2015年09月20日

合同会社を作る際に決めること。

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法人作成の件で、行政書士さんと打ち合わせをしてきました。



再建築不可物件の取得を新設法人で行うことになったため、超特急で法人登記の

手続きを進めております。最近、平日は出張で東京にいないことが多いために、

自分で手続きを進めることが難しいので、行政書士の先生に支援を仰ぐことにしました。

昨日はその打ち合わせを朝一番で実施してきた次第です。



今回は合同会社を作る方針にしました。法人を作るために必要な内容として、

以下のようなことを決める必要があります。



・会社名

・本店所在地

・事業目的(定款)

・役員構成

・資本金

・出資比率

・事業年度

・代表者



会社名は前からあたためていたものがありますので、あっさり決定しました。

事業目的(定款)も、今回は不動産賃貸業関係に絞っていますので、あっさり決定。

(ちょっとだけ悩んだことがあり、行政書士さんに相談して文言を変えました)



役員構成、資本金も悩むことはありませんでした。しいて言えば、株式会社であれば

私が株主になって嫁ちゃんだけにしたらどうかな?とか思ったのですが、金融機関さんが

認めてくれそうになかったのであっさり撤回です。株主であれば、オーナーというだけで

経営に参画していないから、会社への届出も必要ないと思ったのですが、そううまく

話は進みませんでした。おとなしく会社に届け出ることにします。



出資比率も少々悩んだものの、金融機関さんに対して、代表者が誰かを問わずに

私が実権を握っていることがわかるよう、嫁ちゃん20%、私が80%となりました。



事業年度は顧問税理士さんに希望を聞いて、一番忙しくなさそうな時期で初年度が

比較的長く取れるところにしました。繁忙期に無理やりつっこんでも、税理士さんも

辛いだろうと思いますので。



悩んだのは本店所在地と代表者です。



本店所在地は、通常であれば自宅なのでしょう。しかし今回は融資の話が絡んできます。

こちらの記事に登場した金融機関さんのエリアが、私の自宅だと微妙にエリア外になる、

という残念な状態が発生しておりました。いろいろ会話したところ、妥当な理由があり、

かつその事務所にて打ち合わせができる状況であることを前提に、法人が自宅と異なる

融資可能エリア内に設立されることで、検討することができると思う、という旨のことを

お話しされておりました。



そこで、その金融機関さんのエリアに当たる地域で、事務所を構えている関係の深い方に

ご相談をさせていただき、家賃を払うから本店登記をさせてくださいとお願いしました。

先方からは「家賃なんかいいですよー!どんどん登記しちゃってください!」という

大変ありがたいお返事をいただきました。心の底から感謝です。



そして代表者。結論としては、嫁ちゃんを代表にすることにしました。

事業の法人成り、という観点では私が代表になった方が収まりがいいのは当然です。

ただ、税金や副業規定等で妻を代表にするケースもある程度はあるから、取引上

そこまでの不都合はないように思いました。



大きいのは失業保険です。私は会社員としても10年以上勤続していますので、

もし会社を辞めたら失業保険が出ることになります。失業保険を貰おうとすると

たとえ無給であっても代表取締役になってはいけないのだそうです。役員であれば

親族の作る法人に付き合うということになるようで、失業保険は給付できるのだとか。



みみっちいことを言っているのかもしれませんが、ここまできちんと支払ってきた

失業保険です。自分が退職する時に、それを一部受け取るくらいはいいですよね?

それすらも強欲でしょうか?でもやっぱり、お金は大事ですので、制度上貰えるなら

きちんと貰います!



上記のような概要で、いくつかの既存取引行と新規取引を行いたい金融機関さんと

下打ち合わせをして、おおむね問題ないでしょうということになりました。



定款の作成、印鑑の手配などを行政書士さんにお願いする傍ら、こちらでは並行して

印鑑証明(代表)の手続きを進めました。出張先からだとなかなか区役所まで取りに

行くことができないので、電話で予約して休日のうちに取りに行く方法で対応しようと

区役所に電話したのですが・・・



「印鑑登録証の番号を教えてください」



の一言であえなく撃沈。木曜日に取りに行くことになりました。来週は東京4棟目の

決済もあるし、まとめて住民票などをとってくることにします。



そんな感じで、ドタバタしながらも着々と進む法人登記。

仲介業者さんの求めで、今月中に法人名義での契約をしなくてはならないので、

何とか頑張っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 12:19 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月19日

民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進の補助金を受けた物件を売却する時は要注意。

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民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業の補助金を受けている場合、

売却の手続きが大変面倒になることはご存知でしたか?



H24年〜H26年の間実施された首記の補助金、受けた方もけっこういるかと

思われます。特にH24年とH25年は、H26年と比べても補助金を受けやすい環境に

あったと思われるので、多くの方が活用したものと推察します。



この時補助金を受けた物件を売却する場合、どのような手続きを踏めば良いでしょうか。

え、そんなに気にせず売却しちゃった?それはもしかしたら後から「補助金返せ」と

言われてしまうかもしれません・・・。



この事業の補助金を適用されると、最初の1年は管理状況の報告を行う必要があります。

その後は必要に応じて、国から求めがあった際に管理状況を報告することになります。

この報告の際に「もう売っちゃいました〜」などという話になると、おそらく所定の

手続きを経ていないということで、補助金を返金しなさいという話になると思われます。



ではどうするのかというと、いろいろな書類を添付して国土交通省に申請して、

承認を経てから売却するという流れになります。しかもこの書類が結構多いみたいで、

処分承認申請書、最終募集交付申請書、募集交付決定通知書の写、最終完了実績報告書の

写、補助金額決定通知書の写、所在地のわかる地図等、売買資料・マイソク等、譲渡に

関わる申請書を提出して、国土交通省の承認を得ることが条件らしいです。



しかも、売却した後も引き続き住宅確保要配慮者を優先する必要があり、次のオーナーが

それを護らなかった場合は、元の所有者のところに補助金の返還請求が来るそうです。

10年間はきちんと住宅確保要配慮者に対して門戸を開く必要があります。。



というわけで、補助金を受けた物件を軽々しく売却するのは、地味に大変そうです。

当時補助金を受けた記憶のある方、お気を付けくださいませ。けっこう流行ったと

思いますが、気軽に売るとか考えると、後で痛い目を見るかもしれません。



少なくとも、売却を考えたら、その前に国土交通省へ書類を申請しておくことと、

売買契約書に住宅確保要配慮者の募集に関する特約事項を入れることをお勧めします。



なんでこんなこと知ってるかと言えば、この間「売却したらどうなりますかねー」

などという話をちょっとしたからです。管理会社さんがいろいろと調べてくださって

こういう話になるみたいだよということを教えてくださいました。



札幌1棟目はこの補助金を受けています(来月末にようやく振り込まれます)。

売却となると、そこが面倒になりそうですので、このままホールドになるのかな?

などと思ったりしています。



そんなわけで、補助金を受けている皆様への情報共有でした。

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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月18日

決済日が決まり、準備を進めています。

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東京3棟目の決済日程が決まり、必要書類など諸々の準備を出張先から進めております。



私の出張の予定と司法書士の先生、仲介業者さんの都合がなかなかつかずにおりまして

延び延びになっていた決済ですが、私の予定が固まってきたのと、皆さんで少しずつ

歩み寄りを繰り返した結果、ようやく決まりました。来週の金曜日に決定です。



今回は売主さん指定の司法書士の先生を使うため、融資いただく金融機関さんには

仲介業者さん経由であちらの先生と連絡を取っていただくことにしました。私が指定を

しても良かったのですが、相続の関係でいろいろな登記をまとめて担当されている先生が

いるのであれば、そちらに任せた方がいいと判断しました。ついでに、私の今の状況で

自分がいろいろやります、というのはちょっと辛いですし。



当日は住民票と印鑑証明が必要ということですので、準備をする必要があります。

しかし、今は平日はまるまる出張しているため、その準備すらもままなりません。

はてどうしたものかと思案しながらグーグル先生にお伺いを立てたところ、電話予約を

しておけば、休日や夜間でも印鑑証明が取得できるサービスがあるのだとか。ほ〜。

早速本日これから区役所に電話しておこうと思います。



そういえば、借地部分の名義変更の契約とかはどうなるんだろう?案内には特に書いて

なかったので、後で電話して確認したいと思います。



金融機関の担当者さんには「当日は現金で渡しますか?振り込みにしますか」と質問を

いただいておりましたが、この質問に対する確認もできておりませんでした。仲介さんと

直接連絡してくれていると思うので、たぶん伝わってはいるでしょう。とはいえ、一応

こちらでも後で確認の連絡を入れておこうと思います。



会社も半休の手続きをとりました。契約から2ヶ月経過しましたが、ようやく決済まで

こぎつけることができてホッとしています。とはいえ、まだ終わったわけではないので

気を抜かずにしっかりと準備を進めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月17日

わかっていたけど、フィリピンのデベロッパーさんの事務能力は低い。

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フィリピンのコンドミニアム関係、まだまだばたついております(汗)



すでに融資承認が出ているコンドミニアム1戸目、融資が固まったことを受けて

手続きを進めているのですが、これがまたなかなか順調に進んでいきません。

コンドミニアム3戸目は先日ペナルティ発生の危機を乗り越えたはずが、最新の書類を

見るとまだペナルティがついている状態でした。そのせいで融資の内諾が出たのに

実行できない状態にあります。



まず1戸目のお話。

こちらは7月段階で融資承認がおり、手続きを進めておりました。あとは融資実行を

待つばかりということになっていたのですが、ここで金融機関さんから最新の支払の

履歴を出すように求められ、そこから雲行きが怪しくなります。



支払の最新の履歴をデベロッパーさんに求めたのですが、出てきたのは支払の履歴が

訂正される前の古いものでした。そう、8月以降支払っていないことになったままの

支払履歴で、しかもその状態に基づいてペナルティが計算されています。いやいや、

ちゃんと支払っている証拠の情報を出したよね?
なんで反映されていないの?



担当の方に、支払の履歴が反映されたものを出してくださいとメールしてみたものの

待てど暮らせど出てきません。返信がないんです。で、さらに督促のメールを打つと、

病気で休んでますという自動応答メールが。いやさ、病気はわかったけど、その後の

フォローがイマイチじゃない?同報メールで他のスタッフも入ってるんだし、対応は

進めてほしいんですけど。



で、支払の履歴がもらえないのでいつになっても融資が実行できない、というわけです。

結局、融資付けのサポートをお願いした会社さんに依頼して、金融機関さんと話をつけて

もらい、最新の支払履歴は金融機関さんとデベロッパーさんでやりとりしてもらうことに

なりました。やっとこれで決済できる状態に。



なんてことをしていたら、デベロッパーさんから「払ってないけどどーなってんの?」

的なメールがきまして。そこを見ると、やっぱりまだ8月以降支払っていないことに

なっているわけですよ。もうね、新興国だからって生暖かく見守ってたけど、いい加減

腹が立ってきたので、拙い英語でマジどーなってんのよ?ペナルティがどうこう以前に

てめーの入金も管理できないってのはどういう了見だ!的なことを書いて送りました。



その返信で担当者が「ごめんちょ、1〜2ヶ月病気で対応できてなかった、てへぺろ★」

みたいな感じでいけしゃーしゃーと支払履歴を更新してくるわけですよ。かえって

腹が立ちました(苦笑)



仲介業者さんに、こんなもんむこうの不手際だからペナルティとかふざけるなと思うので

減免交渉を絶対にしてくださいとお願いしたら、さすがに動いてくれました。スタッフの

方に、私の書いた意味のわからない英文を噛み砕いて伝えてくれて、現在交渉中です。

ほんと、これで全額ペナルティとか冗談じゃない。



1戸目はそんな感じで、次は3戸目です。



こちらは融資を打診してから実に4ヶ月以上が経過して、ようやく承認が出ました。

いくらなんでも時間かかりすぎじゃない?と思いますが、言ってもどうにもなりません。

無事に融資が出たことを素直に喜ぶべきでしょう。



ようやく具体的な手続きに入れると思ったのですが、金融機関さん曰くペナルティが

あるうちは融資出来ないので、まずはペナルティを消してくれとの要請がありました。

確かに1回だけ入金額を間違えて、支払ができなかったことがありました。その時の分は

私の責任なので、ペナルティを払わなくてはなりません。



時を同じくして、デベロッパーさんから支払状況を示すメールが届きました。そこには

当然ながらペナルティの情報も入っています。って、あれれ?前に免除してもらった分の

最終支払に対するペナルティがまだ残ってるよ?こっちのデベロッパーさんもそれかよ!



エージェントの方に、なんか支払の履歴が元に戻っているよというメールを打ちまして、

まずは事態を見守ることにしました。



しかもちょっと前ですが、このデベロッパーさんの本社から私宛に国際郵便が届きまして

中身が「Cancellation Letter」なんですよ。いやいや、キャンセルしてないし、支払は

融資承認が遅れているせいだから、もうちょっと待ってくださいねと営業スタッフの方と

エージェントの方に伝えて、その了解は得られているのに。どこまで連携取れないのよ?



もはやこのくらいのことであたふたしたり胃が痛くなってたら、新興国関係は無理です。

おおらかに構え、無茶が通る国だと思って辛抱強く当たっていくことが肝要と思います。



というわけで、やっぱり新興国って大変ね、というお話でした。ふぅ。

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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月16日

融資NGと新設法人あれこれ悩み中の件。

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最近、話が急展開に進んでいくことが多くて、バテバテになりがちです(汗)



急展開その1

再建築不可物件への融資を検討いただいていた某金融機関さんから、物件取得に関しては

申し訳ないがちょっと取り組みづらくなってしまった、というご連絡を頂戴しました。

まあ再建築不可ですからねえ。ここまで検討してくれたことにむしろ感謝しなくては

なりません。



しかし、この物件へのリフォーム資金の融資は是非検討させていただきた、というお話を

頂戴しましたので、引き続きこちらの金融機関さんのことは意識しながら展開します。

女心と金融機関の融資姿勢は秋の空と言います(勝手に言ってるだけです)ので、本当に

検討してもらえるかはわかりません。まあでもそれはそれでいいでしょう。



なお、この金融機関さんに検討してもらうには、自宅ではない別の場所に本店を置く

必要がありますので、そこについてはどうしようか、いくつかの選択肢を検討してます。

バーチャルオフィスを借りる(どう頑張っても月2万程度の出費はあります)、

友人のところに家賃を払って身を寄せる、いっそ事務所を借りてしまう、などの選択肢が

考えられますので、検討したいと思いますが・・・検討するにはあまりにも時間がない。

一旦自宅で登記し、その後じっくり考えるのが妥当だろうかと思ったりします。



ここからは完全に妄想ですが、個人的には、いろいろと縁のある池袋近辺でオフィスを

構えてみたいなあと思う気持ちもあります。お世話になっている社長さんのオフィスも

池袋だし、出身が埼玉なので池袋あたりの若干もっさりした垢抜けない感じは意外と

落ち着きます(笑)



並行で、法人登記を急ピッチで進めています。懇意にしている行政書士さんにかなりの

無理を言って動いていただいている状況です。



定款をどうするか?

代表者をどうするか?

法人の形態(合同会社or株式会社)と社名は?

役員構成と出資比率、資本金は?



既存取引先の金融機関さんにヒアリングすると、オーナーとして株だけ持つ形だと

法人成りしたとは認めにくい、という話がありました。また、今回は義父や義母は

無関係な法人なので、相続なども意識する必要はありません。そうなると、費用が割高な

株式会社ではなく、短期で登記できて割安な合同会社の方がいいだろうと考えました。

オーナーになって嫁ちゃんだけ役員でいいなら株式会社も魅力があったんですけどね。



代表者を私にするか嫁ちゃんにするかは未だ悩み中。私が代表の方が話は早いですが、

サラリーマンの会社の許可を取る際に、私が代表になるより嫁ちゃんが代表の方が

話が早くていいんですけどねえ。うーん。



定款は不動産管理と太陽光発電、あとは将来的にもしかしたらということで損害保険も

入れておきました。自分の物件の保険を自分で管理できると、万が一入居者様が未更新で

無保険状態になった時にそれを検知しやすいからです。今はそこまでの物件規模では

ないので、普通に管理会社さんにお任せで十分ですけどね。



いろいろ考えながら先に進んでいきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする