2015年09月25日

役所と法人登記と記帳入金と契約段取りと融資段取りと保険。

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シルバーウィーク明けで社会全体はぼんやりした雰囲気に見えますが、私はそんな中

会社員の仕事はシルバーウィーク明けののんびりしたギアでスタートしつつ、その傍らで

不動産の仕事もちょいちょいと隙間時間でこなしてきました。



朝一番で区役所の出張所に行って、契約書類に添付する必要がある印鑑証明などを取得。

本日の東京3棟目決済に向けた準備、および法人設立のための準備となります。



続いて、出社途中の駅で行政書士さんと落ち合って、取得した印鑑証明を渡しました。

嫁ちゃんが社長になるので、印鑑証明も嫁ちゃんのものをお渡ししております。

少し立ち話した後、私は会社へ出社してサラリーマンのお仕事。



昼休みの間に、いくつかの信金さんに行って通帳の記帳と今月の返済分のお金を

口座に入金させる作業を実施。土日で残りの分はやらないとです。時間あるかなあ。

週末と言えば、勉強会の資料も作ってないし、成績表の続きもやらなきゃだし。

仙台に行く用事もあるし、なんか過密だなあ。



で、その間に仲介業者さんと電話でやりとりをして、再建築不可物件の契約名義の

変更の話を調整。来週、改めて契約を巻き直すことになりました。お金の授受などの

段取りも一通り済ませた。ドタバタの中、なんとか会社設立と契約のつじつまは

あわせることができそうです。ほっと一息。



夕方、仕事中に着信があったので、隙を見て折り返すとフィリピンのコンドミニアムに

融資をしてくれることになった金融機関さんでした。こちらも本日契約を結んできます。

その説明でした。



話を聞いていると、嫁ちゃんのサインも必要だし、公証人役場に行かなくてはならないし

どう考えても今日中に終わる見込みがありません。担当の方と話をして、書類だけは

説明を受けて、書けるところはその場で書き、持ち帰って嫁ちゃんのサインを貰って

仙台の公証人役場に行ってくるか、そしたら。



夜は先日契約した保険商品のアフターフォローをしたいという保険会社の担当さんの

ご提案に従い、そちらの保険会社さんのオフィスにお邪魔してきました。



私が契約したプランは、終身の変額保険。しかし死亡保障はおまけで、大事なのは

運用で利益が上がると言う点です。全世界を対象にした、信託報酬が少ない投資信託

(しかも死亡保障つき)みたいなイメージで契約しました。不動産であがった利益の

一部を保険にしておき、いざというときは解約返戻金なり積み立てた分から貸付を

受けるなりできるという形で、現物資産と紙の資産にふりわけておこうと考えました。



優秀なのは、世界同時恐慌などが発生して評価額が落ちそうな時も、短期金融市場

(コールオプション)に振替ができること。短期金融市場はどんな状況においても

変動がほぼゼロ(と聞きました)なので、ここに振り向けておけば下落局面でも

資産を減らすことがない(ただし成長もしない)という話です。



そんな話を聞いたので、資金の一部をそちらに振り向けることにしました。

いざというときの備えになるし、いいんじゃないかなと。



保険のマイページの使い方のレクチャーや、ここ最近の状況の共有などいろいろと

話をさせていただきました。今度、そういった分野で興味がありそうなセミナーが

あれば声をかけてくれるということです。ありがたし。



そういえば、担当の方が「今期のノルマが大変なので興味がありそうな人がいれば

ご紹介してもらえませんか」と言っていました。紹介料も何も貰えない話ですが、

お人よしなので誰か上記のような保険に興味がある人がいれば面通しします。

必要があればお声掛けくださいませ。



そんな感じで、なんだかんだと忙しくしていた一日でした。

今日は契約2本だから大変です。頑張ろうっと。

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posted by ひろ* at 09:02 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月24日

1月〜9月の稼働率とキャッシュフローを整理しました。

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昨日は自宅で、ここまでの個人保有分の物件の成績表を作成していました。

※仙台1棟目は法人所有で、仙台に行かないと成績がわからないので今回は割愛



私は自分で不動産に関するキャッシュフローの状況を示す表を作っています。

Excelに収入や支出の明細を記録していくと、部屋単位のキャッシュフローの状況が

集計されて表示されるようなものです。



金融機関さんに、自分の経営状態がどんなものかをしっかり説明するためには、

自分自身が状況を把握していなくてはなりません。そういう意味で、この表を作って

金融機関さんに持っていくことは、自分が自分のおかれた状況を把握しているという

ことを示す重要な要素となります。



それに、他人の評価だけではなく、本当に自分がどのくらい手元にお金を残せているか

確認する良い機会にもなります。不動産は減価償却というお金の出ていかない経費と

元本返済というお金が出ていくのに経費にできないものがあります。これらを加味した

確定申告書は税理士さんに頼めば出てきますが、キャッシュフローという実態とは

ずれていると思うので、そこをきちんと切り分けなくてはならないと考えます。



結局、時間切れですべての経費を入力することができなかったので、キャッシュフローは

まだ正確に計算できていません。ただ、昨年に比べて大きな出費が少ないのと、稼働率が

高めなのがあり、まあまあ想定している範囲の数字にはなりそうです。去年よりは良い。



それをやりながら、稼働率の計算もしていました。

細かくやればいくらでも細かくできますが、

1月〜9月の合計の稼働率は以下のような状況でした。



札幌1棟目:97.78%

札幌3棟目:100%

札幌4棟目:97.04%

東京1棟目:100%

東京2棟目:100%



上記の数値は、1ヶ月単位で見ているので、ある程度大雑把に丸めています。

たとえば月の半ばでの退去があった場合は、その月は稼働していたとカウントしますし

尽きの半ばでの入居があった場合も、その月は稼働していたとカウントします。

本気で1日単位で計算した稼働率と比べれば、良い結果になる計算方法です。



というわけで、100%とは言いつつ、細かく見たら100%ではない物件もあります。

札幌3棟目と東京2棟目は、それぞれ1部屋の入れ替わりがありましたが、ほぼ同時に

入居してくださっているので、便宜上100%としました。



昨年よりキャッシュフローが良いのは、稼働率もさることながら、入れ替わりが少ない

という事実に尽きると思います。特に、賃料設定が低めの札幌3棟目がほとんど

入れ替わっていないため、広告料があまり出ていっていないのが大きいと推測します。

いかにして長期入居につなげるか。低価格物件ではそこが肝になるように思います。



他方、長期入居の場合は退去時の原状回復が辛いです。

東京2棟目、札幌1棟目、札幌3棟目でそれぞれ長期入居の方が退去されましたが

原状回復に数十万単位の費用が出ていきました。けっこう辛いです。



長期入居の方をいかにして退去させないようにするか、というのも重要なミッションと

考えて、何かしらの顧客満足度向上策を検討していこうと思います。



細かいところで、自販機が省エネ化されて電気代が安くなったのもあると思います。

どういうわけか、自販機を省エネ型にしてもらった後、自販機の売上も伸びました。

(札幌3棟目のケースです)

ダブルでありがたい。



そんな分析をするのも、今後の賃貸経営にとって大事な時間だと思います。

今年はそういう分析をゆっくりする時間がなかなか取れずにいましたが、ここいらで

この表をしっかり完成させ、分析の基礎情報を作り上げたいと思います。

その作業の副産物として、税理士さんに送る時に情報が整理できるというメリットも

あるので、なんとか早めにやっつけてしまいたいところです。

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月23日

やっぱり一筋縄ではいかないフィリピンのコンドミニアム。

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昨日は海外不動産関係の事務処理を中心に、自宅で雑務をこなしておりました。



フィリピンのコンドミニアム、1戸目については銀行手数料を支払う必要があったため

金額を計算して、日本から海外送金の手続きをかけました。しかし、日本は連休中で

すぐに手配がかからない状態です。口座残高を見ると、まだ金額が不足しているので

明日早々に送金の手続きをしてもらう必要があります。忘れないようにしなきゃ。



こちらの物件、あとは銀行手数料を払うだけの状態です。ただし、ペナルティの話が

残っていますので、ペナルティの減免について現在エージェントの方に交渉いただいて

いる最中です。先方が求める資料はすぐに提出しています。しかし今のところ、

デベロッパーの担当者さんからは検討結果はまだ出ていない状態です。まったくもう。

払うものはきちんと払い、さっさと決着をつけてしまいたいものです。



2戸目についても、融資を組む手続に入りました。現地代理人(AIF)を提供する

サービスに問い合わせをして、そのルートで銀行さんに当たってもらっています。

AIFを引き受けてもらう手数料は当然かかりますが、そこは必要経費です。



AIFは現地代理人の意味です(Attorney-In-Fact)。日本の賃貸物件を外国人の方が

借りる時に、外国籍の人が保証人になってもあまり意味はないですよね。それと同じで

融資を受ける際に現地で責任をもって代理人をしてくれる人を探さなくてはなりません。

ある意味、日本の賃貸における保証会社のポジションなのだと理解しています。



AIFになってくれる方が、そのまま銀行とある程度交渉までしてくれるそうなので

まずはその結果をのんびりと待ちたいと思います。



3戸目は融資のプロセスは承認が出ましたが、ペナルティに関する問題が残ってます。

ペナルティは無しになったはずなのですが、書類上はまだそうなっていません。

この件についていろいろとやり取りをしていましたが、先方から「要望書を出してくれ」

的なメールが来まして、なんのこっちゃいになっています。



拙い英語力を駆使して読み解いていくと、私からデベロッパーさんに対して、

こういう理由でペナルティを免除してほしい、という手紙を書くということでした。

書式の指定もないし、サインしたらいいのかどうなのかもよくわかりません。

これはまた暗中模索な感じの要望を受けてしまったなあ。うーん、困りました。



とりあえず、代理人の方とやり取りを進めたところ、やはりペナルティは代理人さんの

ルートではすでにキャンセルが確定しているようです。その詳細について、営業さんと

打ち合わせて、ちゃんと話が進んでいるということでした。今は営業さんから銀行さんへ

連絡が行っており、調整をしているところだということです。



いろいろな話が錯綜してややこしくなっていますが、目の前にある問題を一つずつ

片付けていくより他に道はありません。しっかりと対応していきたいと思います。

で、うまくいったとしても、今度は支払いが大変なんだよなあ。調子に乗りすぎた罰が

ここで一気に発動!ってとこですね。とほほ。

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posted by ひろ* at 10:17 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月22日

フィリピンのコンドミニアムに関する情報交換会。

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昨日は同じフィリピンのコンドミニアムを購入したメンバーと情報交換をしてきました。



フィリピンのコンドミニアムは当初想定した収益には到底届かず、新興国ならではの

適当さ、予定通り進まない感じなど、いろいろと残念な結果に今のところはなってます。



私としては、完成前に即時転売で儲かってラッキー、というシナリオを考えていたため

そこからは大きく外れる結果となりました。転売市場は整備されていない、価格は

購入当時のものであっても微妙に売りづらい、そんな事態は想定していませんでした。



リスクヘッジとして、賃貸で利回り10%前後で回るから何とかなるでしょうという

目論みもありましたが、これまた期待外れでうまくいきません。目玉となるモールが

出来上がらず、工事のためにメインの入口の通路が使えずに遠回りしないと入れない、

という状態で誰が住むのかと。たぶん誰も住まないでしょうね・・・。



そんな感じで、個人的にはとてもテンションが低くなっていたコンドミニアム。。

しかし、情報交換に行ってみると、私のようにテンション低めな人はあまりおらず、

終始前向きで和気あいあいとした雰囲気の中、様々な情報交換をすることができました。



まず、私たちがあのタイミングで取り組んだフィリピンのコンドミニアムですが、

他の国と比べて状況ははるかに良いみたいです。海外不動産の業者になった方が

混ざっていたのですが、立場上いろいろな海外不動産の相談を受けることがあるようで

マレーシアはフィリピンどころではない厳しさだということを言っておりました。

とにかく賃貸付が難しいとのこと。



勿論、全ての方がそうではありませんし、個別事由もあることと思います。

ですので、これを一般論と受け止めるつもりはありません。とはいえ、フィリピンは

まだ客付などもできるし、恵まれた方なのかなとは思いました。



また、私たちが買ったところからもう少し後に購入した人の中には、悪い業者が

紛れ込んでいて、お金を持ち逃げされたりして結局物件も入手できずに借金だけが

残ってしまった、という厳しい事例もあったようです。



ネットをさらっと検索してみましたが、一時期派手に宣伝していた業者さんが

お金を持ち逃げして高飛びしたようですね。
この業者さんともお付き合いがあったので、

私自身も紙一重ところだったのかもしれません。



私も急に窓口の業者さんが変わったりして、いろいろと不満を持ったことはありますが

それでも所有権がなくなるようなことは今のところなく、適切に話は進んでいます。

そういう意味では、これもまた幸運だった方なのかもしれないと思った次第です。



Airbnbに関しても情報交換してきましたが、マカティは観光地ではなくビジネス街なので

タイやセブのような引き合いはあまりないようです。それでも、やらないよりはマシな

気もしますから、まずは研究を進めていこうと思います。



そして、短期転売はできずとも、国の力が伸びていくからとりあえず保有しておいて

うまく仕上がってきたところで売却すればいいじゃない、という雰囲気の方が大多数を

占めていたことに勇気をいただいた気がします。



実のある情報交換会ができたと思います。皆様、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 12:50 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月21日

原状回復を粛々と進める。

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退去した札幌1棟目の原状回復のお見積が出ました。



札幌1棟目は2DKのファミリータイプの間取りです。先日退去された方のお部屋の

原状回復の見積を管理会社さんにお願いしていましたが、その内容が出てきました。



6年お住まいだったというだけのことはあり、まあそこそこに汚くなってはおります。

ですので、割とガッチリとリフォームしなくてはいけない状態でした。痛いなあ。



このお部屋に関しては、6年前にちゃんと原状回復しているということで油断して

おりましたが、冷静に考えれば6年経過しているんですもんね。そりゃあ汚れることも

当然考えられるわけです。年月が経過するのって早いなあ。しみじみ感じます。



で、結局出てきたお見積は30万でした。

クロス張替、CF張替、巾木交換、畳の表替え、居間のドアの穴の修繕、照明器具交換、

廃材処分費、管理費、美装といったところです。基本的な工事だけなのですが、全面的に

やり直しなので、なかなかの金額になっております。



入居者様から美装の分の費用や、先方責任の修繕の箇所(収納棚の破損など)もあわせて

実際の負担は25〜6万くらい(これに加えて消費税)なので、まあ仕方ないかと。

長期入居してもらえるメリットはありますが、退去時の原状回復は大変なのが、

この手のファミリー物件です。普段は何事もなくて平和なんですけどねえ。



早く募集を開始したほうがいいと判断し、まずは管理会社さんの提案する内容にて

工事を薦めていただくことにしました。連休もありますが、月末までには終わるよう

進めてくださるようです。早いところ募集をかけていきたいと思います。



ただ、この物件はおそらくモロに生活保護の方の家賃が下がった影響を受けると

思われるので、今までのように順調にことが運ぶかという不安はあります。ただでさえ

割と空室が長期化しやすい物件なので、ちゃんと力を入れていかなくてはなりません。

札幌1棟目付近の仲介さんにも営業かけてこなきゃだなあ。

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posted by ひろ* at 14:14 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする