2015年09月30日

(一時的に)融資を得られない体質に。

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仙台出張の中で、メインバンクの担当者さんと軽く打ち合わせする時間がありましたが

うちの仙台法人、今年中はちょっと融資を受けるのは難しそうです。



難しい理由として挙げられるのが太陽光の一件。

・法人の事業規模に対してかなり大きな設備投資となっている

・まだ太陽光発電が稼働しておらず、収益の状況が把握できない

という2点は間違いなくどの金融機関さんからも言われました。



上記2点以外に、さらに厳しい金融機関さんだと

・売電の状況が季節変動も含めて出揃うまでは融資しづらい

とおっしゃるところもあります。



先日、某政府系金融機関さんに小さな区分所有の購入資金の融資を試しに申し込んで

みたのですが、そこは上記のようなことを言っており、結局断られてしまいました。

そうなったら次期一期分丸々融資が出ないということになってしまいます。うーむ。



仙台市内で順調に物件を増やす予定であったのが、仙台市の復興バブルがなかなか

収束しないがために、買うものがない、でも法人の事業規模は大きくしていきたい、

というところの折り合いをつけるための太陽光発電でしたが、それがボトルネックになり

次の融資が出ないというのもいささか皮肉なものです。



売電開始は今のところ12月末の予定。とにかく一度売電しちゃえば、金融機関さんも

一部は融資付けOKということになりそうです。早くそこまで持っていけるように、

連系に関してしっかりプッシュしていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月29日

支店登記と新設法人での契約。

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昨日は法人関係の作業をいくつかこなしてまいりました。

1つは、仙台の法人で札幌支店を作るという作業。

もう1つは、東京に作った新設法人で再建築不可物件の契約を巻き直すという作業。



前者については、必要な書類を仙台の法務局に提出をしてまいりました。

前に、法人の役員改選の登記を、行政書士さんのサポートを得ながら自分でやったので

今回の支店登記についても、おおもとの書類は自分で作りました。その上で、念のため

懇意にしている行政書士さんに事前に相談して、書類の添削などをサポートいただき

修正したものを持参して、さくっと受理されることができました。



今後、法務局から何らかの問い合わせがあれば、それに応じて粛々と対応を進めていく

ことになりますが、まずはこれで前々から考えていた札幌への支店登記は完了です。

全部事項証明書があがってきたら、札幌での活動が本格的になります。



支店登記の目的を今一度おさらいしますと・・・

東京にいる個人が札幌の地元金融機関さん(特に信金さんや信組さん)で融資を引くのは

非常に難しいことです。しかし、札幌で事業を拡大するには、やはり地元金融機関さんの

バックアップは不可欠です。それを何とかするために、考え付いたのが仙台法人の支店を

札幌に作ること。少なくとも、これで札幌と仙台に支店がある金融機関さんの門戸は

開かれるのではないかと考えています。



一番良いのは地元の信金さんや信組さんとの取引が始められることなのですが、

そこはまだ何とも言えない感じです。事前に、懇意にしている不動産業者さん経由で

いくつかヒアリングしてもらいましたが、一様に厳しい感じでした。

とはいえ、融資姿勢が変わるタイミングもあるかもしれません。その時に向けて

準備は進めていきたいと考えています。



もう一つの仕事が、東京に新たに作った法人での不動産の売買契約です。



登記が明日か明後日にあがるはずの法人で、昨日契約を行ってまいりました。

これは以前取り交わしていた個人名義での契約の巻き直しとなります。



営業さんと落ち合って、契約書に署名押印。思わず間違えて個人名義にて書いて

しまいそうになる場面もありましたが、なんとか書き終えました。住所も自宅ではない

場所なので、この表記になれるまで時間がかかりそうです。ゴム印も買わなきゃなあ。



この件に関しては、営業さんをだいぶ振り回してしまいました。

個人名義で契約したけど、法人名義にいつでも切り替えられるようにしておきたい、

というこちらのリクエストに対し、コンプライアンス上の問題で最近全く融通がきかずに

大変だという先方の事情。何とか折り合いをつけるために、こちらが法人を大急ぎで

設立して、その法人名義で契約するということで、しばらく待っていただいていました。



営業さんも「ようやく終わりそうです」とほっとした顔。まあまだ決済には至って

おりませんが、終わる目途が立ったという意味ではほっとしたことでしょう。



こちらはこの後、ノンバンクさんに正式に融資の申込をして、固めていく作業が

残っております。売主さんは転居先を探す作業が残っています。お互いにやることは

まだあるから、仲介業者さんもそんなにのんびりしている場合じゃないと思いますが

今だけはほっとしていたいのでしょうから突っ込まないことにしました(笑)



本日、新設法人の謄本があがる予定です。あがり次第、融資の申込をしたいと思います。



そんな感じで、2つの作業をしてきた話でした。

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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月28日

太陽光発電はパネルの設置が終わりました。

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昨日は建設中の太陽光発電の現地状況を見てきました。



太陽光は数ヶ月前に整地されたところの状況を現地で見たのが最後になっておりました。

予定では今月中に工事が終わるはずだったものの、天候不順や電力会社さんとの調整が

出たりして、本当の完了は10月末になりそうだ、という話を伺っていました。



私もたまには現地を見てこなくてはという気持ちがありますので、昨日は現地を見る

予定を作り、自分の目で進捗状況を確認しに行った次第です。



そんな太陽光の状況は、こんな感じになっていました。



太陽光発電所



お〜、できてる!でかい!ここまで来るのに2年近くかかっていますが、一度として

現実的に完成した姿というものが正確に描けていませんでした。今回それが見えて

思った以上にテンションがあがった私がいます。いやー、これはすごいわ。



現地は集落のような感じになっており、敷地に入るとアマガエルがそこかしこに跳ねて

いるような、そんな土地です。そこに突然出てくる無数の太陽光パネル。草木が鬱蒼と

生い茂った状態からずっと見てきている私としては、あれがここまで生まれ変わったかと

驚きを隠しきれませんでした。



周囲の土地の木も許可を得て伐採しており(承諾を取るのに施工業者さんがとんでもなく

苦労をしたようで・・・ありがとうございました)、購入前に売主さんも含めて

皆で現地を見た時とは全く違うものになっています。これなら発電にも期待できそう。



もちろん、需要もあります。需要がなければ太陽光は買い取ってもらえず、ロスが

発生してしまうのですが、ここは数十キロ圏内に病院や役場などもありますので、

それなりの需要は発生します。悪くない数字が出ることが期待できます。



現地を社長(=義母)と一緒に見に行ったのですが、珍しく義母も興奮したようでして

いつもは写真なんて面倒くさがって撮らない社長(=義母)も、珍しくスマホのカメラを

起動して、シャッターを切っていました(笑)



ようやくここまで来たなあという感じですが、まだ仕事は終わっていません。

この後、電力会社さんに接続をして、年内に売電を開始するという大事な部分の調整が

待っています。あらかた問題はなさそうですが、最後の詰めのところをしっかりと

対応して、早期に収入を得られるようにしたいと思います。



この太陽光が仕掛り中になっている間は、新規の融資も大変難しいんです。

売上はないけど利息だけは払う必要がある、みたいな状態になっていますしね。

この状態を脱するには、早期に売電開始をするということが重要です。



年内としているのは、補助金や消費税還付など諸々の都合により、なんとしても

年内に電気を売り始めないといけないからです。それが達成できないと、得られる

予定だった利益が大きく削られてしまいます。これは何としても死守したいので、

引き続き頑張っていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月27日

フィリピンでは登記に1年かかるという驚きの事実。

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一昨日、東京3棟目の決済を済ませた後、大急ぎで別の金融機関さんに移動しました。

フィリピンのコンドミニアムの融資の契約をするためです。



フィリピンのコンドミニアムを、フィリピンの金融機関さんの日本支店で受けることに

なりましたので、その契約のために金融機関さんで契約のサインをしてきました。



フィリピンには日本のはんこのような概念がなく、全てサインで処理します。

契約書は5種類くらいありまして、2枚程度で済むものから10枚近いものまで

それぞれ5部ずつあります。すごい量で、サインするのにも手が痛くなりました。



書いた書類は主に以下のようなものです。

・金消契約に相当するもの

・抵当権設定の承諾書

・デベロッパーに対し、金融機関が必要な書類を必ず出すよう私が促す義務を定めた書類

・抵当権が設定されるまでの担保保全の書類

・デベロッパーに対し、金融機関が必要な書類を必ず出すよう金融機関が促すことを

 認める書類



フィリピンでは、驚いたことに登記が完了するまで1年かかるということでした。

しかもプレビルドですので、下手するとまだ出来上がっていません。そんな状態でも

現地の金融機関さんは融資を実行しています。抵当権がつくまでの間、金融機関さんは

なんの担保もない状態になってしまいます。



これを避けるため、まずプレビルドの物件引き渡しまでの間の担保として、買主である

私自身がデベロッパーに対して金融機関さんが必要とする書類を遅滞なく提出することを

買主としてデベロッパーに求めます、という内容の書面にサインします。これによって、

融資したけど引き渡しができないということがないよう買主が責任を持つ、という

立てつけが生まれます。



ちなみに、ここで定めた内容は別にこちらからデベロッパーさんに本当に依頼する必要は

ありません。あくまで形式上のものです。実際には金融機関さんからデベロッパーさんに

書類の提出依頼がかかりますので、買主が動く必要はありません。そういった動きを

とることを許容する、という書類にサインをすることは必要ですが、それだけです。



そして書類が揃って金融機関さんは融資を実行します。この際、私の口座は通さずに

直接デベロッパーさんに支払を行う仕組みになっています。



支払ってから登記されるまでの間の担保保全については、別途取り決めを交わします。

担保が設定されるまでの間は、もし買主に支払不履行が発生した場合はコンドミニアムの

ユニット自体を物納という形で取り上げる、という内容です。



いずれも形式上のものではあるようですが、こういう形で常に担保を保全しています、

という立てつけの元、プレビルドのユニットに対して融資が行われているということの

説明をしていただきました。なるほど、国によってやり方は違うのですね。面白い。



そしてこの書類、ただ書いただけでは終わりません。公証人役場に行って認証をして

貰うことで、初めて本人のサインであるということを証明してもらえるのです。

また、結婚している場合、書類にはすべて夫婦でサインをしなくてはなりません。



よって、当日中に手続きは終わりませんでした。これらの書類に嫁ちゃんのサインを

貰った上で、公証人役場で認証をしてもらい、それを金融機関さんに返送することで

初めて処理が完了するのです。なんか別のコンドミニアムの時もそんな話があったのを

思い出しました。あの時は公証人役場と大使館まで行きました。今回は大使館については

金融機関さんで対応してくれると言うことなので、公証人役場だけで良いそうです。



月曜日は仙台、火曜日以降はサラリーマンの会社の出張先に行かなくちゃならないので

出張先で認証してもらってもいいですか?と質問したところ、関西はNGですという

回答でした。その後のフィリピン大使館での認証プロセスが、大使館ではなく大阪の

大使館的なところでないとできなくなってしまうためだそうです。とにかく関東で

認証してほしい、と。



ちなみに東北は関東に含まれていましたので、仙台の公証人役場で認証してもらおうかと

思っています。そうすれば嫁ちゃんも一緒に来れるので、委任状を作らなくて済みます。

手続きは簡略化できるに越したことはない。



そんな感じで、こっちもこっちでいろいろ出てきています。一つ一つ丁寧に対応して

まずはタスクをやっつけていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:59 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月26日

所有権の移転が完了しました。

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東京3棟目(予定)、無事に決済を終えることができました。わーい。



昨日は午後半休をいただき、東京3棟目の決済のため地元の金融機関さんへ伺いました。

7月に契約してちょうど2ヶ月。東京3棟目の決済のためです。



到着すると、売主さんの仲介業者さんは既にお見えになっており、司法書士さんも

ちょうど私が来たちょっと前に登場しておりました。司法書士さんとは初対面なので

ご挨拶して、とりあえず席に着きます。



ところで、今回の決済、事前の準備は出張の関係でほとんどできずじまいでした。

決済の前に金銭消費契約を結ばなくてはならないのですが、日程調整をしていくと

金銭消費契約を別日程でしてから決済だと10月にずれ込んでしまいそうです。

でも金融機関さんとしては数字の関係もあるから9月中に融資実行をしたい。

結果、決済当日に金消契約もやってしまおう、というイレギュラー対応になりました。



そんな状態なので、事前に持ってくるものなどの会話も電話でちょこちょこっと

しただけだったのです。だから金融機関の担当者さんが「印鑑証明をお願いします」

と言った時「あ、忘れた!」ということに・・・(苦笑)



更に、契約書の訂正も入れたいとこちらから申し入れをしていたにも関わらず

その契約書を忘れてくるというミラクルを演じてしまい・・・(汗)



もひとつおまけに、その金融機関さんで作った通帳を忘れると言うミラクルまでも

追加で発生するという究極の準備の悪さ。いやはや、ばつが悪かったです。



そんな会話をしている横で、司法書士さんと仲介業者さんもちょっと浮かない顔。

どうしたのかと思ったら、終わっているはずの建物の表示登記がまだ上がってこず

止まってしまっている状態なのだとか。



背景を説明すると、今回購入する物件はだいぶ前に相続が発生しているのですが

その前の所有者(売主様のお父様)の時代に建物の表示登記をしていなかったのです。

謄本にはその更に一つ前の建物の登記が残っておりました。



今回の購入者が建物を使うなら、現在登記されている建物の滅失登記をした上で

新たに46年前に建った建物の表示登記を今から行うし、もし今回の購入者が建物を

使わないなら、その分は登記しない、ということを売主様側は考えていたようです。

私は建物を使いたい人だったので、今ある築46年の建物を新規に保存登記する、

という不思議な話が融資の前提であった、というわけです。



その大前提となる表示登記がまだ完了せず、謄本を取得しても古い情報しか出ない。

この状態では金融機関さんは融資を実行できません。だから関係者が微妙な顔を

していた、というわけです。



まあそうは言っても、とりあえずやれることをやりましょう!という仲介業者さんの

一声もあり、司法書士さんへの委任状の署名押印など、その場でやるべきことを粛々と

進めていくことになりました。私は並行して金銭消費契約を金融機関さんと締結。



一通り書くものが終わり、借地権の譲渡の流れの説明を仲介業者さんから受けて、

金融機関さんから保険への質権設定の依頼を受けて保険代理店さんと連絡を取り、

やるべきことがすべて完了しました。あとは表示登記が上がってくるのを待つばかり。



私はその間に、不足している書類を自宅および区役所の出張所に取りに行きました。

自宅まで5分、出張所まで10分の立地の金融機関さんなので、この辺はとても楽。

出張所を回り、自宅で忘れ物を確保して金融機関さんに戻りましたが、まだ登記は

完了していないようです。



金融機関さんが「2時半以降になると、振り込んでも当日着金するかわからない」と

言っているのですが、2時を過ぎてもまだ登記はあがってこないまま。法務局で

待機している家屋調査士の先生も困っているし、司法書士さんも遅くなりすぎると

当日中の所有権移転登記の手続きができなくなる、と困っています。



なにはともあれ、当面のデッドラインは2時半。仲介業者さんが金融機関さんに

2時半を万が一越えてしまった場合、振込ではなく現金で持ち帰ることはできるか、

と問いかけ、金融機関さんは上席に確認してそれでも良いという方向になりました。

小さな金融機関さんなので、お金がそもそもあるのかという点が焦点だったのですが

先方もなんとしても本日中に決済したかったのでしょう。頑張ってくれました。



そして2時半のタイムリミットを越え、次は3時半までに終わらないと当日中の

所有権移転登記の手続きが取れないというデッドラインが迫ってきます。

これも間に合わなかったら決済延期だよねという微妙な雰囲気が場に流れはじめます。

今日を逃すと10月。金融機関さんは支店のノルマを考えるとそれは困りますし、

仲介業者さんも再度全員集める手間を考えると、できれば早く済ませたい心もち。



そんな中、2時45分くらいに家屋調査士の先生から入電。司法書士さんが

「登記あがったそうです」とほっとした顔で話すと、金融機関の担当者さんは

急いでそのことを上席に伝え、融資実行の手続きが始まりました。



20分くらい待ったでしょうか。司法書士さんも時計をチラチラと気にしており

金融機関の担当者さんも、様子を見に行って「もう少しみたいです」などと状況を

報告してくれています。私も次の予定がますます遅れてしまうのが気になり、

時計を気にしていた頃合いになって、ようやく現金が到着しました。



帯のついていない部分だけ数えて、金額に相違がないことを確認し、各所に支払を実行。

皆様から領収書をもらい、無事に取引が成立しました。司法書士さんは急いで登記へ。

皆一様にほっとした顔をしていました。私もほっと一息。これで自宅も売却済の物件も

法人所有のものもあわせて、通算9件目の不動産を取得することができました。

これも皆様とのご縁のおかげです。出会いとご縁に感謝。



それにしても、築46年の物件に20年、変動2%の融資がつくとは自分でも

思っていませんでした。事業計画にその金利と期間で書いておいたのですが、

担当の方がその通りになるよう頑張ってくれたようです。大変ありがたいことです。

今まで事業計画通りの金利や期間になったことはありませんでしたが、私も少しは

次のステージに進めたということなのでしょうか。いずれにせよ嬉しいです。

貴重な地元の金融機関さんですので、今後もお取引を深めていければと思います。



取得した東京3棟目は、早々にリノベーションして賃貸に出す予定です。

リノベーションの手配をして早々にスタートしたいところですが、再建築不可物件も

同じ業者さんで進めていく予定で、かつ再建築不可物件を先にやっつける方針に

しようとしているので、しばらくは寝かせておくことになりそうです。ま、仕方ない。

半年後くらいに果実が実るのを楽しみに待とうと思います。

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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする