2015年08月11日

義母の新築計画は諸事情により白紙に戻りました。

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義母の新築計画、急転直下で計画を白紙に戻して売却する方向で動き始めました。



時は少し遡ります。

義母から急にメールが来て「やっぱりあの土地にアパートを建てるのは辞める」と

言い出しました。本当に急な話でびっくりしました。金融機関さんに対して融資の打診も

しているし、内々で良い返事を貰っているところもあったのに。そことの関係を考えると

はいそうですか、売ってくださいとは到底言えません。



理由を確認したところ、私的な問題でちょっと弱気になっているところに、たまたま

以前お世話になった信頼できる仲介業者さんが訪れてきて、それだったら少し安くしても

売ったほうがいいのではないか、ということを提案してくれたからだそうです。



この話を聞いた時の偽らざる私の本音・・・

金融機関さんにあれだけ動いてもらって、一部では融資が固まりかかっているのに!

彼らだって動くのはタダじゃないんだから、このタイミングでの心変わりはどう考えても

判断ミスでしかありません。相手との信頼関係が損なわれます。大きな損失になります。

相手の金融機関さんに申し訳ないです。



私の名義ではない土地に対してあれこれ口を出すのは気が引けたのですが、ここだけは

仙台法人の事業にも影響が出てしまうので、はっきり伝えました。



その後もいろいろと話したのですが、義母も一度決めたら曲げない人なので・・・

せっかちで宿題を溜め込んでいるとイライラしてしまうタイプだから、新築もなかなか

先に進まないことに苛立ちもあったのでしょう。



もう絶対に今後心変わりはしないでください、ということを条件に、許容せざるを

得ないなあと判断しました。諦めの境地です。



長期的に見れば、そこまで競争力のない土地なので、建てなくて良かった面もあります。

元々は私も反対の立場だったのですが、本人が建てると決めたからその方向でいろいろと

調整したり事業計画を書いたりしたんですけどねえ^^;



で、どうやって金融機関さんと関係を崩さずに今回の話を白紙に戻すか。

確かに、義母が抱える私的な問題は大きな話で、それは土地の名義人である義父にも

おおいに関係してくる話です。そこで、今回の心変わりについては、あくまで義父が

その私的な事情を考慮して、少しだけ脚色して「それじゃ仕方ないですね・・・」と

言っていただけるような理由付けをしました。



決して褒められた行為ではないと思いますが、時には嘘も方便になることがあります。

義父の元々の意向は「建物が気に入って買ったのだから、建物をそのまま使ってくれる

人に売るのが一番良い」ということでしたので、その意向を今回の私的な事情に絡ませ

理由付けをしてみることで、「事業は進めたいけど義父の意向が・・・」という話に

していこう、ということにしました。



そしてこの理由で説明しようと思った矢先に、想定外の事実が2つ浮かんできました。

1つが工務店さんの離脱、もう1つが覚書の存在です。



工務店さんは今回の融資の内々諾を得ていた金融機関さんからのご紹介でした。

この工務店さんが、新築の計画当初から時間が経ってしまったということもあり、

当初の予定での人繰りが難しくなってしまった、ということで、計画通りに物事が

進まないことが確定してしまったのです。



それと覚書。仲介業者さんが隅々まで書類に目を通した結果、今回対象にしていた土地に

アパートを建てることは実はできなかった、というオチがあることがわかりました。

下水道の協定の覚書に共同住宅不可のような文言が含まれていたようです。

そんなところにそんな覚書があるんですね・・・。全ての書類を見せてもらったわけでは

なかったので気付きませんでした。次回以降の教訓にしたいと思います。



ということで、金融機関さんも自分たちの紹介した工務店がちょっと想定外のことを

言い出したことや、そもそも覚書があってアパートが建てられないということを踏まえ

それじゃ仕方がないですねという話になりました。下調べが十分でなかったことについて

こちらも反省しなくてはなりません。各位に対して申し訳なく思っています。



というわけで、長かった義母の新築計画は終了。

現在は売却の方向で動いております。うまく売れればいいなと思います。

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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(2) | 義母の新築計画(建てずに終了) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月10日

明らかに市況は悪くなるのに、旧態依然のままで生きていけるのか。

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この週末もあんな懇親会やこんな飲み会、そんな勉強会などいろいろやってきました。

(どれもブログ書きづらい内容なので、詳細はここでは割愛します)



そんな中で思ったことは、旧態依然とした不動産の業界で、いかにして生き残るか?

ということでした。人口も減っていく、家賃は下がる、ジャンジャン建ててしまう

ハウスメーカーさんの影響で空室率も上がる。そんな苦しい状況になる業界において

何を今からするべきで、どうやって生き残り戦略を描いていくのか。



その答えの一つには、とにかく自分の知識をアップデートしていくこと、広く情報を

収拾して知識の幅を広げること、考えることを止めずに、新しいことを恐れないこと。

そんな気持ちの持ち方も大事なのではないかと思っております。



例えば、今流行っているAirbnb。法令の問題は置いておいて、そういったサービスを

提供するプラットフォームがあり、その上で利益をあげている人がいるわけです。

そこに対して興味を持つのか、持たないのか。そのアンテナの感度って大事だよねと。



大手の不動産屋さんでも、社内でAirbnbのことを知っている人はほとんどいない、

と某社の中の人は言ってました。え、その規模の会社でもそんなものなの?と驚いた

記憶があります。また、別の業者さんは、社内でAirbnbのことを話しても、それは

賃貸と違うからという理由でその知識を得ることを拒否する側面があるのだとか。



前者はアンテナを広く張っていないことに起因し、後者は仮にアンテナを張っていたと

しても、それを活用してみようと興味を示さない保守的な発想に起因するのだと

考えられます。



保守的な発想と言えば、広告の打ち方についても同様だと思います。



世の中の動きはどんどん早くなっています。インターネットの出現により、個人でも

自分のメディアが持てて情報発信ができる時代になりました。マスマーケティングで

大手にかなわなくても、ニッチマーケティングの方向で工夫をすれば、個人で集客の

仕組みを作ることができる時代です。



そんな中、不動産業者さんと言えば、ポータルサイトに広告を載せることくらい。

自社ホームページに掲載したりすることもありますが、しかしその自社ページも

何のために作っているのか目的がよくわからないサイトになっているケースが多いです。



旧来のやり方を変えないというのは、それで結果が出ているからという一面も当然ながら

あるのだと思います。だからそれを頭ごなしに否定していいものではないと思います。

しかし、新しいことを考えなさすぎること、否定することが前提になっているのも、

それはそれで業界の健全な発展のためにはあまり好ましくないのではないかと考えます。



試しもせずに否定するところから入るのは簡単です。でも本当にそれでいいの?

少し工夫すればもっと面白いことができるんじゃないの?もっと儲かるんじゃないの?



その点、活発に活動している素人大家さんはそういった志向のタガがない人が多いように

感じます。今年の賃貸住宅フェア、私は行かなかったのですが、行った人の感想として

よく聞こえてきたのが、業者さんは静かで大家さんがにぎやかだった、というお話です。



大家さんのブースが今年はいくつかあったようですが、そういったブースが非常に元気で

業者さんがコンパニオンさんを雇って露出度の高い洋服で派手にプロモーションを打つ、

といった場面が今年は見られなかったのだとか。それを「潮目が変わる」と表現している

方もいらっしゃいました。



大家さん、業者さんを問わず、時代の流れにしっかりついていこうとする姿勢がないと

いずれ先細りするこの業界で生き残るのは大変になってくるのではないかと思います。



お客様(業者さんならエンドユーザさん、大家さんなら入居者さん)良い接客をして

じっくり評価を積み上げていきたいという発想だったとしても、その評価を得る前に

お客様が集まらないことにはどうにもなりません。そういう意味では、その理念を

貫くためにも、知識を積み重ねていくことが必要になるのだと思います。



私の周りにいらっしゃる業者さんは、比較的新しいことにも抵抗なく取り組む方が

多いのでありがたいのですが、世の中そういう人ばかりでもないということもまた

わかります。大家さんの立場からすれば、良いパートナーさんを見つけることと

自分自身の知識を陳腐化させないことが重要なのかなと思いました。



とりとめもない話で恐縮ですが、この週末の懇親会の中で考えていたことをそのまま

ブログにつづってみた次第です。

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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月09日

戸建への融資が通りませんでした(4行中1行がNG)。

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戸建の融資相談に関して、金融機関さんから今回は難しい旨の連絡が届きました。



今回、4つの金融機関さんに融資相談をしております。その中で、一番微妙な反応だった

金融機関さんから、週の半ばくらいにお電話がありました。担当の方が夏休みになるので

その間の連絡先は別の担当さんにしてほしい、と。引き継がれていて安心しました。



そして金曜日。その引き継いだ担当さんから電話をいただきました。電話をとった際の

声のトーンでなんとなく「あ、これはダメだろうな」という感じでしたが、案の定

ダメでした。融資獲得ならず、です。



どうしてダメだったのか、理由を聞いてみました。やっぱり札幌の債務の大きさを

気にされていたようです。でもさ、それを言い出しちゃったらこの金融機関さんとは

一生お取引が深くならないっていうことになりませんか?



色々と良くしてくれた担当の方が異動になってしまい、その後担当になった営業さんが

どうもイマイチなんだよなあ、という印象を持ってしまいます。金融機関さんは

異動があるのが当たり前なので仕方ないのですが、作ってきた人間関係がリセットに

なってしまうのはちょっと辛いです。



今後どのようにしたら良い関係を作っていけるか、一度お話を聞かせてほしいとご依頼を

させていただきました。あと、もし万が一他行さんでも通らなかった場合は、積金を

解約して購入資金にせざるを得ないかもしれない、ということもあわせて伝えました。

この信金さんには一番金額の大きな積金をしておりますので、少しくらいプレッシャーを

かけておいた方がいいかなと思い、若干ゆさぶりをかけてみた、というところです。



積金に関しては「解約する場合も引き続き同じ金額を是非・・・」と仰っていましたが

取引がどこまで見込めるかによって、でしょう。今回ので結果を出してくださった

金融機関さんに少し優先して積金をすべきかと思いますし、今後取引拡大の見込みが

あまり立たないところに大きな資本を投資する価値はない、という話になります。

その時々で情勢が変わるので、変わった情勢に対応して組換えを行っていくべきと

考える次第です。



そんなわけで、まずは1行残念な結果になってしまいました。残りの金融機関さんが

どのような判断をしてくれるか、注視していこうと思います。場合によっては控えで

この間話を聞いたフリーローンでも準備しておいた方がいいのかな・・・(汗)

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posted by ひろ* at 10:08 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月08日

相続・土地活用 中規模セミナーがあるそうです。

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だいぶ前にお邪魔した株式会社土地活用さんのセミナーがまたあるということですので

参加してみようかなと思っております。



セミナーの詳細はこちらにありますが、今回も盛りだくさんの内容のようで楽しみです。

どちらかというと、相続対策を考えている地主さん向けかとは思うのですが、普通の

不動産投資家が受講しても得るものはあるだろうと思っています。



いずれ相続税は発生してくるもの。不動産である程度の財産を作ることができなら、

今度はそれを税金から守る戦いが始まります。次世代に残したい、そういう思いが

あるならば、知識として今から勉強しておくのも悪くないだろうと。



初めて土地活用の越川社長のセミナーを受講するまでは、新築ってのは漠然としていて

よくわからない世界だと思っていました。いや、今も正直よくわからんのですけど、

それでも当時に比べたらだいぶ理解は進んだ気がします。そのきっかけになったのは

越川さんのセミナーでした。



セミナーを受ける前は、土地の探し方は坪単価が安いものなら良いと思っていた私が、

その日を境にいっぱしに「接道は南ですか・・・うーん」とか「一種単価けっこう

安くていいですね」なんて語れるようになったのですから、そりゃあ効果はてきめん。

変な土地を提案してくる業者さんに対して、ツッコミを入れられるようになりました。



しかもその頃、施主として事例紹介で話をしていたのが、まだブログで有名になる前の

狼旅団の旅団長。今回も旅団長が話してくれるようですので、楽しみです。



今回のセミナーも、相続と言いつつも基本的な内容(土地の探し方や建築方式など)も

盛り込まれることでしょう。私もそこをしっかりおさらいしていきたいと思っています。



えーと、なんでこんなに一生懸命越川さんのセミナーのことを書いているかと言えば、

SEO対策でブログ記事を書いたら懇親会まで無料招待していただけるからです(笑)

はい、早めにネタ晴らししておきました。でも本当に過去の越川さんのセミナーは

勉強になりましたので、そういう意味では自信をもってお勧めできます。



早く地主になって越川さんに建築をお願いしたーい!

もしくは物件価格が安くなって、土地から仕込んでも回るくらいになりたーい!



そんな心の叫びを書いて、本日のブログは締めたいと思います(全然締まってない)。

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posted by ひろ* at 09:54 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月07日

ご縁がご縁を呼ぶ関係。

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懇意にしている仙台の業者さんに、義母が今回検討している札幌の区分マンションの

話をしたところ「札幌に転勤した同僚がいるから、セカンドオピニオンとして

その区分がいい物件かどうかみさせましょうか」というご提案を受けました。



仙台1棟目をこ運輸させていただいた業者さんとは、今でもたまに連絡を取り合い

現在の市況の話や売り物件の話などをしております。提案もしていただいたことが

ありましたが、ちょっとタイミングが悪かったり、方向性が合わなかったりで、

残念ながら買付には至らずじまいです。



そんな業者さんに、義母が区分を買おうと思っているという話をしたところ、冒頭の

やりとりになった、というところです。義母からその話があったので、それではと

いうことで、私もその仲介業者さんに情報を送ってみました。ついでに、札幌支店に

異動になった方のことも紹介してほしいなあというメッセージも添えて。



ほどなくして、その同僚の方からメールが届きました。

曰く、場所から考えた相場で言えば、もうちょっと安くなるのではないか?と。

なるほど、シミュレーションしてみた結果ともその辺は一致します。売買の目線での

近隣坪単価から算出したお話ですので、そこそこ信憑性はありますね。



逆に賃貸は未経験なのでわからないということでした。そうは言いながら、周りの人に

聞いてくれた上で回答をしてくれたのはありがたかったです。だいたい私が考えていた

相場と同等くらいだなということで、確信を持つことができました。



近々札幌に行かなくてはならないと思っていますので、その際には売却物件がないかなど

相談してみましょうかねー。今までのネットワークと少し違う場所の仲介業者さんなので

また雰囲気が変わるかな?と思ったりします。情報の出所がちょっと違うことが多い

業者さんなので。



ここに至るまでお付き合いしている仲介業者さんは、結果的に素晴らしい人ばかりが

残っているような気がします。どういうわけか、物件購入した仲介さんとは疎遠になる

傾向があるのですが、仙台1棟目の営業さんとは今でも繋がっていますし、その人脈で

別の担当者さんと今回こうして繋がることができました。札幌4棟目の新築に関しても

そのまま管理をお任せし、たまに札幌に行くと食事に出かけたりできる関係です。



他にも、親身になって提案をしてくれる方が何人かいますが、皆様誠実な方です。

先日、その1人から提案を受けたのですが、私のエリアじゃないので、そのエリアを

狙っている投資家さんを紹介しました。その後、仲介業者さんからは、逐一その投資家の

方とのやり取りの状況が報告されてきました。別に期待しているわけじゃないんだけど、

紹介があれば紹介元にお礼と報告をする、という常識をわきまえた方で好感が持てます。



やっぱり、波長の合う方が残るんだろうなーと思いました。一緒に仕事をして心地よい。

そういう方が結果として残っていくような気がします。類は友を呼ぶとでも言うのかも。



今後とも、波長の合う方との仕事を重視していければいいなと思います。

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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする