2015年08月16日

大阪でAirbnbが合法になる模様ですが・・・。

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大阪でAirbnbが合法化される模様です。



ニュースソースはこちら。

マンション空室を宿泊施設に活用、大阪府条例案



触りの部分だけ引用します。



大阪府は、旅館業法が禁じるマンションなどの空き部屋の宿泊施設への活用を、特例として認める条例案を9月定例議会に提案する方針を固めた。外国人観光客の急増でホテルが不足する一方、個人的に旅行者を泊める「民泊」が広がっている実態を踏まえ、「国家戦略特区」による規制緩和を活用することにした。条例が成立すれば全国初となる。



これだけだと、具体的にどのような条件で許可されるのかがわかりません。条件が

課せられるのか、それとも完全にフリーになるのか。細かいことを知りたかったので、

いろいろネットを調べてみました。



府は昨年9月の府議会で、同じ趣旨の条例案を提出した



という記述がありましたので、昨年9月の情報も含めて検索してみると、以下のような

アーカイブ記事が見つかりました。



空き部屋をホテル代わりに 大阪府と市、外国人客受け入れ



1年前の記事には「7日間以上の滞在者を対象とし」とあります。おそらく今回も

この内容が適用されることと思います。自治体の条例整備は前例を参考にすると思うので

7泊が今後規定路線で法整備されていくのかな?と感じています。



さて、ではこの7泊ってのが利用する側にとってどう映るのか?



仮に私が1週間のお休みをいただき、旅行の計画を立てたとします。

行き先をイタリアとしましょう。ベネチアの運河も見たいし、青の洞窟も見たい。

バチカン市国にも行ってみたいし、ミラノやフィレンツェにも行ってみたい。

そうなると、やっぱり各都市に1〜2泊して次に移動して、というコースになります。



日本に同じことを割り当ててみましょう。

東京も行きたいし、京都も体験したい。大阪も広島も、札幌もいいね〜・・・という風に

予定を組んでいくと、おそらく大阪だけに7泊ということはしないのではないかと。



すでに旅館業法を取得しているホテルや旅館に配慮した結果なのかもしれませんが

(短期はホテルや旅館、中長期はウィークリーマンションやAirbnb)現状だと非常に

使い勝手が悪い制度になるような気がしています。7泊以上の条件でAirbnbのホストを

手間をかけてやるか?というと、ちょっと疑問です。せめて3泊くらいからだよねー。



地域によって、この辺は温度差があります。

福岡は今の所Airbnbははっきりと旅館業法違反であるという見解を出しています。

大阪とは対極になりますね。ちなみに我らが札幌は特に見解は出しておりません。



話を聞いていると、今のAirbnbのホストは、旅館業法はおろか大家さんにすら黙って

転貸している人が大多数という悲しい状況にあります。大家の立場として、そんなもの

見つけた日には激怒しますよ?即時退去、損害賠償請求です。



「ばれなきゃいい」と思っている人が少数でもいると、その業界自体のイメージダウンに

繋がります。Airbnbは今「ばれなきゃいい」が少数どころか大多数のように見えます。

子供のお小遣い稼ぎじゃないんだからさ、真面目にやりましょうよ。ほんとに。



現在、旅館業法でグレー(というかブラック?)なのは明白です。それを理解した上で

自分でリスクを負って運営するということならば、それはそれで仕方ないと思います。

目の前に便利なものがあるけど、まだ許認可されていません、という状態であれば、

そりゃあ人によっては無許可でも使いたくなるでしょう。それに、そういうチャレンジを

する人が開拓者となり、サービス自体のレベルが上がるという側面もあります。



だからこそ、挑戦者の皆様には、せめて大家さんからの転貸の許可はとってほしい。

それが取れずにトラブルになって、Airbnb自体が悪者になってしまうのは勿体ない。

賛否両論あるとは思いますが、私の個人的な意見としては、こんなインバウンドの

チャンスを国として見逃すのは勿体ないので、総論としては受け入れてしまうべきと

考えています。それを良しとしないならば、管理組合の規則なり町内会則なりといった

ローカルなところで縛りを入れればいいのではないでしょうか。



私自身は、法令面が整備されるまでは取り組んでいいのかどうか悩ましいところが

ありますので、もうしばらく情報収集を継続していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:16 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月15日

不動産投資コンサルの方の「総資産○億円」って本当に信じていいの?

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不動産投資の飲み会に行くと、資産がいくらとか借入がいくらとか規模がどのくらいとか

そういう話で盛り上がるシーンがあるかと思います。私も嫌いじゃないネタですし、

借金総額とか物件の戸数とかは話したりします。飲み会ではその程度で終わります。



さて、これが飲み会じゃなくてインターネット上でのセールスレター等であれば、

もう少し吟味して内容を紐解いていかなくてはなりません。そのブランド力を使って

次なるビジネスを考える気持ちがあるならば、多少「いいところだけ協調」している

可能性もあると疑うべきだからです。



具体的に言えば、実績を引っ提げてコンサルや塾、個別相談を始める人、です。

これらのサービスが仮に無料だったとしても、キックバックなどによる収入があるかも

しれませんので、サービス提供者全体を対象とさせていただきます。



本当にその人にお金を払うだけの価値があるのか?そのセールスレターで本当に

その人の実績を把握することはできるのか?そこを見極められるといいですよね。



別にコンサル自体が悪いことだとは思っていません。私は横のつながりで情報収集を

していますが、いちいち飲み会に出て群れるのも面倒だという人もいるのは理解します。

ですので、そういう発想をお持ちの方が、お金を払ってコンサルを受けること自体は

いいと思いますし、コンサルさんもそのニーズに応えればいいのだと思います。



ただ、そのコンサルさんの知識も玉石混合。少なくとも、私の知っている大家さんには

そういったコンサルさんに紹介された新築案件にトライしたら、途中で工務店さんが

潰れてしまい、多額の費用をかけてリカバリーする羽目になった人もいます。

(その時はそのコンサルさんも頑張って支援していたっぽいですが・・・)



どうせなら、腕のいいコンサルの方にお願いすべきですよね。

ですので、今回はセールスレターに出てきがちな言葉について、どういうところを

注意してみていくべきか、なんとなく書いてみようと思います。



キーワードその1:総資産○億円!



ここで言う総資産は、BSの左側の資産の合計なのか、BSの資産と負債を差し引いた

純資産のことを言っているのかをはっきりさせるべきと思います。



一般的に、借入を用いて不動産投資を行うと、総資産は一気に膨れ上がります。

1000万の自己資金を入れて1億の物件を購入すれば、総資産はあっという間に

一億円に到達します。そして、総資産を基準にすれば、借入が一億円であっても

「総資産1億円!」と言うことができます。



正直、年収の高い人が某金利の高いサラリーマンの属性に融資する金融機関さんで

ちょいと融資を引っ張って物件を買えば、このくらいあっという間ですよね。



ついでに、今まさに売った時の価格で資産を計算しているのか、購入当初の価格で

資産を計算しているのかでも変わると思います。どちらか都合のいい方の値を採用して

「総資産○億円!」と言っていないのか?という点も注意が必要と思います。



キーワードその2:家賃収入が毎月○百万円!



それが売上基準なのか、経費を差し引いた粗利基準なのか、借入の返済も加味した

キャッシュフロー基準なのか。得てしてそういう細かいことは書かれておりません。

まあそうですよね、書かない方がいいことも世の中にはありますし。



すげー、月収○百万あれば悠々と暮らせる!と思っていろいろ話を聞いてみたら、

返済比率や経費率が高くてあまり手元にそのお金が残っていないから、コンサルでも

やって稼いで補填しよう・・・みたいな方だった、ということがないようにしたい

ものですね。師とあがめる人のスキルって重要ですから。



キーワードその3:年間キャッシュフロー○千万円!



これは一見すると良さそうな感じなのですが、税引前キャッシュフローなのか、

税引後キャッシュフローなのかという点や、借入総額がいくらなのか、などに

よって評価が分かれてきます。



まず、税引後キャッシュフローでない人はちょっと眉唾かもしれません。

不動産でお金を残そうとすると、税金とどう向き合うかはとても重要です。

極論ですが、税引前キャッシュフロー1000万と言いながら、申告上の所得が

2000万だったとすると、所得税40%に住民税10%が加算されるので、

税金は1000万の支払になります。そうすると、キャッシュフローはゼロに・・・。



勿論、こんな極端な話はないと思います。ただ、税引前キャッシュフローという指標は

その先に税金という関門が待っている数字だということを意識すべきだと思います。



あとは税引後だったとしても、借入の比率がどのくらいあるか、返済比率がどのくらいか

という点によって、リスク許容度が低くなる可能性があります。変動金利の借入が

大量に残っていて、返済比率が70%近かったりすれば、金利が少し上昇しただけで

かなりのキャッシュフローが消えてしまうはずですから。



キーワードその4:物件数○○棟○○○室!



規模で訴求するパターンです。確かに規模は大きいと思います。ただ、この場合は

どういった間取りでどこの地域に物件を持っているか、が重要になるかと思います。



私の物件を例にとって説明します。以下、札幌3棟目と東京2棟目の戸数です。



東京2棟目 5室

札幌3棟目 16室



ここだけ見たら、札幌3棟目の規模の方が大きいという印象を持つでしょう。

では次に少し情報を付加してみます。



東京2棟目 2LDK1室、2DK2室、事務所2室

札幌3棟目 1R16室



印象が変わってきませんか?ファミリー間取りの方が部屋が大きいので、さっきより

札幌3棟目の規模の方が大きいと思わなくなったのではないでしょうか。



この2棟ですが、家賃収入は似たようなものです。そんなに差はありません。

購入時の価格は東京2棟目>札幌3棟目となります。



○○棟○○○室と言っている方も、ひょっとしたら地方の家賃が安い物件を大量に

取得しているだけだったりして・・・?どのようなポートフォリオでやっているのか

しっかり把握していく必要があるかと思います。



繰り返しになりますが、コンサルの方を否定するつもりはありません。

ニーズがあるからこそのコンサルタント業なわけですし、必要としているお客様が

いる限りは、その知識をフル活用して顧客満足度を向上させていただきたいものです。



ただ、そのニーズを作るために誇大広告気味になってしまっている人を見分けるための

知識を、サービスを受ける側も持つべきではないかと思うのです。



賢い消費者になっていただきたいと思い、今回のブログ記事を書いた次第です。

お前ごときに偉そうに言われたくないわ、という方も当然いらっしゃると思いますが

こういった当たり前の情報をまだ理解していない方に伝わればという気持ちで

書いた次第ですので、ご容赦いただければと思います。

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posted by ひろ* at 13:05 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月14日

顧問税理士の先生以外の税理士さんにセカンドオピニオンを求めました。

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先日のブログでちらっと「顧問税理士以外の税理士さんにセカンドオピニオンを求めた」

と書かせていただきました。
本日はどんな経緯で相談したか、どんな話があったか、

などについて少し書いてみようと思います。



ご縁は関東→札幌の大家会の会員さんからのご紹介でした。本人も不動産投資をしていて

某金融機関さんと懇意にしている先生であり、不動産に関しての見識があって融通が

きく方です、と。しかも銀行の斡旋もしてくれるし、借り換えについても(多少の報酬は

発生するけど)面倒を見てくれるということです。



面白い先生だなあと思って、ぜひ関東→札幌の大家会の勉強会で講師をしてもらいたい、

と紹介者の会員さんに相談し、先日講師を務めていただきました。



ちょうど私自身も、戸建を個人で買うか法人で買うかなど悩んでいた時期だったので、

勉強会の中であれこれと質問をしてしまったのですが、個別事由すぎたので、続きは

個別相談でお願いしますということになり、いろいろとご意見を賜ることになりました。



私が気にしていたことは

・今後拡大をしていくにあたり、戸建は個人か法人のどちらで買うべきか

・マイナンバーにより法人の社会保険の負担はどう変わり、何を準備すべきか

といったところでした。法人から役員に対してどのように給与を払うべきか、など。



面談にいく時間がなく、お電話でいろいろお話をしました。

まず先生から出たのは「手間のかかることをしている」という一言。別に悪い意味では

なく、少額の物件をいろいろ買っていますねという意味でした。



確かに、私の買っている物件って小さいのが多いです。個人と法人をあわせて6棟を

保有していますが、うち4棟は4000万を切る物件です。1億を超える物件は

新築で建てた札幌4棟目だけです。だから棟数の割に家賃収入が少なく、それらを

できるだけレバレッジをきかせて借入するから、キャッシュフローは多くない。

よって、リタイヤできないしする気もない、という感じの残念な属性です。



セカンドオピニオンを求めた税理士さんが担当する方は、割と億単位のものを持っている

ケースが多いので、小さくても大きくても手間はそれほど変わらないという意味合いから

手間がかかることをしていると表現されたようです。



「こういう買い方をする人は資産運用というより不動産が好きな人だと思います」とも。

確かに不動産は大好きです。そういう意味では当たりかも。



たいした資産規模がない法人で太陽光を持っているのはなぜか、理由がわからないと

質問されましたので、仙台ではバブルで不動産が買えないから、売上規模拡大のために

太陽光を買いましたという話もしました。先生にしてみれば、太陽光=節税という認識が

頭に出てくるので、その観点で見ると「?」だったようです。まあ確かに。



今回セカンドオピニオンを求めた先生にも、現在考えている太陽光発電の消費税還付が

うまくいくか見解を求めましたが、大丈夫そうだとのことでした。よしよし。



現在お願いしている顧問税理士の先生も、けっこう工夫をして決算書を作っていますね、

ということも言っていただきました。信頼できる良い先生だと思っていましたが、

こうやって改めて別の先生にもそう言っていただけると、さらに安心します。



総合的に見て、戸建は法人で買うのがいいでしょうという話になりましたが、融資の

都合でやっぱり個人で購入になってしまいそうです。無念であります。



これはこの先生に限らず、FBでも指摘があったのですが、普通は個人と法人は一体で

見るから、新設法人だからってそんなに嫌がられないと思うんだけど・・・ということを

おっしゃっておりました。これだけいろいろな方にそう言われるということは、私自身に

何か問題があり、法人化されても融資出来ないということがあるのかもしれません。

気になるけど、それを調べる術もなく。ちょっと悶々としています。



社会保険に関しては、マイナンバーの運用に慣れてきたところで確実にくるでしょう、

ということでした。給与所得がない法人ならいいのですが、給与所得が発生した場合は

会社員として社会保険料を納めていたとしても、結局それとは別に法人の給与分は

社会保険を納める必要がある、と。



ただ、マイナンバーは当面は番号を付与して運用に習熟する期間があるはずなので、

そうやって捕捉されていくまでには数年かかるだろうという予想を立てておられました。

ですので、何年かした時に必ず来るから、そこに向けて準備をしておくのがいいのでは、

という感じで。



うちは嫁ちゃんが働きたがりなので、配偶者控除なども利用できません。

不動産でしっかり稼いで、社会保険や納税を済ませてもまだ余裕、という状態に

持っていくのが王道なのかなと感じました。



別の先生に見てもらうのも、気づきや刺激があっていいことだなと思いました。

時間を割いて資料を見ていただき、感謝しております。ありがとうございました。

相談に乗っていただいたのにお返しができないのが恐縮なので(今から顧問税理士を

変えることはしたくないです)、税理士さんの紹介を頼まれたら、こちらの先生を

優先して紹介させていただこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月13日

テレビの接続端子が無料でアップグレードされました。

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私は自主管理をする大家さんではありません。ですので、通常であれば、私の元には

いろいろと細かな物件の不具合については直接連絡は来ず、管理会社さんのところで

一旦受け止めて精査した上で送られてきます。



そんな私のところに、直接修繕の依頼の連絡がきました。

え、誰がどうやって?という話ですが・・・今回は入居付けを決めてくれた仲介さんを

介して、私のところに連絡がきた次第です。



内容は、壁についているテレビの接続端子が古いタイプすぎて、ホームセンターを

探してもそのタイプのケーブルが見つからない、ということでした。入居したばかりの

段階でのトラブルだから、仲介さんに連絡したようです。で、その仲介さんと私は

けっこう仲良くしているので、そのまま私のところに連絡がきたというわけです。



さて、こういう問い合わせが来るケースが少ない私ですが、入居者様がテレビを見られず

困っているということであれば、それはもう早々に対応しなくてはならないと考えます。

私はテレビを見ないですが、一般的にはテレビのない生活は考えづらいでしょう。

それに、設備の交換になって次の入居者様の役にも立つものです。物件の基本的な設備の

向上という観点では、良いことだと思います。



そんなわけで、これについては交換しますねということを仲介業者さんにお伝えして

実際の交換に向けて管理会社さんと連絡を取り、手配に入りました。



管理会社の担当さんとこの件について話をして、安い金額だろうから見積より先に

対応しちゃってくださいということを伝えると、担当の彼は「お金はかかりませんので

ご安心ください」と言います。へ、なんで?



種明かしすると、札幌3棟目はケーブルテレビを物件全体として導入しておりまして、

そこに頼めば無料で(切り替え工事も含めて)対応してくれるはず、と。なるほど!

ケーブルテレビを入れたのはかなり前だったので、てっきり全部導入は完了していると

思っていましたが、いくつかのお部屋は入居者さんとの連絡が取れずに導入できずに

いたようです。



というわけで、管理会社さんのおかげで費用を削減することができました。

しれっとお金をとっておいて、ケーブルテレビの業者さんに無料で修理させることも

その気になればできたでしょうけど、そういうことをしないのは嬉しいです。

こういった会社さんとは引き続き取引を行っていきたい、と思います。

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posted by ひろ* at 09:11 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月12日

金融機関さん的には法人より個人がやりやすい&読者さんのご意見に回答します。

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戸建の融資状況なのですが、どこの金融機関さんも「個人でなら・・・」と言います。

事前に法人を作っておいて、決算をきちんと積んでおかなかったのが失敗でした。



先日、打診している金融機関さんのうち1行がNGの回答を返してきた戸建への融資。

残り3行にご検討をいただいておりますが、うち2行に「新設法人は審査が厳しくなる為

個人での融資でお願いしたい」と申し入れられてしまいました。



先日、顧問税理士の先生およびセカンドオピニオンを求めた別の税理士の先生共に

法人で融資を受けて購入した方が税務的には良いと思う、という意見をいただいて

おりまして・・・。そんな状況での「個人でお願いします」はなかなか厳しいなあと。



では、金融機関さんはなぜ「個人でお願いします」と言ってくるのでしょうか。



なぜ個人がいいのかと言えば、やはりこれまでの取引の履歴があるからということに

なってきます。個人では積金や少額の融資取引をすでに行っております。信金さんや

信組さんは、これまでの取引実績やおつきあいの長さを重視して、その信頼関係に対し

融資を出すような雰囲気があります。



新設法人と個人がいくら実態が同一といっても、これまでのおつきあいの積み重ねが

個人の人格で行われていた以上、新設法人は「一見さん」扱いになってしまう、という

観点があります。また、新設法人なのでこれまでの業歴もなく、いくら個人と同一と

いえども、そんな何だかわからないところに融資は出せない、みたいな話になってしまう

という事情もあるようです。



前々から法人を作っておかなきゃなーと思っていながら、サボってきたツケがここで

出てしまった感じです。いや、どうせ法人を作るなら一緒に物件購入も・・・という

欲の皮を突っ張らせていた自分が悪いと言えば悪いんですけどね。



とはいえ、セカンドオピニオンをお願いした税理士の先生はメガバンクや大手地銀と

お付き合いがあるようで、そういったところは変な手垢のついていない新設法人の方が

審査がやりやすいということをおっしゃるそうです。金融機関さんの立ち位置によって、

どういうやり方が最適なのかは変わるようですね。



とはいえ、今回は信金さんや信組さんでお願いする以上、彼らの流儀に合わせるべきで。

こうなったら仕方ないので、個人で購入して途中から法人に切り替えるということも

視野に入れておこうと思います。切り替えにかかる費用がもったいないけど・・・。



ところで、昨日書いたブログのコメントで、匿名の読者の方から「銀行の労力を

思慮出来るのであれば、銀行に4股かけるやり方のほうが如何なものかと思います。」

というコメントを頂戴しました。こんな瑣末なブログですが、こうしてコメントを

入れていただけることに感謝したいと思います。



確かに、4行に打診しても融資を実際に実行してもらえるのは1行だけですから、

他の3行に対しては完全に徒労で終わらせてしまうことになります。そこに対しては

大変申し訳ないという気持ちはあります。断る方も辛いです。



とはいえ、逆に言えば金融機関さんだってお客を選びたいわけです。私なぞに融資を

したら、貸し倒れになってしまうのでは?と考えるかもしれません。そうなれば、私の

時間も徒労に終わってしまいます。そして何より、売主さんや仲介業者さんが私との

契約に費やした時間が全て無駄になってしまいます。



私が最も重要視しなくてはいけないことは、売主さんとの契約を全うすることです。

そのために金融機関さんに支援をお願いしているのです。そして金融機関さんも私の

要請に確実に応えられるわけではないので、そのリスクヘッジとして複数行への打診を

せざるを得ない、というのが実情です。



ただ、黙って複数行に打診をすることも信義に反します。ですので、各行に融資の打診を

する際には、必ず複数行に打診していることもセットでお伝えしています。各行の審査に

進展があれば、それらの情報は全て各行に伝達しております。



事前に競争であることを伝えることで、金融機関さんの時間が徒労に終わる可能性も

理解してもらっております。その上でそれでも融資案件として取り組んでいただけるか?

そういう問いかけをした上で、取り組んでおります。



複数行に打診したところで融資が確実得られるかわからない程度の小物のアプローチと

メインバンクと太いパイプで結ばれている人のアプローチは異なってしかるべきです。

置かれた立場によって、最適解は異なります。そしてさすがにその背景まで洗いざらい

ブログに書くこともできませんので、読者の方からしたらおかしいと思うことも

おそらくあるでしょう。



ただ、それは私に取っても違った見方を学ぶ機会になるので、できる限り真摯に受け止め

自分自身の血肉にしていくよう心がけております。貴重なご意見をいただけることに

感謝したいと思います。



そんなわけで、融資特約の期限が来週に近づいてきているので、各行のフォローアップを

引き続き行っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(4) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする