2015年08月21日

汚水ますから汚物が逆流する大惨事。

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融資が決まって浮かれている私のところに、またまた冷水をぶっかけられるような

一報が飛び込んできました。やっぱいいことがあるとバランスをとるように悪いことも

発生するんだなあ、としみじみ。



札幌1棟目の管理会社さんから連絡がありましたが、仕事中でどうしても電話には

出られずにおりました。出られる状態になったのは営業時間終了後。これじゃあ

電話は無理だから明日にしよう。そんなことを思いながら、その日は床に着きました。

そして翌日、こちらが折り返す前にまた電話がかかってきました。珍しいなあ、

いつもなら折り返しを待っていてくれるのに。なんだろう?



「共用部の汚水ますから汚水が逆流しています」



orz



話を聞くと、どうやら札幌1棟目の汚水ますや入居者様のお部屋のトイレから、汚物や

汚水が逆流してきているとのことです。さすがに待ったなしなので、急いで私に連絡を

つけて、対応手配に入って良いか確認したかった、ということで電話をかけてきていた、

ということでした。



「連絡取れなかったので、高圧洗浄の手配をしてしまいました」



今回の事態であればそれが正解です。ありがとうございます。むしろ入居者様に

迷惑をかけてしまっているので、速攻で対応しないとアウトだったと思います。



そんなわけで、高圧洗浄を入れて今回は事なきを得ました・・・と話が済めば

よかったのですが、どうもその後の高圧洗浄をしてくれた業者さんのコメントが

気になります。もしかすると沈下して汚水管の勾配が取れていないかもしれない、と。

もしそうだとすると、今後も同じような事故が起こる可能性があります。怖いなあ。



管理会社さんが、勾配がどうなっているか調査を入れてくれるということでしたので

まずはそこで確認してもらい、場合によっては恒久的な対策を打つ必要があるかも

しれません。できればそういう大げさなことにはなってほしくないですが・・・。



一昨年は屋根の修繕、昨年は外壁塗装を行い、これでしばらく大きな問題は発生せず

安定するだろうと思っていた札幌1棟目。ここにきて、その気持ちをあざ笑うかのように

事故が多発しています。汚水あふれ以外にも、別のお部屋では換気扇の故障が発生して

修理を行っているところです。



安定して入れ替わりの少ない入居者様に関しても、先日思わぬトラブルがありまして

1部屋退去になってしまいました。しかもその退去理由の原因となった問題は未だに

排除できずにいます。



これを乗り越えれば、本当の安定が訪れるのかな?期待したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月20日

融資の内々諾を得ることができました(東京で契約した物件の話)。

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東京にて買付を入れ、契約していた物件の融資がなんとか通りました!

2年ぶりの物件購入に向け、テンションがあがってまいりました。



融資特約の期限満了を目前に控えた東京の物件。積金などでお取引をしている

4行に融資の打診をしました。そのうち2行は色よい返事が聞けずに終わりました。

片方はセットバックの関係、もう片方は個人属性の問題という感じでした。

残りは2行という状況でした。



これまでも、私はあまり融資で楽をした記憶がありません。ひとえに過大な債務を

東京と札幌という物理的に離れた2箇所に抱えてしまっていること、金融資産の

少なさなどがネックになっているものと考えます。



ですので、今までも断れることが当たり前と思うくらいに金融機関さんへの融資打診は

断られることが多かったのです。だから2行くらい断られても気持ち的にはへっちゃら。

(変な方向に図々しくなっている)



とはいえ、さすがに融資特約の期限が今週中ということで、営業日もあと少ししかなく

残り2行がどのような回答をするか、多少ヒヤヒヤしていました。



というわけで、昨日は状況を把握しようと思い、両行に電話しました。

まず片方の金融機関さんへ。担当さんが出ておりまして、会話をしました。



「以前、法人で融資してくださるところを優先するというお話だったので、当行は

 その返信を待っている状況と思っておりました」



んんん?以前の会話を思い起こしてみますと、確かに「支店決済になるので、支店と

しては是非取り組みたい」と言っていた記憶があります。え、あれって正式に融資は

可能ですという意思表示だったってこと?



いろいろ話をしてみると、支店の中で話はしてあり、おおむねその方向でいけますという

会話はされていたようです。あとは私からゴーサインが出れば、正式に本部に打診して

金利などの諸条件を確定させるつもりだった、と。



年数は当方が事業計画にて希望したものをそのまま、金利もできる限り事業計画にて

記載してあった数字に合わせる、金額は事業計画満額とはいかないけど、購入金額と

リフォームの一部をまかなえるくらいの金額は出す、という話でした。



・・・断られ慣れすぎていて、目の前の宝物を見逃しておりました(汗)



今となっては、新設法人で購入できる目処もありません。個人で仕方なしと思って

おりましたので、この内容であれば何も不満はございません。ここで決めようと

ほぼ心に誓いながら、もう片方の金融機関さんに電話してみました。



こちらも融資自体は可能ということで話を通してくれているようです。ただし、残念な

ことに金額や年数がどうしても伸びません。古い物件ということで、上物の物件を

更地にして再建築した時の評価が伸びないのが原因ということでした。セットバックの

量が多すぎるそうです。この辺の見解は別の金融機関さんでも聞かされましたので、

そういうところもけっこうみているのだなということは勉強になりました。



こちらの金融機関さんも「希望の条件に満たないと思うので、他でもっと良い条件の

ところがあるなら、そちらで借りていただいてけっこうですから」とのコメント。

私としては、私などに融資をしていただけるというだけでとてもありがたいと思うので

そんな謙虚なことを言われてしまうと、かえってそわそわしてしまいます^^;



申し訳ないと思いつつ、審査の土台に乗せてくれたことに感謝しながら、今回は別の

金融機関さんで融資を組ませていただくことを宣言させていただいた次第です。

申し訳ないなーという気持ちにさいなまれながら。



ともあれ、なんとか融資は固まりました。2年ぶりの物件購入(小さいけど)に向けて

弾みがついてまいりました。今後は購入した後のことを計画していかなくてはならず、

これはこれで忙しくなる気がします。でも楽しいことなら頑張れる。不動産は楽しいので

いい形で利益が出せるように事業を仕立てていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月19日

適切なツールを適切なターゲットに対して活用する。

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先日、札幌出張時にお会いした仲介業者さんの営業手法の中に、参考になるなーと

思うことがありましたので、ブログにメモを残しておこうと思います。



札幌出張に行くときは、基本的にはいろいろな方にお会いして、時間を共有するように

心がけています。単純に人と会うのが楽しいというのもありますし、わざわざ東京から

来てくれた、というプレミアム感(これは遠隔地投資ならでのメリットかも?)が

ありますから、わざわざ東京からようこそみたいな雰囲気になって、相手の印象に強く

残ることになります。



先日ちょっくら札幌出張してきたのですが、その時ものべ10名の方にお会いして

お話をしてきました。皆様それぞれスキルがあり、素敵な人ばかりでした。



その中で、面白いなーと思った人が、最近独立された仲介営業の方。

エンドユーザさんとLINEで連絡を取り合って、タイムラインに何か記事を

アップしたり、時にはお部屋の紹介などもしたりしているということです。

その記事を見て、お客様から「あの部屋まだありますか?」みたいな問い合わせが

忘れた頃に来るのだとか。



昔だったらDMなどで行っていた囲い込みの戦略が、LINEを使って気軽にできる。

しかも、LINEでつながると、なんとなくお友達になったような感覚になるので、

DMのような押し付けがましさがない。LINE@みたいにいかにも商業ベースではなく

お友達が薦めるものだからいいんじゃない?みたいな信頼関係が生まれる。



そしてその方は、入居者さんとはLINEでつながり、業者さんとはFBでつながり、

それぞれ別の情報をアップロードしているということです。なるほどねー、頭がいい。



エンドユーザになる客層は世代的にLINEに慣れ親しんでいる。

同業他社として情報交換する層は世代的にFBの方が馴染みがある。

ターゲットごとにシェアの高いツールを使う、非常に理にかなったやり方だと思います。



事実、独立された後も、ほとんど広告などの集客をせずに、口コミだけで自分自身が

食べていくだけの収入を得られているのだとか。なるほどねー。納得です。私自身も

そういうやり方があることは認識していましたが、こうやって実際にうまくやっている

方を見ると、発想は間違っていなかったなあと納得できます。



賃貸業でも応用はできるはずです。自主管理なら、入居者様のLINEを聞き出して

そこに大家からタイムラインなどでちょっと面白い投稿や役に立つ情報を書く。

そんな小さなところからコミュニケーションをとって、お友達のような感覚で接すると

滞納なども自然と減っていくのではないかと思います。



また、SNSごとに(あるいはアカウントごと)にリーチする相手を決めて、その属性に

マッチするような情報を投稿する、といったことも有効だと思います。



こういった気づきを得られたこと、与えてくれた仲介業者さんに感謝したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月18日

不確定要素(仕掛中の案件)があると融資は厳しくなる。

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金融機関さんは「不確定」である状況を嫌うように感じます。

当たり前の話ではあるのですが、そんなことを感じたので書いてみます。



先日書いた札幌の区分は、仙台の法人で融資を得ようと思い、少し動いています。

築古の区分という融資を引くにはかなり厄介な案件ですが、とりあえず某政府系の

金融機関さんに祖横断してみようということで、事業計画書を作って説明をして

融資の交渉をしている状態です。



築古区分はそれこそ現金で買えばいいんじゃない?というくらいの価格帯です。

数百万の話なので、融資と言ってもそれほど苦労しないだろうと高をくくってました。



ところがどっこい、ふたを開けてみるとけっこう苦戦しています。

苦戦している原因は「建設仮勘定」の存在です。

仙台の法人は太陽光発電所を今まさに建設中。売電が始まっていない仕掛状態なのに

融資を受けているということで、その部分が難しいのだそうです。



まあ言われてみれば納得です。事業計画があり、売上の予測はあるけれども、

本当にその通り売上があがるの?と言われると、首をかしげてしまう人がいるのも

理解はしないといけないと思います。ましてや金融機関さんですからねえ。



メインバンクさんも「太陽光の売電が始まらないと次の案件に進めないです」と

仰っていますし、今回相談した某政府系のところも同様の反応でした。それ以外に、

個人で札幌4棟目を借りた金融機関さんにも話を聞きましたが、建設仮勘定が

片付くまでは、個人と法人を一体で見ない方がやりやすいですねとの反応でした。



この建設管理勘定があるせいで、小さな額の借入もできません。社用車をローンで

買おうと思っても、そのローンの費用が用立てできない。そんな状態の仙台法人です。

(本当は今月末くらいから売電が始まっているはずだったのに・・・むきー!)



そんな感じなので、区分はいったん現金で決済したほうがいいのかな?という感じです。

区分に限らず、あと数ヶ月は融資が全く得られない状態と考えた方がいいでしょう。

個人でも戸建の融資づけを行っています。いろいろと並行して動きすぎるのも辛いから

仙台の法人はしばらくは色気を出さない方がいいだろうと考えるに至りました。



これ以外にも、なんかちょっと想定していたほど状況が甘くないことが確認できた

部分もありまして、戦略を少し見直す必要がある局面に来ているような気もします。

細かいことはまた別の機会に書いてみようと思います。

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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月17日

2つ目の黒星がついた築古戸建への融資。

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築古戸建への融資の件、4行中2行目のお断りが入りました(>_<)



どこか1行と関係が作れていればよかったのですが、残念ながらそこまでの強い繋がりは

できていなかったので、積立をしている全ての金融機関さんに融資の打診をした今回の

戸建の買付。全部で4行打診している中の2行目からお電話がきました。



だいたいこれまでの経験からして、早めの連絡はあまり良くない結果と判断してしまう

私なのですが、今回も残念ながらその予感は的中してしまいました。



先日まで割とやる気がある様な雰囲気だった金融機関さんなのですが、今回の電話で

急転直下、やっぱり難しいですと言われてしまったのです。なんでそうなったの?と

質問してみたところ、セットバックの基準の問題だったということを仰っておりました。



今回の物件、今ある建物をそのまま利用しようという計画です。とはいえ、建物は

築年数の関係で(銀行評価の観点では)価値を見出せない状態です。結果、融資の

まとめ方としては、物件の土地評価額を重視することになります。そして今回依頼して

いた金融機関さんは、評価の中で再建築の際のことを意識しているということでした。



担当の方はこれならいけるという感じで、本部に回す稟議書をあらかた作り終えて

いたようです。そして、それを上に回す前に、対象物件の現地視察に行ったとのこと。

そこであることに気づき、融資を通すことができなさそうだと直感したそうです。

まずいと思って急いで私に電話をくださったとのことでした。



何がまずかったのかと言うと、セットバックの量です。今回の土地は4メートル以下の

位置指定道路で、再建築時にはセットバックが必要でした。そのセットバックが

必要な量がちょっと大きいそうです。確かに角地だからそうなりますね・・・。

角地で土地の価値が高いと思っていましたが、思わぬ方向で逆に働きました。

いい感じにノリノリだった金融機関さんなので、非常に残念です。



今回は土地の形の関係でちょっと難しいけど、基本的には今ある古いものを活用して

収益化する手法は評価できるので、是非また似たような案件があれば相談してほしい、

と言っていただいたのが救いでした。



そんな感じで、4行中2行がNGになりました。残り2行です。融資をして貰えるか

確信がなく、その不安から4行に対して審査の申込をしましたが、やっぱり一筋縄では

いかないようです。まあ、なるようになるしかないですね。本日、進捗状況を各行に

伺ってみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする