2015年08月26日

東京3棟目の決済に向けて準備を進める。

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東京で契約した物件への融資が決まり、決済に向けて準備を始めました。

以降「東京3棟目」とします。



東京3棟目は自宅の近所の金融機関さんで融資をしていただくことになりました。

打ち合わせを昨日電話でしたところ、9月前半なら決済まで持っていけそうという

お話でしたので、その線で進めていただくことになりました。



まだ正式に本部から承認は得ていないということでしたが、ほぼ問題ないだろうという

お話になっており、ここでひっくり返る可能性は少ないと見ております。もちろん、

実際に承認を得るまでは本当の意味で安心はできませんけどね。



仲介業者さんとも打ち合わせを行いました。決済の前に、売主さんにていくつか

やることがあるということで、それが全て完了してから決済になるという話でした。



売主さんが相続で取得している物件なのですが、そもそも先代の所有者の方が物件を

建て替えているのに、その建て替え後の登記をしていない状態でした。よって、従前の

物件を滅失登記して、今経っている築40年以上の物件を新規に測量して登記する、

というお話が残っています。登記せずに建て替えたとかびっくりです。



金融機関さんから融資を受ける以上、この部分は正しい登記に変わっていなくては

なりません。それがいつ終わるかから逆算して、決済の時期を決めましょう、という

お話をしております。



また、部分的に借地がある物件なので、その借地契約のまき直しも必要になります。

紆余曲折(というほどでもないけど)した結果、まき直しではなく現契約の継続という

ことになりましたので、13年くらいの期間で契約することになりそうです。

ここも決済までに契約を済ませておかなくてはなりません。



続いて司法書士さんの手配です。これについては、売主さん側の司法書士さんに一任する

ということにするのが一番スムーズと判断して、お任せすることにしました。売主さんの

保存登記や滅失登記を行う司法書士の先生がいますので、話を理解している先生に頼んで

進めるのが妥当でしょう。



本音を言えば、お世話になっている司法書士の先生が何人いらっしゃいますので、

そちらに仕事をお願いしたいところですが・・・。なんとなく売主さんや仲介業者さんの

雰囲気を察するに、その我を無理に通さない方がいいだろうと思った次第です。

あ、でも相見積もりくらいはとった方がいいのかな?でもまあ見積をしてもらうのに

お仕事をお任せできる可能性がないんじゃ、司法書士の先生に失礼だから止めよう。



それと火災保険です。いつもお世話になっている代理店さんに、いつもの感じで見積を

お願いしました。その結果もさくっと帰ってきましたので、あとは決済日が決まったら

正式にお願いするだけとなります。



いつもの条件を参考までに書いておくと・・・



○保険金額で残債をまかなえること

○一番割安になる年払い(例えば5年契約で支払は年単位)

○補償の範囲は基本的にに一番多い感じに

○施設賠償責任保険を追加



というのが基本線です。これに、質権の有無、電気的事故の特約の有無を加味して補償の

内容を決めていく感じです。ここは手馴れたパートナーの代理店さんがいると楽で

良いです。非常に気楽な感じ。



加えて、今回は内装を全てやり直すので、リノベーションをお願いする建築士さんとの

打ち合わせもしました。先方の人員の都合もあり、工事が終わるのが年明けという形に

なりました。繁忙期にはバッチリ間に合うので、落としどころとしては悪くない

スケジュールかと思い、その線で快諾。決済後に改めて現地を確認し、プランニングや

見積を進めていく予定です。



あとは管理会社さんの選定もあります。今のところは2戸のアパートに内装を変える

予定であり、このくらいの規模だったら自主管理もできなくはないと思うのですが、

最近平日はほぼ都内におらず、東京が遠隔地みたいな状態になっておりますので・・・

サラリーマンをしている間は、自主管理はしないことにしました。ですので、管理委託を

する先を選定しなくてはなりません。今のところ、東京2棟目の管理をお任せしている

管理会社さんにお願いしようかなと思っています。



そういった作業を粛々とこなしながら、決済の日を待つ・・・といったところです。

書き出してみたら意外といろんなことやってるなあと再認識。これにサラリーマンの

仕事が加わるわけだから、そりゃあ忙しくもなりますわ。納得。



優先順位をつけて、一つ一つきっちりこなしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月25日

土地売却における利益と課税金額の計算について。

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土地の売却をする際の税金について、機会があったので改めて勉強をしました。



仙台の法人で取り組んでいる太陽光発電。野立てなのですが、パネルを設置する用地を

今年の3月に購入しております。そしてその用地を購入する際に、事業で使わない

隣地も抱き合わせで購入せざるを得ない状況になっておりました。



売主さんからすれば、両方の土地をいっぺんに買ってもらわないと意味がないのです。

他方、私たちとすれば、事業に使わない土地など購入しても意味がありません。

金融機関さんにも、会社名義でその土地を買うのは止めてくださいと言われます。

両方の区画で太陽光をやれればよかったのですが、そこまで融資を引く力もなく・・・。



結果として、事業に使う土地は仙台の法人で、事業に使わない土地は社長を引き受けて

もらっている義母が買う、ということに落ち着きました。そしてその土地については、

太陽光をやろうとしている人に売却する、という形で手筈を整えました。



あれから半年近くが経ち、いよいよその土地を売る時が近づいています。買主さんの

融資確定待ちでしたが、なんとか融資が固まってきそうだということであり、そろそろ

売却の準備を始める頃合いになってきた、と。



そこでふと、売却時の税金について確認しておかなくては、となったのです。

右から左なので、特に税金がかかる認識はないのですが、念のため。



まず、売却時の利益は以下のように求められます。



売却時利益=売却額−(土地価格(簿価))−売却時経費



残債ではなく簿価から計算することに注意します。

例えば、土地の簿価が2000万、残債が2500万の土地を3000万で売った

仮定します。手元に残るお金は3000万−2500万=500万ですが、税務上は

簿価から計算するので3000万−2000万=1000万となります。



※2015/08/26 補足

上記はあまり適切な例ではなかったです。土地なので簿価は減価しませんので、

実際には簿価<残債というケースはあまり発生しないかと思います。建物は減価するので

オーバーローンなどを引いていると、簿価<残債のケースが発生し得ます。



そして取得時の経費ですが、これは取得時に経費で落とさずに簿価に組み込んでいれば

土地価格の一部になりますし、そうでなければ土地価格には含まれません。

土地取得時の経費として挙げられるのは、登記費用、固定資産税清算金、印紙代、

仲介手数料あたりになるかと思います。不動産取得税は・・・取得時の経費として

考えるにはちょっと時期が離れすぎているから、違うかも?(自信ありません)



義母の場合、今年3月に購入して今年9月に売却ということになるため、確定申告には

この土地の話は今はまだ載ってません。取得時経費をどう扱うかについては未確定に

なっておりますので、売却時の税金が減る方向で申告すれば良いのかなと思います。



売却時経費は仲介手数料や印紙代ですね。ここは割とあっさりした感じです。



義母の場合は、上記計算式にてきちんと計算してみたところ、課税される要素は

ありませんでした。土地の売却については分離課税になるから、もし利益が出ると

損益通算できず、モロにその税金を被らないといけなくなります。他の経費とぶつけて

調整するようなことができません。法人ならそれも可能なのですが・・・。



ちなみに利益が出た場合、5年以内なら39%、6年以上なら20%の課税となります。



法人の場合は、損益通算ができますので、利益を他の経費と打ち消すことができます。

税率自体は法人税に従いますので、最大でも36%強です。税率だけ見ると個人の長期が

一番お得に見えますが、損益通算して経費で利益を打ち消せることや、所得が800万を

下回る法人であれば税率も23%強になることを考えると、法人の方が何かと有利に

なるのではないかと考えられます。



まとめると

・利益の計算は手元に残ったお金ではなく簿価から行う

・簿価に取得時経費を含めたか含めてないかで簿価が変わる

・個人だと分離課税、法人だと総合課税

という3点がポイントになるかと思います。



2番目の取得時経費のところがちょっとぼやっとしていたのですが、今回調べたり

顧問税理士さんに聞いたりして、だいぶはっきりすることができました。やはり、

自分の事例できちんと自分で計算することで、知識が机上のものではなく、具体性を

帯びた自分の血肉になるなあと感じます。



今後もその姿勢(自分で計算する、自分で試す)をしっかり持っていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月24日

半分の人が更新を済ませてくれました(多少条件あり)。

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東京2棟目の更新の季節がやってまいりました。この時期、半分近い人が更新なのです。

と言っても、この物件自体が5部屋しかないので、2部屋更新すれば「半分近い」という

表現になってしまう、というだけなんですけどね。



さてさて、今年の結果はどうだったかと言いますと・・・めでたく2部屋とも更新です。

さすがファミリー間取り。安定しています。退去する気配がありません。ありがたい。



ただし、更新の際に両方の世帯から値引交渉が入ってしまいました^^;



片方の世帯は、前回更新の際にも「更新料を少し値引いてほしい」という要求を

頂戴しておりました。前回は大規模修繕もしたし、更新料に見合った価値を提供して

いるはずだと思ったため、その要求はお断りしておりました。



では今回はどうかと言いますと、やることはあらかたやってしまったため、特に新規に

何かをしたということはありません。そういった観点や、前回折れなかったことを

総合的に検討すると、まあ今回は少し値引してもいいのかなと思いました。



正直、この判断は直観であり、何の根拠もありません。なんとなくそうかなと思った、

という程度です。ただ、私の中で、入居者様も関わる業者様も私自身もバランスよく

メリットを享受して満足な関係を作りたいと考えた時に、更新料という目先の利益を

追いすぎて、結果として退去に繋がってしまうことは好ましくないと考えた次第です。



上記で「直観」と書きましたが、実は少しだけそうではないところもあります。

その判断につながる一つの理由が、もう片方のお部屋の入居者様が伝えてきた値引交渉の

根拠だったりするんです。



もう片方の入居者様は、家賃の値引交渉を仕掛けてきました。

理由は「上の階の住人がうるさい」「上の階の住人のゴミ出しマナーが悪い」という

ことだったのです。うーん、上の階の住人は特に私の立場からすれば関係がない話で

当事者同士で解決してほしい気持ちはあるのですが・・・。



こういう理由だと、まあこちらも無理に対応せずに突っぱねてもいいのかな?と

思う気持ちもあります。ただ、前回は何も言わずにお金を払ってくださった方です。

その方が言い出すということは、上層階の入居者様の利用に伴い、不満が出てきたと

言うことなのでしょう。責任を取る必要がある立場ではありませんが、快適な住空間を

提供できていないと入居者様が判断されたのは事実です。



というわけで、家賃は下げないけど更新料を少し値引くということでどうか、という

逆提案をしてもらうことにしました。不満がこれで和らぐなら悪い話ではありません。

もしかしたら売却するかもしれないということを考えると家賃は下げたくないけど、

更新料なら多少下げてもいいだろうと判断しました。



こういう背景があったため、もう片方のお部屋も値引しておかないと、何も意見を

出さないけど実は不満だった、みたいなことになるかもしれない・・・

そう思った、という判断もあった次第です。



というわけで、少し交渉はあったものの、二部屋とも更新していただけそうです。

この結果に感謝しつつ、ご指摘のあった騒音などの話をどうしていくべきかについて

管理会社さんとも相談していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:22 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月23日

驚きの賃貸事件簿 in 行動する大家さんの会。

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昨日は久しぶりに開催された行動する大家さんの会の勉強会と懇親会に参加しました。

諸事情によりスタッフが減ってしまった、ということで、運営も大変だっただろうと

推察されます。お疲れ様でした。



今回の勉強会は、全国賃貸住宅新聞の連載でもおなじみ、章司法書士法人の代表、

太田垣章子先生による「本当にあった!驚きの賃貸事件簿」でした。

これがもうすごいのなんの。確かに、出来事自体もすごいのですが、それ以上に

太田垣さんのパワーがすごいというか。誤解を恐れずに言うなら「人懐っこい

よくしゃべる大阪のおばちゃん」みたいな。終始機関銃のようにしゃべりまくり。



しかもそこから出てくるエピソードが一つ一つ濃い!ちょいちょい笑いのポイントを

挟んでくるし、それでいてすごく勉強になることを言ってたりするし。オフレコの

話もいろいろと出てきて、濃密な勉強会となりました。



オフレコと言われなかったところだけ、少し書いてみたいと思います。



【夜逃げの話】



「夜逃げされたことがある人、手を挙げてください」

はーい、ありまーす。何回も夜逃げされてまーす。



「夜逃げってどうやって判断してますか?」

あれれ?そういえばどうやってだろう?札幌でしか経験がないので、管理会社さんが

夜逃げと判断してくれていたから、それは考えたことがなかったです。



ライフラインが止まったら夜逃げ?という判断は危険なのだそうです。ライフラインが

全て止まっていても、生きることはできると。水道はペットボトルのを買って代用、

電気はアウトドアグッズのランタンなどで代用、ガスはカセットコンロで代用。

そこまでしてなぜライフラインを止めたままにするのか理解はできませんが、意外と

そういう形で全て止まった状況で暮らしている人もいるそうです。



一番妥当な判断は、玄関への目張りとドアノブの埃だそうです。玄関から出入りしている

気配がない場合は、夜逃げになっている可能性が高いと。ただし、ゴミ部屋で玄関が

使えずにベランダから出入りする剛の者もいるそうで、総合的な判断が必要とのこと。

お、奥が深い・・・・・・



そして夜逃げの確認の立会い時は、あくまで安否確認として警察同行の元で行うこと、

立ち入った際に、食品の賞味期限などをチェックして、いつまで生活していたかを

限られた情報から類推すること、などをご指導いただきました。



【身分証明書】



住民票、印鑑証明、源泉徴収をすべて偽造(しかも透かし入り)しているケースも

過去にはあったそうです。これを土地取引の時に使われたら防げなかっただろう、

というコメントには背筋が寒くなりました。



【外国人入居者さん】

子供に教えるようにハウスルールの細かいもの(ここで靴を脱ぐ、のレベルから)を

作り、各国語に翻訳しておくことを推奨されておりました。うん、確かにそれは納得。

あとはお国柄によってはルームシェアを当たり前のようにしている人もいるそうですので

誰が住んでいるか定期的にチェックし、パスポートのコピーを貰うとか、主契約者が

いつの間にか引っ越していないか、などに留意すると良いそうです。



【賃貸経営の基本】

その1:全ては記録をすることから。記録から賃貸経営が始まる。



写真を現地に行くたびに同じ角度で撮っていると、洗濯物や傘などが女物から男物に

変わっている、などの変化に気づくことができるそうです。



滞納者への督促についても、記録を活用すると良いそうです。

「昨日もお電話しましたが〜」「先月も滞納されていたかと思いますが〜」「○回目の

お電話になりますが〜」という形で、さりげなく記録していることを伝えることは、

相手に対するプレッシャーになるそうです。

(あくまで口調は穏やかに、恨み節や恫喝は絶対にしない)



その2:イレギュラーに注意



入居者様がいつの間にか入れ替わるケースがあります。離婚により主契約者が出ていく、

審査が通らないから別の人の名義で借りてもらっている、など。こういった場合は注意が

必要で、ちゃんと主契約者を押さえておかなくてはならないとのことでした。確かに

督促したら契約者はいません、ってのは法的にはものすごく弱いですねえ。



あとは法人貸から個人貸への切り替えも要注意だそうです。原状回復などを契約し直した

個人がどこまでやるか、など責任の所在があいまいになるからだそうです。対策として、

契約を切り替える際にきちんと前契約者と話をつけて、その旨を新契約者の特約に

盛り込むべきである、とのことでした。



その3:更新ごとのご連絡と情報収集



できれば、連帯保証人さんに更新時にお手紙を出すべきとのことです。

連帯保証人さんもいつの間にか引っ越したりしている可能性があるので、何かあった際に

常に連絡が取れる状態を維持しておくことが必要です。手紙が転居先不明で戻ってきたら

主契約者にそのことを伝え、新たな情報を収集することができます。



あとは、連帯保証人であることを忘れていただかないため、という本人向けの意味も

あるということでした。



その4;愛情をかける



物件は小さな子と同じ。愛情をかけて、手は出さずに見守る。

トラブルも小さなうちは芽を摘みやすいけど、大きくなると手が付けられなくなる。

小さな変化を見逃さず、愛情をこめて観察して、物件に気を配ってあげること。

そういった地道な活動が安定した賃貸経営を生み出す。



愛情をかけるという話は私も実感することがあります。最近ほったらかしだったなあと

思う物件に足を運び、近隣を営業して回ると、営業と関係ないところから申込が入る、

なんて現象がけっこうあります。これもある意味物件に意識を向けた結果なのかも

しれないなあ、なんて思ったことも。



太田垣先生とお話するのは地味に2回目。前は別の大家の会のお食事会でお会いして

名刺交換してお話をしたのですが、その時もいろいろな経験を持っているすごい人だと

思ったものでした。ご厚意に甘え、仙台法人の定款を軽くチェックしてもらったり

したこともあります。久々にお会いできてよかった!



懇親会からの二次会まで、大いに楽しませていただきました。

AOAの皆さん、太田垣先生、参加された皆様、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 11:39 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月22日

情報交換とリノベに関する打ち合わせ。

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昨日は不動産仲間との懇親会でした。やっぱり、色々なことを考えている皆様と

話をすると、新しい気づきが山ほどありますね。目から鱗な考え方、事例などが

たくさんありました。なるほどなーと納得。



そんな会話の中で、やっぱり今は売りの時期なんだなあと思う反面、工夫次第では

買いの季節でもあるのだなあということを思いました。着眼点を変えてみることで

別の選択肢が見えてきて、意外と買えてしまうんだなあと。



昨日一緒に飲んだ友人は、都内のいい場所にガンガン買付を入れています。

全部買ってやると息巻いているのですが、いまどきの都内にそこまで収益があがる

物件が転がっているわけもありません。そこにリフォームなどでひと手間を加えて

収益性を向上させ、市場で普通に物件が持っている利回り以上のパフォーマンスを

たたき出しています。



また、不動産業者もやっている別の友人は、今はとにかく売りだということで

売り案件をどんどん量産している状況とのことです。都内で利回り10%の案件なら

いくらでも買い手がいる状態なのだとか。融資もいろんなやり方で通すことができる、

ということを話しておりました。



売りにせよ買いにせよ、頭を使うことで普通に考えている以上に利益が出せる。

私も頭を使わないといけないなあとしみじみ思った次第です。



さて、そんな考えさせられることがいろいろあった飲み会の傍らで、建築士の先生と

融資が確定した物件についての打ち合わせをしてきました。現在動いている現場との

兼ね合いから、年明けくらいの引渡しという形で動かさせてほしいとのことでしたので

無理を言っても仕方ないと考え、その内容で快諾しました。



また、9月決済の見込みとなっているので、決済の前後でもう一度現地の視察をして

プランニングを行うということも合意しました。



今回契約した物件にはお風呂すらありません。元が町工場として使われていたので

大幅な手入れは必須となります。一応、そこも含めて事業計画に入れていますし、

そのリフォームを含めて収益性をはじいています。



絵にかいた餅にしないためには、このリフォームがとても大事になります。

信頼できる先生に預けたので大丈夫だろうと思いつつ、いくらプロに任せたと言っても

自分が司令塔になって意思を伝えていかなくては那rな愛ことには変わりありません。

「どうしたいのか」までは自分で考えて、「そのために何をするか」は建築士さんに

考えてもらう。そこがわかっていないと、いいものが作れないような気がします。



やるからには、入居する方も、オーナーも、関連する業者さんも、みんなで幸せに

なれればいいなと思いますので、そこを目指してしっかりやっていこうと思います。



まとまりのない話ですが、そんなところで。

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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする