2015年08月31日

物件調査して即買付を入れてみました(ただし再建築不可)。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。10位以内をキープできていること、読者の皆様に感謝します。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



東京3棟目の決済が終わっていないにも関わらず、面白そうな物件が出ていたのを

見つけたので、ついつい現地調査に行ってしまいました。



一週間前くらいでしょうか。いつものようにネットで物件を検索していると、なにやら

値段が安くて面白そうな物件がありました。場所は都内。再建築不可ですが、場所も

間取りも悪くなく、価格もいまどきにしてはけっこう安めに見えます。



業者さんに電話してみると、どうやらまだ買付は入っていないようです。とはいえ、

問い合わせはけっこう来ている状態なのだとか。買付を入れる気満々で現地を見に来て

内装を見て「ちょっと収支を引き直します」と言って、検討中の方もいるのだとか。

うーん、内覧に行く前に決まっちゃうかもしれないなあ、これ。



ひとまずマイソクを貰って、週末に現地調査する対象にしようと決めました。

仲介業者さんといつなら都合がいいか確認し、日曜日(昨日ですね)に現地を見せて

もらうことで話がまとまりました。その前に1番手の買付が入ってしまったら、

ご縁がなかったものと思って諦めましょう。



そんな話を仲良くさせていただいている大家さん仲間の建築士さんに話したところ

「ついていってあげようか?」というありがたいお申し出。他に競争相手がいるなら

その場で即決できた方がいいでしょ?と言って、ついてきてくれました。ありがたい。

リフォームやる時は必ずお願いしますので、よろしくお願いします!



そして内覧当日となる昨日を迎えます。外は小雨がぱらつくあいにくのお天気。

東京都内の某駅に建築士さんと2名で集合し、現地に向かいます。閑静な住宅街で

人通りもそこそこあり、新築がちょこちょこと建っていることから、住居としては

良いエリアなのだろうと予想されます。



物件があるエリアは、ちょっと古めの建物が増えてくるエリアでした。

再建築不可の奥まった場所にあるその売り物件は、まだ売主さんがお住まいになって

おられました。ご挨拶をして中を見せていただきましたが、築年数の古さの割に

よく手入れされており、別に驚くほどの状態ではありませんでした。うん、この位なら

普通によくある築古の戸建と変わりませんね。問題なく対応できそうです。



屋根は10年前くらいに一度修繕しているということなので、雨漏りもおそらくは

そこまで心配することはないでしょう。これも好材料でした。



ひとしきり現地を見て、買付の状況を仲介さんから聞き出し、一番手が取れそうな

感触を得たので、リフォーム費用を検討して買付を入れますと話をし、その場を撤収。

その後、駅の近所の喫茶店で作戦会議です。とは言っても、今回見に行った物件の話は

そんなに多くなかったのですが(笑)



リフォーム代はこのくらい見ておけばいけると思うよ、という金額を教えていただき

その額でキャッシュフローが出るかを検討しました。結論としては、少し指値を入れれば

いい感じに目標の利回りは達成できるであろう、というところ。



問題は融資です。再建築不可なので、ノンバンクを使うくらいしか思いつきません。

つなぎ資金として、某金融機関さんのフリーローンという手もあるにはありますが、

そこはできるだけ奥の手にしておきたいところ。

ま、それは買付が通ったら考えましょう。え、買付入れるのかって?入れますよ!



というわけで、価格を決めて仲介業者さんにお電話し、この価格で売主さんに

ぶつけることは可能か、というところを打ち合わせました。持っていってくれる、

ということでしたので、まずはその金額でお願いをしてみた次第です。

これで1番手確保。ひっくり返されないよう、魔法の言葉も添えておきました。

売主さんと話をして、また連絡してくれるそうです。



さて、東京3棟目(戸建)の決済も終わっていないのに、もう東京4棟目かよという

自分でもちょっとペースが早いなあと思う展開。まあ、勢いに乗っていける時は

突っ走ってしまいましょう。いけいけ自分、ゴーゴー自分。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月30日

なぜ借地権が必要なのか、きちんと考えてみた。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。この後打ち合わせへ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日のブログで借地権が設定されている理由がちゃんとわかっていないんだけど

的なことを書きました。それに対して、ちゃんと権利関係を自分の頭で理解しないと

いけないんじゃないの?という感想をいただきまして、ごもっともだと思った私です。



そこで、自分の頭でちゃんと理解できるように、図を書いて整理してみました。

結果「借地権がないと接道しない」というシンプルな結論に落ち着きました。



以下、その絵です。



接道状況



前面道路は地主さんがいます。今回、購入予定の東京3棟目の借地と同じ地主さんです。

前面が借地という点を忘れて、ただの2項道路だと考えると、借地がなかったら未接道に

なってしまう、ということが一目瞭然でした。底地の持ち主のことを変に意識してしまい

本質が見えなくなっていたようです。お恥ずかしい話です。



前面道路に該当の借地部分を組み込んでもらってしまえれば、借りなくても良い状態に

なるのかもしれません。ただ、それはそれで土地の面積が小さくなるという弊害も

ありますから、まあ今の状態が良いということになるのでしょう。



この図を書いてみて、なるほどと腑に落ちたこともあります。

両面接道ですが、その両面とも2項道路です。よって、中心線から2mのセットバックが

再建築時に必要になります。そうすると、左側はともかくとして上側の道路は狭い上に

接道している面積が大きいことから、セットバックの量がかなり多くなってしまいます。



融資NGになった金融機関さんの言っていた「再建築をしようとした時にセットバックが

多すぎて担保評価が出せず、本部を説得しきれない」という理由に納得した瞬間でした。



私、頑張るところは頑張るのですが、最後の詰めでひょいと手を抜く傾向があります。

でも、それじゃダメなときもあります。今回の接道の話だって、まあ再建築できるんだし

気にしなくていいかと細かいことを考えることを止めてしまっておりました。



でも、自分の頭で突き詰めて考えないと、進化は止まってしまいます。

何事も思考停止をしてしまってはいけないですね。反省します。

その反省をちゃんと活かさないと・・・。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:53 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月29日

購入予定の東京3棟目の近隣ご挨拶。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。行きつけの接骨院の営業時間が変わって不便・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



以前のブログに書いた通り、東京3棟目の購入に向けて準備を進めております。

その中で、底地の管理会社さんから新しい要求が出てまいりました。



今回の物件は、物件自体は所有権なのですが、前面道路が借地の2項道路になっている為

前面道路の地主さんから借地を借りておかないと、未接道状態になってしまう、という

ちょっと特殊な条件の土地です。正直なところ完全にわかっているわけではないのですが

前面道路の持ち分の代わりに借地を一部借りるような意味合いだと解釈しております。



こちらについて、借地を管理している業者さんから、次のようなお話が出てきました。

曰く、賃貸に出す前提であるなら、購入前に近隣の許可を取ってきてほしい、と。

そして同意書に署名押印をしてもらってきてほしい、ということです。



私の土地は所有権なのですが、あの一帯は私の購入予定の区画以外はすべて借地で、

同じ地主さんが貸している状態です。おそらく、地主さんのところにトラブルが

報告されても困るので、事前に許可を取っておいてほしい、ということなのでしょう。



どちらにしても、近隣の方にはご挨拶をするつもりでしたので、問題はありません。

やるべきことが早まったというだけです。トラブルにならないよう、事前のご挨拶は

私としてもしておきたかったものですから。



そしてこの同意書、なぜか売主さんの名前が入っていました。借地の管理をしている

業者さんからすれば、買主ではなく売主が売却前にその点において責任をもってほしい、

と考えているのでしょう。



仲介業者さんとお話をして、ここは売主と買主、そして仲介業者さん、管理会社さんが

全員そろって近隣挨拶に行くことにしよう、という方針に決まりました。日程もその場で

仮決めして、その後仲介業者さんは売主さんに、私は管理会社さんに日程の確認をして

皆さんOKだったのでこの日程で決定、というスピーディーな感じで決まりました。



同意書に書いてある文言が、仲介業者さん的にはちょっとスパイシーすぎないかと

懸念しているようで、作成した借地の管理会社さんに文言の変更を要求するとの

ことでした。私は削除しなくてもいいんじゃない?と思ったのですが、今回の仲介さんは

非常にきちんとした仕事をしており、信頼がおけると感じています。その方が気になると

仰るのであれば、そこは従った方がいいのかもなあと感じてはいます。



ご挨拶決行は来週。菓子折りを準備していこうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:02 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月28日

換気扇が立て続けに故障しています・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。この間涼しかったのに、また暑くなってきた・・・

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



最近、やたらめったらと壊れるんです。換気扇が。



いや、やたらめったらは言いすぎました。そこまで何件も壊れていませんでした。

でも、1ヶ月のうちに51室中2室の換気扇が壊れたら、全体の4%程度が集中して

壊れたことになるじゃないですか。ちょっとまとめて壊れた気分になりませんか?



我ながら雑な前振りですみません。まあでもとにかく、2部屋一気に換気扇が壊れて

ちょっとショックだよというお話です。



壊れたのは、1件は札幌1棟目、もう1件は仙台1棟目です。札幌1棟目は管理委託を

しているので、管理会社さんからの連絡で事態が伝わってきました。仙台1棟目は

自主管理なので、入居者様から義母に直接連絡がありました。



両方ともスイッチを入れても回らないという類のものでしたので、恐らく経年劣化と

考えて差し支えないでしょう。入居者様の生活に至急の影響があるわけではないと

思いますが、ここはさっさと手配して交換しておかないと、入居者様に申し訳ないです。



札幌1棟目に関しては、ざっくりとした金額をその場で聞いて、じゃあお願いしますと

依頼して終了。変に色気を出した見積を出すような管理会社さんではないので、信頼を

置いております。任せて(ある程度)安心。



問題は仙台1棟目です。こちらは自主管理なので、修理してくださる業者さんを自力で

探さなくてはなりません。さてどうしようか。義母に私から指示を出す必要があります。



お付き合いしている業者さんは3社あります。いろいろなツテを持っている不動産の

営業マン、仙台大家の会のメンバーから紹介いただいた一人親方の職人さん、義母が

自宅を建て替えた頃からのお付き合いのなんでもやれる業者さん。さて誰に発注を

かけましょうか。



どの業者さんもいい仕事をしてくださるのは間違いありません。過去の実績からも、

そこは信頼できます。そんな中、今回は一人親方の職人さんにお仕事をお願いするよう

義母に伝えました。なぜかと言えば、ここしばらくお仕事を発注できていないから。

定期的に仕事を出しておかないと、私たちの存在が小さくなってしまうと思ったのです。



義母から職人さんに連絡していただいたところ、素早く動いていただき、さくっと直して

くださいました。ありがたいです。状況を伝える写真も撮ってくれたのですが、何がどう

壊れているのかよくわからない写真でしたけど(笑)



リーズナブルな価格で賃貸経営にご協力していただける業者さんの存在は貴重です。

設備の故障は決して嬉しいものではありませんが、関係する業者さんにお仕事を出す

チャンスという前向きな捉え方をして、困難を乗り切っていければと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月27日

仙台の法人で札幌に支店登記をしてみるつもりです。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。頑張らないと、このままずるずると落ちていきそうな予感。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



仙台法人の支店登記を札幌で行おうとしております。



唐突に支店とかいう単語が出てきて「?」という感じかもしれませんが、そこはまず

仙台法人で札幌の物件を攻めていこう、という方針になったところまで遡ります。



札幌を一つの重要な拠点と位置づけ、物件購入などに取り組んでいこうという流れは

以前より決めていました。災害が少ない、関東圏や東北圏で震災があっても被害が

少ない、などのメリットももちろんのこと、これまでの不動産賃貸業の経験を活かして

札幌でなら人並み以上にはうまく経営できるという考え、そして純粋に札幌が気に入った

という気持ちもあり、拠点の一つとしていこうと考えました。



しかし、札幌で継続して購入しようとすると、ネックになるのは銀行融資となります。



都銀さんとお付き合いができると、全国展開なので一番ありがたいのですが・・・

私は今のところ都銀さんとお付き合いをしてもらえそうにありません。理由としては、

耐用年数切れの木造物件に融資をしてもらっており、その分が都銀さんから見ると

「収入はゼロとみなす」「借入はあるので返済は考慮する」という評価になってしまい

「債務超過」「重い」という話につながってしまうためです。



そして札幌に拠点がある地銀さんや信金さんと新規にお付き合いをしようとすると、

「住民票が札幌にないと難しい」という形で話をなかなか聞いてもらえません。

地域の経済に貢献するという考え方、債務者がエリア外にいると管理できない、等々

理由はわかりますが、なかなか厳しいです。



これまで購入するのに融資してもらった金融機関さんは?という話もあるのですが、

札幌1棟目と札幌3棟目は、金利は高いけど全国に融資する某地銀さんで借り入れており

こちらは融資残高を考えるともうこれ以上は厳しいだろうと考えています。

札幌4棟目を借りた金融機関さんは、次を買うなら来年以降ですねという話になって

おりますが、1行だけだとなかなか購入のペースがあがりません。



どうやって札幌4棟目のように、東京に住んでいる個人(あるいは東京に代表がいる

法人)に融資をつけてくれる金融機関さんを探すか。これが目下の命題となってました。



そんな折に、仙台法人のメインバンクさんが「札幌の案件も支援します」という話を

してくださったのです。札幌にも支店があるので、法人での購入の際にサポートします、

ということを言ってくださいました。それは大変ありがたい。



気がかりだったのは、仙台の法人は仙台のみにまとめておかないと、地元の信金さん等が

遠隔地の債務を嫌がってついてきてくれないのでは、という点でしたが、そこについては

いくつかの信金さんにヒアリングしたところ、大きな問題にはならなさそうということを

確認できたので、札幌の物件を仙台の法人で購入する方向で動き始めました。

その動きの中で、支店という話が出てきたのです。



支店を作り、そこで事業の実態があることを証明すれば、どこかで地元の金融機関さんが

門戸を開いてくれるかもしれない。そのためには、札幌でメインバンクさんから支援を

受けて物件を購入し、その実績をもとに地元の企業とみなしてもらって、購入を進める。

そんな流れにできないかと企んでの支店登記となります。



実際にこの考えがうまくいくかはわかりません。いくつかの信金さんに業者さん経由にて

ヒアリングをしてもらいましたが、支店登記では地元の会社とは見なせないという回答が

ほとんどを占めておりました。意味のない支店登記になる可能性も大いにあります。



でも、やってみなければわかりません。実績を作れば、意外と話を聞いてくれる可能性も

なくはないかもしれないですから。諦めたらそこで全ては終わってしまいます。

チャレンジを続けることで、道が開けるかもしれません。札幌4棟目への奇跡の融資の

ように、もしかしたらということも考えられます。



諦めずに、粘り強く融資獲得への道を探っていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする