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昨日は物件の内覧に行ってきました。
先週見てきた物件について、コストの算出をするためにもう一度内覧をしてきました。
今度は、修繕をお願いする予定の建築士さんや、管理委託をする予定の業者さんを
現地に連れていき、コスト面での詰めや利益面での詰めをしていこうと思いまして。
今回、検討している場所は都内の物件なのですが、それほど立地が良いわけでは
ありません。同じような価格のものは、一昔前なら普通にごろごろありました。
今は高騰しているので、まあこれでも割安に見えますが、普通に工夫なしで賃貸に
回した場合は、あまりパッとした数字は残さないなあという感じです。
収益面から逆算して指値を入れてみようと思ったのですが、私が最初に伝えた金額が
以前この金額で持っていったらＮＧでした、という価格にどんぴしゃりだったようです。
投資目的で購入する人の考えることは割と同じだなと思いました（笑）
正直、手を入れずにそのまま貸すのであれば、この利回りでは合わないなあと思います。
ただ、今回は不動産投資の友人が行っている手法を使うことで、利回りを上げることが
できそうだと考えています。リフォームのやり方次第で、なんとか数字的な問題は
クリアできるかな？という気がしております。
具体的にどうやるのかは・・・いくつかの方法はありますが、どれをとるかは現在まだ
検討をしている最中なので、何とも言えません。シェアハウスにする、さらに分離して
部屋数を増やす、などのやり方が考えられます。ここはこれから悩むポイントですね。
今回、建築士さんや通常の賃貸と違う運営の仕方を模索し、関係する人に同行を
依頼させていただきました。現地を見てあれこれと意見交換させていただき、色々と
スッキリしたような気がします。
たまたま物件の瑕疵に当たることも見つかりまして、仲介業者さんも「これは
売主さんに値引いただいて解決する方向で・・・」ということを言っていただく
ことができました。仕入価格が下がることは非常に良いことですので、歓迎です。
意見交換した結果、最悪のケースで表面利回り１０％は何とか確保できそうで、
ベストケースであれば実質利回り１５％くらいまでは高められるかな？という
試算をすることができました。まあこれだったら、チャレンジしてみてもいいかな。
本当はもうちょっと利回りがほしいけど、今の都内だったらこのくらいであっても
仕方がないかとは思います。
お付き合いしている金融機関さんのエリアでもありますし、築年数が古いということを
除けば、取り組みやすい要素は揃っております。とりあえず買付入れちゃおうかな？
昨年は物件購入できてないし、今年は購入しちゃってもいいかなーなんて（笑）
あと少しだけ悩んでから、結論を出したいと思います。たぶん買付入れるかな。
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