太陽光発電、実際に作業が進み始めたことを実感。

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業者さんから打ち合わせしたいと言われたので、太陽光の進捗状況を見てきました。



隣地との調整などもあり、なかなか進んでいなかった太陽光発電の伐採・抜根作業。

５月くらいに電話した時は死にそうな声をしていた施工業者さんだったのですが、

先月「伐採・整地作業が終わったから見に来てください」との連絡がありまして。

なかなか行けるタイミングがなかったのですが、この週末ようやく行ってきました。



社長である義母と二人で、車に乗って現地に向かいます。見慣れた角を曲がって

現地に・・・あれ、なんか景色がいつもと違う？あー、整地されてるからか！







すっかりきれいになっていました！雑草やら樹木やらいろいろ生えてたんですけど、

とてもスッキリした状態になっております。いやー、これはびっくりです。



施工業者さんがちょっと忙しそうに指示だしをしているので、声をかけるのは後にして

まずは敷地を回ってみることにしました。どこもすっかりきれいになっていて、隣の

敷地の様子がよく見えます。うーん、こんなに広かったのね、この土地。



ビフォー





アフター





全然違います。恐るべし土地造成。



ここでようやく施工業者さんとご挨拶。いやもう、ほんとありがとうございます。

こんなにサッパリするとは思っていませんでした！とてもありがたいです。感謝。

先方もいろいろな苦労があって大変だったということを仰っていましたが、心なしか

前に死にそうになっていた頃に比べて元気な声になっている気がしました。



本来、こちらがやらなくてはならない隣地との調整なども、先方にて対応して

くださったりしていただいております。私はけっこう皆様に負荷をかけてしまったと

申し訳ない思いがありまして。今できることは、ここまで導いていただいたことに

最大限の感謝の意を表すくらいしかないので、恐縮してしまいます。



現地で墨出しをした結果を見ながら、状況について打ち合わせを行いました。

太陽光をやるにあたり、パネルとパネルの間の広さはこのくらいだと影にならないとか

真南を向けるのがベストとか、いろいろそういうのはあります。しかし実際に整地をして

現地を測りながら墨出ししていくと、なかなかそううまくいかない部分もあるとのこと。



結局、いろいろと調整しながら問題を解決していかなくてはならないので、状況に応じ

ベストな配置ができなくなるかもしれない、という説明でした。確かにそれは問題では

あるのですが、隣が自分の区画ではないということ、その区画を取得するのが仲間で

あることを考えると、自分ばかりいい思いをするわけにはいかないと考えます。

双方が同じように利益を享受できるよう、計らってほしいという意思を伝えました。



なんかこう、実際に現地の変化を目の当たりにすると、テンションあがりますね。

これはいいものができるのではないかという予感でいっぱいになってきました。

難産だった太陽光発電もいよいよファイナルステージに近づいてきた感じがします。

ラスボス（＝電力会社さん）やレベル上げ（＝補助金の申請書類）はまだいますが、

一歩ずつ着実にクリアに向けて階段を登っていきたいと思います。

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空室に申込をいただきました。

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先日ブログに書いた退去延期の札幌３棟目ですが、内見なしで申込に至りました。



退去が延期になり、半月分のお家賃を頂戴した昨今。半月後に募集開始だな〜とか

どれだけ部屋が汚くなっているか、リフォームがどのくらい必要か気になるな〜とか

ぼんやりと考えておりました。札幌３棟目はそれほど物件力が高くないので、そこそこ

時間もかかるだろうから、７月も一度営業に行こうかなーということも考慮してました。



そんな土曜日の午前中、何やら電話が鳴っています。見ると、札幌のエース仲介さん。

前回の札幌出張で懇親会をしてきたのですが、その効果が早速出たかしら？



電話に出ると、札幌３棟目の空き確認でした。お客様を紹介したいお客様がいるとの

お話でしたので、当然いつもの質問をさせていただきました。



「今回はどんな厳しい属性のお客様ですか？」



一度くらい「いえいえ、今回はいい感じの・・・」という回答を聞きたいものですが

今回もやっぱり「それがですね・・・」で始まる否定しないパターンでした。

それどころか、「ご紹介したいお客様がいるんですけど」の段階で若干笑ってましたし。



※仲介さんに悪気があって笑っているわけではなく、毎回私と彼の会話は上記の

　やりとりが定番になっていて、その状況がおかしかったというだけです。

　お客様を小馬鹿にして笑っているわけではないので、そこは勘違いなさらぬよう

　補足をさせていただこうと思います。



今回のお客様は、求職中で身内は未成年の息子だけという状況でした。貯金もそれほど

ないらしいです。就職活動はしているということで、就業支援のＮＰＯさんから

ご紹介いただいたお客様だということです。就職のためにとにかく住所が欲しい、

というのが引越しの動機です。



以前もこのＮＰＯさん経由の紹介の案件に対応しましたが、夜逃げの残置物の

引き取りなどをしっかりやってもらっております。ちゃんと最後に最低限の責任を

取ってくれるというのは理解しておりますので、若干ハードルは下げてもいいなと。



今回の入居者様に関しても、ＮＰＯさんと未成年の息子さんの２名が緊急連絡先になると

いうことでしたので、家族関係は破綻していないことや、万が一ダメだった梅でも

ＮＰＯの方がある程度頑張ってくれるだろうという見込みはたちました。



あとは入居可能時期ですね。半月退去が延期になり、そこからリフォームとなるから

７月終盤にならないと入居できないと思います、という点がネックにならないかが

少し心配でしたが、仲介さんは「まあなんとかなると思います・・・」と。



管理会社さんと会話は必要だけど、検討できると思いますよというお返事をしまして、

それじゃ早速紹介しますということを言っていただきました。そしてそこから１０分ほど

経過した後、その仲介さんから着信あり。何か聞きそびれたことでもあるのかな？と

思って電話に出てみると・・・



「決まりました」



え、内見まだできないのに決まっちゃったの！？空室の機会損失、ほぼゼロっすか！

電話の向こうで仲介の彼がドヤ顔をしているような気がしました（笑）



札幌１棟目の駐車場だけ残っているけど、居室はこれで完全満室キープが確定。

他に退去予告が出なければ、久々に退去予告なしの完全満室となります。

退去予告ありの完全満室ならちょっと前にもあったのですが、本当に何も考えなくて

済んでしまう満室って、気持ちも楽でとても嬉しいです。



完全満室の状態が少しでも長く続けられるよう、頑張りたいと思います。

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深夜の物件調査を実施。

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昨日は出張先から夜東京に戻り、そのまま不動産仲間と情報交換会を実施。

勢いで、その友人と一緒に物件調査に出かけました。



見に行ったのは都内の物件。権利関係はちょっと微妙なのですが、いまどきにしては

まあそれなりにお安いお値段で出ているので、もしかしたらという感じで見てきました。



夜中だったので当然中身までは見られないのですが、外観だけで言えばすぐに修繕を

しなくても済みそうでした。恐らく（はっきりしたことは暗くてわからなかったけど）

そう遠くない過去に塗られているだろうと思います。



内装がどの程度玉砕しているか、その状況次第ではある程度指値して買付を入れても

いいんじゃないかなと思いました。普通に賃貸すれば１０％前後の利回りになるし、

リノベしてうまく転用できればもっと大きな利益をとれる可能性もあると睨んでます。

勿論、ちゃんと内装など見て、家賃をいろいろな角度からはじいてみないと確たることは

言えないんですけど。



普段通りの物件チェックであれば、今回の物件は検討の俎上には乗らなかったと

思われます。そこまで抜群に良いというわけでもなく、凡庸な物件と思います。



ただ、今回会った不動産仲間が持っている技を使うことで、ある程度の融資の枠と

リノベによる家賃アップを見込むことができます。さらに、最近私がいろいろと

妄想しているような業態での貸し出しに転用すると、それがさらに強力になる可能性が

あるかもしれない、という期待は持てる物件です。

再建築もできるし、まあいいんじゃないかなあという感覚で。



万が一こけても、普通に賃貸として貸せば、まあ死なない程度に回るかと思います。

そう考えれば、やってみて損はない案件じゃないか？とも。



そんなわけで、本日業者さんにコンタクトをとって、内装を見せてもらおうと思います。

それ次第で、指値を入れて買付出しちゃおうかな〜。

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コンドミニアム融資の手続きのために公証役場へ。

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週の初めのことですが、人生において初めて公証役場に行ってまいりました。

なかなか縁がないですね、公証役場って場所は。



フィリピンのコンドミニアムの融資を実行していただくためには、委任状を書いて

融資のための権限を先方に与える必要がある、ということでした。そしてその委任状の

サインが本当に正しいのか、それを証明するために公証役場で「私署証書の認証」を

受けてこなくてはなりません。



そういえば、フィリピンで盗難にあった時、その盗難を証明するためにNotary Publicと

いうところに行ったのを思い出しました。この被害があったことを証明します、的な。

日本で言えば印鑑証明を添付して実印を押印するのと同じ感覚なのかなと、今改めて

考えるとそういう気がします。



さて、それはそれとして、公証人役場に行かなくてはなりません。

今回の対象になるサインをした書面は、私と嫁ちゃんの２名で署名をしております。

とりあえず行けばなんとかなるでしょ、ということで場所を調べてみると、意外と

家の近所に公証人役場があるのを発見。１駅で行けちゃいます。



嫁ちゃんに「とりあえず認証してもらってきて」とお願いしておいて、自分は出張へ。

この下調べの悪さがダメなところでした。



嫁ちゃんから電話があり

・本人がこないとサインの認証ができない（嫁ちゃんの分しか認証されない）

・そもそも訳文がないと何の書類かわからない

などの指摘があり、どうすればいいのかわからない、と。そっか、行って指示に従えば

オッケーかと思っていたけど、二人分の認証をしてもらうためにはそれじゃダメなのね。



結局その日は嫁ちゃんに無駄足を踏ませてしまいました（申し訳ない・・・）。

そこでこちらで改めて公証役場に電話をかけ、アポイントを取った上で事前準備をして

再戦に臨むことにしました。



ちゃんと調べてみると、私署認証を本人が行かずに対応するには、委任状が必要みたいで

ネットにはその雛形が転がっていました。これに印鑑証明をつけて持っていく必要が

あるようです。なるほど。



訳文については、公証人の方曰く、嫁ちゃんがあまりにも内容を理解していなかったから

それもあって要求したとのこと。私がちゃんと内容はわかっていることを伝えたところ

特に文書は不要ということになりました。

（嫁ちゃんにはこちらから書類の概要を伝え、納得してもらいました）



そんな経緯があっての、当日の公証人役場です。前置きが相変わらず長くてアレですが。

今回認証対象の委任状、署名認証のための嫁ちゃん名義の委任状、印鑑証明書を持って

公証役場に行き、手続きをしてもらいました。１時間はかからなかったです。

基本料金３５００円と、英文作成で６０００円。合計９５００円でした。

安くはないけど、まあ仕方ないです。



これでおしまいというわけではなく、今度はこの書類をもってフィリピン大使館に行き

認証をしてもらわなくてはなりません。いやはや、フィリピンに行けばさっさと認証の

サインをして終わりな気もするのですが・・・。まあこういう経験もなかなかできないし

人生の経験値をあげる作業だと思って、楽しんで対応しようと思います。

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奇跡は起こるか！？退去予告日直前での延期のご連絡。

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昨日のブログで、札幌３棟目の退去予告に動きがあったと書きました。

何があったのか（まあたいしたことではないのですが）書こうと思います。



直前になって「退去延期」を入居者様が申し出てこられました。

ただ、その延期したいとおっしゃる期間は「半年」です・・・（苦笑）



なんで延期したいの？とかそういう細かいことはわかりません。単に引越が期間内に

終わらなかったのかもしれませんし、行き先が見つからなかったという可能性も

考えられなくはありません。なんせ「階段がしんどくなった」というのが退去理由の

高齢者の方ですから・・・。



管理会社さんからは「かなり急な展開になりましたが、要望をお受けさせていただき

対応してまいりました」との連絡を頂いております。うん、かなり急ですね。でも、

どうせこの時期だし、良い判断だと私は思います。次の申込が入っているわけでもないし

空けておくくらいなら、少しでも入ってくれていた方がいいだろうと思います。



それに、もしかしたら「やっぱり退去は止めます」などという展開になるかもですし。

おじいさんを受け入れる賃貸住宅はそこまで多くないです。



しかも、この方の家賃、平均と比べて高めだから・・・できるだけ残ってほしいです。

なんとかこのまま残留になればいいな、と祈っていたりもします。



そんな感じで、あと半年は完全満室（除・駐車場）でいられることになりました。

ここは素直に喜んでおこうと思います。よーしパパ完全満室になっちゃうぞー（違）



ただ、これによる募集の影響は多少心配です。７月頭から部屋の中を見ることができる、

と先日の営業の際に触れこんで回っているわけですし、もし仮にそれを当て込んで

案内など企んでいる人がいたらどうなのかなーと。まあその時はその時だと割り切るより

他に手はないので、あまり考えないことにします。



つかの間の完全満室延期。落ち着かないけど、気分だけしっかり楽しんでおこうと

思っている今日この頃です。

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