2015年07月16日

Airbnbに規制の動きと緩和の動き。

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ずっと気にして追いかけてるAirbnbについて、動きが激しくなってきております。



過去にもAirbnbの可能性についていろいろ考察したり、現状の問題点などを記述した

ブログ記事を書いています(その1その2その3その4)が、とにかく問題は

法令面での落としどころが今はないということでした。



この問題に対し、ベクトルの異なる2つの動きがありましたので、メモがてらブログに

書いておこうと思います。



まず片方の動きは、福岡県ではAirbnbは旅館業法違反になるという見解を示したこと。

詳しいことはこちらのサイトをご覧になっていただければと思いますが、抜粋しますと

以下のような感じです。



福岡県議会6月定例会予算特別委員会での答弁で、「Airbnb」などを通じた個人による

空室賃貸について「自宅の建物を活用する場合であっても、宿泊料とみなすことができる

対価を得て人を宿泊させる業を営む者については、旅館業法の許可を取得する必要が

ある」とした。無許可営業などの旅館業法違反事例について県は「直ちに保健所による

立ち入り検査を行い、厳正に対処する」との方針を示した。



というわけで、旅館業法違反ですよという見解が福岡県では発表されました。

インパクトのあるニュースです。東京では特区法が整備されようとしていますが、

特区法がない県ではこのように摘発対象になる可能性があるということになります。



旅館業法をいっそ取得してしまうのはどうなんでしょうね?ちょろっと検索してみたら

こんなサイトを見つけましたが、あまり具体的なことには触れられていませんでした。

この方向性を探ってみるのもありかなーとは思います。



もう一つのニュースは真逆で、Airbnb社が日本での規制緩和に向けた取り組みを

行っていく、という内容です。むしろAirbnbの日本での浸透が強化されるのでは?と

期待が持てます。



こちらのサイトに詳細が書いてありますが、ざっくりとまとめてみると以下となります。



Airbnbは、日本での展開を強化していく考えだ。日本、中国、韓国、東南アジアを

「キーマーケット」として捉え、今後は積極的に投資をおこなっていく考えだ。

今後は、日本人の国内旅行での利用に注力したい考え。今後は日本人に対し、Airbnbの

サービス内容について周知をはかるとともに、各地でAirbnbに物件を提供したい

ホストとゲストのコミュニティの醸成をはかっていく。具体的には札幌、東京、京都、

大阪、福岡、沖縄の6都市において、コミュニティの造成をはかっていきたいと話した。

旅館業法の許認可または規制の対象になるとの指摘が業界内外から挙がっているが、

「専門チームが行政側とディスカッションをしているところ」「アンクリアな部分を

早くクリアにしたい」と語った。



旅館業法違反と言われた福岡も、コミュニティ造成の拠点になっているようです。

何かしらの勝算があるのかな?という気がします。業法違反である認識はAirbnb社も

持っていて、それに対して何か取り組みをしているということはわかりました。



今後もAirbnbを取り巻く動向から目が離せません。早く合法化してほしい!

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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月15日

個人→法人への切り替えを模索する。

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仙台の法人のメインバンクさんからお電話をいただきました。



現在、こちらのメインバンクさんは私の個人物件にターゲットを定め、営業をかけて

きている状況です。私の保有している物件が、どれも金融機関さんの営業拠点に

合致するということもあり、今後法人に融資をしやすくするためにも、個人の物件を

法人に寄せていきませんかという提案をいただいております。



その話自体は大変ありがたいですし、私のような零細大家にそういったことを言って

くださるのは嬉しいです。しかし、私の保有物件って、割と微妙なものが多いので

本当に借り換えできますかねえ?というところがあります。



例えば、札幌1棟目と札幌3棟目は築古耐用年数切れの木造物件を目一杯長い期間で

融資を組み立てています。そのため、この物件が足かせになり、都銀さんなどからの

融資を受けるのが難しい身体になっています。これを法人に持っていってくれれば

最高なんですけど、そんな都合のいい提案がくるとも思えません。



さらにもう一つ障害があり、札幌1棟目を除いてすべての物件が短期譲渡となります。

その分の税金はどうなの?という点は注視していかなくてはなりません。



という感じではあるのですが、まずは寄せられるものがあるか検討したいという先方の

ご意向もありましたので、個人の確定申告や各物件の詳細情報を提示しておりました。



そして昨日、さらに追加情報を求める電話がありました。火災保険や生命保険の状況、

細かな借入の詳細情報、確定申告の支払手数料の内訳などなど。なんとなく具体的な話を

考え始めているわけではなく、まだ個人の分析や格付を考えている段階に見えます。

でも、追加情報を求められるということは、やる気はあるということの裏返しです。

こんな私に対して、真剣に検討してくださるのだから本当にありがたい。



こういう素晴らしい皆様に出会えた私は運が良いなあと思います。メインバンクさんに

出会えたのは、義母が社長を引き受けてくれたからであり、不動産つながりの友人経由で

メインバンクさんを紹介してもらったことが糸口になっています。仙台の物件を購入する

ことを考えたのは、嫁ちゃんの実家が仙台だったからです。すごく色々なご縁が巡って

今の状況が生まれているのだなあと。そう思うと、ここまでにあった良いことや悪いこと

すべてひっくるめて、今の自分を作る素材になったのだなと思います。



巡り合わせというのは面白いものです。今までに出会ってきた人や物事に感謝です。

友人、同僚、業者さん、家族、そして嫁ちゃん。皆様、ありがとうございます。

この縁がさらに大きく育っていくことを祈りたいと思います。また、縁を作るための

活動を継続して行っていきたいとも思います。

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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月14日

フィリピン大使館で書類を認証してもらう。

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昨日は仕事に行く前にフィリピン大使館に行ってまいりました。



融資手続きのために公証役場に行った話を以前ブログに書きましたが、その続きです。

公証役場で無事に認証をもらえたので、これをフィリピン大使館に行って同様に

認証してもらわなくてはなりません。



融資の承認の有効期限があと3ヶ月ということで、そろそろ急いで手続きを進めた方が

良さそうな雰囲気になってきました。とりあえず、仕事に行く前に時間をなんとか捻出し

大使館に行って認証してもらおうと思った次第です。



私の今回の目的は、日本の公証役場で認証してもらった書類に、フィリピン大使館でも

この書類は認めました、という認証をしてもらうことです。郵送でも手続可能という

記述がホームページにあったのですが、USD$25に相当する日本円を現金書留で送る、

という記述だけで、日本円でいくら送ればいいかわかりません。



メールフォームがフィリピン大使館のページにあったので、そこから問い合わせの

メールを送ったものの、返信がなかったので郵送での処理は諦めることにしました。



そんなわけで、六本木にあるフィリピン大使館へ。朝一番で行ったのですが、思いの外

フィリピンの方がいっぱい来ていて行列ができています。朝から大繁盛ですね、大使館。

聞こえてくる言葉も英語やタガログ語で、日本人は私以外いません。受付の警備員さんは

一応日本語でも対応してくれましたが、思わず下手くそな英語で声をかけてしまうような

雰囲気でした。建物の中もフィリピンで見た光景によく似ていました。



入口のスタッフに認証してほしい旨を伝えると、まず名簿に入館の記録を示す名前を

書くように指示されます。書いたら中に入り、指示のあった窓口で書類を提出します。

原本とコピーをそれぞれ1部ずつ求められるので、忘れないようにしましょう。



認証は通常なら3250円で完成まで1週間。特急対応を依頼すると、3日でできますが

価格は+1350円で4650円になります。今回は急ぎたいので特急を選びました。

隣の窓口でお金を払って手続は完了です。会計窓口のお姉さんは日本語はからっきし。



無事に用事が終わりましたが、よく考えるともう一度大使館に行くのは辛いですので

郵送の方がいいなと思い、その手続について確認しました。入口のスタッフの方は

レターパックを買ってくれば郵送できることと、最寄のセブンイレブンに売ってることを

教えてくれましたので、暑い中出張用のスーツケースを転がしながら、汗だくになりつつ

レターパックを購入。そして大使館に戻るのですが・・・



「Expressの場合はpick upだけです」



・・・おれの510円と労働力と時間を返せorz

というわけで、来週も大使館に書類を受け取りに行かなくてはならなくなりました。



なんかこの公証役場と大使館での認証を受ける作業を代行してくれる業者さんもあると

いうことでしたので、もし次回同様のことがあれば、そういった方に頼んだ方が効率が

良いなあというのが感想です。今回は経験のために自分でやってみましたが、あまり

時間効率が良くないと思いました。



そんな感じで、現在融資に必要な委任状の認証処理を行っています。

海外はいろいろと手続が煩雑で大変だ・・・。

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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月13日

都内の小ぶりな物件を内覧してきました。

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昨日は物件の内覧に行ってきました。



先週見てきた物件について、コストの算出をするためにもう一度内覧をしてきました。

今度は、修繕をお願いする予定の建築士さんや、管理委託をする予定の業者さんを

現地に連れていき、コスト面での詰めや利益面での詰めをしていこうと思いまして。



今回、検討している場所は都内の物件なのですが、それほど立地が良いわけでは

ありません。同じような価格のものは、一昔前なら普通にごろごろありました。

今は高騰しているので、まあこれでも割安に見えますが、普通に工夫なしで賃貸に

回した場合は、あまりパッとした数字は残さないなあという感じです。



収益面から逆算して指値を入れてみようと思ったのですが、私が最初に伝えた金額が

以前この金額で持っていったらNGでした、という価格にどんぴしゃりだったようです。

投資目的で購入する人の考えることは割と同じだなと思いました(笑)



正直、手を入れずにそのまま貸すのであれば、この利回りでは合わないなあと思います。

ただ、今回は不動産投資の友人が行っている手法を使うことで、利回りを上げることが

できそうだと考えています。リフォームのやり方次第で、なんとか数字的な問題は

クリアできるかな?という気がしております。



具体的にどうやるのかは・・・いくつかの方法はありますが、どれをとるかは現在まだ

検討をしている最中なので、何とも言えません。シェアハウスにする、さらに分離して

部屋数を増やす、などのやり方が考えられます。ここはこれから悩むポイントですね。



今回、建築士さんや通常の賃貸と違う運営の仕方を模索し、関係する人に同行を

依頼させていただきました。現地を見てあれこれと意見交換させていただき、色々と

スッキリしたような気がします。



たまたま物件の瑕疵に当たることも見つかりまして、仲介業者さんも「これは

売主さんに値引いただいて解決する方向で・・・」ということを言っていただく

ことができました。仕入価格が下がることは非常に良いことですので、歓迎です。



意見交換した結果、最悪のケースで表面利回り10%は何とか確保できそうで、

ベストケースであれば実質利回り15%くらいまでは高められるかな?という

試算をすることができました。まあこれだったら、チャレンジしてみてもいいかな。

本当はもうちょっと利回りがほしいけど、今の都内だったらこのくらいであっても

仕方がないかとは思います。



お付き合いしている金融機関さんのエリアでもありますし、築年数が古いということを

除けば、取り組みやすい要素は揃っております。とりあえず買付入れちゃおうかな?

昨年は物件購入できてないし、今年は購入しちゃってもいいかなーなんて(笑)



あと少しだけ悩んでから、結論を出したいと思います。たぶん買付入れるかな。

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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月12日

お中元の季節です。

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お中元の季節です。不動産を通じて何らかのお取引をされているのであれば、

そういった業者さんからちらほらと届いているのではないでしょうか。



私のところにも、ごたぶんに漏れずお中元が届きました。いつも気を遣ってくださる

札幌4棟目の管理会社さんからです。ありがたいことです。それ以外にも、不在票を

見る限りは、東京2棟目の管理会社さんからも何か届いているような気がします。

こちらもいろいろと密にお世話になっている上に、こうして気を遣っていただき

大変ありがたく思う次第です。



私のところには、管理会社さんとガス会社さんから届くことが多いです。

やっぱり、反復取引をしているところからのご挨拶が多いのかなと感じております。

売買の業者さんやリフォーム業者さんからは、あまりそういうのは届きません。

継続的な取引にも限度があるから、まあそんなものなのかなと思っています。



こうやって書くと、あの業者さんはケチで何もくれません、みたいな雰囲気に

読み取れてしまうかもしれませんが、決してそういうことを言っているつもりは

ありませんでして・・・そういうことに気を遣わない代わりに安くするよ!という人も

中にはいると思います。それはそれでありがたいから、それだけで十分です。



で、私もお付き合いのある各社さんにお中元を返すようにしております。

前はあまりお返しをしようという発想はなかったのですが、貰って嬉しいんだから

相手の業者さんにだって喜んでもらった方がいいんじゃない?と助言してくださった

先輩投資家さんの意見に納得し、私もできるだけお返しするように心がけております。



今年のお中元の分も、昨日ネットで手配を済ませました。管理会社さんと税理士さんは

一通り送付する形にしました。いつもお世話になっておりますし、このくらいは

当然のようにやらないとね。



管理会社さんからの売買案件もちらほらと来ますので、そうやって気を遣っていただける

御礼の気持ちを示すことは大事ではないかと思う次第です



あとはリフォームでお世話になっている施工業者さんにも出しておこうかな、とか。

太陽光の施工業者さんにも出しておいた方がいいだろうなあ、というのもあります。

こちらはまだ手配していないけど、やっぱり必要だろうと思いますので、後で手続きを

しておこうと思います。



ぐだぐだっと書いてしまいましたが、このブログを書いたおかげで、他にも手配を

すべき人がいることに気が付くことができました。読者の皆様に有益かはわかりませんが

自分にとっては少なくとも有益な時間となりました(笑)



最近は会社員だけだとあまりお中元のやり取りもないので、そんな習慣いらないでしょと

思う方も多いと思います。しかし、ちょっとした気遣いが、その後の取引を円滑に

してくれるなら、費用対効果は高いと思います。ぜひ一度やってみてはいかがでしょう。

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posted by ひろ* at 09:14 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする