札幌出張最終日、一歩を踏み出す打ち合わせ。

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札幌出張最終日。この日はゆったり過ごす予定だったのですが、結局昨日のブログで

書いた新しいスタイルの収益事業のことで頭がいっぱいになってしまいまして、

無理を言って緊急打ち合わせを入れてしまいました。



午前中はもともと約束していた区分案件の内覧で、顔なじみの仲介業者さんと

ミーティング。現地を見てきましたが、立地は抜群だけど建物の状態は芳しくないです。

さて、どうしようか。ポテンシャルはありますが・・・。



いくつか部屋を見せていただき、検討を継続することにしました。情報として管理組合の

修繕積立状況を入手して、その内容を見て判断する方向で考えたいと思います。

区分は買うつもりはなかったんだけど、このご時世で１棟もの買えないしな〜・・・。



もし買うとしたら、セカンドハウスローンは使えないだろうか？と思っています。

古い物件の融資付けは大変なのですが、いろいろ考えてみたいと思います。



昼食の最中にこの後の緊急打ち合わせの話をしたところ、仲介業者さんから「私もそこに

同席していいですか？」との提案が。興味があるのと、土地の提案につながるかも

しれないのとを意識されたのだと思います。こちらとしても、土地の情報が入るルートが

増えるのはありがたいので、同行をお願いしました。



さらに、昨日会っていた不動産仲間も本件に興味を示しており、同席させてほしいと。

そんなこんなで、総勢４名になってしまいました。別にきびだんごをあげたつもりも

ないんだけどなぁ（笑）



そんな感じで、４名で打ち合わせへ。打ち合わせ相手の方はそういった事例を研究して

いるので、私の取りまとめできていない話の内容を整理して、方向性を見出して

いただくことができました。



その形態での賃貸は、シェアハウスのように管理者のスキルが必要になります。

育てるなり自分で対応するなりしようとすると、かなりのヒューマンスキルが必要に

なってくるだろうということはわかりました。



そういった人間を育てるのか、逆に人がいなくても自動操縦できるようにするのか。

今はどちらかというと、後者の方のアプローチなのかなと。打ち合わせ相手の方も

同じ意見でした。



そして、当面の利回りは高いものの、それが（一般の不動産賃貸と比べて）永続的に

続いてくれるのかは誰もわからない、というのもリスクの一つだということはご指摘を

いただきました。なるほど、それは確かに。



ともあれ、そういったリスクを理解した上であれば、おおいにチャレンジする価値はあり

その苦労に見合った果実を手にすることができそうだ、という手応えを感じました。



やることを前提として、土地探しや金融機関巡りなどを事前に進めておこうと思います。

いざ話を進めようとした時に、何もできていないということでは始まりませんから。



今回の出張は、私としては仲の良い業者の皆様とビールでも飲めればいいなという

程度の気軽な出張でした。しかし、思いのほかいろいろな話が舞い込んできました。

やっぱり動いてみるもんですね。出張して良かったです。



今後とも、現場で情報を拾い集めるために、札幌に足しげく通おうと思います。

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札幌出張二日目、全てのパーツが一つにつながった瞬間。

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札幌出張二日目、昨日は午後から活動開始して夜中まで濃密な時間を過ごしました。



昨日書いた通り、睡眠不足がたたり午後になってようやく起床した私。

ブログやFacebookを見た不動産仲間の方が、別口で札幌に来ているのでお茶でも

しませんかという連絡をしてきたので、夕方まで予定がなかった私はその話に乗っかり

男３人で混雑する札幌市内をドライブして、藻岩山の方のオサレカフェへ。



たまたま別件で来ていた共通の不動産仲間と、数日前に会ったんだよという話に

なったのですが、その会話の内容が驚くほど私が今注目している着眼点に近かったです。

やっぱり、皆考えることは同じなのね。そしてその人が注目しているプロジェクトの

形態は、私が考えていることよりさらに規模が大きいことでした。



その事業がどれだけ儲かるかという観点では、その友人が身をもって体験している話が

興味深かったです。とんでもない供給量なのに、それも全て埋まるの！？という衝撃。

自分で体験したことがない話でも、友人が体験しているのであれば事実なのでしょう。



話を聞けば聞くほど、かなりやり甲斐があり、かつ大きく利益を得ることができそうな

プロジェクトになっていると感じます。しかし、実現するには３つの壁がありました。

銀行融資の壁、人材の壁、建築費の壁です。



ここまでに得ている私の知識を総動員して考えます。人材については、ある人の顔が

頭に浮かんできました。うん、クリアできるんじゃないかな。すぐ電話してみると、

間違いなくやれますという力強い返事。そしてこの人の実績があれば、銀行さんに対して

説得力のある事業計画書が作れるはず。しかも融資を積極的に検討してくれそうな

話のわかる金融機関さんもいくつか候補にあります。



建築費の高騰は頭が痛い問題ですが、お付き合いしている会社の中で、今でも価格を

（比較的）安く抑えて建設できる業者さんは把握しております。安かろう悪かろうでは

なく、きちんとしたものを作ることができる会社です。ただ、そこの業者さんは

居住用マンションしか作ったことがないという話で、私が求めるものについては未経験。

社長と電話で話しましたが、詳細がわかれば作れるのではないかという感じでした。



私が注目する客層にアプローチできる、収益性の高いの事業。そしてそれを達成する

ために必要な全てのパーツが頭の中でつながった瞬間。これだ。きっとこれだろう。

物件価格が高すぎる今、どうやって事業を伸ばしていくか？その答えが見つかったような

気がした瞬間でした。



そんなわけで、緊急ミーティングを帰る前に関係者と開催する方向で調整しました。

この企画、絶対面白い！なんとかモノにしたいと思います。札幌出張してきた甲斐が

ありました。俄然やる気になりました。



その後、その友人と現地視察をしながら、次の目的地へ送ってもらいました。

現地でリフォームでお世話になっている業者さんと合流し、そちらの飲み会へ。

この業者さんとも何回かお仕事をしていますが、値段が安く仕事はしっかりやって

くれるので、ありがたいです。ちょっと納期はルーズだけど、それ以外の問題はなし。

一人親方なので、いろいろと小回りがきくのもいいところです。



札幌１棟目の外壁塗装を安いお値段で対応していただいたので、そのお礼も兼ねての

飲み会でしたが、いろいろとお互いの話もできて有意義だったと思います。お酒を

酌み交わすことで初めてわかることもありますからねえ。



そしてその後、すすきのに移動して札幌３棟目を決めてくれた仲介業者さんと懇親会。

これまた楽しく過ごさせていただき、夜中まで飲んでしまいました。その仲介業者さんが

強いエリアの話なども聞くことができたので、次はそのエリアで狙ってみようかなと。



前半戦の話がぼやっとしていて何が何だかという感じかもしれませんが、ブログなので

あまりつまびらかに書くわけにもいかなかったのでこうなりました。何を考えているか

知りたい人は、直接捕まえて問いただしてください！

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札幌出張初日、人と会って情報収集。

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札幌出張に来ております。３時過ぎまで飲んでしまったので、すっかり朝寝坊しました。

もったいない時間の使い方をしてしまいましたが、最近ずっと睡眠少なかったし、

快適な気候の札幌で骨休みできたと思えばいいか・・・。



三連休は日曜と月曜を休む業者さんが多かったので、土曜日が結果としてぎゅーぎゅーに

予定が詰まることになりました。



朝一番の飛行機で札幌に着いたら、まずは大家仲間の友人に紹介していただいた

ノリが良くて柔軟な仲介業者さんをご訪問。札幌４棟目を紹介してくれたことがあると

いうことでした。ありがたいです。今後札幌でやっていきたいことなどを共有させて

いただき、何かはまりそうなものがあれば提案してほしいという話をしました。



次はその札幌４棟目の管理をしている管理会社の社長さんとランチミーティング。

やっぱり新築の利回りはぐっと下がっています。ただそれでも、札幌４棟目を企画して

くださった会社さんであれば、他の業者さんと比べてもまだ利回りが取れることが

わかりました。本当に調達金利が安いのであれば、少しだけ考えてもいいのかも。



それ以外にも、今後の札幌での事業展開をこういう形で考えたいという話に対しての

助言をいただいたりしました。有意義な打ち合わせになったと思います。お忙しい中

時間をとっていただき、ありがとうございました。



少し時間が空いたので、札幌１棟目・３棟目の管理会社さんから分離独立した会社に

顔を出してみました。土曜日なので、顔見知りは総務の方だけ。独立前にいろいろと

お世話になったので、久しぶりにお話ができてよかったです。相変わらず明るく元気な

スマイルに癒されてきました。



その後、懇意にしている仲介業者さんの店舗に顔を出して、顔なじみのスタッフの方と

世間話をしながら打ち合わせ。マンスリー事業の責任者なので、月貸しに関しての情報は

豊富にもたれています。Airbnbに魅力を感じる昨今、マンスリーというのも面白い気が

している今日この頃。いろいろとレクチャーいただきました。ありがとうございます。



そしてさらに移動し、最近不動産業者の修行を始めたという不動産仲間が仕掛けた

実需向けのオープンルームへ。場所も良く、価格次第ですぐ売れるんだろうなーという

印象を持ちました。この方とも久々にお会いするので、最近の話についていろいろと

情報交換をさせていただきました。



その後、１件の雑用をこなし、宿泊場所に戻ってその日得た情報を整理して、展開を

すべき相手にメールをするなどの雑務をこなし、合間で嬉しい電話を一本受けたりして

それに関する時間調整を実施したり、慌ただしく動いた後で懇親会へ参加しました。



今回の懇親会は、某仲介店の社内飲み会。なぜか私も部外者なのに呼んでいただいて

しまいました。いつもありがとうございます！

仲介の方以外のスタッフの皆様ともいろいろ話をする機会ができて、楽しい一夜でした。

二次会〜三次会とすすきのをふらふらして、結局戻ったのは朝の３時という感じです。

また飲みましょう！



こうやって書いてみると、けっこういろいろ仕事してるなあ、自分。

仲介の方に「北海道観光とかしないんですか？」と聞かれましたが、確かに仕事ばかりで

全然そういうのはしてないです・・・。たまにはゆっくり、仕事を忘れて北海道に

遊びに来たいなあとも思いました。

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定期借家契約の切り替えは行いませんでした。

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定期借家契約から普通借家契約に切り替えるかどうかの確認を一部の入居者様に

しておりましたが、結局切り替えしない方向になりました。



以前のブログにも書きましたが、札幌３棟目には一部定期借家契約を結んでいる方が

いらっしゃいます。リスクが高いと考えられる属性の入居者様に関しては、最初から

普通借家契約で契約はせず、いったん定期借家契約で契約して受け入れることに

しているためです。



定期借家契約は１年未満で締結しております。１年を越える契約とすると、貸主側は

期間満了の6ヶ月前に家主から賃借人へ通知する義務が発生するためです。その半年の

タイムラグの間に、事故が起こって再契約をすることが難しいと判断した場合にも

そのような対応ができないということになってしまうからです。



ご入居いただき、大きな問題がなければそのままお住まいになっていただきたいです。

ですので、安心してお住まいになっていただけるよう、普通借家契約に切り替えることも

先方が希望すれば行います。ただ、その際には保証会社さんの審査を通過して、保証を

受けることを条件にさせていただいております。



私も慈善事業で大家をしているわけではないので、頂戴すべき大家を得られることは

確実にしておかなくてはなりません。借金もありますし、そうしないと枕を高くして

眠ることができません。ですので、万が一滞納があった場合には、保証会社さんから

家賃を立て替えていただく形にする必要があります。



先日「切り替えることができますよ」という案内を出した際にも、保証会社さんの

契約を結ぶことを条件とさせていただきました。しかし、この保証料は入居者様にとって

快く払えるものではないようです（当たり前といえば当たり前ですが）。保証料が

気になるので、定期借家契約のままで良いという判断をされました。



切り替えないなら、それはそれでまあいいのかなとは思います。切り替えなくても

最大限のサービスを提供できるよう頑張りますし、入居者様が選んだ選択であれば

双方納得してこの形にしたということになります。



何が言いたいのかよくわからなくなってきました（汗）

とりあえず、そんな感じで既存入居者様へのアプローチも忘れていません、ということを

書きたかったのかな。たぶんそうなんでしょう。



この仕事をしているのは、当然ながらお金を稼ぐためです。ですから、自分でかけた

手間や費用に見合った収入を得たいという気持ちはあります。過剰なサービスをする

ことはできません。とはいえ、同じ予算の範囲で最大限良いものを提供して、お客様で

ある入居者様に幸せに暮らしていただきたいという気持ちは持っています。



今回だって、保証会社の費用をこちらで負担するという選択肢もあったかもしれません。

でも、どこまでお金をかけられるかは経営判断。そこまではかけられないと私自身は

判断したので、今回のような落ち着きどころになりました。

この判断を守銭奴と言う人もきっといるのでしょうね。価値観は人それぞれです。



まあとりあえず、そんな活動もしていますということで、オチもなく終わります。

三連休は札幌出張です。今回はちょっとした区分マンションを見てこようと思います。

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リフォームがかなりかかりそう。

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今日は睡眠時間優先にしたので、ブログは超手短です。



先日お申し込みをいただいていた札幌３棟目、７月１５日をもって現在の入居者様が

退去され、リフォームの準備を始めることになりました。



これまで住んでいた方は、私が購入する前から住まわれており、家賃も高めでした。

おそらく長期で住んでいるものと思われるので、リフォーム代は安くは済まないだろうと

思っていましたが・・・



管理会社さんからの第一報が入り、写真をみると・・・汚い！とんでもなく汚いとか

そういうことではないんですが、やっぱり経年劣化でかなりやられている印象です。

これじゃー厳しい。フルリフォームに近いことをやらなくちゃいけないと認識。



本当は、見積をある程度精査してコストダウンを考えたいところなのですが・・・

７月末から新たな入居者様が入ることも決まっておりますので、悠長なことを

言っていられる状況ではありません。即座にリフォームをしなくてはなりません。



まずは管理会社さんに最速でお見積を出してもらうことを優先し、金額などについては

二の次にするしかないかなと思います。まあ、これまでの長いお付き合いもあります。

そんなにご無体な見積にはならないだろうと信じます。



合わせて、施主支給する小物（ホスクリーンやシャワーヘッド）も手配をして、

管理会社さんに抱き合わせでつけてもらえないか調整しようと思います。



７月末までにリフォームを終わらせるべく、全力で頑張ります。

（と言っても、私が頑張るのは意思決定までですが・・・）

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