2015年07月31日

太陽光発電での消費税還付を考える。

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太陽光発電、現在現場では架台を設置中とのことです。また見に行かなきゃだなあ。

そんな太陽光ですが、先日税理士さんと会話したところ、消費税還付が思った以上に

有効な案件であることがわかりました。



アパートやマンションを建設する際の消費税還付の場合は、課税売上の割合などを

考慮してあれこれと工夫をしなくてはなりませんでした。今はもう規制されていますが、

昔は自動販売機だけ置いて期をうまく区切ってどうのこうの、などという手法が

流行したことがありましたね。



今でも消費税還付はできるという税理士さんもいますが、具体的な手法はわかりません。

興味がある方はそういう対応をしてくれる税理士さんのところに相談に行けば良いかと

思われます。



ところが、私はそれほど消費税還付に対して積極的ではありません。大きな物件なら

別ですが、そこそこの物件の場合は、消費税還付をしてもトータルで考えると思ったほど

手元にお金が残らない、ということをシミュレーションしているからです。



思ったほど手元にお金が残らない理由は2つあります。

原則課税の罠、一時所得の罠、税理士報酬の罠です。



まずは原則課税の罠から。

消費税還付をするには課税業者の届け出をする必要があります。その際に原則課税を

選ばないと、消費税還付を受けることができません。



ところが、アパート経営って意外と仕入消費税を計上するタイミングが少ないのです。

大きな経費は金利と原価償却かと思いますが、両方とも消費税はかかりません。

というわけで、原則課税にすると、仕入消費税はあまり計上されないでしょう。



簡易課税であれば、売上に対して一定の比率で仕入が発生したとみなすことができます。

アパート経営であれば、簡易課税の方が年間で収める消費税額は減るはずです。



消費税還付をすることで初年度はお金が残るけど、ランニングコストである毎年の

消費税の支払いは原則課税>簡易課税になるので、初年度で得た消費税還付の額を

毎年少しずつ吐き出していることになります。この吐き出す額も含めて、メリットを

考えないといけません。



次に、一時所得の罠。

これは簡単で、消費税還付にも所得税がかかります、ということです。

税引後キャッシュフローで考えると、お金がだいぶ引かれることになります。



最後に、税理士報酬の罠。

いまどきのアパート・マンション建設での消費税還付って、手間もかかるしテクニックも

必要と聞きかじっています。よって、これらを受けてくれる税理士さんは、知っている

範囲では「還付成功額に対して○○%の成功報酬」という体系が多いように感じます。



しかし、上述した「原則課税によるランニングコストの悪化」「還付額に対する課税」

により、還付に成功した後、その還付額を毟り取られることになります。これらの

トータルコストを考えて「還付成功額」とおっしゃっているなら良いのですが、実際は

手元に成功した還付額に対しての報酬となっているのではないかと推測しています。

さらに、その後○年は顧問契約を、という話になり、その金額もちょっと高め・・・。



苦労する割に税理士報酬も高く、本当に手元に残るのはいくらなの?という疑問が

わいてしまう、というのが正直なところです。



しかも、消費税還付をすると税務署からお尋ねがかなりの高確率でくるという話も。

(あくまで都市伝説レベルですけどね)



というわけで、苦労する割に実入りがそれほど大きくないなあというのが私の感じる

消費税還付に対する見解です。



ところがどっこい、今回の太陽光に関してはありだと思っています。



まず、小細工なしにストレートに消費税還付が受けられることです。

太陽光発電における売電収入は課税売上です。アパートと違って、非課税売上のものを

無理やり課税売上とぶつけてどうのこうの、という手間がかかりません。



次に、消費税還付の対象が満額であることです。

アパートの消費税還付の場合は、非課税売上のための仕入に対する消費税還付になるので

課税売上と非課税売上の比率を計算して、還付額を売上に占める非課税売上の割合分で

カットする必要があります。太陽光発電の場合、全額課税売上ですので、このカットが

必要ありません。



最後に、特別な税理士さんに頼まなくても、今の顧問税理士さんが対応できること。

顧問料を払っていれば、通常業務の範囲で消費税還付の手続きを行ってくれます。

余計な成功報酬などを払う必要がありません。



というわけで、今回の太陽光発電に関しては、きっちりと消費税還付を行おうと

思っております。ご提案をしてくださった顧問税理士の先生、ありがとうございます。

そのためにも、期末までになんとしても発電所を建設して課税売上を計上しなくては!

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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月30日

駐車場の契約が白紙に戻りそうです。

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弱り目にたたり目?

先日、申込をいただいた駐車場が黄色信号になってしまいました。



久々に駐車場も含めた完全満室になったよ、というブログを先日書いたばかりですが

そのうち「入居者様が追加で借りたい」という話の方が雲行きがあやしい状況です。



駐車場の申込をされた方は生活保護を受給している方でした。ん、生活保護が駐車場?

それって大丈夫なの?という疑問が急に浮かんできたので、管理会社さんに確認。

すると、本人は生活保護だから当然車は持っておらず、友人が来る時の車置き場として

借りたいという話であることがわかりました。



それならいいのかなと思ったのですが、それもよく考えてみると贅沢品ですよね・・・

管理会社さんも引っかかったようで、ご本人に話をしてくれたようです。結果として

入居者様自身が借りるのは断念して、友人に直接借りてもらうという方向で調整をする、

ということになりました。



ただ、管理会社さんの見立てだと「可能性は低いかも」ということです。友人に借りて

もらうことを頼めるかどうか微妙な雰囲気だった模様です。



というわけで、管理会社さんからは、並行で募集をかけておいた方がいいでしょうという

話になりまして、再び現地にのぼりを掲げることになりました。あーあ、札幌1棟目は

せっかく満室・満車だったのに、あっという間に1室空き・1台空きになっちゃった。



気を取り直して募集活動をしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 札幌1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月29日

ペナルティ発生の危機。

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フィリピンのコンドミニアムでまた想定外の話が出てまいりました。



先日、融資承認がおりて一息ついたフィリピンのコンドミニアム。

手続きを進めて公証役場で書類を認証してもらいフィリピン大使館で公的に

証明してもらう手続きが完了いたしました
。先週、再度フィリピン大使館を訪問して

書類をゲットし、EMSでフィリピンに送りましたので、あとは粛々と進んで行くと

思われます。



さて、実は私、他にもう1戸フィリピンのコンドミニアムを買っていまして・・・

いやー、あの頃調子に乗ってました。ほんとだめ人間。失礼しました。

あの頃に戻って、当時の自分に1戸で止めとけと言いたいです(でも1戸は買うんかい)



そちらについても、ちょっと前に一括支払いの期限を迎えました。

こちらは計画的にエージェントの方と打ち合わせて、融資の斡旋書類をデベロッパーから

取得しまして、某金融機関さんに融資を申し込んでおりました。



しかし、こちらが何ヶ月経っても融資審査が終わりません。どーなってんのよとメールを

金融機関さんにしても、今審査中だからもうちょっと待ってねという返信ばかりです。



デベロッパーさん斡旋の融資先の問題なので、ここは支払いが遅れそうだということを

しっかり伝えればいいでしょう。ということで、エージェントの方に連絡をとりまして

融資の都合で支払タイミングが遅れることを伝えていただきました。



しかし先日、そこのデベロッパーさんのスタッフの方から来たメールには、しっかりと

最終支払分のペナルティが課せられていました(汗)

なんなのよこれ、勘弁してよー。



エージェントの方に相談すると、すぐにデベロッパーの担当の方(契約の時にお会いした

ナイスガイ)に連絡を取ってくれました。その方からメールで銀行の担当者は誰かと

確認をいただきましたので、その方の連絡先を伝達。その後も何やらちょこちょこと

動いていそうな気配のメールが流れていましたが、ついこの間エージェントの方から

「ペナルティは撤回されました」というメールが届きました。いやー、よかった〜。



新興国はヒヤヒヤすることが多いです。まあその分夢もあるのでしょうけど・・・

私は当分海外はいいです。国内の基盤をもっと強いものにしてから進出します。

やれやれです。

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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月28日

楽あれば苦あり、入居あれば退去あり。

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ここしばらく調子が良く、退去もないし申込はあるし買付は通るしで順風満帆感が

出ていたのですが、やっぱりそういうのは長くは続かないようです。楽あれば苦あり。

賃貸経営はもぐらたたき。



はい、お察しの通り退去予告が出ました!しかも安定で鉄板と思っていた札幌1棟目の

母子家庭の方です。昨今の生活保護の保護費の改定の影響か?とも思いましたが、

どうやらそうではないようです。むしろその理由よりもっと深刻な理由でした・・・。



あまり細かく書くことはできませんが、近隣住人との関係が悪化して退去せざるを

得なくなったパターンです。きっかけを作ったのは今回退去した方なのかもしれませんが

それに対して過剰防衛をしてしまった方がいて、結果として険悪になった、とでも

言えばいいのでしょうか。



いずれにせよ、退去して全てが終わったという感じではありません。紛争の種がまだ

札幌1棟目に残っているような感じがします。



管理会社さんと電話で対策を検討しましたが、まずは外部機関の判断を待った上で

然るべき対応を検討しましょう、ということになりました。要は何も決まっていないに

等しいのですが、こればかりは致し方ないかなと思います。



いやはや、ほんと困りました。とはいえ、困ってるだけでは何も解決しないので、

各所と連携を取りながら解決方法を検討したいと思います。



今日は寝坊したので手短ですがこの辺で。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 札幌1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月27日

物件の売買契約を締結してきました。

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都内の物件の売買契約を締結してきました。



物件の買付が通った話は先日のブログで書かせていただきました。

指値が通った後は契約です。今回、そのタイミングだということで、仲介業者さんの

「早めに契約をしておきたい」という言葉に乗っかることにしました。



先方曰く、指値も入れているから、後から満額で買うとか言われると厄介なことに

なりかねないので、早くネットから広告を落としたいようです。私が契約を締結するまで

広告は掲載せざるを得ず、その間に横やりが入れば、その件も売主に報告しなくては

ならない、ということでした。業法を順守してきちんとやっている業者さんなのだと

いうことが感じられます。



こちらとしても、ひっくり返されると面白くはないので、進めていただくことに。

ただ、私は最近サラリーマンの仕事の都合で、平日が全く動けない状態です。

この会話をしているのが木曜日あたりなので、土日でということだと、その週の

土日か翌週の土日になります。



業者さんも契約書を作る手間とか大変だろうと思ったのですが、早く対応したい

気持ちが強かったのでしょう。次の日曜日で構わない、と。売主さんの都合も

聞いてくださり、日曜日に契約することとなりました。



仲介業者さんは「一度は事前に売主に会っておいてほしい」という話をしておりまして。

これまでの収益物件の売買では、売主さんと会わずに済ませることの方が多いくらいの

勢いだったので、この業者さんは真面目にやっているなあという気持ちを抱きました。



よって、土曜日は借地の管理会社さんへのご挨拶(部分的に借地が混ざっています)、

日曜日は契約という流れになったわけです。



土曜日の挨拶も無事に終わり、日曜日の契約です。こちらも手付金やら実印やらを持って

仲介業者さんのオフィスに伺いました。重要事項説明を受けて、付帯設備の確認をして、

そうこうしているうちに売主さんが現れて、売買契約を成立させました。



売主さんは購入する物件のまあまあ近所で飲食店を経営している方でした。

相続がらみでのご実家の売却ということだそうです。すごく優しそうな方だという

第一印象の通り、話してみるとやっぱり優しいご夫婦でした。ご実家に対する

思いもそこはかとなく感じられました。



こういう方から買わせていただくのだから、きちんと手入れをして、有効に活用を

していかないといけないなあと改めて思います。その人の人生に関わってきた

物件を購入することの重みをしっかり噛みしめ、行動していこうと思います。



そんなこんなで売買契約は無事成立。次は私がしっかり融資をつける番です。

夜なべして事業計画書や関連する書類を作成・印刷して、本日発送する準備が

整いました。ボロ物件なので上物の価値を見てもらえないという難点はありますが

金額がそこまで大きいわけではないので、通常の融資がダメでもいろいろ検討する

余地はあると思っています。今後は融資を出してもらうための活動をしたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする