現在２２位です。今週も出張で大変でした。
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定期借家契約でご入居いただいているお客様に、再契約のご案内を出しています。
定期借家契約と普通借家契約。その差をご存知ではない方のためにものすごくざっくりと
説明しますと、普通借家契約が入居者さんの権利が比較的強く、よほどのことがない限り
更新を断れない契約なのに対して、定期借家契約は大家さんと入居者さんの権利が比較的
近しい契約形態で、更新を双方合意のもとで行う契約です。
私は定期借家契約を札幌３棟目の一部の入居者様とだけ結んでいます。
普通借家契約でご入居いただくには、あまりにも厳しい属性の方がたまにおりますが、
そういう方に対しては定期借家契約を一旦締結させていただき、様子をみさせて
いただいております。何事もなく、普通借家契約にしても問題ないと判断した時には
普通借家契約に切り替えをしております。
ご入居される方の中で、滞納などの問題を起こす方は、たいてい半年以内に何かしらの
問題を起こします。仮にそういった問題が起こってしまった際に、定期借家契約で
あれば、期間満了の際に契約を終了して明け渡してもらうことができます。
定期借家契約はあまり一般的な契約形態ではないので、対応してくれる不動産業者さんも
少なめです。札幌３棟目の管理会社さんは、私が過去に札幌２棟目がなかなか埋まらず
苦戦していた時に、ちょっと属性が良くない方でも定期借家契約を使えばご入居を
いただけるのではないか、と相談した際に「やってみましょう」と快くＯＫして
くださいました。ただ、再契約するごとに多少の人件費はお支払いしております。
今月は３名の方が定期借家契約の再契約の月ですので、管理会社さんから再契約の形態を
どうするか確認がきました。いずれの方も２年〜４年くらい入居から時間が経過して
おりますので、普通借家契約への切り替えも検討しました。
今回は、すべての方に対して「保証会社の審査が通るなら普通借家契約に切り替える」
という形でご連絡をさせていただくことにしました。いずれの方もある一定の期間
家賃をお支払いいただいているという事実がありますので、保証人さんがいないとか
そういう問題があるにせよ、実績で払えることを証明してくださっています。
ご入居いただいた際に保証会社さんの審査は通らなかった方々ですが、何年か経てば
状況も変わっているかもしれません。ですので、保証会社さんの審査を通過して
滞納に対する保障ができるのであれば、普通借家に切り替えてもいいかなと思いました。
若干ですが、コストも下がりますし。
私自身の保有している物件の中でも、ちょっと選んでもらいにくい間取りの物件は
定期借家を活用して、多少属性が悪い方でも受け入れる。そんな印象が仲介業者さんに
植え付けられれば、競争力が多少劣る間取りでも、問題なく満室経営できます。
（入居中のトラブルは多少増えるかもしれませんけど）
まあそんなこともしています、というお話でした。
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