定期借家契約の再契約検討。

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定期借家契約でご入居いただいているお客様に、再契約のご案内を出しています。



定期借家契約と普通借家契約。その差をご存知ではない方のためにものすごくざっくりと

説明しますと、普通借家契約が入居者さんの権利が比較的強く、よほどのことがない限り

更新を断れない契約なのに対して、定期借家契約は大家さんと入居者さんの権利が比較的

近しい契約形態で、更新を双方合意のもとで行う契約です。



私は定期借家契約を札幌３棟目の一部の入居者様とだけ結んでいます。

普通借家契約でご入居いただくには、あまりにも厳しい属性の方がたまにおりますが、

そういう方に対しては定期借家契約を一旦締結させていただき、様子をみさせて

いただいております。何事もなく、普通借家契約にしても問題ないと判断した時には

普通借家契約に切り替えをしております。



ご入居される方の中で、滞納などの問題を起こす方は、たいてい半年以内に何かしらの

問題を起こします。仮にそういった問題が起こってしまった際に、定期借家契約で

あれば、期間満了の際に契約を終了して明け渡してもらうことができます。



定期借家契約はあまり一般的な契約形態ではないので、対応してくれる不動産業者さんも

少なめです。札幌３棟目の管理会社さんは、私が過去に札幌２棟目がなかなか埋まらず

苦戦していた時に、ちょっと属性が良くない方でも定期借家契約を使えばご入居を

いただけるのではないか、と相談した際に「やってみましょう」と快くＯＫして

くださいました。ただ、再契約するごとに多少の人件費はお支払いしております。



今月は３名の方が定期借家契約の再契約の月ですので、管理会社さんから再契約の形態を

どうするか確認がきました。いずれの方も２年〜４年くらい入居から時間が経過して

おりますので、普通借家契約への切り替えも検討しました。



今回は、すべての方に対して「保証会社の審査が通るなら普通借家契約に切り替える」

という形でご連絡をさせていただくことにしました。いずれの方もある一定の期間

家賃をお支払いいただいているという事実がありますので、保証人さんがいないとか

そういう問題があるにせよ、実績で払えることを証明してくださっています。



ご入居いただいた際に保証会社さんの審査は通らなかった方々ですが、何年か経てば

状況も変わっているかもしれません。ですので、保証会社さんの審査を通過して

滞納に対する保障ができるのであれば、普通借家に切り替えてもいいかなと思いました。

若干ですが、コストも下がりますし。



私自身の保有している物件の中でも、ちょっと選んでもらいにくい間取りの物件は

定期借家を活用して、多少属性が悪い方でも受け入れる。そんな印象が仲介業者さんに

植え付けられれば、競争力が多少劣る間取りでも、問題なく満室経営できます。

（入居中のトラブルは多少増えるかもしれませんけど）



まあそんなこともしています、というお話でした。

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早速具体的な問い合わせがきました。

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札幌３棟目、早速引き合いがありました。



私の所有している物件の中で、札幌３棟目は条件が比較的悪いので、埋めるためには

早め早めのアプローチと、大胆な条件緩和が必要となります。決めてくれる営業マンの

方が比較的固定化されている傾向にありますので、今回はまずその決めてくれる人に

さくっと電話をしておきました。



数えてみれば、札幌３棟目が空室になるのは８ヶ月ぶり。いやー、ここしばらくは

楽をさせていただいておりました。ありがたい。ただ、その分仲介さんとの関係は

少し希薄になっていた面があるのは否めません。



いつもお世話になっている営業マンの方には、久々の連絡になってしまうことをまずは

申し訳ないと前置きしつつ、今月末に空きが出るからもし何かあれば紹介してほしいと

伝えました。先方からも、はまるお客様がいれば紹介するということを言ってもらい、

まずは告知が完了した状態となっていました。



昨日、その仲介さんから連絡をいただきました。

今度来るお客様に紹介をしようと思っている、と。おお、早速ですか。ありがたい。



勤続年数２年、保証人あり（生活保護を受けている母親）の男性ということです。

車も使うので駐車場がある物件がよいけど、うちの物件も近隣に駐車場を探す前提で

紹介していただけるということでした。



ただ、うちに紹介をしてくれるということは、何かしらの難がある人のはずです。

今回はどんな厳しい面がある
んでしょう？と聞いたところ、とにかく初期費用を全然

持っていない方なので、そこがネックだと。保証会社さんの保証料を支払うお金が

ないというくらいで、本当に火災保険＋αくらいしか払えないそうです。



ま、そのくらいなら大丈夫ですよ。うちはどうせ火災保険しか初期費用とってないし。

初月家賃はフリーレントにしちゃってるし。たいした問題ではありません。



裏を返せば、そういう運営だから収益性が低いという一面はあるんですけど・・・

広告料を払ってフリーレントつけてたら、すぐ埋めても数ヶ月の空室損を出しているのと

さほど変わりありません。そこが課題とは思います。



話が逸れましたが、そんな感じで仲介業者さんが早速うちの物件を意識して動いて

くださったことに感謝したいと思います。うまくはまってくれればいいなあ。

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時間が足りないなあと思うけど。

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いろいろなことは起こるのですが、なかなかブログに書きづらいことばかりです。

事態は目まぐるしく進んでいるのに、そのことをつぶさに記録することができずに

やや焼きもきしている自分がいます。



まあいずれ、時が来たら話すこともできることでしょう。

今はとにかく目の前のことに全力投球するより他に手段はありません。



とはいえ、時間がないというのが今度は大きな敵となります。

もっと他に全力投球したいことがあったとしても、ロケーションの問題だとか

お休みの日の問題などがあるので、なかなかそううまくいきません。



願わくばもっと会社員の仕事の時間を削りたいです。

減らすことができれば、もっと事務処理に時間を割くことができます。



しかし、それが自分の本望かと言われると、微妙に違う気がします。

本当にサラリーマンの仕事を辞めてまで、今やっていること一本に絞るべきなのか。

それはそれで仕事が楽になりすぎるような気もしますし、世界が狭くなってしまうような

気もしています。もちろん、収入の面でも不安になります。



今のようにサラリーマンの時間の残りでいろいろなことをするからこそ、集中力が出て

並列でこなしていけるのではないか、という気もしなくもありません。



もう少し仕事が楽になって、もう少しサラリーマン以外の仕事の時間が増やせるのが

一番バランスとしていいのですが、そうそううまくいかないですよねえ＾＾；



無い物ねだりをしても仕方がないので、今与えられた仕事や時間のセットを最大限に

有効活用できるよう、心がけていくしかないかなと思います。言い出したらきりがない。

まだまだがんばらなくちゃ。



そんなとりとめもない心の内を、こんな公の場でつぶやくなと言われそうですが、

とりあえず今朝思ったことでした。

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仁義を取るか利益を取るか？プロパンガスに悩む。

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仙台１棟目のプロパンガスの会社さんに対して、交渉をしております。



ことの発端はエアコンでした。

仙台１棟目に３月から入居となった学生さんが、入居の前に仲介さんに対して連絡を入れ

「お部屋にエアコンありますよね？」的な話をされたということなのです。しかしうちの

物件にはエアコンはありません。困った仲介さん、広告料とかいらないからという条件で

なんとかエアコンをつけてほしいと頼みに来られました。



しかし仙台１棟目って、エアコンをつけるのも一苦労なんです。ベランダがないから。

地面に置くか、屋上に引っ張るか、とにかく配線が一筋縄ではいかないということです。

今回は今からキャンセルになっても困るのでつけましたが、今後のことを考えると少し

心配になるなあという感じでした。



そんな折に、そのエアコンを全部付け替えてくれるプロパン会社さんがあるよという

ご紹介を受けたのです。ガスの供給をとりたいんでしょうけど、エアコンを全室分

設置してくれるとはまた太っ腹です。そこそこいい値段しますけど、いいんでしょうか？



いきなりガスが高くなるのも困るので、今の入居者様に関しては、今のガス代と同額に

してもらえるのであれば、悪い話ではないように思えます。ただ、今のガス会社さんも

人づてで紹介してもらい、都市ガス→プロパンに切り替えた時に散々お世話になったので

無下にしたくはありません。手続きも面倒といえば面倒だし。



ですので、できれば今のガス会社さんにエアコンをつけてもらえるのが一番いいよねと

考えまして、４月の組織改編のあとで相談してみました。ガス会社さん、趣旨は理解を

したけど、判断に時間がかかるから待ってくれと。まあそりゃあそうですよね。



そんなやり取りを経て、先日この件に対して回答がかえってきました。

全額は厳しいので、ざっくり半額くらいなら・・・という回答でした。

うーん、そうですかー・・・。うーん。



ここまでの関係もあるし、すぐに条件の良いほうにホイホイ乗り換えるのもどうかなと

思う自分がいますが、でも条件を考えると乗り換えちゃったほうがメリットがあるのは

間違いないところでして。しかし、そのエアコンと引き換えに入居者様のガス代が

高くなるようなことがあると、それはそれで顧客満足度の低下につながってしまいます。



もう少し考えてみようと思います。急ぐ必要はないので。

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５月末時点での稼働状況を大公開。

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６月が始まりました。

気が向いたときにたまに行う稼働率の状況報告、今回は５月３１日時点での各物件の

入居状況を公開したいと思います。



稼働中部屋数／全部屋数　稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌１棟目】

稼働状況　５／５　１００％



相変わらず安定している札幌１棟目。母子家庭の方が多く、引っ越しをする理由が

ない方ばかりなので、当分安定するのではないかと期待しております。

駐車場が１台空いている状態なのに放置してしまったので、ここを早く埋めて

本当の完全満室を達成しなくては。管理会社さんとも話をして、外部に募集をかけて

いければと思います。



【札幌３棟目】

稼働状況　１６／１６　１００％

※退去予告：１



昨年１０月末に満室になってから、８ヶ月間動きなしという奇跡を達成した札幌３棟目。

ここ、属性があまり高くない方が多いので、滞納だの夜逃げだのが頻繁に発生する

ちょっと手のかかる物件だったんですけど、８ヶ月間静かに稼働してくれました。



残念ながら、私が購入する前からお住まいになられている方が１名退去されるという

お話になってしまったため、６月末をもってこの無風状態は終了することになります。

６月は１度札幌に行く機会があるので、そこでちょっと営業してくるか。



【札幌４棟目】

稼働状況　１５／１５　１００％



４月に空いたお部屋も、先日無事に埋まりました。いやー、良かった！

営業しようと思っていたけど、営業する間もなく決まっちゃったのは、管理会社さんが

頑張って「オーナーが来る前に決めたい」と動いてくれたからだと思います。感謝です。



しかしその頑張ってくれていた管理担当の方が長期休暇になってしまったという話が

ちらっと耳に入ってきたので、物件もさることながらそちらが心配です。



【東京１棟目】

稼働状況　３／３　１００％



細かいトラブルが発生したものの、退去につながるような話ではありませんでした。

引き続き満室で入居が続いている状態です。安定が一番。間違いない。



【東京２棟目】

稼働状況　４／５　８０％

※申込：１



一番家賃が高いお部屋が空いている状態の東京２棟目。先日お申し込みをいくつか

いただきましたが、最終的に貸す相手が決まりました。引き渡しに向けて、準備を

進めているところです。ここが正式に引渡せれば、つかの間の完全満室となります。



【仙台１棟目】

稼働状況　７／７　１００％



相変わらずの安定稼働。優等生です。入れ替わってくれた方が家賃が高くなるから

ありがたいんだけど、まあ今の状態は今の状態で悪くないから、このままでも

いいかなーと思います。



１階の元オーナーズルーム（現在は寮として賃貸中）の入居者さんが、新聞を片付けずに

玄関先に放置しているなど、微妙に困ることもなくはないのですが、まあ家賃がちゃんと

入っているので、あまり気にしないでもいいかなと思っています。



【合計】

稼働状況　５０／５１　９８％

※申込：１、退去予告：１



せっかく完全満室が見えたのに、退去予告を貰ってガッカリしておりますが・・・

まあこれはこれで仕方ありません。頑張って埋めます！

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