札幌出張初日は人と会って情報交換。

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関東→札幌の大家会のイベントのため、札幌出張に来ております。



イベントのためとは書きましたが、実際にはそれ以外のことも色々とやりたかったので

イベントの前日である土曜日から札幌入りしております。



昨日は朝一番の飛行機で札幌に着いた後、札幌４棟目に融資をしていただいている

金融機関さんに軽く顔を出して昨年度の確定申告と昨年度の入居率の推移の情報を提示。

行員さんはそれを見て一言。



「あれ、これ前回もらいましたよ」



ぉぉぅ・・・ワスレテタヨ。恥ずかしい。



まあでも担当のかたとお会いできたので良しとします。札幌４棟目は当時の担当の方が

いなかったら、間違いなく買えなかった案件です。担当の行員さんが変わってしまい、

どうしたものかと思案していましたが、今の行員さんと関係を作っていくことで

次の道を開かなくてはならないと思っていましたから。



その後、久しぶりに報告ネットの山岡さん＆地元大家さんとランチミーティング。

山岡さんとはなかなか時間が合わずに会えてなかったのですが、久しぶりにゆっくり

話をすることができました。



札幌２棟目を必死に再生しているときの話で盛り上がったり、最近の札幌の市況について

お互いの見解を述べあったり。有意義な情報交換ができたと思います。

お忙しい中、時間を取っていただきありがとうございました。



その後、空室になる予定の札幌３棟目の営業へ。

一年近くのご無沙汰だったのですが、まだまだ知ってるスタッフの方もおりました。

店舗異動になっていた人もいれば、他店舗に転職している人も。新しいお店もいくつか

できていたり、店舗は変わらないけど運営会社が変わっていたり。変化していることも

変化していないこともありました。



久しぶりなので、知らない人には物件の良さをきちんとアピール。融通の利くオーナーで

あることを印象付けてきました。一度覚えてもらえればこっちのものですから。

複数の仲介さんから「この辺でまた物件買わないんですか？」と聞かれましたので、

まだまだ彼らにとって役に立てる存在だということはゆるいでいないようです。



仲介業者さんからも最近の動向など聞き出すことができました。例えば、保証会社さんは

最近はこっちは厳しいけどこっちが逆にゆるくなってきている、広告料の相場が少しずつ

落ちてきている、など。最新の情報を得て、最新の状態に自分の知識をアップデートする

ことができたのは有意義でした。



回りきれなかった地域は日曜日にでも行ってこようと思います。



一通り回った後、次はデザイナーさんとの打ち合わせへ。先日ブログに書いた名刺の話を

具体的にお会いして検討する場にしました。



今回依頼したのは、法人のロゴ作成、法人名刺作成、個人名刺作成の３点です。

用件だけメールで伝えて作ればいいじゃないという話もありますが、いつもお願いして

いる札幌のデザイナーさんは、基本的に現場主義なので、それだと本領を発揮しづらいと

思っています。物件の看板を作るときも必ず現場に行く人だし、物件のロゴとか作って

もらったときも、実際に一度お会いして、不動産賃貸業に対する思いや、人となりなどを

把握してから作成に入っていただいておりました。



今回も、会って雑談しながらヒントを掴んでいただくべきだし、私自身もアイディアが

さらに研ぎ澄まされるに違いないと考えたため、お忙しいところを申し訳ないと

思いつつも、打ち合わせの形式にした次第です。



その意味は十分にあったと思います。特に、法人の名刺作りに関して。

デザイナーさんは社長である義母とは会っていないので、どんな人かわかりません。

こちらで義母とのエピソードや人となり、実際にこんなメッセージが来るよという

メールのやり取りなどを見てもらうことで、ヒントは間違いなく掴んでもらえました。

私個人の名刺に関しても、多少の整理はできたような気がします。



有意義な打ち合わせも終わり、その後は懇意にしている仲介業者さんとの飲み会へ。

空室がなかったので最近ちょっとご無沙汰しちゃっていましたが、相変わらずノリもよく

楽しいひと時でした。



どんな物件でもいいから、
とある地域に勝ってくれれば即満室にしますよ、繋がりのある

ＮＰＯ法人さんがいますから、という力強い言葉もいただきました。前からずっと

そのラブコールをもらっていますし、なんとか検討したいところです。



丸一日きっちり動き回って、しっかりと情報収集させていただきました。

お会いさせていただいた皆様、どうもありがとうございました。

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初めての予定納税。

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自宅に戻ると、税務署さんからのお手紙が届いておりました・・・。



税務署からの手紙。

得てして、ろくなものじゃないと思われます。だって税務署ですよ？税金に関する

お話であるに決まっています。ああ、恐ろしい。考えたくないですよ、これは。



何も悪いことはしていないんだけどなあ・・・と思いながら手紙の封を切りました。

中を開けてみると、そこには・・・



「予定納税のご連絡」



ああ、これが噂の予定納税ってやつですね。実は初めてなんです。予定納税が来るのは。



そもそも予定納税ってなんなんでしょう。調べてみました。

前年度の所得税が１５万円以上の個人事業主が、確定申告の前に所得税を納めなくては

ならない、という制度だそうです。



今まで、私は赤字だったり青色申告の範囲の黒字だったり、青色申告を若干上回る程度の

しょぼい黒字だったりすることが多かったので、今までご縁がなかったようです。

昨年度はそれほど多くはないとはいえ、きちんと利益を出しました。そのために、

その分が予定納税となり支払いを要求されているわけですね。



予定納税は２回発生します。７月と１１月です。この時、昨年度の所得税の三分の一を

納税するということです。三分の一を２回なので、昨年と同じ利益があると仮定して

納税させてしまうわけです。



しかし、ここで疑問が湧いてきました。

予定納税の額は、サラリーマンの所得と不動産所得を足し合わせたところから計算した

所得税額を基準に、三分の一を２回納めさせているように見えます。

他方、今年もサラリーマンとして勤めているので、給与収入から所得税は天引きされて

おります。そうなると、天引きされた所得税と予定納税した額を合計したら、本来

納めるべき税金より納める金額が多くなってしまうのではないか、と。



きっとその場合は還付になるのだと思いますが、なんとなく払わなくても良さそうな

ものを払うというのも違和感があって微妙だなーと思った次第です。

ま、そもそもその考え方自体が間違っているという可能性もありますが・・・。



ともあれ、初めての予定納税だったので、なんだかよくわからずネットを断片的に

検索してみた結果を、自分のメモとして残してみた感じです。

どなたか詳しいかた、教えていただけますとありがたいです。

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関東→札幌の大家会として札幌出張へ。

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この週末は関東→札幌の大家会のイベントで、札幌に出張してくる予定です。

現在、各所と話をしながら準備を進めております。



関東→札幌の大家会は、関東地方在住で札幌（及び北海道全域）に不動産投資をしている

メンバーが集まった会です。札幌特有の市況の情報をシェアしたり、遠隔大家としての

不利な部分を克服できるような情報交換を目的としております。

とはいえ、最近はそうでもない話もかなり多いし、札幌以外に投資している人もかなり

多いので、色々な分野で勉強になる会だなあと思っています。



一応発起人なので、世話役としてできるだけのことをしていこうと思っております。

２ヶ月に１回の定期勉強会と懇親会や、各種イベントの企画などを今は行っています。

札幌に皆で行きましょう、というのも、この会のイベントの一つです。



今回は、メンバーがお付き合いしている札幌の業者さんをお呼びしてのランチ会と、

地元大家さんを囲んでの飲み会を企画しました。いずれも現地での人脈の拡大に

繋がってくれるのではないかと期待しています。もちろん私自身も人脈をどんどん拡げて

いきたいので、自分自身にもかえってくるものと期待しております。



先日札幌に行った際にも、お付き合いのある業者さんから言われました。

「先日お会いしたオーナーさんも、ひろ＊さんのことご存知でしたよ」と。

こうやって、現地に顔が利くような雰囲気を作り出せれば、あの人ってすごいのかもと

勘違いしてくれやすくなります（笑）



私が大家の会を運営する中で得たいものは、大家の会から得る金銭ではありません。

かけがえのない仲間、人と人とのつながり、そこから得られる知識です。



だから、いろいろと運営が面倒でも無償でやろうと思いますし、やみくもに人数を

増やしたくないと思います。直接的な営利を目的としないので、誰だかよくわからない

人がいっぱい増えても嬉しくありません。自分が無償でも制御できる範囲で、

濃いつながりを作れる程度に。気兼ねなく濃い情報のやりとりができるように。

そのくらいの規模感が今の人員だと思うので、新規申し込みを中止している次第です。



今日も予約の最終確認などでバタつくと思いますが、充実した出張のために頑張ります。

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共用部の改善と色々な落とし物。

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以前のブログで、自転車置場の位置がおかしくなってしまっている件を書きました。

その後の状況などつらつらと書いていこうかと思います。



通知文を出して改善を依頼した後、特に管理会社さんからは何の情報も入ってきません。

私も正直、その件を追いかけることをすっかり忘れており、何の対応や確認も取らずに

進んできてしまっておりました。



先日、今月分の報告ネットさんの巡回結果が届きました。共用部の写真もありまして、

そこを見て「あ、改善されてる！」という事実に気がつきました（汗）

自転車が元の位置に戻って並べられています。よかった、これで駐車場を貸しやすく

なりそうです。ていうか今まで確認をしていなかった自分に反省です。



駐車場を外貸しする準備は整いましたので、次は告知を打っていく番です。

以前募集した際には、のぼりを立てて月極駐車場があることをアピールしました。

今回も同様に、のぼりを立てようと思います。



ただ、私が購入していたのぼりは、冬の間にだいぶ劣化してしまったこともあり

すでに廃棄してしまいました。新たなのぼりを購入しなくてはなりません。

管理会社さんと話をして、私がのぼりを購入して管理会社さんに送付することに。

早速楽天でポチっとしましたが、送料とのぼりの値段がそんなに変わらないという

なんとなく釈然としない状況になりました＾＾；



ま、これで募集開始できるのでよしとします。早く埋まっておくれよー。



そして、報告ネットさんからの写真を見ていると、新たな問題が！

なぜか敷地内にアンテナが落ちてる！誰だよー、こんな大きな落とし物をする人は！



管理会社さんに現地確認を依頼しましたところ、何日か経って返信がありました。

お隣の物件のアンテナがうちの物件の敷地に落ちてきていたようで、隣の物件の

管理会社さんには対応を依頼しました、ということです。落とし物にもほどがある。



そしてその数日後、札幌１棟目の管理会社さんからまたまた連絡がありました。

曰く「２階のお部屋から網戸が落下して壊れました」と。なんか最近そういう細かい

トラブルが多いですね、札幌１棟目。

修繕して良いですかという確認だったので、オッケーですと回答しておきました。



対応すべきことは早々に対応する。

募集に必要なツールもさっさと揃える。

募集に関してはここまで後手に回ってしまっていたので、ここからは先手を打って

巻き返して募集していこうと思います。

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住宅ローン借り換えの打ち合わせ。

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住宅ローンの借り換えに関して、金融機関さんで打ち合わせてきました。



まず、昨年一度チャレンジしてダメだったのに、なんで急にＯＫになったの？という点は

私自身のサラリーマンの収入が上がったというところもあるものの、保証協会の担当者が

変わって、審査に融通が利くようになったのが大きいようです。なるほど、私たちが

優秀な金融機関の担当者さんと取引したがるのと同じってことですね。



金利はどのアパートローンよりもダントツに安い１％前半。こちらが要望していた通り

長期固定になりまして、１０年固定です。本当は２０年固定とかがよかったんですけど、

取り扱いがなかったのでそこは断念。



保険を超長期に切り替えて、保険に質権を取るということも条件の一つになりました。

ちょっと前に短期に切り替えたばかりなのですが、また戻さなきゃいけないのか（苦笑）

でもまあ超長期で契約できるのも今年の秋までのようなので、これはこれで良いことに

したいと思います。融資で保険代もまかなえるようですし。



司法書士さんをどうしますか、と問いかけられました。

メインバンクさんはお抱えの司法書士さんがいます。そして私も懇意にしている

司法書士さんがいます。どちらを使うかでいつも議論になります（笑）

今回は決済まで間がないことや、私がそんなに自由に動く時間がなさそうなこと、

また、前々回がお抱えの方、前回がこちらの司法書士さんだったということもあり、

たすき掛け方式でお抱えの司法書士さんで進めることにしました。



それ以外にもいくつか条件は出ましたが、どれも問題はない内容でした。

というわけで、書類を書いて説明を受け、個人名義で口座を開設してきました。

今気づきましたが、インターネットバンキングの申し込みもしてくればよかった・・・。



そして打ち合わせが終わった後が大変でした。

・他に住宅ローンを打診していた金融機関さんに電話（２箇所）

・現在借り入れしている金融機関さんに電話（２箇所）

を速やかに済ませる必要がありました。



今年の４月に、２つの金融機関さんに対して住宅ローンの借り換えを打診していました。

そこから５月だったかな？今回のメインバンクさんの提案がありまして、こちらにも

事前審査の依頼をしていました。しかし、２つの金融機関さんにその状況を連絡せずに

ここまで来てしまいました。これは完全に私のミスです。３つ目の競争相手が来たことを

きちんと伝えないとフェアではなかったのですが・・・失敗でした。



２行に電話して、ことの経緯と不義理を働いてしまったことを謝罪しました。

片方は担当者様不在でしたが、もう片方は担当者様の携帯も知っていたのでそちらに

コールして事情を説明。「うちはアパートローンを狙っているので大丈夫ですよ」と

言ってくれましたが、「うちも今期中を考えていたので・・・」とぼそっと言われ、

申し訳ない気持ちになりました。申し訳ない気持ちでいっぱいになりましたので、

今度、何か協力できることはあるか聞いてこようと思います。



また、借り換え元の金融機関さんとの電話も大変でした。

住宅ローンを借りている金融機関さんは、実行までに１０営業日が必要とのこと＾＾；

なんとか月内に取り組めそうな日程感になりましたが、対応遅いなーとびっくりでした。



この金融機関さんでは、住宅ローンの繰り上げが無料になるからという話を受けまして

不動産担保型のカードローンも作ってありました。根抵当権がつけられているので、

決済前に確実に外せる状況にしたいということを話したところ、カードローンは担当が

違うからということで別の方と電話してほしいと言われてしまったり。大手さんって

どうしてもセクションで区切られているから仕方ないんでしょうけど、ちょっと面倒だと

思わさせられました。



信販会社さんの太陽光発電ローン（自宅屋根に乗ってます）も住宅ローンに含めて

借り換えをしてもらうことになりましたので、信販会社さんにも電話して一括返済の

手続きをしました。こちら、すぐに金額が出ないので折り返すと言われましたが、

折り返された時間は仕事の会議中で対応できず。今日こちらから電話してみます。



月末実行に向けて、いろいろと忙しくなってきました。

つつがなく切り替えられるよう、頑張ります。

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