生活保護の家賃の改定の影響を確認しました。

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７月１日より、生活保護の方に支給される家賃の上限額が改定されるとのことです。



ちらほらとネット上で話は聞いていたのですが、先日の札幌出張の中で仲介業者さんと

飲んでいる時に、彼らからその話を切り出してきました。生活保護に強いＮＰＯ法人と

関係のある仲介業者さんなので、彼にとっても一大事なのだと思います。



細かい話はわからなかったものの、どうも生活保護の支給額が下がる模様でした。

正直、札幌に関しては普通に働いている人より生活保護の人の方が家探しの条件が

贅沢になってきているというおかしな状況だったので、支給額を下げること自体は

民間の賃料相場にあった適正な支払金額になる、ということで悪くないと思います。



しかし、家賃を貰っている事業者としての立場で見ると一大事です（苦笑）



うちの物件には生活保護の方がけっこうな割合でお住まいになられております。

特に多いのが札幌１棟目、札幌３棟目、東京１棟目の３物件です。この辺の物件の

家賃が根こそぎ寝下がったら、経営的にはダメージは大きいです。



まずは情報収集ということで、生活保護の方にご入居いただいている物件に関して

管理会社さんにコンタクトを取り、何か情報を持っているか確認してみました。



東京１棟目の管理会社さんからは、今のところ何も聞いていないので、問題ないのでは？

という旨の回答を頂戴しました。役所から連絡があればすぐにご報告します、と。

今のところ具体的な話はきていないようなので、一旦静観するしかなさそうです。



札幌１棟目と札幌３棟目の管理会社さんは、区役所に電話して確認するなど、情報を

積極的に集めて提供してくださいました。それによると、札幌市は以下のような

状況だそうです。



７月から１５平米以下にお住まいの単身者、および二人世帯は上限額がそれぞれ

３０００円減額されます。 役所の方によると、居室が１５平米以下であっても

浴室、台所、トイレが別にある場合は ＋８平米出来るので、この場合は給付額に

変更はない、ということです。



少なくとも、単身の家庭に関しては、１５平米以下のお部屋に住んでいない限りは

影響はなさそうです。問題は２人住まいの生活保護の案件になりそうです。

※あくまで札幌市の事例であり、他の市区町村でどうなのかは不明です。



現段階では、うちの場合札幌１棟目が家賃減額の対象になっているお客様を抱えており

そこだけ注力していていけば良さそうであることがわかりました。

管理会社さんとそこについて対策を考えましたが、こちらも当面は静観するより他に

手はなさそです。減額の通知を受けた入居者様がどう動かれるか、だと思います。



保護費の減額は札幌に限った話ではないので、生活保護の入居者様がいらっしゃる

大家さんは確認をされた方が良いかと思いました。ご参考まで。

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自販機のゴミ箱からゴミが溢れる事態に。

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盛りだくさんの札幌出張から戻ってきたところで、またまたイラッとする状態が。



先日ようやく撤去することに決まった東京に置いてある自販機。

ここしばらく、この業者さんのダメっぷりをつらつらと書かせていただいておりましたが

こいつがまたやらかしてくれました。ゴミ箱からゴミが溢れて、周りに缶がモリモリと

置いてある状況を確認しました。ゴミ箱が置きっ放しになっているにも関わらず、

自販機そのものは止まっているから誰もゴミを片付けていない、というオチです。



仙台の自販機でも同じことが起こってました・・・。あちらは電気代がどのくらい

かかっているかを検証するために、自販機の業者さんにもご協力をいただいて、

一時的に止めていた時の事故でした。この時もゴミ箱ごと撤去してもらい、事なきを

得ましたので、今回もさっさと片付けてもらうのが吉であると考えた次第です。



早速電話して、ゴミ箱からゴミが溢れている胸を伝えました。当日中に手配をして、

ゴミを片付けるとともにゴミ箱を撤去します、という話で決着。まったくもう。



電話したついでに、いつ自販機を撤去してくれるのか確認をとりました。

業者さん曰く、７月前半には撤去するように動いています、ということです。

今すぐ撤去しろ！と言いたいところですが、どうせこの営業さんに言っても無駄だし

早く撤去してねということを伝えて電話を切りました。



しっかし、こちらが自販機をやめた理由の一つに、ゴミの問題を抱げているのに

そうやって人の神経を逆なでするようなことをわざわざやっちゃうのでしょうか。

理解に苦しみます。



自販機にゴミ箱をつけるかつけないか、というのも悩ましい問題であり、自販機の

業者さんが気がきく人だったり、巡回頻度が高いのであれば、置いたほうが利便性が

高まるのですが、そうでない場合はゴミが撒き散らされる結果になります。

かといって、置かなければ置かないで、ごみ捨て場がないから自販機の上に缶のゴミを

置いていくやつもでてきますし、結局どちらのパターンでもゴミは散らかります。



なんとなく、エントランスの不法投棄とチラシの問題に似ているような気もします。

ゴミを捨てる人をどうやってコントロールしたらいいのか、という点で悩ましい。

根気よくチェックして、状況改善に努めるしかないのでしょうね。



儲からない割に煩わしかった東京の自販機問題。解決まであと少しです。

早く撤去してすっきりした気持ちになりたいです。

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早速営業の効果があり、反響をいただいています。

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先日、札幌に行って営業をしてきた札幌３棟目の空室ですが、営業した効果もありまして

２件の反響をいただくことができております。ただ、どちらも通常の賃貸とは少し違い

若干の癖があるものになっています。



片方は自己使用ではなくサブリースのような形態。昨日のブログにも書いたマンスリー

マンションの事業を展開している業者さんが、マンスリーマンションとして借り上げたい

というお話です。え、そんなマンスリーの需要なんてあるの？と思ったのですが、

家賃が安いので事業として成立すると思うとのこと。なるほどね〜。



不特定多数の方が部屋に出入りすることになる、というのは多少の欠点になるかと

思われますが、借りていただけるなら些細な話として目をつぶっていいレベルかと。

成立すればいいなあと思っています。



もう一つの反響は、障害者の方の入居は可能かという問い合わせでした。

出張初日に回った仲介業者さんからの問い合わせで、障害者年金で生活をされている、

ということです。保証人さんも耳が聞こえないという裏ドラが乗った状態です。



全聾の方については、札幌２棟目を運営していた頃に受け入れたことがあります。

確か、インターホンを押すと光でお知らせしてくれる設備とか、そういうものを入居した

方が自分で揃えていたような記憶が。



管理会社さんに、こんな問い合わせがあるけど過去にどうやって対応しました？と

伺ったのですが、基本はメールでのやり取りをしていたそうです。あとは筆談だとか。

ご入居いただいても問題はないかと思います、というお話でしたので、もし具体的な

話が来たら、受け入れてし合おうかなと思います。



いずれの問い合わせも、私が札幌で自分で開拓してきたものです。

やっぱり動いてなんぼだな、という当たり前の感想を抱きました。

初心を忘れず、汗をかいて行動する。大事なことだなと再認識です。

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短期貸の可能性について語り合った札幌出張３日目。

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札幌出張の最終日。予備日的な扱いにするため、ゆったりとしたスケジュールに

しておりましたが、それでもまあまあやることは多くてばたついておりました。



明確な予定としていたのは、業者さんとランチしようという話のみ。

仲良くしている方と、先日札幌４棟目を決めてくださった営業マンが同じ会社の方なので

まとめてお誘いしてランチをしてきました。勿論、こちらからご馳走しております。



お誘いした仲良くしている方は、札幌２棟目をまだ保有していた頃、エースとして

一人で何部屋も決めてくださった頃からの関係で、こちらが札幌２棟目を売却して

先方が賃貸営業の現場を離れて別な業務の担当になった後も、よく会って飲んでます。

今回は夜の予定が合わなかったので、お酒抜きでランチタイムのミーティングに。



決めてくださった御礼と、札幌３棟目が７月から空いてしまう話をして、そちらの

客付も是非お願いしますという話をしました。セールスポイント、営業の皆様に与える

裁量（例えば２０００円ダウンまでは現場で判断して提案してＯＫ、など）が書いてある

紙を準備して、その内容を軽くご説明。頑張りますと言っていただけましたので、

何とか決めていただきたいところです。



そんな会話をしている横で、その仲良くしている方から思わぬ発言が。

「ここ、うちでマンスリーマンション運用するために借り上げられるかもしれません」



そう、実はこの方、今はマンスリーマンション事業の責任者をやっています。

前から「マンスリーはいいですよ！儲かりますよ！」というお話をされており、

自ら望んでマンスリーの担当になったという過去があります。



マンスリーが儲かるという話は、一年前くらいから聞かされておりました。

しかしその頃はあまりそのイメージがわかず、そんなもんなんだねーというくらいに

捉えていました。だって実際、そんなに人が集まるのか？というところのイメージも

持てなかったものですから。



しかし、今の私はそのイメージが明確に持てました。なぜならＡｉｒｂｎｂに注目して

勉強を重ねているためです。Ａｉｒｂｎｂをしている人の予約状況を見ている限り、

マンスリーもそれと似た感じで人を集めることができるのではないかと。



そこで、マンスリーについてもいろいろ聞いてみました。

札幌におけるマンスリーの繁忙期は５月〜８月あたりで、最近は外国人観光客からの

問い合わせもかなり増えているそうです。なるほど、ここにもＡｉｒｂｎｂとの相似性が

認められます。違うなと思ったのは、法人の需要がけっこうあるということでしょうか。

外国人＋法人をダブルで取り込むことができる。ただしＡｉｒｂｎｂのように外国人に

特化しているわけではないから、広く浅くになる。そんなところと理解しました。



昔ブログで書いた短期貸しの方が客単価が高くなり儲かるという話とも合致します。

マンスリーで単価が高く取れて稼働率がいいなら、借上げの形で運用していくことも

当然ありだと思うようになりました。むしろ私がマンスリー運用を始めたいくらいです。

（さすがにシステムがないので難しいですが）



マンスリー担当の方も、Ａｉｒｂｎｂとかも含めていろいろと研究されておりました。

不動産は生活に密接するものだから、生活に関するものなら何でもコラボできる、という

姿勢にも納得がいきましたし、共感できました。



通常の不動産賃貸業だけだと、かなり手詰まり感のある今日この頃です。

安定はしているけど、爆発的に儲かることはない。そんな状況の中で、どうやって

収入を伸ばしていくか。経費率を下げることと売上を増やすことを両輪で進めて

いく必要があります。短期貸というキーワードは、双方のいいとこ取りができる

可能性を秘めていると考えております。



今後とも研究して情報交換しましょう、という感じで盛り上がったランチ会でした。

またいろいろと話を聞いてこようっと。



その後は営業回りを何店舗かして、少し余裕をもって空港に移動。

お土産を買って、ご飯を食べて、ラウンジで雑務をこなしました。

札幌、過ごしやすくていい季節です。帰りたくなかったけど、サラリーマンがあるので

仕方ありません。また近々出張したいと思います。

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人との繋がりを作り、人と人を繋げる札幌出張二日目。

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札幌出張、思わぬ飛び入りゲストが登場です。



昨日は関東→札幌の大家会の企画で、昼は業者さんとの懇親会、夜は地元大家さんとの

懇親会を行いました。昼の部は私が諸々の調整をしましたが、夜の部は地元大家さんに

人選も含めお任せ状態。いろいろとお世話になりました。ありがとうございます。



昼の部は、我々遠隔大家がお世話になるにあたり、切っても切れない関係である業者の

皆さんと親交を深めようということで、ランチ会を開催しました。昼からお酒は

飲まないだろうと思っていたのですが、皆さんけっこう飲まれててびっくりです。

このあとの仕事は大丈夫なの？と心配になるレベルでした。



管理会社の方、売買の営業さん、ガス会社さん、リフォーム業者さんなど。

関東の大家さん１０名、地元の大家さん１名、業者さん１３名でワイワイと楽しく

盛り上がりましたが・・・ん？なんか呼んでない東京の不動産屋さんがいるよ？







はい、突如狼旅団の３名の皆様が札幌に乱入です。

※写真はイメージです



なんでこうなったのかは１日前に遡ります。



一生懸命札幌で営業活動をしている私。ふと視界に違和感を感じたわけです。

みてみると・・・デブなおっさんがなにやら物件の写真を撮って・・・

あれ、なんだこの既視感。なんだこのモーターヘッドのＴシャツ。



うお、狼旅団長じゃないですか。ブツあげするとは聞いてたけど、まさか本当に仕事を

してるとは夢にも思いませんでした。



そんなこんなで、昨日の夜は仲介業者さんとの飲み会にも「地元の業者さんと繋がりを

持ちたい」ということで旅団チームが乱入してきたりしていました。

（お忍びかなーと思って書かなかったんだけど、本人から「なんで書いてないのさ」と

　ツッコミが入ったので、今日のブログで補足しときます）



そんな流れで、業者さんと繋がりを作るならこんな企画あるけど来ますか？とお誘いして

当日ドタ参となった次第です。会のメンバーも来ることを話してなかったので

「あれ、狼さんじゃね？」と少しざわざわしていたとかしていないとか。



以前より面識のある業者さんは、最近はアジアへの販路を開拓しているという話を聞き

どのくらいの価格で売れるのか、試しに価格を査定してもらうことにしました。

（実際に売るかは別として）



賃貸から売買に異動した営業さんとも、久々にご挨拶。Facebookで繋がっていたので

近況はなんとなく把握していましたが、入居付けしていただいた時以来数年ぶりの再会で

お互いに近況報告などさせていただきました。



いろいろな方とお話ができて有意義なひと時でした。皆様、ありがとうございました。



その後、一部の有志一同は近所にある売り物件まで散歩。好立地で高利回りですが、

けっこう訳ありの収益物件です。確かに場所は抜群に良い。容積率もろくすっぽ消化して

おらず、建て替えれば倍くらいの大きさになる。土地としてみた場合も、坪単価は安い。

でもリスクが読み切れず、積算も足りない。そんな案件です。



このお散歩には狼さんも同行していまして、藤本から売主やビルの生い立ちを

プロファイリングしたり、エレベーターをみて設備更新の時期を想定したりと

お仕事をされている様子がまた勉強になりました。あそこまで到底考えられないです。

さすがプロですわ。



で、狼さん「これ本気で欲しいかも」「新戦力君と相談してくる」とのこと。

もし買えたら、私がこの会を企画したおかげってことですよね！？

何か特典があることに期待します〜（笑）



ここで皆様とは一旦お別れ。狼旅団御一行も東京に帰って行きました。

札幌１棟目の状況を確認した後、宿泊場所に関東→札幌の大家会のメンバーと一緒に戻り

しばし不動産トークに花を咲かせました。いい営業さんを紹介いただいたので、

本日顔を出してこようと思います。



そんなこんなしているうちに、時間になったので夜の部の懇親会に移動。

札幌のメガ大家さんを囲む会、という趣旨で、関東→札幌の大家会から１１名、北海道の

大家さんが２３名という大所帯での大宴会でした。



囲まれる方が３０分遅刻してきましたが、どうやらいつものことらしく、

誰も気にせず普通に飲み会スタート（笑）

焼き鳥をいただきながら、地元の大家さんと交流を深めてまいりました。



収益物件が高止まりしてる状況で、あまり「購入した」という話は聞きませんでした。

全国的にそういう状況なのでしょう。札幌もそれは同じでした。



新たにいろいろな繋がりを得て、結局４次会まで参加して朝４時に帰宅。

楽しかったです。お付き合いいただいた皆様、どうもありがとうございました！

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