2015年06月30日

漏水発生!その時、管理会社さんの動きは・・・

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漏水が発生した、という連絡が管理会社さんよりありました。うわー。うわわー。



ある日の昼下がり。会社で仕事に勤しんでいると、携帯が震えています。

ちょっとその時は仕事から手が離せず、あとで電話をかけなおそうと放置。

落ち着いたところで誰からの電話だったのか確認すると、札幌1棟目と3棟目の

管理会社さんです。お、札幌3棟目が埋まって完全満室とか、そういう話かな?

いやでもまだ退去すらしていないから、それにはまだ早いよなあ。



なんだろうと思いながら電話をかけなおします。

先方の担当者さんが電話に出て一言目に発したのが「漏水が発生しているようです」

という一言。正直がっくりきました(苦笑)



その時はまだ管理会社の担当さんも、何がどういう状態なのかがわからずに電話を

されてきていたようです。こっちから細かいことを聞いても何も出てこないので、

まずは現場で状況確認をしていただこう、と思いました。



そんな中でも、わかったこととして「入居者様への迷惑はかけていない」ということ。

水浸しでどうしようもないとか、どっかのお部屋の人が怒っているとか。そういうことは

なかったのが救いでした。ふう。



とりあえず現場に水道屋さんを急行させても良いでしょうか、と確認がありました。

当然ダメなわけがありません。早く行って確認してきてください、とお願いしました。

入居者様の生活に迷惑をかけるようなことがあっては、この仕事をしている人としては

失格に値するものと思われます。きちんとやらなくちゃいけません。



そんなやりとりがあったのが先週だか先々週だかのこと。その後、管理会社さんから

この件に関して続報が入ってきません。うーん、どうなったんだろう。気になる。

しかし、こちらも住宅ローンの借り換えやら何やらで、フォローができずじまいでした。



そんな中、昨日になって管理会社さんからメールが届きました。

どうやら水道の元栓から漏水していたようですが、元栓自体は地中にあったために

特に大事にはならずに済んだ模様です。部品の交換で修理自体は完了とのことです。

水道代の減額申請も抜かりなく済ませたということで、手際がよく素晴らしいなあと

思った次第です。



何が素晴らしいって、当たり前かもしれないけど、ちゃんと水道代の減額申請も

忘れずにセットで対応している点です。ここまでやらずに、修理だけで仕事を終わらせ

減額申請は入居者様にお願いしてしまう、などの対応をされてしまうと、入居者様が

自分のせいではないのにこの作業をしなくてはならないのか、と不満を抱いてしまう

可能性があると考えるためです。



入居者様から家賃をいただいている以上、入居者様に迷惑をかけてはならない。

それが私が思っていることですので、今回の対応は素晴らしいと思ったわけです。

今度札幌に行ったら、何かご馳走しなきゃだなあ。



未熟者ですので常にそれができているか自信はないのですが、私はビジネスをする上で

「三方よし」の関係を作れるように努めているつもりです。売り手良し、買い手良し、

世間良しの3つが達成できないビジネスでは、良い商売とは言えないと思っています。



売り手である私たち大家さんが儲からなくては、その後の設備投資やアフターケアなどに

お金を使うことができず、入居者様へのサービスレベルが低下してしまいます。

買い手である入居者様が、心地よく家に住めると納得して対価を払っていただかないと、

長期入居に繋がらず結果として大家さん側も損をします。そして、売り手と買い手の

間だけでなく、例えば共用部の美化やゴミ捨てマナーの徹底などを通じて、地域社会に

貢献する「世間よし」もあってしかるべきだと思っています。



きれいごとでしょ、と言われたらそれは否めません。でも、やらない偽善よりやる偽善。

自分も儲かり、世間やお客様にとってもメリットがあることをやりたいと思ってます。

「自分も儲かり」の部分があると偽善と言われてしまうのだと思いますが、儲からずに

活動を継続できなくなることでしまっては何の意味もありません。



話がちょっとそれましたが、今回の管理会社さんの動きは「三方良し」に相当する

対応であったと思うので、ありがたいと感じた次第です。



ひとまず、漏水騒ぎが大事にならなくてよかったです。

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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月29日

地味な事務作業を黙々とこなす。

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昨日はひたすら事務作業な一日でした。仕事溜めすぎた・・・。



基本、ブログの書き溜めをしない私ですので、毎朝ブログを書くところから一日の

活動は始まります。ほとんどの日は、その後の予定がぎっしり詰まっているのですが

昨日はたまたま予定がなく空いていたため、ため込んでいた事務作業をすることに。



まずは本日の住宅ローンの金銭消費契約に向けた準備です。

金曜日のうちに連絡を受けていた内容を踏まえ、必要なものを整理していきます。

登記識別情報の書面、住民票、住宅ローンの返済状況がわかる通帳、火災保険の

契約書、質権設定依頼書、などなど。保有物件のレントロールも必要と言うことで

即興で作ったものを印刷しておきました。あとは本日、金銭消費契約を結ぶだけ。

わざわざ仙台から東京まで契約のために来てくださるので、ありがたいです。



続いて、前日に契約してきた変額保険の後処理。私の名義と嫁ちゃんの名義の2本を

契約したので、それぞれについて必要な書類を揃えていきました。

私名義のものは健康診断の結果を、嫁ちゃん名義のものは口座振替用紙を。

それぞれ担当者の方に電話して詳細を確認しつつ、記入を進めてまいりました。

一通り片付いたので良かったです。



続いて東京2棟目の賃貸借契約書の内容確認、押印、返送。だいぶ前から書面自体は

手元に来ていたのですが、他のことを優先させていたらすっかり延び延びに。

いかんということで、ちゃんと押印して返送する形で処理しました。



それ以外にもう2枚ほど対応する書類があったので、そっちも併せて対応完了。



たいしたことをしているわけじゃないんだけど、意外と時間がかかりました。

押印するとか、あれこれ印刷するとか、スキャンしておくとか。地味に時間がかかる

退屈な作業です。でもこういうこともきちんとやっておかないと、話が進みません。



事務作業が終わった後は、今度は電話タイム。

太陽光発電の関係で、作業を依頼している業者さんと電話して進捗の確認をしたり

懇意にしている行政書士さんと電話して、今後の事業展開に関連した登記の方法や

会社組織としての在り方など、不明な点のヒアリングを行いました。



あとは溜まっていたメールの返信を片付けたりもしていました。

企画しているイベントの状況整理なども含め、もろもろ対応。



そんな感じで、事務作業が滞っていた分をようやく解消させることができました。

作業自体はまだまだいろいろなものが滞留していますが、優先度をつけて一つずつ

やっつけていこうと思います。たまにはこういう何もない日を作らないとですね。

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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月28日

事業展開は借金して不動産を買うだけじゃない。

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昨日は東京築古組でクローズドな勉強会をしてきました。満足していただけたようで

ほっと一息です。勉強会の内容はクローズドにつき内緒です(笑)



で、そんな勉強会をしていく中で、今後の事業拡大の方法を市況が良い時と悪い時で

きちんと切り分けて考えていかないといけないのかな、と思うようになりました。



市況が良い、悪いの定義は立場によって異なりますが、市況が良い=景気が良い、

市況が悪い=景気が悪い、というイメージでとらえます。



市況が良くなれば不動産に対する融資が出やすくなり、利回りが下がっていきます。

買いやすいけど収益性が下がる局面になり、売る側にはメリットのある季節です。

市況が悪くなれば不動産に対する融資が出にくくなり、利回りが上がっていきます。

流動性が下がり、この時期に買える人にとっては収益性が上がり有利になります。

そして今は「市況が良い」に分類される時期だと思います。



私は融資が出やすいという側面のみ捉えて、新規取引を金融機関さんと行うには

今がチャンスであり、多少割高でも立地が良ければ死ぬことはないだろう、という

考え方で物件を探しておりました。市況が悪化した局面で、既存取引先になっていれば

その後有利に動くはずだ、と。



しかしその一方、この不動産が異常に高い時期に無理して買うのもどうなのかな?

と思う気持ちもありました。リスクが前より高まっているよなあという感じで。



そして最近いろいろな人に会う中で、ここで無理に借金をしなくても、取引したい

金融機関さんのテリトリーで、転貸で別のビジネス(コンテナ収納や貸会議室など)を

行い、その実績を積み重ねながら関係を作っていくのもいいのではないか、という

発想も頭の中にインプットされてきました。



最近お付き合いしている方の中には、転貸でシェアハウスを運営している方なども

いらっしゃいますし、事業の形として購入にこだわる必要はないのでは、ということを

感じ始めている次第です。



勿論、借金できるうちに借金したい気持ちも大いにあります。

むしろ借金したい!みたいな。完全に病気という噂です。

(勿論、儲かる借金に限ります)



でも、買う以外にも借りて行うビジネスもあり得るよねということを考えついたので

地元での実績作りという観点で、無理にでも借入を発生させようという気持ちは

だいぶ薄くなりました。いいものがあれば買いに行こう、というスタンスです。



漠然とした話で恐縮ですが、いろいろ考えるところがありまして。もう少し整理を

することができたら、行動に移していこうと思います。



購入物件だけでなく、賃貸物件などでも「何かビジネスになるものはないか」という

観点を持ちながら、今後の物件調査を進めていこうと思います。

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posted by ひろ* at 10:52 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月27日

住宅ローンの借り換えに向けて準備を進めています。

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住宅ローンの借り換えに向けて、準備を進めております。



金銭消費契約が月曜日に決まり、借り換えの実行は6月30日となりました。

金消契約は金融機関の方に東京に出向いていただき、都内で行う運びとなります。



決済に向けて、銀行員さんとあれこれとやり取りをしております。

住民票、印鑑証明、納税証明の取得や、自宅の検査済証および各種図面、既存借入行の

住宅ローンの返済状況がわかる通帳のコピーの提出、火災保険のかけ替え(質権設定の

都合上、超長期での契約が必要)、司法書士の先生の選定、などなど。



火災保険については、数年前に超長期から5年契約に切り替えたばかりだったのですが

結局また超長期に戻すことになりました。なんか意味のないことをしているような。

でも、改めて補償額を見直してみると、住宅ローンの残高の半分くらいしか補償されない

金額での契約になっていることがわかったので、これを機会に見直そうと思います。

東京は地震もあるし、きちんと保険をかけておかないと怖いです。



保証の条件として、カードローンの返済が掲げられておりました。住宅ローンを

借りた時に、繰り上げ返済手数料が無料になるよという触れ込みがありまして、

不動産担保型カードローンを一つ作ってありました。こいつが根抵当権を自宅に対して

設定していたので、速やかに解約して抹消できる状態に変更。



そんな話をしたのですが、なんとなく話がかみ合っていない気がします。

よくよく聞いてみると、カードローンが2本あると。え、ないっすよ?そんなに。

話のすり合わせを行ったところ、事業性のローンとカードローンを勘違いされていて

それを完済するよう求められていたようです。そこは説明をきちんとして、事業性の

ものはそのままキープできるようにお願いをしました。



抵当権を抹消してもらう既存借入行との調整もありまして。



今回、東北の地銀さんで住宅ローンを借り換えるのですが、普段うちの法人が取引を

している支店さんで借り換えるので、東京ではなく仙台で当日動くことになります。

だから、既存借入行としては「当日謄本を当行までとりにきてください」と言われても

交通費など考えると難しいわけです。



そこで電話で抹消書類を仙台に送ってもらえないか交渉をしましたが、結果はNG。

郵送の場合、自宅がある場所しか対応できないそうです。まあ大事な個人情報だし

変なとこに送って問題になっても嫌でしょうから、それは理解できます。



それを踏まえ、自宅に郵送してくださいとお願いしましたところ・・・

「4週間ほどかかります」という衝撃的な回答。え、なんで店頭に取りに行く場合は

抹消当日に準備できるのに、郵送だと4週間かかるの?どんだけ時間かかるのよ?

そちらのローンセンター、ブラジルあたりにでもあるんですか?もしくはダスキン?

窓口の人にそれを言っても仕方がないので、苦笑いするしかありませんでした。



借り換えをお願いする金融機関さんに、抹消書類は4週間後だそうですよと伝えたら

唖然としていましたが、まあ仕方ないですねと渋々承諾いただきました。すんません。

こっちとしても衝撃だったので、許してください・・・。



平日は東京にいられない状態で常に出張しているものですから、こういった調整も

そうそう簡単ではなかったです。書類を受け取るのが週末だけになってしまうことや

住民票などの書類を取りに行く時間がないことなど。

嫁ちゃんにだいぶ協力してもらいました。どうもありがとう。



月曜日に金銭消費契約を締結し、あとは本番を迎えるばかりです。

トラブルなく、つつがなく進みますように。

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posted by ひろ* at 09:43 | Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月26日

札幌1棟目、駐車場も含めて完全満室へ。

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札幌1棟目の駐車場、申込が入って満車になりました。近所の人が借りてくれました。



募集するのを忘れていた、という恥ずかしい状況から始まった駐車場の外貸しの募集。

1台分の賃料を半年くらい損していました。大いなる機会損失です。ガッカリです。

自分のバカ。



まずは棟内の入居者様に駐車場空いてるよと告知して、反応を伺いました。

残念ながらこちらは駐車場の利用者はなし。まあそりゃそうですね、半分以上は

生活保護の方ですし。そういう人から申込が来たらむしろこっちがドン引きです。



で、外貸しに切り替えました。のぼりを買って、管理会社さんに募集を打つよう依頼。

先週末の札幌出張の段階ではまだ外向けの告知はしていなかったように感じます。

ですので、まあしばらくかかるんだろうなあと思っていました。



そんな折、管理会社さんから入電があり「駐車場、申込をもらいました」と。はやっ!

「ただし、めっちゃ指値されました」orz



今回はピロティつきの駐車スペースだったので、少し他より高めに募集していました。

しかし申込の価格は青空駐車場より安い値段!それはないわー。

ということで、交渉を重ねた結果、青空駐車場と同じ値段で妥結。まあ仕方ないっす。

早いとこ埋めたかったし。妥協しちゃいました。



物件を購入した頃は、駐車場は全てタダで貸していました。年数がかかりましたが、

これで全部の駐車スペースから賃料をいただく状態に変えることができました。

家賃が下がった分、駐車場で取り返している感じです。昨今の生活保護の話

さらに家賃が下がったとしても、駐車場のプラスでなんとか購入当初の賃料収入を

維持できるかな、という感じです。



安定している札幌1棟目。今後も安定稼動してくれるといいなーと思います。

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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 札幌1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする