2015年05月18日

東京築古組&名古屋大家塾の合同研修in石川県(二日目)。

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東京築古組名古屋大家塾の共同開催、埼玉スワローズさんの物件見学ツアー。

本日はその後編です。前編の様子はこちらをどうぞ。



スワさんの物件の中でも超高利回りを叩き出している七尾市のゼロ戦君。

ファミリー物件で外壁まで綺麗に塗装した雷電君。

この2つを見学させていただきました。



まずはゼロ戦君から。

1室の空室があったので、そこを見せてもらいつつ、あれこれと見学しました。

一人で行った時は気にならなかったことでも、他の人が見ると気になることもあるようで

皆さんがスワさんに質問している内容を拝聴し、勉強させていただきました。



特に水道管の話は勉強になりました。

2階建の木造なのに、なぜ受水槽があるのか?という話が出ていたのですが、その辺に

詳しい名古屋大家塾の大家さんがその理由をはっきりと教えてくださいました。



水道管を見ると、「13」と書いてあることから13ミリを使っているということは

わかります。13ミリだと家庭用と同じ大きさなので、アパートの住人さんが全員一斉に

シャワーを使うと、おそらく水が出なくなるだろうと。だからそれを回避するために

受水槽があるのだ、と。なるほど、そういうことだったのか・・・納得。



何回か見にきていますが、こうやって色々な方の意見を聞くことで、また新たな発見が

あります。他の人の一緒に物件を見せていただき、他の人の指摘に耳を傾けてみると

いろいろと新たな発見があることを実感しました。



あとは家賃相場。2DKの雷電君と数千円しか家賃差がありません。

間取りは2倍〜3倍の広さなのに、家賃はわずか数千円の差。

ゼロ戦君の投資効率の良さがよくわかります。



この物件を買うという決断を下したスワさんがすごい、という声も聞かれました。

もし自分にこの物件情報が来ていたらどう考えたでしょうか。



ゼロ戦君のお部屋のスペックは17平米と14平米の三点ユニットです。

人口6万人弱で過疎化が進んでいる七尾市で、高利回りとはいえどこまで需要があるか

読みきれない、しかも間取りも弱い物件を購入する勇気があるでしょうか。



たぶん、私にはなかったのではないかと思います。

いくら利回りが高いとはいえ、どこまで賃貸需要があるかわからず、しかも競争力も

ない間取りです。同じ物件が札幌で売りに出ていたら、おそらく買わないことでしょう。

それと同じ感覚で、きっと購入することをためらったと思います。



しかし、結果として購入は大成功。スワさんは超高利回りのキャッシュマシンを獲得し、

その後の石川県での躍進につながっていくことになります。



では、どこがポイントだったのか。後付けでなら理由を考えやすいので、考察しました。

おそらく見分けるポイントは家賃相場です。ベンチマークとなる他の単身物件を

見つけることができれば、札幌より高い家賃で貸せていることがわかったはずです。

また、広告料という文化もあまりない、ということは業者さんにヒアリングをかければ

事前に判断できたことと思います。



単身者向けの物件が意外と少なく、需給バランスが崩れていない。

そんなところだったから成功できたのだと思います。

ただ、この読みは一歩間違えると「単身の需要が全くない」ようにも見えます。

ここを見極めるのは、現地調査とセンスと嗅覚なのかな、と。



いろいろな気づきを得られたツアーでした。

スワさん、川村組長、ひろ塾長、ご同行された皆様、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする