2015年05月11日

出張先の不動産業者さんを開拓。

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出張先にある不動産会社さんと話をして、昨今の市況に関して情報交換をしてきました。



ある地域に毎週のように出張するようになって、もうだいぶ時間が経ちます。

業者さんからご紹介いただいた物件に買付を入れようか検討したこともありましたし

出張先の金融機関さんと話をしたこともありました。しかしサラリーマンの仕事も

当然やっていかなくてはならないので、それほど出張先での買付や物件調査については

力を入れておりませんでした。



決して仕事が落ち着いたわけではないんですが(むしろ増えているという話もあります)

せっかく来ているんだし、今のうちに業者さんとのつながりを作るべきかな?と考え、

少しそういう活動を始めることにしました。



手始めに、昔勉強会でお世話になった方にお願いをして、地場の不動産業者さんを

紹介してもらえないかと相談。結果、その方の親戚にあたる方が社長をしている

不動産業者さんをご紹介いただきましたので、昨日会ってまいりました。



あまり予備知識なしにお邪魔したのですが、行ってみてちょっとびっくり。

投資物件もしっかりと取り扱っていて、いわゆる投資分析もされた状態での提案に

なっていました。しかも家賃は現況相場で引き直して利回りを出しています。

そして県外の投資家の方の管理もけっこうな割合で受けているそうです。



ちゃんとした会社さんだなと思う反面、こういうところから掘り出し物はでてこない、

ということも感じました。その物件の価値を理解できるということは、物件の持つ

価値以下でわざわざ売ったりすることはない、ということになりますから。



提案をいただいた物件は、新築や中古などのいくつかの物件でした。

正直、利回り的にはもう一声欲しいなあという感じです。

その気持ちを見透かされたのか、中古の案件は積算評価額とのバランスが良いので、

融資付けを考えると良いのではないかと考えて提示した、とのこと。なるほどね。



私が出張してきている場所は、割と土地値が安く、積算が伸びないケースが多いらしく

融資を利用するにも自己資金がある程度必要になってしまうという話でした。

あとは属性や実績でどこまで上積みできるか?という感じみたいです。



もちろん、融資もネックになることは考えられます。

住民票があるわけでもありませんから、普通に考えれば都銀さんか公庫さんになります。

そして私は都銀さんから融資を受けられる状態ではありません(少なくとも数年前は)。

しかし、住民票がなくても、過去には遠隔地の地銀さんから融資を受けたことも

ありましたので、その方向の開拓も捨ててはいません。



こちらにきて、あまり物件を見ていないことに気がついたので、こういった業者さんから

ご提案いただいた物件はできるだけちゃんと見に行くようにしようと想います。

夜討ち朝駆けで時間を作れば、物件を見に行くこともできるはず。あとは延泊とか。



まだしばらく出張は続きそうなので、地域のことをしっかり学んでいこうと想います。

昨日ご提案いただいた物件も、一通り現地確認をしてこようと想います。

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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月10日

高止まりする収益不動産事情を肌で感じる。

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先日の話ですが、自販機の業者さんから不動産会社さんを紹介していただきました。



行きつけの居酒屋の女将経由で紹介していただいた自販機の業者さん。

この業者さんがなにげにいろいろな人脈を持っていて、今回は都内某区の宅建協会の

支部長をやっている方が代表を務める不動産業者さんと知り合ったから、よかったら

紹介しましょうか?と声をかけてくださいました。



先日の太陽光関係の方もこの自販機の業者さんのご紹介でした。

なんでそんなにいろいろ紹介して面倒を見てくれるんですか?と聞いたところ、

若いのにしっかりと事業を組み立てていて素晴らしいし優秀だと思うから、こちらも

力になりたい、みたいなことをおっしゃってくださいました。

当然リップサービスはあると思いますが、それでもありがたい!



そんなわけで、先日その不動産業者さんにお邪魔してきました。

管理物件もそこそこあり、昔から不動産業を営んでいる感じの社長さんが出迎えて

くださいまして、そこでいろいろと話をしました。



昨今の市況だと、利回り10%はやっぱり至難の技のようです。

3000万くらいの都内某駅から10分圏内の築古木造土地値物件、利回り9%でも

すでに買付が3本も入っているということでした。加熱しているなあ。



もう1件紹介してもらったのが、うちからもまあまあ近所(その気になれば自転車で

いける距離)の耐用年数オーバーのS造物件。ファミリーと単身の混在型ですが、

ファミリーの方がやや多いので確かに賃貸付の優位性はあります。あの辺、家族で

住むならいい場所だなと思いますし。ただ、利回りはやっぱり8%台。耐用年数越えで

8%台ってどうなんでしょうね?都内だから仕方ない?



ご紹介いただいたので、後日こちらの物件は見てこようと思います。確かに土地値だし

大胆な指値が通ればもしかしたら・・・というところもあります。業者さんとの関係を

作りたいという意図もあるので、見て評価することはしたいと思います。



今後も、管理物件などで売りたいという話が出てきたら、都度連絡すると言って

いただくことができたので、そちらの路線に期待したいと思います。



土地値の築古の利回りは8%。新築になると7%や6%というラインが見えて来る。

最近の東京はなかなか厳しいです。私のように資本力のない人間には特に。

でもこんな時でも好条件の不動産を買っている人は買っています。人が買えないような

物件を買って再生させるスキルがあるなら、まだ東京でも勝ち目はあるのだろうなと。



もっと勉強しなくちゃいけないなあ、と思う今日この頃です。

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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月09日

しつこい自動販売機業者さんに辟易。早く解約させてくれ!

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昨日もいろいろな電話やメールに対応していました。現在進行形でブログネタに

しにくい話がほとんどでしたが、その中では比較的書いても問題なさそうな話である

東京の自動販売機関係のその後の動きについてです。



条件も悪く、対応も悪い東京の自動販売機については、もう無理だと思ったので

契約解除でいきたいとずっと話をしておりました。しかし先方の営業さんが、上司が

納得しないのでということで、それではということで最後に一回だけ提案をしても

いいよという話をした、というのがこの間までの話の展開です。



その提案がGW明けにはまとまるということだったので、こちらからどうなっているか

確認の電話を入れなきゃなーと思っていたところに、先方からちゃんと電話がかかって

きました。おお、珍しい。



電話に出ると、営業さんは言います。

メーカーから協賛金を出してもらうよう交渉したが、うちの物件の立地条件だとそれは

難しいということになってしまった、と。つまり、なんら条件は変わらないという

ことですか?もう話になりません。



じゃあ解約ですね、と言ったのですが、営業さんは必死に追いすがります。



100円のコーヒーを置いてみるのはどうでしょう、と言うのですが、条件を聞いたら

100円の場合はバックマージンが5%だそうで。それって、2倍売らなきゃこっちは

儲からないって言ってますよね。自分達だけ儲けたいわけ?バカにしています。



そう言ったら、そう言われることも多いけど、もしかしたら何か変わるかもしれないと

営業さんは言います。様子を見るために、少し短い契約(今までは5年だけど3年など)

にして、様子を見るというのはどうでしょう?と言うんです。

話になりません。それだったらあと1年ちょっとの今の契約が終わったタイミングで

解約したほうが断然いいです。もう何を言っているのかわけがわかりません。



電気代だけ保証するプランも考えていると言いますが、じゃあ正確な電気代ってのは

どうやって測るんですか?メーカーのカタログスペックから算出されても困ります。

絶対にそこの金額感が合わないと思います。というかもう信用する気がありません。



だいたいこっちは、仕事の時間の合間でこそっと電話しているわけだし、こんな無駄な

ことを聞くための時間がもったいないです。サラリーマンの仕事だっていろいろあって

忙しい時期なのに、冗談じゃないと腹が立ってきました。



あれこれと追いすがる(しかもどれも全くこちらの意向に沿っていない)営業さんを

「今、仕事中なので」と突き放し、とにかくもう契約する気はないので、その旨を上司に

話して、改めて電話してきてください、と言って電話を切りました。



なんかこう、契約期間をたてにして、まだあれこれ言ってきそう・・・。

時間引き延ばし作戦にしか見えなくなってきました。電源引っこ抜いてやろうか。

不愉快な自販機業者さんです。気に入らない!



とはいえ、契約を結んでしまっているので、お互いに納得して解約するよりありません。

しつこくて腹が立ちますが、引き続き解約を主張していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | コスト削減 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月08日

給与や報酬を払うと提出が必要になる「法定調書」。

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法定調書を出してください、という話がきました。



少し前のことですが、義母から「税務署からなんか出せというハガキが来た」という

連絡がありました。きちんと税務処理しているけど、何かまずいことがあったのか?

悪いことをしていない自信はあるのですが、それでも税務署からのお手紙と言われると

ドキッとしてしまいます。



義母から手紙の内容をスキャンして送ってもらいました。

「法定調書の提出について」という内容で、法定調書とやらを早く出しなさいと

書いてあります。はて、法定調書ってなんじゃらほい?



基本的に、税務署からのお手紙は税理士さんに転送して対応してもらうような流れに

しておりますので、今回も税理士さんにご意見を仰ぎました。



法定調書は、法人が毎年1月に前年の支払手数料、家賃、給与などを誰にどれだけ

払ったかを報告するもので、規定の書式があるそうです。

通常であれば別途料金にて税理士さんが代行作成するそうですが、仙台の法人の規模なら

月額顧問料の中に代行料を含めてしまうということでいいですよ、とのことでした。

零細法人なので大変ありがたいです。



しかし、一応この法人も3期目が終わって4期目に入ったところなんですけど・・・

なんで今まで法定調書に関しての話が出なかったんだろう?不思議です。

ま、よくわからないけど今はそこはこだわらなくていいか、と思う今日この頃。



個人の確定申告くらいならなんとか個人で対応できるような気もしますが、法人になると

いろいろな知識や細かい違いを一人ですべて対応するのは辛いなあと思いました。

税理士さんにお願いして、やってもらうのが吉だなということで。



※5月9日追記

タイトルで「法人だけ提出義務がある」ようなことを書きましたが、実際のところは

報酬を払っている個人事業主も提出の必要があるということでした。

誤ったことを書いてしまったので、訂正してお詫び申し上げます。

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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月07日

いろいろな人と会ったゴールデンウィーク。

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このゴールデンウィーク、ひたすらいろいろな人とお会いしていました。

新たなる不動産関係の試み、太陽光発電を進捗させるヒント、賃貸付が済んでいない

フィリピンのコンドミニアムの扱い、勉強会のネタ作り、その他諸々がテーマでした。



お会いして話しても解決しないこともありますが、少なくとも自分が知っていることと

違う知識を仕入れることができるという点では、貴重な場になることでしょう。



そんな思いで、いろいろな人と話をしたこのゴールデンウィーク。

いろいろと面白い話もありましたが、ブログに書けないような内容も多かったので

当たり障りのないものにとどめざるを得ないのが残念です。



某保険会社のFPの方から、関東→札幌の大家会で話をさせてほしいというご依頼が

ありましたので、それについて少し細かく話を聞いて来た時も、目から鱗の話が

けっこういろいろとありました。



変動金利で借りている人が、いずれどこかで来るであろう金利上昇局面において

どのようにリスクヘッジを考えますか、というテーマに対して、ある程度それを

リスクヘッジできる保険商品があるというご案内をいただきました。



サラリーマンに優しい某金利の高い金融機関さんなんかは、どれだけ頑張っても

変動金利以外の商品はそろえていません。これは大きなリスクになってしまいます。

でも、そこで生まれたキャッシュフローを上手に利用することで、金利が上がっても

保険である程度相殺することができる、ということでした。



そういったスキームについては頭の中にイメージがなかったので、なるほどと。

私自身がそういった部分について勉強したい気持ちもありましたので、今度の勉強会で

是非お話をしていただきたい、というお願いをしました。



また、フィリピンのコンドミニアムがもうちょっとで引渡しになりますので、

それについて今後どうするか、管理を請け負っていただく予定の会社さんとも

話をしてきました。



フィリピンのコンドミニアムについては、現実としてすべての工事が終わるまで

客付をしようとしても、妥協を積み重ねていくしかないのではないか、ということを

管理をお願いする会社の方からは言われてしまいました。



工事が終わらないとショッピングモールもできないし、それができてこないと

賃貸付にもあまり良い影響はないのではないか、ということでした。

また、フィリピンではオーナーに光熱費の請求書が来るので、それに対応をして

支払をしなくてはならない、という話もあると言うことをききました。

けっこう月々払わないといけないお金があるんだな、と少々うんざり。



それらに対して、(現段階でどこまでうまくいくかわからないけど)Airbnbなどを

活用して収益を伸ばせるか、などの取り組みをしていこうとしている、という話が

ありました。オーナー目線でいろいろなことに取り組もうとしていろ会社であることは

理解したので、あとは協力してやっていくことで事態を打開していければいいかなと。



会食が多くて少々胃袋は疲れましたが、得るものが多いゴールデンウィークでした。

うまくいってること、うまくいっていないことがありますが、何とかいい形に落として

いけるように頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする