2015年05月16日

外面だけでなく内面もきれいにしていきたい。

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見た目も大事だけど内面も大事です。



大規模修繕も完了し、すっかりきれいになった札幌1棟目。

見た目がきれいになったのはいいのですが、最近になって少し期になることが。

それは何かというと、入居者様の自転車の並び方がぐちゃぐちゃになってきているのと

ピロティから微量な漏水が発生していることです。



報告ネットさんの巡回報告を毎月受けているのですが、今月の報告は対応が必要だと

感じることがいくつかありました。その中で一番大きなものは、自転車置場の利用状況。

なんかこう、整然としていないんです。もっと言ってしまえば、汚い並べ方です。



自転車の前かごにゴミを入れられた状態で放置すると、ここはゴミを入れても良いのねと

人間は認識して、後に続く方もどんどんゴミを捨てていくという現象があります。

自転車の並べ方が汚いだけで大げさかもしれませんが、汚い状態を放置しておくと

どんどん汚くなるのではないか、という懸念を持ちました。



外面だけでなく内面もしっかりと。管理会社さんにお願いして、きれいに並べることを

お願いする注意文を出してもらい、自転車を並べ直してもらいました。すっきりです。



いくら低家賃の物件だからと言って、管理状態をずさんにしていいわけではありません。

入居者様の快適な生活と引き換えにお金を頂戴するビジネスです。衣食住の「住」を

担う商売なのですから、そこには責任があります。しっかりと対応していきます。



そしてもう一つあるのが、ピロティからの漏水。これも困っています。

だいぶ前から現象自体は確認できているのですが、なかなか原因がわかりません。



昔の漏水の跡なのかも?と思って一時期放置していたのですが、塗装屋のおじさんに

「塗ったけどまた漏れてるみたいで跡がついてるよ」と報告を受けてしまいました。

見れば、確かに水漏れの跡。未だ現役で漏れてるみたいです。



しかし管理会社さんも原因がわからず、首をひねるばかり。困りました。

ピロティなので実害がないという意味ではいいのですが、やっぱり気になります。

建物の漏水を許していると、痛みが早くなる可能性があり、いいことがないですから。

こちらも管理会社さんの調査待ちですが、なんとか早く解決させたいです。



外壁はきれいにしたものの、内面にあたる配管や入居者様の気持ちの状態が悪ければ

外面だけ取り繕ったのと変わりません。内面まできれいになってもらえるように、

しっかり活動していこうと思います。

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posted by ひろ* at 09:04 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月15日

法人カードがいつの間にかできていた。

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仙台法人のクレジットカード、気がついたらできていました。



先日、仙台に出張してメインバンクさんと打ち合わせをしていた時のことです。

私が支店長と話している横で、仙台法人の社長(=義母)が行員さんとサインが

どうのこうのと何やら話をしています。はて、なんだろう?と思いつつ、その場では

確認せずにスルーしておりました。



会食が終わった後、あれはなんだったの?と社長に確認したところ、銀行さんに

法人カードを作るよう勧められたので作った、と。ほえー、法人カードですか。

うちの法人、まだ3期目の決算書を出していないのに、作れちゃうんですね。びっくり。



法人カードと言えば、法人に信用力がないと作れないという印象がありました。

少なくとも3期くらい回してないと無理だろうと。作りたての法人でもカードを

作れるのは、アメックスくらいじゃない?という先入観を持っていました。



しかし、銀行さんが本気になれば、そんなことは全く関係ないんですね。

今回、メインバンクさんの系列の銀行系カード会社さんで扱っているビザとJCBで

2枚の法人カードが作られていました。メインバンクさん曰く、個人のカードで法人の

経費を立替していると、経理処理がややこしいでしょう、と。まあ確かにそうですけど、

別に2枚作る必要はないっしょ?(笑)



法人カードを作って、法人の経費は法人カードで決済するのは大変合理的です。

カードの明細をそのまま税理士さんに送って、それぞれの経費の発生理由を伝えれば

基本的にはオッケーということになりますので、いちいち個人のカードで「これは経費で

いいんだっけ・・・」と悩む必要はなくなります。



でもそれって、別に法人カードじゃなくてもいいよねと。

個人のカードを2枚持っておいたほうが効率はいいです。ポイントも貯まりやすいし。



まあでも、そうは言っても銀行さんもいろいろなノルマがあり大変なのだと思います。

こんなことで協力できて、担当者さんも成績になるなら、喜んでご協力いたします。

ビジネスパートナーであるわけだし、助け合いの気持ちは大事です。



仙台のメインバンクさんには大変お世話になっておりますので、なんとか今後もこちらの

金融機関さんで融資を引いて、不動産を購入していきたいと思います。しかし仙台は

本当に購入できるものがないので、なかなか辛いところです。焦らずいきましょう。

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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月14日

横のつながりで得た入居希望者さんの話に食いつく。

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口コミで来た問い合わせに対して、手をあげてみました。



横のつながりを重視している私なのですが、明確な「大家の会」的なものについては

意外と所属しているようで所属していないような微妙な感じです。加入している団体は

いくつかあるのですが、積極的に参加できているのは正直なところ2つだけです。

(他の団体の方、本当に申し訳有りません)



まず、自分が世話役をやっている関東→札幌の大家会があるので、そこのことだけで

十分に手一杯であること。そして、不動産関係やそれ以外のこと、家族との時間などを

考えると、あまりたくさん所属して広く浅くになってしまうのも好ましくないこと。

この2点を考慮すると、やっぱりどうしても積極的に参加できる団体とそうでない団体が

分かれてしまうということになってしまいます。



サラリーマンと兼業でなければ、もっと色々な団体に積極的に参加できるのですが、

それは無い物ねだりということで、今は無理な話です。



前置きが長くなりました。

意外とこの横のつながりってのが侮れないんです。

メーリングリストなどで「家具譲ります」「こんな業者さんがいるので紹介できます」

「友人で空き部屋を探している人がいます」なんて話が来たりします。



今回、関東→札幌の大家会で、私の持っている物件にある程度マッチするかもしれない

お客様がいるという情報が入りましたので、早速手を挙げてみました。駐車場を探す

必要はあるのですが、そこがクリアできればこちらとしては問題ない条件になります。

短期貸しで、入居予定月が少し先というところが難点ですが、繁忙期前に退去になるので

次の繁忙期を見据えたら悪くない話かな?と感じた次第です。



早速その方に問い合わせをして、諸条件について確認。

その後、管理会社さんと電話をして、近隣で駐車場が借りられるか当たってみる、

ということになりました。2ヶ月のロスがあるのが痛いので、少し早めに借りて

いただけるか、など条件交渉も必要と思いますが、うまくはまってくれるなら

札幌4棟目の空き部屋が埋まることになるかもしれません。ありがたいです。



ご紹介いただいた方への礼儀も忘れてはなりません。

この場合、ご厚意で紹介してくださっているのだから、そういった情報を提供して

もらった場合には、その進捗状況を紹介いただいた方にご報告することは大事です。

紹介したけどうまくいってるかな?と気になる。これは人間として当たり前ですから。



たまに紹介しても顛末がわからないまま終わったりすることもあります。

そういう時は私自身も「あれってどうなったかな?」と悶々としながら終わることに

なりますので、ちょっと微妙な気持ちになります。



成約するかしないかはわかりませんが、紹介してもらった以上しっかり対応して

失礼がないようにやっていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月13日

相変わらずエントランスのゴミ問題が継続しています。

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以前書いた許せないこと事件、なんか続きがでてきてしまいました。



お部屋のエントランスにゴミを捨てられている、チラシが集合ポストのところの窓枠に

捨てられている、などの問題が発生していたので、管理会社さんの勧めに従い、

ゴミ箱を設置してみました。



チラシが窓枠ではなくゴミ箱に捨てられるから、荒れた感じはなくなり景観が良くなる、

という期待を込めての設置だったのですが、なかなか期待通りにいかない世の中でして。



報告ネットさんの今月の報告写真をみて「あちゃー」と思いました。

その写真がこれです!



IMGP2358.jpg



(>_<)

これじゃー逆効果ですよ、旦那。まいったなあ。



しかも別ルートから札幌4棟目の中に友人がいるという仲介業者さんと話をする機会が

ありまして、その住人の方は「ゴミ箱を置いたせいで余計ひどくなった」「注意文だけで

よかったのに」ということをおっしゃっていたのだとか。



管理会社さんに状況を連絡し、取り急ぎゴミ箱は撤去したいということを伝えました。

管理会社さんも私が伝える前に定期清掃の人がゴミの回収は済ませていたようです。

そして管理会社さんのところにも、同じ方から連絡はあったようです。

まずはゴミ箱を撤去して様子を見ましょう、ということになりました。



さて、次善の策としてどうしていくかを考えなくてはなりません。



1.ゴミ箱の形状を変えて再設置

2.ゴミ箱をおかずに注意文や張り紙で対応

3.ダミー防犯カメラを設置

4.本物の防犯カメラを設置



考えられる対策は上記4つくらいでしょうか。



1に関しては、チラシしか捨てられないようなゴミ箱を設置する案です。

こんな感じのゴミ箱とか売ってればいいんだけどなーと思います。ポストの形状で

投函する口が細いやつ。まさにチラシ専用、ってところで。余計なゴミも捨てられずに

済むでしょう。捨てたくても書類とかしか捨てられない仕様。

ただ、通販だといい感じのものが売っていないのが難点です。



2に関しては、結局入居者様のモラル次第ということになりますので、今の感じだと

難しいのかなという気はします。かといって他に手段がないなら、今の状態よりは

ましかな?という気もするので、何も置かない状態に戻すことも対応の一つとして

考慮すべきと思います。



3はダミーだと見破られたら何の効果もないのが難点ですが、お金はかかりません。

4はお金がかかるので避けたいですが、一番間違いない案だと思います。



いずれにせよ、費用対効果が一番良いと思われる案を選定して、実施したいと思います。

様子を見ながらダミーカメラつけるのかなー。

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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(4) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月12日

リースを活用したら節税できるかも?

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考えたこともなかったのですが、車のリースってけっこう面白いのかもしれません。



GW頃に仙台の法人のメインバンクの支店長さんと会食をしたのですが、その中で

義母が「車を買い換えないと」という話をした際に、リースという単語が出てきました。



車を買う方法としては「現金」「オートローン」が普通の選択肢だと思いますが、

確かに考えてみれば「リース」という選択肢があってもいいわけです。なるほど。



オートリースの場合、オートローンや現金に比べてトータルでの支払いは増えます。

しかし、その支払いの中には、自動車税や自賠責保険、車検なども含まれます。

リース会社が持ち主になるわけですから、持ち主の義務は月々のリース料から

リース会社が支払うことになります。



リースが面白いと思える局面はいくつかあります。

その中でも、黒字の会社が経費を少し多めに計上するという場面が一番しっくりと

くるのではないかと思っています。



例えば、300万の新車を購入するとします。

普通に現金で購入すると、手元から300万がなくなり、6年かけて50万ずつの

減価償却をしていくことになります。自動車税を5万、自賠責保険を5万と仮にすれば

年間60万の経費が計上されます。

※本当は車検の費用もありますが、ここでは考慮しません



次に、リースの場合を考えます。わかりやすくするため、6年のリース期間とします。

また、仮にリース会社の利益は年間5万とします。



300万の新車を購入すると、6年で返済なので、1年につき50万。自動車税5万と

自賠責保険5万で10万、それとリース会社の利益で5万。合計65万を年間

払うことになります。これは全て経費計上されます。



リースの方が支払い金額が5万増えますが、それも経費に含められます。

オートローンで同じことをすると、元本返済の分は経費に含められませんので、

オートローンよりはリースの方が有利な気がします。

現金と比較すると、支払いが増えるという難点はあるものの、車にまつわる固定費が

一本化され、会計処理が容易になるというメリットも考えられます。



また、リース期間を短めに設定すれば、減価償却より有利に経費を計上することも

できるのではないでしょうか。そうなると、節税の効果も出てくるかと思われます。



ただ、固定負債ではなく流動負債と扱われるので、不動産賃貸業的にはちょっと決算書の

見栄えが悪くなるかもしれません。企業の格付という観点では、流動負債より固定負債の

方が評価は高かった記憶があります。役員貸付金を流動負債ではなく固定負債として

カウントした方がいい、みたいな話があったはずですので。



あれこれと考えてみましたが、手元資金を温存したい人には、リースも選択肢としては

悪くないのかなと思えました。



人と話すと、新たな知識と発想が得られるので楽しいです。引き出しがいっぱいあれば、

それらをうまく組み合わせて新たな価値を創造できるかもしれません。

そしてそれをブログにアウトプットすることで、自分自身の理解の体系化が進みます。

間違っていることは皆様に指摘してもらえるし、いいことづくめです。



今後も自己研鑽とアウトプットを欠かさずにやっていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする