2015年05月21日

本格的に工事がスタートしました。

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ようやく工事が始まりました!野立て太陽光発電、発電所の作成がスタートです。

ここまで長かった・・・。感慨深いものがあります。



伐採開始



まずは伐採工事からスタートであります。

施工業者さんにとっても、ここまで来るのには苦労が多かったものと想像します。

私も相応に苦労しましたが、チームとして一緒に案件群を取り組んだ投資家仲間の

皆様もチームとして様々な苦労をしてきました。それがこうやって工事開始という形で

ようやく形になろうとしています。



業者さん、仲間の皆さん、金融機関さん、補助金の協会さん、社長をしてくれている

義母や家族の協力などに感謝しつつ、この先の工程をしっかり進めていけるように

アレンジを進めていこうと思います。



電力会社さんとの交渉もまだまだこれからです。連系時期を早められなかったら、

補助金がパーになります。全てがうまく収まるよう、最後の一踏ん張りを頑張ります。



睡眠不足の最低限の解消のため、本日はブログ更新を最小限にさせていただきます。

というわけで、この辺で。

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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月20日

優先度が高いことは、何を差し置いても対応するべし。

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有言実行、即行動。優先度を高めて対応すると決めたら無理やりにでも動きます。



最近はいろいろなことを考えていることと、一番手間がかかる札幌3棟目が落ち着いて

いることから、不動産賃貸業に関しての優先度が少し低めになってしまっておりました。

しかし、私のビジネスの骨子は今のところ間違いなく不動産賃貸業のウェイトが大きく

足元のここがきちんとしていない限り、その安定は望めないと考えます。

他のことも多々あれど、空室を埋めることにも注力しなくてはなりません。



ここまでは「サラリーマンの仕事も忙しいし」「他にもやることいっぱいだし」と

言い訳をして、タスクに取り組めておりませんでした。そこで優先度を改めるために

サラリーマンがどれだけ忙しくてもこの仕事だけは何よりも優先して取り組もう、

というものを洗い出しました。



その中で、不動産賃貸業の既存の物件に関することはこの2つを定義しました。

・札幌4棟目の空室対策

・東京2棟目のリフォームの完了



札幌4棟目は新築で建築していただいた業者さんにそのまま管理も客付も任せています。

築古で購入した札幌1棟目〜3棟目とはやり方が違っており、あまり私自身が関与する

場面はありませんでした。それでもしっかり埋まっていたし、管理会社さんも精力的に

動いてくださっていたので、特に困るシーンはありませんでした。



しかし昨日も書いた通り、新築の時よりじわっと家賃をあげて募集をしていることや、

空いているのが1階という不利な条件なども重なり、引き合いが鈍くなってきています。

家賃を下げればすぐ埋まるだろうとたかはくくっておりますが、簡単にそれを行って

後で「あの時もうちょっと頑張ってればよかった」とか考えるのも悔しいです。



ある程度頑張って、それでダメなら諦める。その頑張りに相当することをちゃんとやる。

それが札幌4棟目に対しての取り組みで必要だと考えました。



仲間の大家さんで「管理会社さんとオーナーが一緒に仲介店舗を回ったら、けっこう

好印象に捉えられてよかった」ということを言っていた人がいます。同じ札幌で

不動産賃貸業を営む仲間ですので、その発言には信憑性があるものと考えられます。

そこで、管理会社さんに早速打診して、来週営業につきあってくれないかとお願いを

してみました。管理担当の方は快諾してくださいましたので、来週は一緒にリーシングを

してくることに。こうやってちゃんと動かずに終わりにしたら後悔します。



東京2棟目は、リフォームすべき場所については相互認識が取れたので、安心して

お任せをしていました。その後「アクセントクロスの柄はどれにしますか」といった

確認が来ていたので、それに回答しておりました。ただ、私の回答が遅かったのは

正直なところ否めませんでした。



昨日、またやり取りをしていたのですが、「他の項目は完了後に確認するということで

良いでしょうか」「ダイノックシートは先日ご提案した○○でよろしいでしょうか」

という確認が。あれ、ダイノックについてはその柄じゃなくて別のものでお願いしますと

以前伝えていたような・・・。しかもそこからやり取りしていると、こちらで依頼してた

内容に対して、いくつか懸念事項を抱えていたようなのです。



いかん、またまたコミュニケーション不足になっている。

真面目に対応してくださっているのは間違いないので、私の要求の出し方があまり

よろしくないのだろうと推察します。管理会社さんがやりやすいように、こちらも

しっかり動かないといけません。



とりあえず、こちらから滞留している質問に全て回答した上で、「ここまでに仕上げて

ここから貸せるようにする」という目標を改めて共有するように動きました。

その目標に間に合うよう、懸念点は抱えずに早々に伝えてもらいたいことなども

あわせて連絡をしてみた次第です。



少しでも前倒しで部屋を貸せる状態にしたい。その一念です。

近々、別のお客様からの内見も入るということです。少しでも仕上がった状態にして

話が良い方向に転がっていけばいいなあと思います。



自分自身の怠け心に喝を入れて、事業が停滞しないように頑張っていこうと思います。

完全満室まであと2部屋。達成するぞ!

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月19日

短期貸し玉砕につき、いよいよ真剣に空室対策を。

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先日書いた横つながりで紹介してもらった入居者様の件、アプローチをしましたが

条件の一つがうまく当てはまらず、一旦保留となってしまいました。残念です。



もともと、募集の条件に敷地内駐車場というものがあったのですが、札幌4棟目は

あいにく敷地内に駐車場がありません。ですので、月極駐車場をその辺から探して

いくつかピックアップして情報提供をしました。



とはいえ、敷地内駐車場がいいという人に、徒歩3分の駐車場を案内しても当然ながら

ミスマッチに映ってしまうでしょう。そういう意味では、保留になってしまったのも

ある意味必然なのかもしれません。残念ではありますが。



条件に合致した短期募集の物件を見つけることは、けっこう難しいんじゃないかなとも

思いますので、もし良い条件のものが見つからなかったら声をかけてくださいね、と

連絡はさせていただきました。もちろん、並行で募集はかけますので、その時すでに

申し込みが入っていたら話は別なのですが・・・^^;



SUUMOなどで自分の物件の近隣家賃相場を調べてみると、持っている物件の条件に

近いところに比べ、数千円くらい家賃が高いという点は否めません。とはいえ、内見は

先月〜今月にかけてぼちぼちと入っている状況です。



内見していただいたお客様がなぜ決めてくれなかったのかを把握したいですねという話を

管理会社さんにしたところ、先方もそれは承知しているので、今度リーシングに行った際

理由など聞きだせたら聞いてきます、ということでした。



札幌4棟目に関しては、新築した当初に一気にいろんな業者さんを回ったりしましたが

その後は一度も業者さんを回っておりません。これもまた良くないなあと思います。

今週末、札幌にいくことにしましたので、多少リーシングをしてこようかなと思います。



ただ、ある程度のところまできたら、見切りをつけて家賃を下げることも考慮しなくては

ならないだろうなあとも思います。空気に貸していても仕方がないので、やるべきことを

やり尽くして、それでもダメだったら潔く家賃を下げる。この方式でいこうと思います。

というわけで、まずは週末のリーシングに向けて準備を進めていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月18日

東京築古組&名古屋大家塾の合同研修in石川県(二日目)。

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東京築古組名古屋大家塾の共同開催、埼玉スワローズさんの物件見学ツアー。

本日はその後編です。前編の様子はこちらをどうぞ。



スワさんの物件の中でも超高利回りを叩き出している七尾市のゼロ戦君。

ファミリー物件で外壁まで綺麗に塗装した雷電君。

この2つを見学させていただきました。



まずはゼロ戦君から。

1室の空室があったので、そこを見せてもらいつつ、あれこれと見学しました。

一人で行った時は気にならなかったことでも、他の人が見ると気になることもあるようで

皆さんがスワさんに質問している内容を拝聴し、勉強させていただきました。



特に水道管の話は勉強になりました。

2階建の木造なのに、なぜ受水槽があるのか?という話が出ていたのですが、その辺に

詳しい名古屋大家塾の大家さんがその理由をはっきりと教えてくださいました。



水道管を見ると、「13」と書いてあることから13ミリを使っているということは

わかります。13ミリだと家庭用と同じ大きさなので、アパートの住人さんが全員一斉に

シャワーを使うと、おそらく水が出なくなるだろうと。だからそれを回避するために

受水槽があるのだ、と。なるほど、そういうことだったのか・・・納得。



何回か見にきていますが、こうやって色々な方の意見を聞くことで、また新たな発見が

あります。他の人の一緒に物件を見せていただき、他の人の指摘に耳を傾けてみると

いろいろと新たな発見があることを実感しました。



あとは家賃相場。2DKの雷電君と数千円しか家賃差がありません。

間取りは2倍〜3倍の広さなのに、家賃はわずか数千円の差。

ゼロ戦君の投資効率の良さがよくわかります。



この物件を買うという決断を下したスワさんがすごい、という声も聞かれました。

もし自分にこの物件情報が来ていたらどう考えたでしょうか。



ゼロ戦君のお部屋のスペックは17平米と14平米の三点ユニットです。

人口6万人弱で過疎化が進んでいる七尾市で、高利回りとはいえどこまで需要があるか

読みきれない、しかも間取りも弱い物件を購入する勇気があるでしょうか。



たぶん、私にはなかったのではないかと思います。

いくら利回りが高いとはいえ、どこまで賃貸需要があるかわからず、しかも競争力も

ない間取りです。同じ物件が札幌で売りに出ていたら、おそらく買わないことでしょう。

それと同じ感覚で、きっと購入することをためらったと思います。



しかし、結果として購入は大成功。スワさんは超高利回りのキャッシュマシンを獲得し、

その後の石川県での躍進につながっていくことになります。



では、どこがポイントだったのか。後付けでなら理由を考えやすいので、考察しました。

おそらく見分けるポイントは家賃相場です。ベンチマークとなる他の単身物件を

見つけることができれば、札幌より高い家賃で貸せていることがわかったはずです。

また、広告料という文化もあまりない、ということは業者さんにヒアリングをかければ

事前に判断できたことと思います。



単身者向けの物件が意外と少なく、需給バランスが崩れていない。

そんなところだったから成功できたのだと思います。

ただ、この読みは一歩間違えると「単身の需要が全くない」ようにも見えます。

ここを見極めるのは、現地調査とセンスと嗅覚なのかな、と。



いろいろな気づきを得られたツアーでした。

スワさん、川村組長、ひろ塾長、ご同行された皆様、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月17日

東京築古組&名古屋大家塾の合同研修in石川県。

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現在23位です。貝のお刺身が美味しかったなあ。

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昨日から一泊二日で石川県に来ています。

東京築古組名古屋大家塾プレゼンツ、埼玉スワローズさんのアパート見学です。



行きすがら話してて気づいたのですが、スワさんの七尾のアパート、ゼロ戦君をみるのは

これが4度目です。雷電君は3度目、紫電君は2度目。ついでに小山も2度見てます。

なんでこんなに通ってるんだよ、自分。横須賀や相模原の物件は見たことないのに(笑)



そんなスワさんマニア(?)な私ですが、今回はなんせメンバーが多いです。

東京築古組(および今後入会予定?の方々)、名古屋大家塾、あわせて総勢20名近い

大所帯が、車3台に乗り合わせて超高利回りアパートの見学です。男だらけで年齢も

バラバラの一団がワンボックスカーにぞろぞろ乗り込む姿は、はっきりいって異様です!

奇しくも昨日は金沢に天皇陛下が金沢にいらっしゃる日でしたので、警察もいっぱい。

いつ不審者として呼び止められるか、ちょっぴりドキドキしてました(笑)



ランチ

ランチも「東京築古組」で予約してありました。こういうの、ちょっとテンションが

あがります。「名古屋大家塾」との連名になっていないけど・・・^^;



金沢城

兼六園を観光したりしている時も「金沢城は築何年」だの「兼六園の所有権は誰が

持っていて、固定資産税はいくらだろう」だの「(大学が移転した後に作られた

金沢城のレプリカ部分は)築年数の割にしっかりエイジングされてるね」だの、

不動産投資家らしい(?)会話が繰り広げられていました。



スワさん物件

その後、スワさんの紫電君(小松市)を見学。現在満室で中は見られませんでしたが

購入に至る経緯や、売主さんとの交渉、スワさんの物件検索術など、敷地内の駐車場で

いろいろなレクチャーを受けることができました。



空室あります

実際は満室なのに「空室あり」。あるある詐欺。



川村龍平さん

七尾への移動中の一コマ。川村さん、成功者の貫禄。



夜の懇親会は、七尾の隠れ家的居酒屋さんを借り切っての大宴会。

一人2〜3分の自己紹介の後は自由に移動して皆様との交流を深めてまいりました。

久々にお会いできたひろ塾長(全賃フェアの後の私の東京2棟目の見学会以来だから

3年ぶりです)、優秀な名古屋大家塾の皆様との交流は大変刺激になりました。

もっとスキルを上げて、より儲けの大きな物件を買わなきゃなー。



今日もこの後スワさん物件の見学会です。充実した一日にしよう。

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posted by ひろ* at 09:29 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする