2015年05月26日

札幌4棟目の対策状況を見る&業者さんとの情報交換。

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出張最終日。札幌4棟目の現地確認と、業者さんとの打ち合わせを実施しました。



初日のブログネタとしてすでに書いてますが、札幌4棟目にポスティングされた

チラシがゴミ箱からあふれてはみ出していた件について、現地にてゴミ箱の大きさを

確認しました。意外と大きかったけど、これがはみ出るってどんな状態なんだよと。



管理会社さんとしては、もう一度ゴミ箱を置かせてほしいということでした。

なぜかというと、ポスティングしている業者さんを突き止めて、直接電話をかけて

もう投函するなということを伝えたいためだそうです。



そういう理由なら、もう一度置くこともやぶさかではありません。ポスティング自体を

減らそうという試みは、私もそっちの方がいいなと思うためです。



あとはポスティング対策で貼ってある警告文も見せていただきました。

ポスティング警告文

あまり貼りすぎるとエントランスの景観が崩れるということを管理会社さんは気にされて

いたようですので、この警告文と直接電話することの2本立てで、なんとか事態が

収束することを願うより他にありません。



また、無断駐車されやすい微妙なスペースがあるのですが、そこに自販機を置くことは

できないか、という相談をしました。電源が近くにないのでちょっと難しいかな?という

管理会社さんからの取り急ぎの回答がありました。とはいえ、ひとつの作戦として

引き続き相談はしていこうと思っています。自販機を物理的に置くことができるのか?

今後の検討の注目ポイントになるかと思っています。



現地を一通り見ましたが、綺麗な状態で保たれていました。ありがたい限りです。



管理会社さんとランチをして別れました。次のアポまで時間があったので、カフェで

ある程度仕事をやっつけて、その後別の業者さんとの打ち合わせのために移動。

売り物件がちっともないという話、土地が出ないという話、高齢者賃貸だかに

取り組んでいるという話など、最近の市況やお互いの活動内容について、ざっくばらんに

話をしました。どこの人もバブルっぽい雰囲気は肌で感じているようです。



今回は売買担当の方も同席しましたので、区分の案件のリクエストをしました。

ちょっと考えていることがあるので、そのイメージに合致する情報があれば、積極的に

購入を検討していこうと思っているためです。



そんな感じで、出張の全日程を終えました。今回もそれなりに充実した日程になったと

思います。行った時にできるだけのことはしておこう、という貧乏くさい発想があるため

毎日予定でぎっしりになってしまいますが、それもまたよし。

次回出張時は札幌3棟目の空室対策営業かな〜。

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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月25日

光秀の三日天下状態。

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札幌1棟目&3棟目の管理会社さんとご飯を食べてきました。



以前、管理会社さんからご紹介があった案件(実際には流れてしまいましたが)があり

買付を入れるかどうかいろいろ悩んだことがありました。結局その時は買付を入れる前に

売主さんの都合で売り物になるのが来年にならざるを得ない、ということに決まり、

買付は入れられなかったのですが・・・来年売り物になるならちょっと見ておきたい、

ということで、一緒に見学に行くことにしました。



物件は2件ほど見て来ましたが、まあ立地は間違いない感じです。埋まらないことは

間違いなくないだろうなあと。ただ、両方とも修繕がイマイチしっかりなされていなくて

どうなのかな?と思うところはありました。



特に、片方の物件は5年前外壁塗装をしたという割には、今すぐにでも外壁塗装を

やり直したほうがいいのではないか?という感じのクオリティ。管理会社さん曰く、

安くするためにオーナーさんが質の悪い業者さんを選んでしまったようだ、とのこと。

すでに倒産しており、アフターケアも受けられない状態だそうです。工事って難しい。



来年、売り物になる際にはちょっと検討してみようかなと思います。



その後管理会社さんとランチ。ちょっと変わったジンギスカンのお店に連れて行って

もらいまして、楽しい時間をともにしました。



そのお店に移動する車の中で、札幌3棟目の管理担当の方がぼそっと言うんです。



「ひろ*さん、札幌3棟目に退去予告が出ました」



まじっすか(><)

昨日の夜、東京2棟目も申込が入って、これで久しぶりの退去予告なしの完全満室が

達成されるぞー!と喜んでいたのに、よりによってその翌日に退去予告っすか(涙)



購入前から住んでいた方で、けっこうな年齢のおじいさんなのですが、退去の理由が

「階段が辛くなってきた」からだそうですよ。くっそー、1階に空き部屋があればそこに

移る提案とかできるんだけど、安定稼働していて空室がないため、提案できません。

しかも家賃高い部屋なんだよねえ・・・うーん、ショックだわ。



賃貸経営はもぐらたたきです。残念ですが、こればかりは仕方ない。

でもこの時期かよー!というがっかり感は正直ありました。



とりあえず気を取り直して、家賃と諸条件、広告料(試しに少し減らしてみました)を

打ち合わせて、早めに募集を開始しましょうという形で合意。札幌3棟目、なんとか

短期で入居付けを実現したいところです。来月また札幌に来るので、営業してくるか。



昨日はその後大家さん仲間や大家さんポジションに近い業者さんと飲み会を行って、

いろいろな情報交換などもさせていただきました。住んでいるわけでもない札幌で、

私を含め9名で飲み会ができるなんて、なんか不思議です。いつもこうやってお付き合い

いただき、感謝いたします。ありがとうございます。

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posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月24日

管理会社さんと祝勝会。

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札幌で営業をするつもりが、営業する必要がなくなって管理会社さんと祝勝会でした。



札幌4棟目の管理会社さんの元々の管理担当の方と、新任の管理担当の方と、私の3名で

札幌4棟目が無事満室に返り咲いたことを祝いあってきました。



管理担当の方、私が札幌に来るということだからというので、なんとか来る前に決めて

良い話を持ち込みたいと思い、密かに頑張ってくれていたとカミングアウト。密かに

申込を1件いただいていて、普段だったら絶対に蹴る属性だけど、もし保証会社さんが

通るなら、来た時に相談しようと思っていたとのことでした。そして来る直前にもっと

属性のいい申込がきて、ほっとしたという話でした。



さらに、懸案となっていたポストへのチラシ投函とそれを散らかす人がいる件については

管理会社さんとしても見過ごせないということで、これまた動いていてくれたようです。



チラシが投函されなければいい、という発想に基づき、ゴミ箱に溜まっていたチラシを

片っ端から集め、管理のお二人で手分けしてその宛先に電話。二度と投函しないように

相手に伝えてくれた、というお話でした。



入居者さんが封書の外側をエントランスに捨てて、内側だけ部屋に持っていくという話も

あったのですが、誰がやっているか突き止めて、本人に注意済みだそうです。



さらに、駐車スペースっぽく見えてしまうところにちょいちょい無断駐車されている件も

見つけるたびに警察に通報して対応してもらっているので、最近はかなり減ったという

お話でした。警察の方とも「あー、またあなたね」みたいな感じで、顔見知り状態に

なっているそうです^^;



それ以外にも、ワンコの騒音の時にもかなりいろいろ現地で対応してくださったという

話を聞き、こんな安い管理料でそこまでやってもらって申し訳ない気持ちになりました。

ご本人は「社長も言ってますが、会社はここで利益を取るつもりははなく、物件を買って

いただいたお客様へのアフターフォローの位置付けでやっているから、この管理料でも

充分なんです」と。こう言われたら、次も絶対買います!と思ってしまいます。



ここの管理会社さんは、私が過去に売却した札幌2棟目に関して、現在のオーナーとの

契約で管理を受託しています。昔あの物件大変だったんだよ、みたいな話を私がすると、

いやいや今も大変ですから、ということでいろいろな苦労話を聞かせていただきました。

聞けば聞くほど「売っておいてよかった」と思ってしまいました^^;



札幌2棟目のリーシングをしていると、最初の頃は「あ、ひろ*オーナーのですよね」と

必ず聞かれたそうです。もう売却して2年が経過しましたが、さすがに今はもうそれを

言われなくなってきたのだとか。そっかー。あの頃の私、頑張ってたなあ。



とにかく、管理会社さんは縁の下でとても頑張ってくださっているということは、

よくよくわかりました。ありがたい限りです。良いビジネスパートナーに巡り合えて

私も幸せです。ありがとうございます。そしてこれからもよろしくお願いします。

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posted by ひろ* at 10:25 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月23日

空室対策で営業に行こうと思ったら・・・。

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空室対策の一番大事なことは、空室を埋めるぞという意思なのかもしれません。



今週末は札幌に飛んで、営業回りをしてこようと思っていました。4月に空いた部屋の

反響があまりなく、テコ入れをしなくてはんらないなあと思ったためです。



前にも書いたかもしれませんが、札幌4棟目は新築(と言ってももう1年半)ですし

管理会社さんがきちんとやってくれるので、割と放置気味になっておりました。

放置してても決まるって素敵ですよねー、とか思ってしまう私。ありがたい話です。



ところがどっこい、今回はちょっと厳しい状況になっておりました。



まず、空いたのが繁忙期が終わった後だということ。

次に、1階だからあまり人気がなかったということ。

最後に、家賃が近隣に比べて高め設定だということ。



このお部屋、3月には契約からの入居まで完全に決まっていたんです。

しかし、やむなき事情があり、その方が1ヶ月で退去してしまいました。

なので、退去は4月前半。早めることもできず、繁忙期を見事に逃してしまいました。



お部屋は1階で道路に面しています。南向きなのはいいんだけど、人通りが気になる人は

あまり住まないだろうなあと思うと、やや微妙な感じです。家賃が安ければ引き合いが

あるかもしれませんが、今は家賃をできるだけ高くとりたい気持ちです。



そして、今までは入れ替わるたびに家賃を少しずつ上げていました。条件のいい

上層階の人はなかなか入れ替わらず、2階以下の条件が微妙な部屋ばかりが入れ替わる、

というところからも、家賃はきっとまだ比較的安めなのだろうと考えられます。



じわじわと家賃を上げてきましたが、1階はなかなか上がらない状況が続いてました。

それでもちょっとだけ上げてみたのですが、反響はいまいち。内見はあるようですが

なかなか決まりません。ネットで家賃相場は調べてみましたが、まあ確かに他よりは

ちょっと高めの物件だなという印象です。



この状況で管理会社さんだけに任せておくのは申し訳ない!

ということで、この週末は札幌で営業活動をしようと心に決めました。

管理会社さんと連携を取り、出張の手配を諸々行って・・・よし、明日からが決戦!



そう思っていたところに、管理会社さんから着信が。

いくつか用事があって、あれこれ話をして後でした。

管理会社さんから「実はもう1つ話題がありまして・・・」と切り出されます。



「お申込みいただきました!」



えー、それ最初に言わずに今のタイミングで言う!?(笑)

くっそー、役者だなーもうー!油断してましたよ、完全に。



「というわけで、満室記念パーティーに変更でお願いします!」



勿論その方向で〜!ありがとうございます!



そんなわけで、営業に行く間もなく満室になりました。満室にしようという思いを

お部屋に対して振り向けたことで、それが効果として返ってきたのかもしれません。

ありがたいことです、本当に。



これで札幌4棟目および北海道物件は完全満室となりました。

残すは東京2棟目の1室のみ!そしてこちらもかなり確度が高い問い合わせが

入っておりますので、ほどなくして申込が入ると信じております。

久々の「退去予告なしの完全満室」まであと一歩!気を抜かずに頑張ります。

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posted by ひろ* at 10:06 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月22日

エントランスのチラシ対策に効く3つの方法。

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以前ブログに書いたエントランスのゴミ問題、意外と大きな反響がありました。

大家業界の重鎮、おおやがくさんからはブログでこんな対策したよとご紹介をいただき、

それ以外にも様々な方からコメントをいただきました。皆様、ありがとうございます!



主だった意見は以下の3つでした。

1.ゴミ箱を大きくする・・・3票

2.ポスティングする側に警告を出す・・・3票

3.監視カメラを設置する・・・1票



1については、週に1度の定期清掃まで溢れないくらいの大きなゴミ箱を置くことで

問題が終息したという意見です。余計なゴミを入れられたり、生ゴミを入れられたり

しないだろうかという不安があったのですが、そういう例は(私が意見を伺った方には)

あまりないようでした。清掃業者さんに確実に回収してもらうことを前提として、

置いてしまうというのも一つの手なのかもしれません。



でもなんとなく気が進まないのは、なんかゴミを捨てたもん勝ちみたいなのも

いまひとつ面白くないなーという気持ちがあるからなのかもしれません。臭いものには

蓋をする、的な発想に思えてしまうから?まあでも「ゴミ箱がエントランスにある方が

気軽にゴミが捨てられて良い」という入居者目線での意見もありましたので、これにより

顧客満足度があがる事例もあるのではないかとは思いました。



2については、チラシの無断投函禁止ということを集合ポストに明記する方法です。

私はポスティングする人はこんな警告見てないんじゃないの?と思っておりましたが、

意外とチラシの量自体が減ったという意見が3名の方から聞かれました。ほほー!



特に、おおやがくさんのとった対策は「入居者様も教育しつつ、外向けにも抑止効果を

得る方法」ということで一石二鳥だなと感銘を受けました。私、まずこの方法を試しに

やってみようと思います。管理会社さんにも伝えようっと。



3については、私の中では最後の手段かなと思います。できれば性善説で入居者様を

信頼したいけど、どうしても収まらない場合はこういう強硬手段に出るしかないかと。

でもお金もかかるし、監視されている感が強くなるので信頼感がないような気もするし。

セキュリティが万全ということで好印象に捉える入居者様もいるのかもしれませんが、

お金のかかる対策は後回しにしようという気持ちが強いです。



自分の考えを整理するためにブログに書いたら、諸先輩方から様々なアドバイスを

受けることができて恐縮しております。それだけ大家の皆さんにとってもこの問題は

身近なことなのだなあとわかりました。私、今までこの問題に悩んだことがなかったので

(集合ポストがない物件やオートロックではない物件、屋内共用部がない物件ばかり

保有しているのです)、とても勉強になりました。



試してみたことはしっかりとその後の経過を確認して、ブログに報告していきます。

いろいろやってみようっと。頑張ります!

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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする