金利上昇リスクと高値局面

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会でした。

気のおけない仲間との素晴らしいひと時を楽しく過ごすことができました。



勉強会のテーマは金利上昇局面でどうリスクヘッジをするかというテーマと、

売却しやすい絶好の好機にどのように動くべきかとテーマの二本立てでした。

いずれもメンバーが付き合いのある業者さんをお呼びして、ご講演をいただきました。



最初のテーマ。



金利上昇局面はここ２０年訪れていませんが、アベノミクスが成功しようと失敗しようと

いずれどこかのタイミングで間違いなくやってきます。その時に備えて何かできることは

あるのか、という観点で、ある保険商品を利用してはどうかというお話がありました。



某サラリーマンに優しく金利が高い金融機関さんでは、固定金利を選択することが

できません。そういった金融機関さんと取引をしている場合は、固定金利を扱ってくれる

金融機関さんに借り換えをするなどの予防策が必要になりますが、得てして借り換えは

難航することが多いです。かといって変動のまま放置しておくのも怖いことです。



金利が上昇しても、その金利情報を上回る運用益があげられる変額保険商品を使って

資産を複利で増やしていく、というやり方もあるよ、という話でした。



保険商品は金融庁からの指導などで割と頻繁に内容が変わってしまうと思われます。

将来的にその商品のあり方が変わってしまうリスクなどは考えられると思います。

とはいえ、何もしなかったり、変な投資信託を購入するくらいであれば、今回ご紹介を

いただいた商品のようなものに、キャッシュフローの一部を留保しておくこと自体は

悪くないなあと思いました。



次のテーマ。



収益物件が高止まりするこの時期にできることと言えば売却です。

しかし売却すると、キャッシュフローが減少してしまうという難点もあります。

このジレンマを考えると、なかなか手を打てない自分がおります。



しかし、なかには売却して利益確定をされた方もいらっしゃいます。

今回は利益確定をしたメンバーがお付き合いしている不動産業者さんをお招きして

現在の市況や金融機関さんの動向などをざっくばらんに会話してきました。



現在は札幌も新築が８％前半になってしまい、正直昔のような旨みはありません。

今回、提案をいただいていた物件も、私としてはちょっと厳しいなあと思うような

ものばかりでした。



うまく入れ替えられるのであれば、ぜひ売却して利益確定をしたいところですが

やっぱり今はそうはいかない時期だな、と再確認。悩ましいです。

とはいえ、腐らずに業者さんとの関係を深め、チャンスがあればものにできるよう

下準備は進めていきたいと思います。



懇親会も含め、ご参加いただきました皆様、どうもありがとうございました。

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東京２棟目、入居者様が決まる。

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東京２棟目に関して、申込を受ける相手をようやく決めました！



前々からファミリーで引合が多い東京２棟目のお部屋。ここは問い合わせや内覧も

割と多く、申込もこれまでに累計３件受けている状況でした。今回ようやく契約する

相手が決まったのですが、その紆余曲折についてだらだらと書いてみようと思います。



１件目の申込は、まだリフォームプランを検討している最中で、前の入居者様が

住んでいる状態からの申込でした。いやー、空室期間ゼロで機会損失なしだねーと

喜んでいたのですが、属性がどうもあまりよろしくなく、管理会社さんが保証会社さんを

なんとかつけようといろいろやってる最中に、先方から申込キャンセルをしてくるという

冴えない結末を迎えることになりました。



２件目の申込は、法人さんでした。法人として借り上げて、寮のような形で運用する、

ということです。利用形態から考えて一番懸念されるのが、階下の住人への影響です。

不特定多数（というと言い過ぎかもしれませんが）が出入りすることに対して、

既存住人の皆さんがどれだけ不安に思うか？という観点で、ちょっと気になるという

こともあり、すぐに申込を受けずに様子を見ているところがありました。



そうこうしているうちに、そこまでタイミングがずれずに３件目の申込も入りました。

こちらは外国人の旦那様と日本人の奥様のご夫婦です。うん、なかなかいいかも。

旦那様は日本の住宅ローンは通らないし、奥様は年収が低いので住宅を購入するには

ちょっと厳しい。よって、出ていかずに賃貸に住み続ける属性だなと感じました。



心が３件目に傾きかけたその時、思わぬ事態が発生します。なんと、３件目の申込も

先方から「別の家に決めた」とキャンセルが入ってしまいました。

・・・だったら申込入れるなよ！一般的には部屋止めとかして募集も停止するんだから

こちらにとっては大いなる機会損失になるんだよ！（泣）

ま、そうならないように、こっちは契約になるまで部屋止めしておりませんでしたので

実害はなかったんですけど・・・。でもやっぱりキャンセルっていい気分じゃないです。



そんなわけで、２件目の申込の法人さんだけが残りました。管理会社さんが入居済みの

入居者様にこういった申込が入っていますという話をしてくださり、それについての

意見を聞いてきてくださいました。結果、多少懸念は残るけどゴーサインを出そうと

決定。正式に法人さんの申込を受けることにしました。



寮っぽい運営と言えば、仙台１棟目にもそんなお部屋はあります。こちらのお部屋も

今のところ特に問題は出ていません。同じように、問題が出ないことを祈りましょう。



これで東京も完全満室になります。

札幌、仙台も今は満室になっているので、完全満室達成となります。

ただ、６月末には札幌３棟目のお部屋が退去になってしまいますので、また１室空きに

逆戻りとなります。瞬時に埋まる性格のお部屋ではないので、２ヶ月〜３ヶ月程度は

みておいた方がいいでしょう。その間にほかの退去予告がなければいいのですが。

これもまた賃貸経営の宿命です。頑張って高稼働率を維持していこうと思います。

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窓やハシゴなど、細かなトラブルが発生しています。

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家から一番近い東京１棟目で若干のトラブル発生です。

近いのにあまり相手にしないから、すねちゃったのかしら？



札幌の空室を埋めるだの、東京２棟目のリフォームだのと色々やってた昨今ですが、

東京１棟目は新築で購入しただけあって、あまりトラブルもなく平和な感じでした。

家からもすぐの場所だし、困ったらいつでもいけるということもあって、かえって

気を配っていなかったかもしれません。



そんなある日、入居者さんからメールが届きました。

（東京１棟目に一部屋だけ、いろいろな都合で自主管理しているお部屋があります）



「窓ガラスが割れています」



え、窓ガラスですか！？ちゃんと格子状になっている耐久性の強いガラスなんですけど。

連絡をくださった入居者さんは、不動産仲間からのご紹介の方で、家賃の遅れも絶対に

なく、常識をわきまえた素晴らしい方です。うちの物件に入っていただくのが申し訳なく

なってしまうレベルです。だから、事故を起こしてしまったならそう言ってくれるはず。

つまり、今回は勝手に窓ガラスが割れたということになります。



ご本人も不思議に思ってネットで調べたみたいですが、温度差でガラスにヒビが入る

こともあるのだとか。うーん、そんなに温度差があるとは思えないのですが・・・。



ともあれ、直さなくちゃいけないことには間違いありませんので、管理会社さんに

修理の手配をとってもらいました。地場の管理会社さんだから、多少動きがのんびりして

しまっていたのですが、ようやく手続きが取れて近々修理に入れそうです。



そんな感じで手配をしている最中に、また管理会社さんからメールが届きました。

今度は別のお部屋の入居者様が「ロフトに登るハシゴを壊してしまった」という連絡が

きたそうです。なんか立て続けですね、ほんとに。



入居者様が壊したということが自己申告で明確になっていたので、こちらに関しては

入居者様にかけていただいている火災保険で対応してもらうことになりました。

こちらの手元からお金が出て行かないので、ちょっとほっとしました。



とはいえ、入居者様の保険ですと、免責が１万円ということになってしまうそうです。

身体を壊して生活保護を受けている方にとっての１万円は大きな金額だと思います。

その支払いは大丈夫だろうかと少々やきもきしておりましたが、払っていただけるとの

約束を管理会社さんが取り付けてくださいました。ふう、よかった。



しばらく無風状態だった東京１棟目ですが、たまにはこんな感じで事件も起こります。

まあそうは言っても新築で買っているので、大きな事件ではありません。どれも小さな

事件ばかりですので、他の物件に比べたらかわいいものです。



１５年融資なので、キャッシュフローがほとんど出ないという難点はあるものの、

元本返済が進んでいるので、まあこれはこれで・・・と思うところはあります。

ただ、大規模修繕の時期になるとちょっと辛くなると思いますので、頃合いを見ての

売却が吉なのかなとは感じています。いずれにしても、個人で購入しているので

長期譲渡までは今のままホールドかな。

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駐車場を貸して収益アップを目指す。

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札幌１棟目でひとつ大事なことを忘れていました。年間１０万くらい損をしています。

早急に改善しなくては、ということで動き始めました。



何かと言いますと、昨年退去したお部屋の人が使っていた駐車場のことです。

この駐車場、家賃にコミコミになっていた上に、その家賃も相場より若干高い程度で

かなり格安に貸している状態になっておりました。



次に入居された方が、車を持っていない母子家庭の方でしたので、駐車場は埋まらずに

余っている状況が続いておりました。しかし、その余っている駐車場に対して、明確な

アクションをとっていなかったのです。うん、これはもったいない。



札幌１棟目の立地なら、駐車場１台で毎月８６４０円は取れるはずです。手間もかからず

年間１０万円近く収入を底上げできるのだから、こんなにありがたい話はありません。

リフォームもいらないし、設備の故障もありません。気楽です。



ただ、５世帯中３世帯が母子家庭の生活保護で、１世帯はすでに駐車場を借りているので

アパートの住人の方が改めて借りるというのは考えにくい状態です。よって、外の方に

貸すことを考えなくてはなりません。



札幌に行った際に管理会社さんと相談をしました。

１．住人の皆様に対して空き駐車場があるので必要なら貸すということを通知

２．希望者がいなければ、駐車場を外貸しすることの通知

３．のぼりや看板を立てて、外向けに駐車場を募集

この３段階で進めていこう、ということになりました。



空き駐車場は敷地の一番奥なので、普通にしていたらなかなか目立ちません。

募集するには、目立たせてあげないといけないかと思います。そのためのツールとして

のぼりを立てて、駐車場を外向けに貸していることを伝える必要があります。

もちろん、問い合わせ先も併記しなくてはなりません。



近隣には駐車場がないマンションもいっぱいあるので、誰かしら借りてくれるはずだと

楽観視しております。とにかく、敷地を遊ばせておくのは勿体なさすぎますので、

有効に収益にしていかなくてはなりません。そういった積み重ねが、キャッシュフローを

積み上げていくことになると思っています。



まずは１のプロセスを管理会社さんにて実施中です。

２、３と進んでいき、早期に収益化されることに期待したいです。

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札幌の自販機の経費率削減効果に目をみはる。

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省エネ機器に交換してもらった札幌３棟目の自販機ですが、効果はてきめんでした！



以前のブログに書いたように、自販機の電気代が高すぎることに気がついた私は、

撤収にしようかと悩んでおりました。そこに自販機の業者さんが、撤収ではなくて

省エネ型の自販機を入れてみませんかと提案をしてくださいました。



年間消費電力が１２９６ｋｗ→６２０ｋｗに大幅減少し、どのくらい電気代が変わるか

注目してみておりましたところ、かなりの効果を示していることがわかりました。



まず、交換する前年３ヶ月分の電気代は以下のとおりです。

２０１４年２月　７３２８円

２０１４年３月　６６１９円

２０１４年４月　７７６３円



次に、交換した当年３ヶ月分の電気代です。

２０１５年２月　６７８７円

２０１５年３月　３２４１円

２０１５年４月　１９７２円



２月はまだ交換を済ませておりませんので、前年とそう差はありません。

交換した後の３月は半減、４月は驚異の７５％オフ！

もちろん、気象条件などの差はあるとは思いますが、ここまで効果が出るとは。



最初からこうやっておけばよかったんじゃないかと。気付くのが遅く、無駄なお金を

これまで費やしてしまっておりました。失敗しました・・・。



というわけで、同様に無駄なことをしている箇所がないか、分析していこうと思います。

キャッシュフローがどうしたら出るか、いろいろ考えていかなくては・・・。

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