2015年04月13日

どんな入居者様に入ってほしいか、ターゲットを想定する。

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一昨日に続き、昨日も内覧会を開きました。こちらは所属している大家さんの会の

メンバーの方向けにこじんまりと実施したので、より濃い意見を聞くことができました。

ありがとうございました。



その中で、まずはコンセプトをはっきりさせないと何もできないよねということが

話題になりました。私も日頃言ってますが、そのお部屋にどんな人に入ってほしいか

ターゲットをイメージする、という作業です。



今回はファミリー間取りの物件なので、ターゲットは少なくとも2人以上で暮らす人。

2人以上で暮らす人と言っても、それだけじゃ幅が広すぎますので、絞り込みをかけて

対象を決めていかなくてはなりません。



私はその中で

・子供が産まれ、小学校に入るまでの間の家庭(夫婦+子供1名)

・共働きで子供がいないDINKS家庭(夫婦のみ)

のいずれかをターゲットにしようと考えました。階段のみの3階のお部屋ですので、

お年を召した方にはちょっと辛いだろうと想定したためです。家賃帯から考えても

生活保護などの人には難しいと考えられますしね。



では、上記のどちらにするか?

前の居住者さんも、先日キャンセルになった申込も、いずれもDINKSでしたので

妥当なのはそちらなのだと思います。しかし、DINKSの場合は自宅を購入してしまい

ほどほどのところで退去になるリスクもありますので、家は買えないけど東京2棟目の

地域に住みたい子連れの夫婦というのも捨てがたいです。小学校にあがってしまえば、

よほどのことがない限りは引っ越しはしないだろうと思われるためです。



ここもいろいろ考えましたが、結局DINKSを素直にターゲットにしようという方針に。

そもそも家を買えない客層が、家賃を継続的に払えるの?という疑問があるなあと

考えるに至ったためです。ここまでの入居実績もDINKSが多かったわけですし。



以下、私が入居対象として想定するお客様像です。

・30歳前後の新婚カップル

・二人あわせて年収800万くらい(男性500万弱、女性300万強)

・子供は一人くらい欲しいけど、すぐではなくて良い

・奥さんの好みの色は淡いピンクで、ムーミンカフェとか好きなタイプ

・家が欲しいのでコツコツ貯金している



年収は家賃から逆算してこのくらいかなというところを、一生賃貸派だと飽きたら

出て行く可能性があるから、貯金して家を買いたい人をターゲットに、でも子供ができて

思うように貯金が進まないでグズグズしてたら小学校に子供が入学してしまったので

このまま子供が落ち着くまで賃貸にしますかー的な展開になったらいいなという妄想。



お部屋の便座や洗面台がピンクなので、それを活かしたお部屋作りをする予定です。

もともとの内装も比較的ナチュラル系(でも昭和臭がするのは否めない)ですので、

最小限のコストで今風のナチュラルテイスト、かつピンクの便座でも違和感がなくて

男子でもまあこのくらいならいいかと思える程度の甘さを演出できればと思っています。



その雰囲気を好んでくれるタイプということで、なんとなく頭に浮かんだのは・・・

「ムーミンカフェとか好きそうなタイプ」というキーワードでした。

本当にそのテイストとムーミンカフェがあっているのかはわかりませんが・・・。



さて、ここまで決まったので、次はリフォームのプランを立てていきます。

今回はリフォームにかけたコストを、家賃アップ分で3年以内に回収することを目標に

予算を決めたいと思います。



前回キャンセルになった申込の家賃を基準として、そこからいくらリフォームにかけて

いくら家賃をあげるか、という計算をしてリフォームの利回りを計算します。

例えば、家賃12万のお部屋に対し、リフォーム代を48万かけて、家賃が13万に

上がった場合、リフォームコストに対する利回りは以下のとおりです。



(13万−12万)×12ヶ月÷48万=25%



今回、私が考えているのは、1万円の家賃アップですので、3年以内に回収するには

36万円までのコストを投入していいことになります。この場合のリフォーム利回りは

33.3%ということになります。このラインを目指していくことになります。



では具体的に何をするか。

ここは今後管理会社さんと膝を突き合わせて考えていく必要があると思います。

私の持っているコンセプトイメージを共有し、絶対にやらなくてはならない箇所と

できればやりたい箇所の優先度をつけ、対応の方向性を決めていくことになります。



今週末は嫁ちゃんにもこのお部屋を見てもらい、どんな内装にするのが良いか意見を

出してもらう予定です。その上で、管理会社さんと話を進めていく方針です。

さぁ、気合を入れていこう!

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする