2015年04月02日

「質問力」を高めることが成功への第一歩。

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目標設定が正しくないと、正しい助言はできないものと思います。



こんな危なっかしい投資ばかりしていて「大丈夫なの?」とツッコミを受けている

私のところにも、こうやってブログなど書いているせいか、たまにお会いした方から

相談を受けたりすることがあります。相談する相手がダメでしょ!と密かに思いつつ、

私にできる範囲で全力で回答はしております。



そんな中でよく感じるのですが、初心者の方は目の前のことしか見えていないことが多く

物件のシミュレーションなどばかりに終始してしまっているような印象があります。



目標設定をすること。そのことによって、どんな物件をどんなペースで買っていく必要が

あるかが初めてわかります。なんでも闇雲に買えばいいわけじゃありません。



先日受けたご相談です(少し数字やスペックは変えてます)。

2LDKが6部屋の築古木造(車庫のみRC)で、利回りは10%。

某地方都市の中心部から若干外れたところにある案件です。



税金に悩んでいる方が買うには最適ではないかと思いました。

減価償却は4年で取れるし、この地域は軽く調べたところファミリーであれば十分に

入居付けはできるとみました。家賃もそこそこ値ごろで、下落する気配はありません。

10%という利回りであれば、融資の引き方や頭金の額次第で十分回していけます。



死なない程度にお金は残り、減価償却をたっぷり取れるというのは、高額納税者の方には

とても良い話に思えました。そういう方が買うことを考えているなら、私としては

「いいんじゃないかな」と答えると思います。



しかし、私自身が買うかと言われれば、たぶん買わないと思います。

私は、帳簿上は税金をコントロールしなくてはならないほど儲かっていません。

すでに木造築古物件があるので、そこで減価償却がそこそこ取れているためです。

(むこう数年以内にいろいろ出てくるとは思いますが)



借金の額もまだ2億半ばと中途半端です。小さい物件ばかり買っているので、

棟数の割には儲けもそこまで大きくありません。ですので、今年は少し大きめの

物件を狙っていこうとしています。金融機関さんともそういう形で打ち合わせをして

進めています。この高止まりの時期に買う事自体バカでしょと言われてしまえば

それまでですけどね・・・。



それに、できるだけ資金は融資で引っ張りたい人ですから、10%くらいの木造だと

融資期間も取れず、それほどキャッシュフローは残らないだろうと考えています。

そういう意味でも、あまりメリットは感じておりません。



この物件を買うことが適切な人とそうでない人が必ずいます。

適切なのかどうかは、その人が置かれた状況で変わってきます。

初心者の方、はじめての一棟の方の場合、状況は特に何もないはずなので、不動産で

どうなっていきたいかという目標によって変わってきます。



どのくらいの収益性を不動産に求めるのか?

何年以内にどのくらい稼げるようになりたいのか?

自己資金はどこまで入れられるのか?



などの要素によって、その人に適した物件かどうかは大きく変わります。



不動産投資で「何年以内にどのくらいのキャッシュフローを得る」ことをしたいですか?

資産背景などのような状況ですか?自己資金はどこまで出せますか?

リスクはどこまで取ることができますか?



そういったことがわからないと、その方にとって良い物件かどうかは判断できません。

そして、そういうところが明確になっていないにも関わらず、不動産がほしいんだけど

この物件っていいでしょうか、とマイソク1枚持ってきて相談する方に対しては、

どうアドバイスをしていいのかいつも悩んでしまいます。



質問の内容が「私はこれこれこういう形でこのくらいのキャッシュフローを得られると

思っているんですが、考え方に甘いところはありますか?」みたいなことであれば、

物件そのものの運営についての質問になるので、回答しやすくなります。



それとは別に「私は不動産投資で5年以内に100万のキャッシュフローを得たいです」

であれば、これは投資戦略の話になるので、これまた回答しやすいです。



あとはできるだけ個人の属性情報をさらけ出してもらえると、回答しやすいです。

別にその個人情報を誰かに売り飛ばしたり、酒の肴にしたりするつもりはありません。

その場でどれだけ良い回答ができるか、という目的を達成したいだけです。

お互いに時間は有限なのだから、効率良く使っていきたいじゃないですか。



それを批判するつもりは全くないんですが、個人情報を一切出さずにいろいろ質問を

してくる人には、回答していて「本当に適切なのかな、この回答?」とこちらが不安に

なってしまうのです。だって前提が違えば嘘を言ってるかもしれませんから。



良い回答を引き出すには、良い質問をすることが一番大事です。

そこが上手な方は、きっと不動産でも大いに成功するのではないでしょうか。

是非「質問力」を高めていただければと思います。

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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする