2015年04月10日

将来推計人口の統計資料を使う際の注意点。

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昨日書いた記事について、いくつかありがたいご意見をいただきましたので

この場でご紹介させていただこうと思います。



■人口の推移と賃貸需要は別■

人口が増えている理由に着目する必要があります。

例えば、増えている理由が、都心近くのベッドタウンだからということであれば、

どちらかと言えば自宅を購入する客層が多いと考えられます。よって、賃貸需要は

実はそれほどでもないのでは?という予想を立てることができます。



この辺はポータルサイトで賃貸と売買の両方で検索すれば、ある程度予想できると

思われますので、ネット上でも判断つくのではないでしょうか。



というわけで、人口が増えている理由はしっかりと把握しなくてはならないと思います。

(偉そうに書いてますが、受け売りです・・・)



■賃貸住宅の供給数にも着目■

賃貸住宅の需要があると仮定した場合に、今度は需要と供給のバランスがどうなのかを

把握しなくてはなりません。いくら需要があり人口が増えていても、それ以上に

供給数が多ければ、結局レッドオーシャンに放り込まれてしまいます。



適正戸数が供給されているかについても、ポータルサイトを見ればある程度わかります。

敷0礼0物件が多い、ワンルームが大量に供給されている、などの状況がわかれば

そこは供給過多な地域なのかもしれない、と予想することができます。



参入してみたら大変だった、ということを避ける為にも、ここは事前にしっかりと

調査をしておくことが肝要と思います。競合分析の目線ですね。

(偉そうに書いていますが、やっぱり受け売りです・・・)



とまあ、いくつかの注意は必要だと思いますが、基本的には使える資料だと考えます。

昨日のブログではそこまで書かなかったので、念のため補足させていただきました。



人口動態の推移は、その街に人が集まる理由があるのかどうかという観点では

有用な情報であると思います。とはいえ、これだけを鵜呑みにして判断するのではなく、

これを用いて判断の一助とする、という使い方がいいのではないかと思います。



例えば、見知らぬ街で条件の良い物件情報が出た、などの際には、その物件が運用に

耐えうるものかを確認する手段として、将来の人口推移を一つの材料にする、など。

あるいはブルーオーシャンを見つけるために、いくつかの資料と複合技で使う、とか。



私はこのExcelに条件を入れて、90%〜100%なら緑色、100%より上であれば

青色にセルが変化するようにしました。これで色が付いているところだけ見れば、

ある程度判断できるようになります。



いろいろな情報を集めて、分析を進めていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月09日

人口の推移から賃貸経営に良さそうな都市を推測。

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賃貸でも、その地域を理解していれば「ここはいい」と思える場所があるはず。

では、地域を理解していない場合にそれは見つけられないのでしょうか。



地域に精通していない土地に投資する場合、とにかく一生懸命調べるしかありません。

その地域に需要があるかどうか、地元の仲介業者さんに聞いたり、ネットで調べたり。



そんなミクロな調査と並行して、マクロな調査も必要です。

その地域が全体の流れとして人口が増えるのか減るのか、減る場合はいつからなのか。



国立社会保障・人口問題研究所が発表した「将来推計人口」は、そんな調査の一助に

なってくれるのではないかと思います。



市町村および政令指定都市の区単位に、人口が将来どうなっていくと予想されるのかが

わかる資料は、こちらのページの「結果表1」です。



見ていて面白いなあと思うのは、意外な市町村が人口が増えているということ。

例えば、埼玉県の滑川町は2010年を100とした場合に、2040年は115.1と

15%以上増えるという推計が出ています。とはいえ、人口そのものが1万人台と

多くないので、ここで賃貸経営をやろうという気持ちにはならないのですが・・・。



北海道を眺めてみると、2040年まで人口が増える年はほとんどありません。

札幌市ですら、中央区を除けば減っていく傾向にあります。

そんな中、2035年まで増えていくと推計される市町村がありました。

音更町です。え、それどこ?と思って調べると、帯広のベッドタウンなのだとか。



こういう統計情報を眺めていると、思わぬ掘り出し物の市町村が見つかるかもですね。

気が向いたときにでも眺めてみてはどうかなと思った次第です。



2015/4/10追記

少し補足の記事を書きました。

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posted by ひろ* at 09:05 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月08日

3月末時点での稼働状況を大公開。

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本日は3月末時点での稼働状況を大公開します。

稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌1棟目】

稼働状況 5/5 100%



セーフティーネット補助金の申請が無事に終わったタイミングでうまく申込をいただき

(しかもセーフティーネット補助金の要件にぴったりの生活保護の母子家庭です)

順調に満室に返り咲いています。この物件、5部屋中3部屋が母子家庭ということで

退去の不安も比較的少なく、精神衛生上大変よろしい感じになっています。



外壁もしっかり塗り替えました。これであと10年は問題ないでしょう。

色合いも全面的に刷新して、シャープでおしゃれな感じになりました。



あとは駐車場さえ埋まれば完全に満室となります。頑張ります。



【札幌3棟目】

稼働状況 16/16 100%



10月末に満室になってから、ここまで入れ替わりがありません。奇跡的です。

プチ滞納こそありますが、いい感じに推移しております。未だかつて札幌3棟目が

ここまで安定したことがあっただろうか(いや、ない)。ぜひこのままのペースで!



【札幌4棟目】

稼働状況 15/15 100%

※退去予告:1



繁忙期中に一度は満室まで持ってきたものの、まさかの一ヶ月での退去予告があり

4月中盤までには1室空きの状態に戻ってしまいます。無念です。



基本的にこの物件の募集活動は管理会社さんに一任しており、あまり私自身が口出しを

することはありません。せいぜい賃料設定やキャンペーンの企画くらいです。

今回も管理会社さんに頼りきりな感じですが、一度また仲介さん巡りでもしようかな。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



こちらも3月末で3部屋中2部屋が更新でしたので、退去が発生することを心の中で

覚悟していたのですが、片方のお部屋はすんなり継続、もう片方のお部屋は交渉の末

継続してお住まいになっていただけることになりました。保有3年目にして初めての

更新料ゲットです!(片方のお部屋からは取りませんでしたが)



こちらの物件も3部屋中2部屋が生活保護。そういう宿命なのかもしれません(?)。

いずれにせよ、この物件は15年融資なので返済比率が高く、キャッシュフローは

あまり残ってくれないので、とにかく入れ替わらないのが一番です。安定稼働に向けて

引き続きしっかりとやっていきたいと思います。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%

※退去予告:1



退去予告を抱えていますが、退去前に内見なしで申し込みをゲットしたと喜んだのも

つかの間、結局申し込みが成立せずにキャンセルになるという独り相撲を演じました。



まあでも、これで家賃設定に間違いはないということはわかりましたので、内見が

できるようになればすぐに埋まるのではないかと楽観視しております。管理会社さんが

今週退去立会いをしているはずなので、週末にでもお部屋の様子を見て、どのように

リフォームして募集するかを考えたいと思います。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%


この繁忙期も1部屋しか入れ替わりはありませんでした。

購入して3年、入れ替わりは1部屋だけという実に安定した物件になっております。

大きな滞納もなく、大規模修繕もすでに完了済み。いい感じです。



【合計】

稼働状況 51/51 100%

※退去予告:2



この記事を書いていて、3月末の時点では地味に完全満室だったことに気がつきました。

ほんの数日の命ですが(というか今の段階でもう崩れている)、久々の完全満室だったと

いうことに気がついていれば、もうちょっとニヤニヤできたのですが(苦笑)



早く完全満室に戻れるように頑張ります!

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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月07日

海外の金融機関さんから融資を引きたい。

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以前書いたフィリピンのコンドミニアムへの融資のお話の進捗状況です。



2つの候補となる金融機関さんがいるということで、その両方に対してのアプローチを

続けております。ただ、片方の金融機関さんに関しては、現地代理人(Attorney in fact)

が必要という話が急に出てきて戸惑っていました。



第一次審査に通過すると、「現地の代理人」なるものが要求されます。

代理人に要求される条件は以下の2つです。

・フィリピンの永住権を持っている

・65歳以下



代理人なんていないじゃん!ということで諦めかけましたが、代理人を引き受ける

ビジネスもあるようで、いくつかそういう会社が見つかりました。フィーはそれなりに

かかりますが、とりあえず申し込んでみることにしました。



フィリピンのコンドミニアムが1戸だけなら大きな問題はないのですが、複数戸あると

使える融資枠は大きくとったほうがいいだろうという判断もそこにはあります。



基本的に、住宅ローンの感覚で彼らは審査をしているということが申込書を見ると

伝わってきますので、既存借入額を大きくしないほうが得策なはずなんです。



でも複数戸分借りるつもりなんだから、あまり意味なくない?という方もいるでしょう。

しかしそうでもない可能性もあります。今回打診している金融機関さんは、日本支店と

現地の金融機関さんとの2パターンがあります。日本なら日本の借入をみるだろうし、

海外なら海外のローカルの借入をみるものを思います。よって、最初に海外で借りて

次に日本で借りたら、個人信用情報に海外の分が出てこないのではないか、と。



上記はあくまで予想ですが、予想が当たればうまく資金調達できる可能性が広がります。

融資がダメなら現金で払えばいいという話ではありますが、融資を引けるのであれば

引いたほうが良い、手元の資金は温存したほうがメリットがあるだ、と思っております。



あとは現地通貨で融資を引いたほうが安心できます・・・。

為替リスクを考慮しなくて良くなるから。



とにかく代理人をお願いして、海外の金融機関さんでの融資にも取り組んでいます。

手続きとか書類とかあれこれあったけど、ひとまずはそれを進めている最中です。

そしてその状態をデベロッパーさんにも伝え、もう少し支払いは待ってねということを

伝えております。英語の勉強をしているから、多少は意志が伝えられるので良かった。

(とは言っても意味がわからなくて困ることもちょくちょくあります)



結果が出るのはもう少し先ですが、ハラハラする日々が続きそうです。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月06日

入居者さんがら「許せないことがあった」と言われました。

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札幌4棟目の管理会社さんと別件で電話していたのですが、その際に聞き逃すわけには

いかない話が出てきて、そのことで管理会社さんからご提案を受けました。



管理会社さんの担当者さんと電話で話をしていて、その中で彼が急に思い出したように

「いただいた電話ですみませんが、ちょっとご相談がありまして」と言い出します。

はて、なんだろう?気になります。入居が決まりましたという話題かなと思いましたが

どうもそうではなさそうな雰囲気です。



「1階の入居者さんから連絡がありまして・・・」



うーん、1階・・・いやだなあ。しかも1階の陽当たりが悪い方のお部屋です。

抜けたら決めるの大変そうだし、そういうところで問題が起こるのは避けたいなあ。



「この方、たまにエントランスの掃除とかしてくれてるんですけど・・・」



なんと善良な!ていうかまさか、掃除してるんだから家賃下げてとか言い出す!?

(どんどん悪い方向に想像が膨らんでいく)



「どうしても許せないことがあったと言って電話してきまして・・・」



ギャー、なにがあったんだー!退去なの?まさか退去しちゃうの!?

思いのほか入れ替わりが多いぞ札幌4棟目!どうなっちゃうの!?



「封筒の中だけ抜き取って、外側をその場に捨てていく人がいるらしくてですね」



ん、外だけ捨てる?なんかよくわからんぞ?と思い、改めて聞き直してみたところ

例えば公共料金の請求書がポストに入っている場合に、その場で封を切って払込用紙を

抜き取り、それ以外の封筒やご案内の紙などをポストのところに捨てていくのだとか。

うーん、なんでそういうことするかなあ。マナーがなってない!



で、そうなっているのを1階の住人さんがせっせと片付けてくれているそうです。

なんとも申し訳ない気持ちに・・・。



「ですので、ゴミ箱を買って設置したいのですが、よろしいでしょうか?」



ゴミ箱・・・余計なもの捨てられないかとか、ゴミ箱があふれるまで放置状態に

ならないかとか、そういった懸念事項はあります。でもゴミがエントランスに

散乱している状況を作るのはもっと好ましくないと思います。



というわけで、設置して良いですという回答をさせていただきました。

ゴミの管理がちょっと心配ですが、管理会社さんが割とこまめに見回ってくれて

おりますので、きっとその中で清掃してくださるものと思います。



しかしほんとモラルがない人もいるもんです。なんだかなあ・・・。

ガッカリしてしまいましたが、おそらくその方に注意したところで、本質が変わることは

ないのだろうと思います。であれば、捨てる場所をこちらから提示するのが理にかなった

解決方法であると言えるでしょう。ゴミ箱の設置で美観が維持できることに期待します。

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posted by ひろ* at 06:57 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする