2015年04月15日

金融機関さんに確定申告の結果を持ち込み、打ち合わせ。

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昨日は朝一番で出張先の金融機関さんをご訪問してきました。

長期出張でもう1年以上単身赴任状態が続いていますので、仲良くさせていただいている

金融機関の担当者さんも一人だけできており、その方とたまに話をしています。



今回は、決算書ができたのでそれを持ち込ませていただきます、という話でした。

先方には住宅ローンの借り換えの話を持っていっておりますし、出張先の地域で何か

物件が出たら、持ち込みたいという話もしております。そのためには、事前に決算書を

持ち込んでおいて、いい案件が出たらすぐに手を挙げる準備をしておく必要があります。



今回の決算書は、昨年よりもだいぶ余計に利益が出ている状態になっています。

今までは青色申告控除ギリギリの数字に落ち着かせていましたが、今年は意識して

それより利益を出すようにしました。もちろん、その分税金は払わないとですが、

それは必要経費として割り切ることにしています。



銀行の方も、昨年よりは良いですねという形で確認してくださいました。

そしてこの後、格付を査定して登録する流れになるとのことです。

格付が確定した後、改めて現在持ち込んでいる案件(住宅ローンの借り換え)の審査を

開始したい、とのことでした。



住宅ローンの借り換え自体はだいぶ前に持ち込んでいたのですが、確定申告が終わって

最新の状態になってから取り組んだ方が良さそうだという話があったのと、銀行さんの

内部的な事情があり様子を見ていたのとで、ずっと滞留していました。



決算書は今回出したのでクリア。内部的な事情は解消する見込みがないようで、

ここはもう腹を決めて出すしかないなと行員さんも決断されたようです。



というわけで、格付を出すために必要な書類として、2点ほど要請を受けました。

こちらは今週中に作成して、来週にも持参してこようと思います。



住宅ローンは既存借入が多いために、借り換え交渉がなかなかうまくまとまらずに

ここまでずるずると来てしまいました。ただ、うまくいかなかった一因には、確定申告の

数字がギリギリすぎたこともあったのかもしれません。今年は少しだけ余力を出したので

これでうまくいろいろなことが回ってくれればいいなと思います。

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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月14日

リフォームローンの借り換えを検討する。

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某サラリーマンに優しい金利の高い銀行さんで借りたお金があります。

こいつを借り換えることができないかと企んでいます。



某銀行さんからは、物件の融資を受ける以外に、リフォームローン的なものの融資も

受けております。特に必要だったわけでもないのですが、物件の金利交渉を行う中で

総合的な取引を拡大するという観点で、置いてある現金と同じくらいのローンを

引っ張りました。それ以外にもなんだかんだと条件や取引がつきましたが、おかげさまで

金利が1%ほど下がり、メリットを享受することができました。



1年くらい経ったので、もうそろそろこの高金利のリフォームローンは片付けても

構わないだろうと考えております。ただ、せっかく借りたお金なので、現金を入れて

片付けるのも少々もったいない。それであれば、この分をどこかの金融機関さんで

借り換えてしまえばいいのでは?金利も安くなるし、手元の現金も温存できますし。

いい考えじゃないかしら。そんなことを考えました。



先日、取引先金融機関の中で、東京2棟目の修繕を借りている金融機関さんのところに、

積金の満期が来たので手続きをしに行きました。その際にこのリフォームローンの話を

させていただきました。このリフォームローン、対象にしているのが札幌物件の修繕に

なりますので、東京の金融機関さんだと厳しいかなと思いつつ、借り換えを検討する

ことは可能かと聞いたところ、検討してみるので資料を送ってほしいとのこと。

ありがたい反応です。



そんなわけで、日曜日のうちに書類を作り、昨日郵送してきました。

今季の確定申告、借り入れに関する資料、その借入した資金の使徒の明細をつけて

担当の方に郵送した次第です。



少額ではありますが、借り換えがうまくいけば月々の支払いは少し減るでしょう。

小さなものでも積み重ねれば大きな力になると思います。

少しずつ改善していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月13日

どんな入居者様に入ってほしいか、ターゲットを想定する。

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一昨日に続き、昨日も内覧会を開きました。こちらは所属している大家さんの会の

メンバーの方向けにこじんまりと実施したので、より濃い意見を聞くことができました。

ありがとうございました。



その中で、まずはコンセプトをはっきりさせないと何もできないよねということが

話題になりました。私も日頃言ってますが、そのお部屋にどんな人に入ってほしいか

ターゲットをイメージする、という作業です。



今回はファミリー間取りの物件なので、ターゲットは少なくとも2人以上で暮らす人。

2人以上で暮らす人と言っても、それだけじゃ幅が広すぎますので、絞り込みをかけて

対象を決めていかなくてはなりません。



私はその中で

・子供が産まれ、小学校に入るまでの間の家庭(夫婦+子供1名)

・共働きで子供がいないDINKS家庭(夫婦のみ)

のいずれかをターゲットにしようと考えました。階段のみの3階のお部屋ですので、

お年を召した方にはちょっと辛いだろうと想定したためです。家賃帯から考えても

生活保護などの人には難しいと考えられますしね。



では、上記のどちらにするか?

前の居住者さんも、先日キャンセルになった申込も、いずれもDINKSでしたので

妥当なのはそちらなのだと思います。しかし、DINKSの場合は自宅を購入してしまい

ほどほどのところで退去になるリスクもありますので、家は買えないけど東京2棟目の

地域に住みたい子連れの夫婦というのも捨てがたいです。小学校にあがってしまえば、

よほどのことがない限りは引っ越しはしないだろうと思われるためです。



ここもいろいろ考えましたが、結局DINKSを素直にターゲットにしようという方針に。

そもそも家を買えない客層が、家賃を継続的に払えるの?という疑問があるなあと

考えるに至ったためです。ここまでの入居実績もDINKSが多かったわけですし。



以下、私が入居対象として想定するお客様像です。

・30歳前後の新婚カップル

・二人あわせて年収800万くらい(男性500万弱、女性300万強)

・子供は一人くらい欲しいけど、すぐではなくて良い

・奥さんの好みの色は淡いピンクで、ムーミンカフェとか好きなタイプ

・家が欲しいのでコツコツ貯金している



年収は家賃から逆算してこのくらいかなというところを、一生賃貸派だと飽きたら

出て行く可能性があるから、貯金して家を買いたい人をターゲットに、でも子供ができて

思うように貯金が進まないでグズグズしてたら小学校に子供が入学してしまったので

このまま子供が落ち着くまで賃貸にしますかー的な展開になったらいいなという妄想。



お部屋の便座や洗面台がピンクなので、それを活かしたお部屋作りをする予定です。

もともとの内装も比較的ナチュラル系(でも昭和臭がするのは否めない)ですので、

最小限のコストで今風のナチュラルテイスト、かつピンクの便座でも違和感がなくて

男子でもまあこのくらいならいいかと思える程度の甘さを演出できればと思っています。



その雰囲気を好んでくれるタイプということで、なんとなく頭に浮かんだのは・・・

「ムーミンカフェとか好きそうなタイプ」というキーワードでした。

本当にそのテイストとムーミンカフェがあっているのかはわかりませんが・・・。



さて、ここまで決まったので、次はリフォームのプランを立てていきます。

今回はリフォームにかけたコストを、家賃アップ分で3年以内に回収することを目標に

予算を決めたいと思います。



前回キャンセルになった申込の家賃を基準として、そこからいくらリフォームにかけて

いくら家賃をあげるか、という計算をしてリフォームの利回りを計算します。

例えば、家賃12万のお部屋に対し、リフォーム代を48万かけて、家賃が13万に

上がった場合、リフォームコストに対する利回りは以下のとおりです。



(13万−12万)×12ヶ月÷48万=25%



今回、私が考えているのは、1万円の家賃アップですので、3年以内に回収するには

36万円までのコストを投入していいことになります。この場合のリフォーム利回りは

33.3%ということになります。このラインを目指していくことになります。



では具体的に何をするか。

ここは今後管理会社さんと膝を突き合わせて考えていく必要があると思います。

私の持っているコンセプトイメージを共有し、絶対にやらなくてはならない箇所と

できればやりたい箇所の優先度をつけ、対応の方向性を決めていくことになります。



今週末は嫁ちゃんにもこのお部屋を見てもらい、どんな内装にするのが良いか意見を

出してもらう予定です。その上で、管理会社さんと話を進めていく方針です。

さぁ、気合を入れていこう!

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月12日

リフォーム前内覧会を実施。

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昨日は東京2棟目のリフォーム前内覧会を開いてきました。

今後リフォームをするにあたり、どのような方向性で攻めていこうか?

そんなところを一人で考えるより、いろいろな方のご意見を伺った方がいいものが

できるのではないか、ということを考えたためです。



東京2棟目にはいくつかの間取りがありますが、今回見てきたのはファミリータイプで

2LDKのお部屋です。この部屋は購入して初めての退去なので、私自身も見るのは

はじめてです。どんな感じなのか興味津々。



内覧会が始まる前に管理会社さんとお部屋を見ながら打ち合わせました。

お部屋の仕様はなかなか良い感じです。施工当初にしっかりお金をかけて作っている

印象で、広めのシステムキッチンや使いやすい間取りに優位性があることを確認。

採光もしっかりとれているので、開放感がありお部屋が広く感じました。

欠点としては、お風呂や洗面台が少々見劣りする感じがあったことでしょうか。



気になったのはLDKの建具にカビがやたらと生えていたこと。湿気がこもるのか?

理由はよくわかりませんが、とにかくクローゼットの建具はボロボロだったので

何らかの対処は必要だと感じました。そういえば壁に換気口も空いていません。

エアコンもLDKについてないし、ちょっと微妙な感じがしました。



管理会社さんからは、いくつか気になる点があるということで説明を受けました。

その上で、やった方がいいことを一覧で出してお金を提示するから、必要なものを

取捨選択してほしいというお話にまとまりました。



また、全然別ですが、屋上に登ったら屋根の雨水の排水の流れが悪くなっていたので、

排水管に高圧洗浄を全体的にかけておこう、という方向にまとまりました。水は

ダメージが大きいので、できるだけ早めに対応しておくのが吉です。



さて、そんな話をした後は内覧会。

続々と人が集まります。総勢10名を超す不動産投資家の皆様に見ていただきました。



内覧会に来ていただいた方の中に、最近結婚のためにご自身が2LDKに引っ越した、

という方がいました。自分が引っ越す人の目線でいろいろと助言をいただけましたので

ありがたかったです。



他にも、お金はどこまでかけるべきか、保有するか売却するか、いろいろな観点から

ご意見を伺うことができました。皆様、ありがとうございます。ご意見を反映させながら

良いお部屋を作り、お住まいになる方に満足いただいて長期入居してもらえるように

プランを練りたいと思います。お忙しい中、ご足労いただきありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:48 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月11日

楽しくなければこんな生活できません。

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昨日も昼休みや会社の行き帰りであちこちに電話したりメールしたりしていました。

兼業大家さんは時間の使い方を考えないと、すぐに仕事が手詰まりになります。

創意工夫で乗り切らなくちゃね。



なんでこんなにいろいろと自分の時間を犠牲にして不動産に取り組んでいるのか?

まあもちろん、お金を稼ぎたいという気持ちは大いにあります。でもそれだけじゃない。

この仕事にやりがいを感じるし、楽しいからというのもあると思ってます。



昨日も、週の頭に退去があった東京2棟目の管理会社さんとやりとりをしていました。

リフォームの方向性について、本日改めて打ち合わせの場を設けさせてほしいという

お話に対して、私の出した返事は「楽しみにしてます!」でした。



お金がかかる話だし、そもそも退去なんてちっとも嬉しくないし。

それでも「楽しみにしてます」なのかと、返事をした後ふと思い、一人で笑って

しまいました。そして、なにが楽しみなんだろう?と自問自答。



・管理会社さんを含めて、いろいろな人と話をしながら新しいことに取り組むこと

・どうやって収益性をあげていくか、そのことを思考錯誤しながら考えること

・同じようにこの仕事を楽しんでいる人と会話をすること



どれも楽しいことだよなあと。だから「楽しみにしてます」なんだな、と納得しました。



綺麗ごとを言うなと言われるかもしれませんが、お金は二の次でいいと思っています。

仕事に対して、楽しく誠実に、そして真剣に取り組めば、結果はついてくるはずです。

関わる人が全て幸せになれば、結果としてお金はついてくるはずです。



甘っちょろいこと言ってますよね。自分でもそう思います。

でも、そういうやり方しかできないんだから仕方ないです。

必要があれば変えていかなくちゃだけど、今はまだその必要性は感じていません。



やっぱり不動産が好きで、同じように不動産が好きな人と一緒に切磋琢磨できること。

それが今の兼業大家さんを続けられる原動力なんだと思います。



サラリーマンの仕事も当然ながら全力投球しているし、会社に迷惑をかけないように

両立させています。でも、将来的にサラリーマンの仕事と不動産の仕事のどちらを取るか

選択しなくてはならなくなったら、きっと不動産を取るだろうと思います。

楽しさの度合いが違いますから。場合によっては、今より収入が下がるのを覚悟で

不動産に関われる会社に転職してもいいくらいだと思っています。



これからも楽しく不動産に関わって、皆で幸せになり、自分も幸せになれるよう

頑張っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:25 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする