2015年04月20日

物件単位のキャッシュフローから見えてくること。

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先日ブログに書いたとおり、金融機関さんに2つばかり追加の資料を出さなくてはならず

この週末はそれを作る時間に充てました。



金融機関さんから求められたのは、物件単位・部屋単位の収支の状況がわかる資料と、

リフォームのための借入の内容が分かる資料の2つです。



物件単位の収支がわかる資料は、すでに作成済みでした。ただ、全ての情報を入れては

いなかったので、改めて見直し作業をかけて完成形にする必要がありました。



どのように成績表を作っているかですが・・・

私の場合は、嫁ちゃんにも協力してもらい、Excelで支出や収入の明細を入力したら

月単位・部屋単位にその収入と支出を割り振って、年間キャッシュフローを算出する

ファイルを作ってもらっています。



明細単位の情報は

・管理報告書

・クレジットカード明細

・銀行口座明細

・固定資産税の領収書

などをあさって、どんどん埋めていく形にしています。



出来上がった表を見ていると、いろんなことがわかります。

あ、この物件は昨年保険が出ているから例年に比べて入金が多いんだなとか、

大規模修繕をやったから出金が多くなっているんだなとか。



基本的に、賃貸業は減点法であると思っています。

成績の上限は決まっており、そこからいかに退去や修繕を出さずに持ちこたていくか。

加点要素があまりなく、減点される一方だという印象があります。



だからこそ、毎年の成績をしっかりつけて、その推移を把握することが大事です。

減点要素を減らし、安定収益を達成するためのヒントが過去の成績には隠されています。



ちなみに私の成績は、一昨年より昨年の方が悪かったです。

札幌1棟目の収益が大きく下振れしているためです。大規模修繕を行ったこと、

補助金を狙って入居付けを促進しなかったこと、その補助金が実際に支給されるのが

今期であることから、昨季の成績に反映されないことが大きく足を引っ張っています。

今年は大規模修繕の予定もなく、補助金も入金されるのでキャッシュフローは改善され

問題はなくなることと思っています。



こういった成績の変化を自分で把握するためにも、キャッシュフローの計算は重要です。

皆様も是非物件単位のキャッシュフローの整備をしてみてはどうでしょうか。



そんな感じでキャッシュフローの資料とリフォーム関係の資料を作り、印刷しました。

あとは今週どこかで金融機関さんに持ち込めばOKです。私は私で、もう少し分析をして

今年の成績の改善につなげていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月19日

省エネ自販機に切り替えたら電気代が半減!

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自動販売機のコスト削減の件、札幌については結果が見えてきました!かなり効果あり!



札幌の物件に設置している自販機は、電気代が高いから撤去も視野に入れて考えている、

ということを業者さんに伝えたところ、最新型の自販機に交換する提案がありました。

それに従い交換してみたところ、見事に電気代が半額以下に!



具体的な数字情報を以下に示しますので、ご参考になさってくださいませ。



設置場所:札幌市内

取扱種類:24本



今回、省エネ型に交換してもらったことで、カタログ上の年間消費電力は

1296kw→620kwに大きく減少しました。

そしてその結果、電気代も当然ながら大きく減少したわけです。



では、4月の電気代を過去3年分で比較してみます。

2015年3月に切り替わったので、2015年4月からは620kwです。

2013年と2014年は1296kwの自販機でした。



2013年4月 7304円

2014年4月 7328円

2015年4月 3241円



うん、見事に減っています。素晴らしい。

年間消費電力の減少とほぼ同じくらいの比率で電気代が減っています。

ある程度、カタログスペックにある消費電力を参考にしても差し支えがないということが

この結果で理解できました。



このくらいの電気代であれば、売上がそこに届かなくてもまあ許容できると思います。

入居者様への福利厚生と捉えれば、それだけでも結果としては十分です。



これで札幌の事案は解決。

東京は今月中に撤去ということで、業者さんが動いているステータスになっています。

仙台はフォローできておらず、電源が抜けたまま放置状態。ゴミ箱の撤去のみ実施です。

というわけで、次は仙台を重点的にフォローしていかなくてはなりません。

ゴールデンウィークに仙台に行き、あれこれやってくるつもりです。

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posted by ひろ* at 10:40 | Comment(0) | コスト削減 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月18日

建物に放置されていたモノとその理由は・・・。

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先日、報告ネットさんの巡回記録が送られてきましたが、なにやら札幌4棟目が

おかしなことになっていたので、ブログネタにしようと思います。



いつものように、毎月の巡回報告結果の写真が届きましたので、ダウンロードして

内容を見てみました。どの物件も特に問題なく、順調です。共用部も綺麗に維持されて

おりますし、自販機も売り切れはありません。素晴らしい。



・・・ん?なんか妙な写真が混じってるよ?



謎のフェイクグリーン



建物の外構にフェイクグリーンが置いてある?なんだこれ??

じーっと見てるとなんだか不思議な光景に見えてきました。なんなんだこの状況。

徐々に笑いが・・・



アパート・マンションの外構には(望んでいないにもかかわらず)いろいろなものが

置いていかれることがあります。古タイヤとか、窓ガラスとか、ドーナツとか・・・。

しかしグリーンというのははじめてです。いやむしろ、これだったら共用部に回収して

そのまま置いちゃってもいいんじゃない?とか思ってみたり。



とりあえず、管理会社さんにこんなことになってますよと写真を送ってみました。

ついでに、もし使えそうならうちの物件に置くのもいいかも、なんて言ってみたり。



そしてその後ほどなくして、管理会社さんから返信がありました。

この植物は近所にある別の管理物件のものだそうです。じゃあなんでそんなものが

ここに置いてあるんだろうかと言いますと、入居者様がゲ○をぶちまけてしまったので

臭いを取るために外に置いているのだとか。



災難でしたね、オーナーさん・・・せっかくのグリーンに○ロをぶちまけられるとか、

なんとも言えない残念臭が漂ってしまいます。



いろんなことがあるなあ、賃貸経営。しみじみ。

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posted by ひろ* at 10:05 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月17日

仙台1棟目、危機一髪!

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仙台1棟目でヒヤッとする出来事がありました。



先日、サラリーマンのお仕事をしていたら、携帯に着信がありまして。

見てみると、仙台1棟目の1階に客付いただいた仲介業者さんの方です。

おや、珍しい。仙台はここしばらく安定しているので、あまり仲介のお願いをする

チャンスもありませんでした。今も満室ですし、一体なんの用事だろう?



頃合いを見て折り返しをしました。珍しいですねー。どうしました?



「ひろ*さん、先ほど物件の前を通りがかったんですが・・・様子が変です」



え、変ってどういうことですか?何かとんでもないことが・・・?



「1階のお部屋、電気がつきっぱなしで誰かいそうな雰囲気なのに、新聞がいっぱい

 玄関に置いてありました。1週間どころじゃない量です。」



仙台1棟目の1階をつけてくださったのはこの仲介業者さんです。

だからこそ、変なことがあってはまずいということで連絡してくださったのでしょう。

大変ありがたいことです。



で、それはそれとして1階の方ですよ!それは確かにどーなってんの状態です。



1階はもともとオーナーさんがお住まいになられていたお部屋です。

1階と地下1階の2フロアからなるメゾネットで、1部屋でこの物件の4割くらいの

収入を叩き出しています。



現在はとある企業の寮として利用されています。広い物件なので、数人でシェアして

その企業に勤める人を住まわせる形にしていると聞いています。



今回はその寮となっているお部屋での出来事です。うーん、何があった!?

これが一人暮らしだと一気にしゃれにならない事態になりますが、そこは寮なので

そういった心配は不要でしょう。となると考えられるのは、会社が倒産したとか?

電気をつけっぱなしにして夜逃げしていったとか?



まずうちの義母に連絡をして、そこの会社に電話するようにお願いしました。

さて、結果が分かるまでに自分ができることは・・・



借りてくれている法人さんに電話だ、ということで、経営している店舗に突撃お電話。

これでもし出なかったら、一気に形勢は危うくなります。お願い、電話に出て!



「はい、○○です」



お〜、よかった。電話に出てくれました。これで少なくとも潰れてはいないのは確定。

最低限の事情説明だけして電話を切ると、義母からも連絡があり、責任者の方と連絡が

無事に取れたこと、特に何かあったわけではなく、新聞はすぐ片付けますということを

言ってくださったことを報告いただきました。



いやはや、人騒がせな・・・

でも何事もなくて良かったです。ふう。



そんな安否確認も大家さんをしているとすることがあります。

いろいろありますね、大家業。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月16日

買付が流れる/あえて今札幌を狙う理由。

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以前のブログにて、札幌の物件に買付が通った旨の記事を書きました

事業計画書なども書いて、不動産業者さん経由で融資の打診をしたりしていたのですが、

結論から言うと話は流れてしまいました。



流れた理由は何かというと、先方の都合だということです。

今期中に売ると消費税の関係で売却益があまり得られないけど、来季ならそこが

クリアできるから、ということみたいですね。



理由があくまで一過性なので、またしばらくしたら売り物になるのは確かです。

その時改めて交渉をさせてもらうということで、一応話はまだ繋がっている状態。

しかし次に話ができる時期は、たぶん1年後とかでしょう・・・。



案件を紹介してくれた管理会社の社長さんは、申し訳ないという話と、次の案件を

早々に準備できるようにするということを言ってくださいました。新築を安めの価格で

作れるルートを最近開拓したということなので、その方向からのアプローチであったり、

管理している案件で売買の動きがあれば連絡してくれる話であったり、いろいろと

考えてくださっているようです。ありがたい限りです。



さて、これで本日のブログはおしまい・・・でもいいのですが、ちょっと短いなあと。

そこで、突然ですが、私がここにきて再び札幌に注目している理由の1つを述べたいと

思います。



もちろん、札幌が好きだからというのもありますが、もうちょっと打算的な要素も

あります。それは、金融機関さんに評価してもらいやすい環境だからです。



先日、健美家さんで配信されていた赤井誠さん極東船長さん対談を拝読した方も

多いのではないかと思います。納得すること、目から鱗なこと、耳が痛いことなど

いろいろありました。



その中で、極東船長が言っていたことで、私もそれを歪みと捉えていたことがあります。

それは、札幌は金融機関の数が非常に多いのに対し、貸出先があまりにも少ないこと。

極東船長がこのページの真ん中あたりで発言しています。



道外の人が札幌市内の金融機関さんから融資を得るのは基本的には難しいのですが、

私の場合はすでに道外に住んでいながら融資を受けている金融機関さんがあります。

そして仙台の法人でおつきあいしている金融機関さんも、札幌に支店があります。

すでに札幌で3棟の運営実績があるので、地元の金融機関さんでも業者さん経由などの

紹介であれば、話を聞いていただけるところもあります。



そういった観点から、札幌は新規金融機関さんを開拓しやすいのです。

しかも貸すところがあまりなく困っているので、東京に比べて審査は少し緩めです。



さらに言えば、東京の金融機関さんは札幌に借入があることを非常に嫌がります。

しかし、札幌の金融機関さんは東京に借入があっても全く気にしません。



利回りが全体的に下がっているとはいえ、札幌はまだ物件と立地を選べば、それなりに

回る物件は残っています。しかし東京だと、よほどのことがない限りは、自己資金を

かなり入れないと回らない案件ばかりです。回るものは再建築不可や借地、築古など

何かしらの理由があるものばかりです。



上記のような側面から、今は札幌に注力したほうがいいと判断しています。

融資が出やすいこの時期に、そこそこの物件もいいので札幌での融資の実績を作って

次に引き締めがあった時にも、既存取引先として融資を受けやすい状態を作りたい。

そんなことを考えています。



そんな観点から、今回の売却延期は残念でしたが・・・

今後も引き続き、札幌の良い立地の案件を狙っていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする