2015年04月25日

初期費用軽減キャンペーンを展開。

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札幌4棟目の空室対策を少し見直してみました。



せっかく埋まったのに、やんごとなき事情で1ヶ月での退去となってしまったお部屋。

札幌4棟目で繁忙期を逃してしまってお部屋です。とはいえ、4月もそれなりに人は

動くので、まあここで決まるだろうと思っていました。



しかし、今のところまだ快音は聞こえてきません。状況がどうなっているのか把握して

必要なら何かしらの対策を打たないといけないなと感じましたので、管理会社さんに

電話して、反響の確認をしました。



聞いてみると、どうやらあまり濃い反応は得られていない様子。問い合わせはちらほらと

あるし、案内も連れて行ってくれている模様です。しかしまだ、決定には至っていない。

そんな雰囲気が感じられました。



さて、ではどうするか。何とかGW期間くらいまでには決められればいいのですが。

そのためには何かしらのキャンペーンを打つべきかな?と思いました。目先を変えて

物件に対する興味を惹く必要があるだろうと。



管理会社さんに、どんなキャンペーンがいいか相談しました。プレゼント系のものが

良いのか、それとも思い切って初期費用を削るキャンペーンがいいのか。やりやすいのは

どっちかを聞いてみたところ、管理会社さん的には初期費用軽減の方がいいでしょうと。

敷金ゼロ、礼金ゼロ、初月フリーレントで火災保険以外の費用はかかりません、的な

キャンペーンを5月半ばまで打つのはどうでしょう、という提案でした。



築浅の札幌4棟目で入居者様の属性を下げるプランを提案するなんて!と思う人も

中にはいるのかもしれません。しかし、管理会社さんもやみくもに下げればいいと

思っているわけではないはずです。属性が下がって苦労するのは彼らも同じですから。



こういう提案になったのは、私が家賃は下げたくないと宣言しているからだと思います。

繁忙期であればこの家賃で決まったでしょう(実際にご入居されていますしね)。

しかし繁忙期を逃してしまったので、相対的に家賃相場より若干高めになっているものと

想像できます。



でもやっぱり、今はまだ家賃を下げたくないです。強気にいきたい。頑張って5年は

新築プレミアムを保ちたい。そんなことを考えております。ですので、若干経費が

かかったとしても、家賃を下げずに決めたいという私の方針を理解してくださっている

管理会社さんだからこそ、今回の提案となったものと考えます。



というわけで、テコ入れ策として思い切った初期費用低減を実施することにしました。

これで一気に入居が決まればいいのですが。そうなることに期待したいと思います。

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posted by ひろ* at 09:27 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月24日

仙台の法人の決算の数字がだいたい出揃った。

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仙台の法人の決算が出揃いました。ちょっとだけ黒字を目指しましたが、想定していた

着地点くらいに落ち着いてくれそうです。



今年は太陽光発電を仕掛り中ということもあり、決算がどうなるのかよくわからずに

おりましたが、太陽光に関するものは全て建設仮勘定に入れて処理してくれたようで、

特に決算に影響はありませんでした。



かわいらしく税金を払うくらいにしたいと思っていましたが、今年はうまくそこに

到達出来そうです。ある程度税金を払わないと、企業としてどうなのかという目で

金融機関さんに見られてしまう部分もあると思います。今後の拡大を考えると、若干の

税金の支払いは必須です。



総勘定元帳をさらっと眺めてみることも大事です。税理士さんも人の子なので、間違えて

記帳していることがあります。前回の個人の確定申告の時も、そこを確認するように

したところ、いくつか気になるところが出てきました。



火災保険の支払いの経費が抜けていたり、ガソリン代が抜けていたり。

クレジットカードの明細と総勘定元帳を比較してみれば、やっぱり多少は抜け漏れが

あります。こういうところは事業者として最終チェックをしなくてはなりません。



ただ、仙台の法人は義母にある程度細かいところを任せてしまっているので、自分だけで

全てのチェックができないのが難点です。義母に総勘定元帳をみて間違いを探してと

伝えても、素人がいきなり会計の貸借をどうこうするのは難しいですから。



あと、私の立替金がやっぱり短期貸付金になっている!と思ったのですが、関東→札幌の

大家会でバスツアーを企画した時の集金した分でした。ああ、これだったら確かに

短期貸付金ですね。すぐに経費と相殺しているし。



そんなチェックをしていたら、私の1月以降のクレジットカードの明細を渡しておらず

まだ経費が計上されきっていないことが発覚!チェックしてよかったー。週末急いで

対応する方向で。危なかったです。



税理士さんに任せていると言っても、やっぱりさわりだけでも目を通すのは重要です。

目を通さずに変な結果が出ても、税理士さんを責めることはできません。

経営しているのはあくまでも自分なのですから。



決算をうまく落とせるように頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月23日

住宅ローンとリフォームローンをセットにして囲い込み戦略?

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先日のブログで、金利の高いリフォームローンを借り換えることはできないか、と

金融機関さんに相談を持ち込んだ話
を書きました。本日はその件の続きとなります。



資料を郵送してからかれこれ1週間。特に何も連絡がなかったので、やっぱり札幌の

物件のリフォームを東京の金融機関さんで借り換えるのは難しいのかな?と思って

おりました。でもまあ、勝手に決め付けずに、とりあえず感触を聞いてみることに

しようと思い、金融機関さんに電話してみました。



担当の方と話をしていると、あれれ、思ったより印象は悪くない感じ?

どうやって取り組むか方向性を考えているところだそうです。

こんな無茶な案件でも取り組もうとしてくれるとは・・・。

やっぱり銀行さんもお金を貸すところがなくて困っているのかしら。



ただ、その話をしている中で、ちょっと気になる単語が。

「住宅ローンを借り換えして、その住宅に根抵当をつける形で設備資金を借り換える」

みたいなことを言っていたんです。根抵当かー・・・。何が悪いってわけでもないけど、

根抵当ってなんかちょっと微妙な気がします。



以前、別案件で根抵当権を要求されたことがありました(その案件自体は結局ボツに)。

その時に多少根抵当権のことを学んだのですが、それを思い出しながら今回の件を

分析してみようと思います。

根抵当権について書いたブログはこちらです



今回は住宅ローンとセットで進めたいと言っています。そしてリフォームローンには

特に担保があるわけではないので、貸し倒れの可能性がないわけではありません。

そんな状況でどうやって稟議を通すか?あくまで予想ですが、根抵当権をつけることで

上を納得させようとするのではないでしょうか。



根抵当権の銀行から見たメリットの中には、破たんした時に債権者が有利に進められると

いう点があります。都内の一戸建てなら、土地もあるので多少の価値は残るから、

最悪の事態になっても、ある程度回収しやすくなるということを稟議書に盛り込みやすく

なるのではないかと思われます。



まあいずれにせよ、今の自宅は圧倒的に債務超過なので、今更どうこうもできません。

根抵当でもなんでも好きに打ってくれい、という感じです(苦笑)



ただ、住宅ローンの借り換えに関しては、出張先でお付き合いしている別の銀行さんにも

話を持ちかけている状態ですので、そちらと天秤にかけることにはなってしまいます。

仁義は通しておかないと、おかしな話になってしまうことでしょう。

そこはちゃんとしておきたいと思います。



まあでも、何にしてもこうやって金融機関さんと交渉を重ねていくのって楽しいですね。

もっと色々な案件を作っていきたいものです。

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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月22日

仙台は自販機撤収へ。

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コスト削減のテーマ、自販機。

東京はなぜか再提案という面倒な事態になり札幌は見事電気代半減に成功しました

残るは仙台です。



仙台の状況ですが、既存の自販機の業者さんにできれば継続してほしいと思っており、

提案いただけるように色々調整をしてきました。売上は5000円前後ありますので、

電気代が3000円台に落ちれば置いておく価値は十分にあります。

だから、省エネ自販機を置いてくれればそれで解決だよねと思っていました。



しかし、これがなかなかうまくいきません・・・。

業者さんも頑張って調整してくれているのですが、メーカーが首を縦に振らないとか。



私も知らなかったのですが、業者さん曰く、省エネ型自販機を設置するためには

電源ケーブルがあまり長くならないようにしなくてはならないのだそうです。

理由までは聞きませんでしたが、現在そのようなルールがあるために難航していると。



確かに、仙台1棟目の電源はちょっと遠いところにありました。

しかし、電源までの距離が問題になるとは夢にも思いませんでした・・・。



なんとか打開する方法があればと思い検討いただいたのですが、今のところメーカーが

首を縦に振らない以上、どうにもならないとのこと。そして結果として、残念ながら

自販機は撤去することになりました。地元の方からご紹介いただいた業者さんで、

大変好感の持てる方だっただけに、とても残念です。



とはいえ、メーカーから4月〜5月で新製品が発表されるはずだから、その時に今回の

基準を満たせるような省エネ自販機が発売されれば、ぜひ提案させてほしいということを

おっしゃっておりましたので、そこに期待したいと思います。



GW中に仙台に行く予定があるので、その時に自販機の業者さんも開拓できればいいなと

思ったりもしますが、はてさてどうなることか。何にせよ、動いてみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | コスト削減 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月21日

ダメ業者さんリターンズ!

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自販機のコスト削減、札幌で効果が見えたので、他も一気にやってしまおう!と。

ブログに書くことで自分が動くきっかけになるというメリットはありますね。

ブログ書いてなかったら、つい後回しになってしまうところでした。



そんなわけで、東京の自販機の業者さんに電話して進捗状況の確認などしました。

月初に連絡した際には、撤去するということで進めていただく方向になっていると

いうことでしたが・・・さて進捗は!?



早速電話をしたのですが、どうも相手の歯切れが悪い・・・。なんなのよ?

いろいろとごにょごにょ言ってるんですが、要約すると本部やメーカーから撤去ではなく

もう一度条件をつけて提案しろ、という指示を受けていたようです。えー、だったら何故

それをそうそうに言わないかなあ。そうこうしている間にも電気代は食われているわけで

アクションを起こさずに内部であれこれやってたというのは正直どうかと思います。



営業さんとしては、過去の対応の悪さなど諸々含めて、私がかなり怒っているから

どんな条件をつけても再契約は望めないと上に言ってるような雰囲気でした。

しかし、上としてはそんな簡単に場所を引き上げるわけにいかないでしょということで

再提案を求めているようです。



協賛金を出すなど、メリットのある提案をできるようにしたいと言っていましたが、

再提案がすぐに出てこないで放置されていた過去もありますし、そもそも協賛金が

出せるんだったら、最初からなんで出さないの?と。

(そこは営業さんも「そう言われるのはわかっている」と言ってましたけど)



文句を言わないところには利益は最小限で、ごねたら何か追加で出てくるというのは

今までその余力があったということで、あまりフェアじゃないよねえと思います。

まあでも、大家さんも言われなきゃ家賃をこちらから下げたりしないですよね。

それを考えると、あまりごちゃごちゃ言い過ぎるのもなあと思ってしまいました。



いずれにせよ、早く話を進めるには、再提案を速やかに行っていただいて、その上で

三行半を改めて突きつけるのがいいのかなと思いました。あまりにもアレすぎる。

ダメっぷりをまとめた記事はこちらにあるのでご参考に



もうちょっと話が続きそうですが、ひとまずそんな話の展開になっているということで。

これで再提案が遅かったら、本気で電源ひっこぬくよ?と念押ししておこう。。。

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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | コスト削減 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする