2015年04月30日

樹木の伐採も一筋縄ではいかない。

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太陽光発電について、また微妙に一歩前に進んだ感じになりました。

とはいえ、工程表からは若干遅れ気味ではあります。



先日、施工業者さんからメールがありました。

樹木の伐採の許可を得る必要があるので、書類に押印をしてほしいということです。

おお、話が進んでいるようでよかった!早速押印して書類を送り返しました。



ここに至るまでも、施工業者さんには散々苦労をかけてしまいました。

自分の敷地内の樹木の伐採だけならよかったのですが、日照を確保するために他人の

敷地の樹木も伐採しなくてはならない状況でして。隣地の方に菓子折りを持ってご挨拶に

伺い、頃合いを見て伐採の件を切り出そうとしておりました。



しかし、私がそんなに頻繁に現場に行けないから、結局隣地の樹木を伐採する話は

業者さんにお任せする形になってしまいました。そこまで契約に入ってないですよと

苦笑いしながら、それでも交渉をまとめてきてくださった社長には感謝しております。



隣地は3箇所ありましたが、1箇所はすんなりと許可をいただくことができました。

残り2箇所が難航。片方は息子が登場して、あれこれと対応が必要になりました。

もう片方の隣地は、自分の土地の中のものを勝手にどうこうしたいというのだから、

それに価する見返りをいただかないと対応できないというお話が来てしまいました。



最終的には両方とも施工業者の社長さんがなんとかまとめてきてくれましたが、

それなりに費用にはねる話でしたので、なかなか辛い選択になったかと思います。

それでも進まないわけじゃないので、これはこれで受け入れるしかないかなと。



隣地の樹木を伐らせてくださいというのでもこれだけいろいろあるわけですから、

共有持分の土地とか本当にめんどくさいだろうなあと想像します。そういった面倒ごとを

解決できる人が高収益を達成できるのでしょうね。



樹木の伐採の許可が出たら、実際に樹木を切って整地をすることになります。

なんとなく、ようやく工事が進み始めた感じがして、ちょっと嬉しくなりました。

これで目下最大の悩みは電力会社さんがなかなか連系してくれないことに絞られました。

そちらも全力で当たらなくては。

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posted by ひろ* at 06:33 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月29日

フィリピンのコンドミニアムの融資が確定した模様(なんとなく自信がない)。

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フィリピンのコンドミニアム、ひとまず海外の銀行で融資の目処が立ちそうです。

新興国クオリティなので、なんとなく信用しきれない自分がいますが・・・。



ここまでどうしたものかと悩んでいたフィリピンのコンドミニアム。

ターンオーバーを迎えたものの、手元資金で決済するのもちょっと辛かったので、

融資のあてを探しておりました。



購入した不動産業者さんから斡旋してもらった唯一の金融機関さんは、現地に代理人

(Attorney-In-Fact:AIF)が必要ということで暗礁に乗り上げ、あてにしていた

日本支店のある金融機関さんはそもそもデベロッパーさんと金融機関さんの間で

融資をして良い物件であるというネゴシエーションができていない状況でした。



その状況がわかったのが、ターンオーバーの1ヶ月前。はい、どう考えても決済は

間に合いません。間に合わなければペナルティを課すよとデベロッパーは言ってます。

かなり八方塞がりで憂鬱な気分になったものでした。



同じような境遇の方や、フィリピンで業者を営む友人など、いろいろな人の助けを得て

とりあえずなんとかAIFを確保(もちろんお金がかかりました・・・)。デベロッパーに

拙い英語で現在融資付中だからペナルティはちょっと待ってとお願いをしてみたり、

日本支店のある金融機関さんでの融資の道も開けたので、そちらを当たってみたりと、

いろいろなことをしました。



そして昨日、メールをふと見ると「Home Loan Notification」というタイトルの

メールが。急いで内容を見ると、融資が承認された旨の内容が書かれていました。



融資機関も短く、金利も高いです。とてもキャッシュフローが出るものではないですが、

今までも積み立てという形でキャッシュフローが出ていなかったことを考えれば、

これはこれで仕方ないかと思います。あとはこれを補填できるような収入をなんとかして

得られるように頑張る、といったところでしょう。残債の減りは早いはずなので、

なんとか売却できそうなタイミングになったところで売って出口を取れれば御の字です。



当初の目論見のように、外貨でキャッシュフローを得ることは少々難しくなりましたが

なんとか損をしないようにうまくコントロールしていくことを考えていこうと思います。

Airbnbの活用などが考えられます。



私はプレビルドを試みるステージではありませんでした。調子に乗っていました。反省。

キャッシュフローを増やすことができず、手元から資金が流出(厳密に言えば流動性が

低い海外不動産に貯蓄している状態)しています。国内不動産の拡大をもう少し行ってから

プレビルドにいくべきでした。順序を誤ったことを痛感しています。



数年前にプレビルドを買った他の人、うまくいっているのかしら・・・。

私は正直「当初目論見から比較すると大失敗」と言わざるを得ない状況です。

当時買って、今上手に回している人がいるならば、ぜひご指導を仰ぎたいです。

(嫌味とかじゃなくて本気でです!)

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posted by ひろ* at 06:53 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月28日

仙台出張の予定を入れました。

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ゴールデンウィークですね。もうお休みに入られたサラリーマンの方、長期休暇を

楽しまれておりますでしょうか?私は残念ながら暦通りの出勤です。ちっ。

でも1日だけ有給をいただくことにしました。そのくらいはいいよね〜。



その1日で何をするかというところなのですが、仙台に出張してくることにしました。

目的はとにかく人と会うことです。



まずは法人のメインバンクさんとの打ち合わせ&会食。

今期の決算が出たので、そちらのご報告をしつつ、太陽光発電の進捗を報告してきます。

想定している以上に電力会社さんの動きが悪く、全体計画に支障が出るレベルになって

きておりますので、その点をどうフォローするかという報告が必要な状態です。

あちらから会食に誘ってくれたのがちょっと嬉しい感じ。



次に、土地を仲介していただいた業者さん。

1年以上かけてようやく成立した案件です。仲介業者さんとも是非慰労会をしたいと

思っておりましたので、お声がけしてお酒をご一緒しましょう、ということにしました。

次の案件につながる情報交換もできればいいなと思っています。



義母がお世話になっている業者さん。

エアコンの工事や鍵の交換から、仙台1棟目の客付、工務店さんの紹介までなんでも

こなしてくれるスーパー業者さんです。私自身は1度電話で話しただけだったので、

このタイミングで一度会ってお話をしたいなあと思っておりました。



案件を斡旋してくれる社長さん。

細々といろんなことに関してお世話になっている社長さんとも挨拶してこようかと。

本当は太陽光の整地もお願いするはずだったのが、やんごとなき事情にてポシャったので

その件についても直接お話をしておかなくちゃと思っておりました。



他にも、まだコンタクトは取ってないけど、仙台1棟目を取得する際にお世話になった

某大手仲介業者さんの営業さん、仙台1棟目の客付をしてくれて、このブログもたまに

見てくれているらしい仲介業者さんの偉い人とも会ってきたいなあと思っています。



あとは仙台大家の会の方との懇親会も、みさパパさんに企画していただきました。

初めてお会いする方もいらっしゃるので、楽しみです!



盛りだくさんな仙台出張になりそうです。充実したものになるよう全力で頑張ります。

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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月27日

Airbnbを実践されている方から話を聞く勉強会。

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昨日はシェアハウスとかAirbnbとかについての勉強会に参加してきました。

勉強会の一環として、実際にこれからシェアハウスをしようとしている物件の

見学会もついていて、なかなかオトクな勉強会でした。



今回は、実際にAirbnbやシェアハウスで収益を挙げている人の話を聞く機会に恵まれ

自分自身の知識を蓄積することができました。有意義な内容をお話してくださった皆様に

深く感謝申し上げたいと思います。



Airbnbに関しては、都心でやっている人と郊外でやっている人の両方の話を聞きました。

やっぱりやるなら都心の方が効率はよさそうですが、郊外でもやり方を工夫すれば

回せないことはなさそうだと思った次第です。何事も工夫とターゲットの明確化が

必要で、それができていれば意外とうまくいきそうだな、と。



ただ、固定費も労力も同じなのであれば、家賃の単価が高い場所でやった方が良い、

ということは感じた次第です。



現在、東京都内で将来的に旅館業法の規制が緩和される予定の区を整理してみました。

既に特区法第13条による規制緩和の対象となっているのは、以下の9つの区です。

千代田区 / 中央区 / 港区 / 新宿区 / 文京区 / 江東区 / 品川区 / 大田区 / 渋谷区



これに加え、今後以下の9区でも緩和が実施される見通しです。

台東区 / 墨田区 / 目黒区 / 中野区 / 豊島区 / 北区 / 板橋区 / 荒川区 / 練馬区



世田谷区、江戸川区、葛飾区、杉並区、足立区が特区法の対象となっていません。

23区と言えども、こういった温度差があるので気をつけなくてはならないです。

葛飾区とか、柴又帝釈天とかあるからいいような気がするんだけどなあ。



特区法で定める「10日以上」という規制に関しては、今のところなかなかクリアは

難しそうだなという印象です。実際にいろいろやっている人の話から見えてくるのは

だいたい4〜5泊くらいするのが平均といったところでした。法令に準拠する形で

Airbnbをやっていくためには、この辺をどう対応していくかが課題になりそうです。



外国人が適当な使い方をして部屋が汚れるのではないかという懸念もあるのですが、

実践されている方からのお話だと、今までそういうトラブルはあまりなかった、

とのことです。海外旅行をできるくらいの余裕のある属性がターゲットだから、

そんなに常識のない使い方はしないということと理解してもよさそうです。



ただ、問い合わせ対応や受入前の清掃などの雑務はけっこう大変みたいです。

自主管理でやっていこうとすると、頻繁にそういった作業が発生することもあり

サラリーマンとの兼業で対応するのはかなり苦労しそうだ、ということも感じました。

ここの仕組化や自動化ができるなら、面白いかなと思う次第です。



フィリピンのコンドミニアムでAirbnbをやれればいいなあという妄想は広がりますが

オペレーションをどうするか、などについてはうまく考えていかないと難しいだろうと

感じます。国内事例をいくら収集しても仕方がないのかもしれませんが、将来の

規制緩和が実施された際の備えも含めて、両輪で情報収集をしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年04月26日

高齢入居者様のリスクを軽減する勉強会に参加。

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昨日は東京築古組主催の高齢者入居に関する勉強会と懇親会に参加してきました。



東京築古組は互助会の形式をとっており、お互いに情報と知識を共有しながら

切磋琢磨して賃貸経営を成功させていこうという発想の人が集まっている会です。

会員の発表も実践に基づいた内容なので、勉強になることが多いです。



今回はケアマネージャーの方や福祉整理の会社を営む方をお迎えして、高齢者の

入居に関する様々な問題をお話していただくことになりました。



高齢化社会に突入している日本です。今後は高齢者の方をお客様として迎えていかないと

経営が立ち行かなくなる可能性があるのは想像に難くありません。しかし実際に高齢者の

方を迎えようとすると、いろいろ悩ましいことが出てくると思います。悩ましいからこそ

こうやって勉強会のテーマになるわけですから。



高齢ゆえにお部屋でお亡くなりになる可能性もありますし、ご病気をされる可能性も

若い人に比べれば高いです。身寄りのない一人暮らしの方が認知症になってしまったら、

大家はどのように対処すればいいのか。などなど、気になることは山ほどあります。

そんな現場の悩みを語っていただき、その解決策があればということで今回の勉強会が

開催されました。



まずハード面のお話。



高齢者の入居ということになると、その賃貸住宅が高齢者向けの設備を備えているか、

バリアフリーになっているか、などハード面での問題がまず出てきます。

これに対しては、行政も問題視しているので、充分ではないものの各種補助金などが

利用できる可能性が高いです。地域ごとに調べてみなくてはならないですが、行政から

そういった情報を引き出すことをしてみて損はなさそうです。



例えば、東京では「東京ライフサポート推進協議会」というものが今年からできており

高齢者向けバリアフリー住宅に対する1/3の補助金が提供されることになっています。

こういったものが各自治体にあるはずですので、活用すると良いと思います。



ハードの次はソフトのお話です。



高齢者からの申し込みがあった場合に何を気にするべきか。

入居審査時には、近所に保証人がいるか、家賃は支払ってもらえそうか、持病はないか、

などをまずは気にすることになります。できれば近所の保証人の方が頻繁に出入りして

いてくれるとありがたいところです。私もこのパターンで数名の高齢者さんを札幌で

受け入れています。



また、家賃の問題に関しては、保証会社を活用する、口座引落にする、などの対策が

有効であろうということでした。まあこれは高齢者に限った話ではないですね。



入居後の対策としては、まずはその地域の包括支援センターに連絡を入れることが

大事です。そこに高齢者の独り暮らしがあることを認識してもらうことから始まります。



セミナー中に、ケアマネージャーの方が仰っていました。

行政も独居老人の情報を把握したがっているから、連絡すれば喜んでもらえる、と。



行政としては、行政区域内で孤独死が発生することを恐れているそうです。

その行政区がちゃんと仕事をしていなかったのではないか、フォローが足りないのでは

ないか、という形で国民から非難を浴びる結果にしたくないようです。なるほどね。



少しでもその独居老人の方と地域との交流を作ることが、孤独死を防ぐ大事なことです。

大家さんとして何ができるか、どこまでできるかはわかりませんが、ご入居いただいた

お客様が安心して天寿を全うできるような環境整備をするという気持ちを持つことが

大事なのかなと思いました。



それでもやはり事故は起こってしまいます。入居時は問題なかったのに、認知症を

発症させてしまうケース、身内に先立たれて孤立するケース、誰にも気づかれずに

ひっそりと旅立ってしまうケースなど。



何かが発生してしまった時に動いてくださるのが、福祉整理や特殊清掃の会社です。

今回の勉強会にはあんしんネットの方をお招きして、福祉整理の実態についてお話を

いただきました。



福祉整理は「介護前と介護後の2つの整理」をする事業です。

認知症などから介護サービスを受けなくてはならなくなった際に、お部屋の整理をする。

まずここで福祉整理が登場します。そして要介護者が旅立った後の遺品整理。ここで

再びお部屋の整理ということで福祉整理が登場します。



認知症や精神疾患で後見を必要とされている人は、国内に約1200万人いるそうです。

かなり衝撃的な数字だと思いました。そしてこれに対し、後見人はわずか10万人程度。

(すいません、数字はうろ覚えですがとにかく少なかったです)

そして包括支援センターの人員も少なく、とにかく手が回っていない状況です。



認知症を発症した人は、判断がつかなくなりゴミを片付けることができなくなります。

部屋にはどんどんゴミがたまっていき、すっかりゴミ屋敷に。何らかの理由で認知症が

発覚した後、こういったゴミ部屋を清掃して荷物を整理するのが福祉整理業です。

大家としては、この時身内の人がいないと、結局この整理費用も大家持ちになってしまう

可能性があるわけで、けっこう怖いです。



孤独死も同様。社会から隔絶されてしまうから孤独死になってしまうのですが、

そういう方は不思議とお部屋がゴミ屋敷になっていることが多いのだそうです。

こちらは特殊清掃なども入ってくるので、とんでもない金額が大家の負担になる

可能性を秘めています。



こんな入居者様がいたら、何らかの異変が発生している可能性があるとのことです。

もし見かけたら行政と連動して対応に当たることをお勧めします。



・服装が汚い、夏も冬も同じ服を着ている、髪がぼさぼさ→認知症の疑いあり

・表情が硬く、今まで挨拶をしていたのに、してくれなくなった→認知症の疑いあり

・小銭を全く扱わなくなった→認知症の疑いあり

・室内のカーテンがいつも閉めっきりになっている→認知症の疑いあり

・玄関口に、定期購買しているものが積み上がっている→認知症の疑いあり

・室内に多くのゴミがたまっている→認知症の疑いあり

・新聞や郵便物がポストにたまっている→孤独死の疑いあり

・同じ洗濯物が何日も干したままになっている→孤独死の疑いあり

・今まで臭ったことのない嫌な臭いが漂っている→孤独死の疑いあり

・痩せてきて、具合が悪そう→体調不良の可能性あり



他にも、孤独死する可能性が高い方の傾向なども教えていただきました。

今後の審査の中で活用させていただこうと思います。



非常に濃い内容の勉強会でした。主催いただいた築古組の組員のYさん、

理事の川村さん、どうもありがとうございました。

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posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする