2015年03月07日

退去する部屋の家賃を検討する。

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退去予定となっている東京2棟目のお部屋について、管理会社さんに家賃査定を

お願いしてみました。



東京2棟目は安定のファミリー物件。その中でも、今回空室になるお部屋は最上階で

ワンフロアに1戸だけ、しかも広さもそこそこある2LDKです。競争力はあるはず。



このお部屋は前々から退去のご意向が潜在的にあることは伺っておりました。

新婚のご夫婦で、旦那様が外国人であることから、近々夫婦で旦那様の母国に

引っ越すようなことを、昨年の春先に伺っていたのです。



当初、秋口くらいにという話だったのですが、その後音沙汰もなく、話自体が

なくなったのかな?なんて思っていたのですが、このタイミングで来てしまいました。

しかも退去日は4月初旬。繁忙期?なにそれ、食べれる?って感じです。



しかし、これは考えようによってはチャンスかもしれません。

元のオーナーさんは、さほど物件に手を加えた様子もなく、周辺相場に比べて安めの

賃料で貸し出していたように見受けられます。退去することで賃料をあげることが

できるのではないか、という目論見もあります。



そこで、管理会社さんに家賃の査定をお願いしました。

あわせて、私自身もネットで周辺の賃料などを見ながら想定賃料を算出。

このくらいになるかな?と思う値段を出してみました。



そして昨日、管理会社さんから家賃査定の結果が届きました。

私が想定していた家賃より若干安いかなというくらいで、だいたいイメージどおり。

今までの家賃より1万円以上高い値段を設定できそうです。よしよし。



管理会社さんとしては、繁忙期も過ぎてしまっていることから、リノベーションなど

大掛かりなことをせず、今の相場並みの賃料で普通のリフォームをして、早々に募集を

かけていくのが良いのではないか、ということでした。私もそこは同感です。

リノベーションはどのくらいで回収できるかよくわからないので、今は稼働率を

あげていくだけで十分かと思っています。



もし東京2棟目を売るつもりがあるなら、多少リノベーションをかけて無理にでも

高い家賃にしていったほうがいいのだと思いますが、そこまでのつもりもありません。

安定しているし、場所も悪くない。大規模修繕も済ませてあるし、入居者様も長期で

入っている人が多く、安定しています。まだまだ持っておきたい物件です。



とはいえ、売却したほうがメリットがある側面もないわけではなく・・・。



東京2棟目については、事務所タイプと2DKタイプと2LDKタイプの3種類の

お部屋があります。自分なりの査定でいくと、2DKタイプのお部屋は退去になったら

家賃が下がり、事務所タイプは据え置き。2LDKは家賃が上がる計算でした。

よって、今回の2LDKの入れ替えにより、収益性は最大化されます。



逆に言えば、今後は収益性が下がる一方。最大化できている今が売却のタイミング、

という考え方もできなくはありません。

まあでも売らなくていいやと思う私です。短期譲渡だから税金もたんまりかかるしね。



でももしこの物件が利回り8%で売れたら・・・。

税金を差し引いても、1000万単位の売却益が出る気もする・・・。



やっぱり後で試算してみよう(揺れ動きすぎ)



だいぶ話が逸れました。

とにかく、まずはこの物件の4月に発生する空室を埋めることからです!

それが一番最初に行うべきこと。全てはそこから。

退去が完了したら、内覧会でもやろうかな〜。



ともあれ、まずはお金をあまりかけずに家賃を最大化する方法を考えます!

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posted by ひろ* at 11:29 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする