2015年03月11日

高値掴みすると苦しい。

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完全に個人の感覚でしかないのですが、ちょっと前に「え、それ買っちゃったの!?」

という物件でも、今は意外なほどの高値で売れてしまい、リカバリーが可能な市況です。

そういう意味で、早期に始めたことはメリットがあったのだろうと思います。



しかし、今のような高値の市況で「え、それ買っちゃったの!?」という物件を買うと

リカバリーのしようがないのではないかと感じます。いや、もちろん今後さらに不動産の

相場が上昇して、高く売ることができるのかもしれません。ただ、今が高くなっていると

言うことは、それなりに下がる可能性も秘めているということだと思います。



収益とは違うところはありますが、本質的には「高値掴み」の事例なので、恥を忍んで

私自身の事例を話させていただきます。



私は2007年のプチバブル最盛期に自宅を購入しました。

結婚するということで浮き足立っており、なんとなく不動産屋さんにコンタクトを取り

うまくはめこまれて買ってしまった感じです。



あの頃は「今、自宅を買わなければ、今後はもう都内には手が出せなくなるかも」

と言われていました。私もそれを真に受けて購入してしまいました。



今、この自宅と同じ値段を出せば、もっと都心に家が買えます。

いくら不動産の相場が上がったとはいえ、実需に関してはプチバブルの頃までは

回復していないものと思います。35年ローンなので残債もそんなに減っていません。

ですので、私の自宅が残債を全て打ち消して売れる見込みはないのです。



「早くから始めたほうがいい」「相場が変わって高く売れるかもしれない」という

業者さんもいるでしょうし、ちょっと前に高値掴みした収益物件をこの市況で上手に

売りぬいた、大家さんあがりのコンサルタントの方などもいるかと思います。



本当にその話に踊らされていいのでしょうか。



仕入を安くすることが不動産賃貸業の重要なポイントだと思います。

ほしいほしい病にかかってしまうと、その点が見極められなくなります。

(経験あり・・・)



良い物件を仕込んで、不動産賃貸業で幸せになりたいものですね。



手短ですが、今日はこの辺で。

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月10日

相続という名のバトンの扱い方。

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自分が死んだとき、両親やパートナー、子供たちに迷惑をかけることはないだろうか。

両親が死んだとき、自分たちがどうしたらいいのかあたふたすることはないだろうか。

そんなことを考えたことはありますか?



私もふとしたきっかけから、そういったことを考えるようになりました。

どちらかというと、実の両親および義理の両親とのことが主なのですが・・・。



親の介護が必要になったらどうするのか、どちらかが先に来世に旅立ったとして

その後残された親をどうしていけばいいのか、代々のお墓をどうしていくのか、

親の実家はどうするのか、相続する財産は本当に相続税はかからないのか、等。

さらには、両親が祖父母から受け継ぐ資産という話もあるかと思います。



なかなか親と正面からそういう話をする機会はなかったのですが、どこかの時点で

きちんと会話をしておかなくてはならないのかな、と思っています。それがいつに

なるのかと言われると、ちょっとまだわからないのですが・・・。でも今が地味に

いいチャンスなのかもしれない、とは思っています。



うちの両親は幸いにして(?)アパートなどの資産は持っていません。

自宅以外に引き継ぐ土地はないはずです(隠し持っていなければですが)。



他方、義理の両親は少なくとも自宅以外に戸建を1戸持っています。

あまり私が口出しすべきことではないですが、嫁ちゃんとその弟で話をしてもらい

どうしていきたいのかを考えていく必要があるのだろうなあ、と思う次第です。



また、自分に万が一のことがあった場合に、家族に迷惑をかけることはないか、

という点についても少しは心配しています。



私はまだすぐに死んでしまうような年齢ではないと思っておりますが、それでも

普通のサラリーマンから見たらありえないような膨大な借金をしているわけですから、

残された人が大変な思いをしないような配慮は必要だと思います。



個人で持っている物件は、札幌4棟目を除いて全て団信がついております。

ですので、何かあったとしても大きな問題は基本的には発生しないはずです。

二束三文で売ってもらったって、それなりにお金は入ります。それで相続税を

払いきることはできるでしょう。



札幌4棟目だけは団信がないので借金はチャラにはなりません。

とはいえ、それに見合うだけの生命保険を私自身にかけていますので、そのお金で

借入を返済してしまえばよいと思います。



法人については、簡単に店じまいというわけにもいかないのかなと思いますので

そこは少し考えておかなくてはならないと思われます。まあでも、義母が元気な間は

何かあったらこの人に相談して、という窓口だけしっかり作っておけば大丈夫かなと。



嫁ちゃんには、私にもし何か万が一のことがあったら、不動産関係であればこの人に

相談しなさい、という話をしてあります。誰だかは内緒ですが、スキルもあって

信頼に足る方と思っております。



法人はまだそれがないので、その点はフォローが必要だなあと感じる次第です。



こうやって考えていることが徒労に終わってくれれば最高なのですけどね〜。

資産の継承については、しっかり考えていかなくてはならないなと思います。

子供はいないから嫁ちゃんだけに継承すればいいので、気楽と言えば気楽です。

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posted by ひろ* at 09:07 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月09日

作戦を練って隣地へのご挨拶。

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日帰りで太陽光発電の予定地に行ってきました。

目的は隣地にお住まいの皆様にご挨拶をしてくることです。



これまでに新築を2棟購入していますが、いずれも業者さんの企画ものでしたので

自分でいちから開発を行うようなものはやったことがありませんでした。

今回は太陽光発電とはいえ、更地から自分で企画して行っているものですので、

隣地へのご挨拶などもしっかり行わなくてはなりません。



工事が始まれば、重機の出入りなどもあるでしょう。

隣地の方にとって不快に思うことも出てくるかもしれません。

そういった時、事前に挨拶をしているかしていないかでだいぶ対応が変わります。



また、重要なミッションとして、隣地の方に必要に応じて隣地の樹木の伐採を

こちらで行うことを許可いただかなくてはならない、ということもあります。

太陽光にとって影は大敵。発電効率をあげるため、隣地の樹木をこちらで伐採して

日照を確保するような動きもとらなくてはなりません。



そんなわけで、今回は挨拶が重要だということになり、私も同行して隣地の所有者様に

ご挨拶をしてくることとなりました。



こういう仕事は施主だけで行うべきなのでしょうが・・・

不安もありましたので、いろいろな方にご協力をいただいてしまいました。



まず、土地の仲介をしてくれた仲介業者さん。

次に、施工を担当していただく施工業者さん。

最後に、売主さん(!)。

この三者に近隣挨拶に同行していただいてしまいました。



売主さんは地元では知らない人がいない大きな会社さんです。

他方、私はよそ者でしがない零細不動産投資家。施工業者さんも地元ではありません。

地元の名士である売主さんがバックアップしている案件だ、という印象を地元の方に

持ってもらうことで、入り込みやすくなるかなという思惑です。ダメ元でお願いしたら

同行を快諾してくださいました。日曜日なのに申し訳ない・・・感謝します。



売主さんへの打診をかけた際、仲介業者さんも「私も同行します」と申し出てくださり

こちらはこちらで手厚い陣営となりました。ありがたい限りです。



施工業者さんも最初は「そこはひろ*さんが対応してほしい」と言っていたのですが、

なんだかんだ話しているうちに、しょうがないなあこの人は、という感じで根負けして

同行してくださることになりました。私としては、施工を行う専門の方に、どの木を

切りたいとかそういう話を直接してもらうのが一番早いと思ったので、何とか同行して

ほしかったんです。説得することができてほっとしました。



同行者が決まったので、次は準備です。

・不在のときに備えて手紙を書く

・服装を検討する

・お土産を検討する

以上3点が必要です。



手紙ですが、日曜の午後に必ず誰か家に人がいるとは限りません。

いなかったときでも、その気持ちが伝わるように、手紙を置いていく必要があります。

誰から土地を購入するのか、そこで何をするのか、皆様に協力してほしいことは何か。

そんなことをつらつらとしたため、施主と施工業者さんの連絡先を記載して締めました。

これを義母に依頼して印刷して準備完了。



服装は悩んだのですが無難にスーツにしました。

不動産賃貸業とか言っても、相手から見ればただの不動産屋にしか見えないはずです。

私服でちゃらちゃらした不動産屋はいやだろうと思います。



とはいえ、田舎に行くのだから、あまり会社っぽくびしっとしても警戒されるかも。

アドバイスもあり、少し隙を見せる感じにしようと思い、ノータイにしました。

かつ、挨拶のときに「親子でやってる小さな会社でして」と、自営業みたいなもんだと

印象付けるトークをすることにしました。



お土産はケチらないほうがいいだろうと、千疋屋のフルーツタルトを購入しました。

ここでいつもより1000円高い「これは高級ブランド」とわかりやすいものを

買っておくことで、相手に高級品を持ってきたことをアピールしようという意図です。



こういった準備を行い、いざ現地へ。

隣地は3件の所有者様がいまして、それら全てにきちんと挨拶をすることができました。

一部、うちの義母が先走りすぎて、セールスと間違えて扉を閉められそうになるという

ハプニングもありましたが、その後何とか誤解を解くことができたのでよしとします。

施工業者の社長さんが脱輪で参加できないなどのハプニングもありましたので、

具体的にどの木を伐りたいみたいな話は後日になりました。



隣地の方の反応もそれほど悪くなく、恐らく木を伐らせていただきたいという要望には

OKを出してくれそうです。特にセールスと間違えた家の方とは、その後犬の散歩を

しているところにも遭遇したり(柴犬かわいかったな〜)して、だいぶ時間を共有する

ことができました。施工業者さんから直接どこの木を伐りたいという話もできたので、

ここは順調に進められそうです。



隣地の話はほぼ解決。次は電力会社さんにプレッシャーをかけていく番です。

引き続き、対応を進めていきたいと思います。


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posted by ひろ* at 08:58 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月08日

札幌1棟目の掲示板が落ちていることを東京で把握する。

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札幌1棟目の掲示板が落ちてしまっているのを修繕してもらいました。



遠隔地の札幌ですので、なかなか物件の状況をリアルタイムに把握するのは難しいです。

(最近はサラリーマンの仕事で出張ばかりだから東京も難しいのですが・・・)

どうやって不具合を見つけるのか。これは大きな命題になると思います。



札幌の物件に関しては、報告ネットさんに依頼して月に1度巡回と撮影をしてもらう、

ということをするのに加えて、コジローさんが経営している会社のサービスを活用し

清掃のついでに写真を撮って報告していただいております。



清掃が月2回、巡回が月1回なので、札幌の物件に関してはほぼ毎週のように現地の

写真を入手することができます。管理会社さんより先に不具合を見つけることも

しばしばあります(笑)



今回はコジローさんから「掲示板が落ちてましたよ」という連絡をいただきました。

写真を見ると、確かに落ちてます。こりゃあいかんですねえ。早速直さなくては。

管理会社さんにすぐ連絡して、状況を見てきてもらうことにしました。



管理会社さんからは「至急確認します」という連絡をいただき、その後割と早めに

修理の手配を取っていただくことができました。掲示板は入居者様への連絡事項を

伝えるための大事なツールなので、速やかに直すことが出来て良かったです。



私がお付き合いしている管理会社さんは、気心も知れており投資家の立場に立って

考えてくれるので良いのですが、中には自社の利益を優先して考える会社さんも

いないとは言えません。隙あらば大家さんからぼったくってやろうと思う業者さんに

対抗するには、こっちは見ているんだぞというアピールは必要かと思います。



また、そうではないにしても、買ったばかりだったり、まだお付き合いが浅かったりで

お互いに探り合いをしている関係の人もいるかと思います。その状態だと、遠隔地の

物件に関しては管理会社さんの気配りがまだ足りていなかったりするかもしれません。

その場合にも、しっかりチェックしていることを相手に伝えることで、この大家さんは

適当な対応をしちゃいけないなと思ってくれるかもしれません。



まあ、そんなことごちゃごちゃ言うまでもなく、自分の物件の状況を把握することは

とても大事なことだと思いますので、ご自身のエリアの中で、こういったサービスを

展開している人がいれば、是非活用してみてはどうかなと思います。

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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月07日

退去する部屋の家賃を検討する。

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退去予定となっている東京2棟目のお部屋について、管理会社さんに家賃査定を

お願いしてみました。



東京2棟目は安定のファミリー物件。その中でも、今回空室になるお部屋は最上階で

ワンフロアに1戸だけ、しかも広さもそこそこある2LDKです。競争力はあるはず。



このお部屋は前々から退去のご意向が潜在的にあることは伺っておりました。

新婚のご夫婦で、旦那様が外国人であることから、近々夫婦で旦那様の母国に

引っ越すようなことを、昨年の春先に伺っていたのです。



当初、秋口くらいにという話だったのですが、その後音沙汰もなく、話自体が

なくなったのかな?なんて思っていたのですが、このタイミングで来てしまいました。

しかも退去日は4月初旬。繁忙期?なにそれ、食べれる?って感じです。



しかし、これは考えようによってはチャンスかもしれません。

元のオーナーさんは、さほど物件に手を加えた様子もなく、周辺相場に比べて安めの

賃料で貸し出していたように見受けられます。退去することで賃料をあげることが

できるのではないか、という目論見もあります。



そこで、管理会社さんに家賃の査定をお願いしました。

あわせて、私自身もネットで周辺の賃料などを見ながら想定賃料を算出。

このくらいになるかな?と思う値段を出してみました。



そして昨日、管理会社さんから家賃査定の結果が届きました。

私が想定していた家賃より若干安いかなというくらいで、だいたいイメージどおり。

今までの家賃より1万円以上高い値段を設定できそうです。よしよし。



管理会社さんとしては、繁忙期も過ぎてしまっていることから、リノベーションなど

大掛かりなことをせず、今の相場並みの賃料で普通のリフォームをして、早々に募集を

かけていくのが良いのではないか、ということでした。私もそこは同感です。

リノベーションはどのくらいで回収できるかよくわからないので、今は稼働率を

あげていくだけで十分かと思っています。



もし東京2棟目を売るつもりがあるなら、多少リノベーションをかけて無理にでも

高い家賃にしていったほうがいいのだと思いますが、そこまでのつもりもありません。

安定しているし、場所も悪くない。大規模修繕も済ませてあるし、入居者様も長期で

入っている人が多く、安定しています。まだまだ持っておきたい物件です。



とはいえ、売却したほうがメリットがある側面もないわけではなく・・・。



東京2棟目については、事務所タイプと2DKタイプと2LDKタイプの3種類の

お部屋があります。自分なりの査定でいくと、2DKタイプのお部屋は退去になったら

家賃が下がり、事務所タイプは据え置き。2LDKは家賃が上がる計算でした。

よって、今回の2LDKの入れ替えにより、収益性は最大化されます。



逆に言えば、今後は収益性が下がる一方。最大化できている今が売却のタイミング、

という考え方もできなくはありません。

まあでも売らなくていいやと思う私です。短期譲渡だから税金もたんまりかかるしね。



でももしこの物件が利回り8%で売れたら・・・。

税金を差し引いても、1000万単位の売却益が出る気もする・・・。



やっぱり後で試算してみよう(揺れ動きすぎ)



だいぶ話が逸れました。

とにかく、まずはこの物件の4月に発生する空室を埋めることからです!

それが一番最初に行うべきこと。全てはそこから。

退去が完了したら、内覧会でもやろうかな〜。



ともあれ、まずはお金をあまりかけずに家賃を最大化する方法を考えます!

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posted by ひろ* at 11:29 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする