2015年03月16日

既存業者さんで自動販売機の省エネ化をしたくない理由。

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自動販売機の業者さんに引き続き提案をしていただいております。



電気代>マージンになっている「儲かっていない」自動販売機を撤去して、新しく別の

自動販売機を設置できないか検討を進めております。



今のところ行っている活動としては

・既存の自販機業者さんへの再提案の依頼

・新規の自販機業者さんへのアプローチ(2社)

を軸に動いております。あまり儲からないようであれば、撤去も視野に入れる予定です。



今の自販機は少なくとも設置して数年以上経過しております。別の場所で導入した同じ

ア○ヒの自販機は、2年前に導入していたものの、省エネ型の自販機ではなかったです。

今回、そちらは1200kwの年間電力消費量だったので、600kwになる省エネ型

自動販売機を導入してもらいました。よって、入れ替えを考えている自販機も、

同様に省エネ性能が悪いに違いないと考えている次第です。



一番手間がかからないのは、今の業者さんに省エネ機種を入れてもらうことなのですが

これまでの経緯から、どうにもそれは気が進みません。その理由は、この業者さんの

対応があまりにも悪いからです。以下、その流れをつらつらと。



まずは現在の自販機の省エネ能力の確認から、と思って、今の自販機業者さんに対して

現在設置しているカタログを提供いただけるよう連絡をさせていただきました。しかし、

1週間経ってもカタログが来る気配はなし。前々から対応の悪い業者さんだという印象を

持っていましたが、ここでもやっぱり悪かったです・・・。



再度連絡をしたところ、営業さんが折り返しで連絡をしてきてくださいました。

売上より電気代がかさんでいる可能性があることを懸念している旨や、消費税増税や

増税に伴う契約条件変更(こちらの受け取るマージンが減りました)などがあり、

増税前より収益が下がっていること、このまま置いておく意味がないのではないかと

考えていることなどをざっくばらんにお話させていただきました。



営業さんとしては、やはり継続して自販機は置いてほしいようで、一度電気代のことなど

含めてお話をさせてほしいと言うことです。ではということで、週末の午前中であれば

電話できますということで先方より連絡をいただくことになりました。



そして約束の日。電話はきませんでした(怒)

社会人としてどうなの?自分から約束を取り付けておいて、連絡してこないってのは。

忙しくて忘れちゃったのかもしれないけど、そもそもこの業者さん自体に不信感を

抱いている私としては、もう我慢できないレベルに達しました。



前々からいくつかあったんです。空き缶がゴミ箱からはみ出てて、近所の方から苦情が

入ってるから片付けてと連絡しても、3日経っても片付いていなかったり、消費税増税に

伴う契約条件変更の時は営業さんが何を言ってるのか意味がわからず、結局ろくすっぽ

説明はできないわ、持って来た契約書のマージンのところが空白になっていていくらの

契約になるのかわからないわ、売上ダウンの対策として単価の高い商品を入れますと

言ったくせに何もせず、3ヶ月経ってようやくその賞品が入るものの売上は全く改善は

されず、それでも何も言ってこないわ。そこに来てのアポすっぽかしです。



いろいろな積み重ねで、もういい加減にしろという気持ちになりました。

もういい、契約しない、契約期間が残ってようがなんだろうが知らない、電源なんか

こまめにこっちで引っこ抜いてやる、まともに仕事しろ、こっちはもうずっとおたくの

ために赤字垂れ流してるんだぞ、とサービスセンターに思い切り言ってしまいました。



営業さんから折り返しが来ても無視してたんですが、あまりにしつこいので根負け。

「ひろ*さんの利益になるように、上と相談して再提案させてください」と言うので

他と相見積になるけど、それでよければ提案すればいいんじゃない?としました。

よほどのことがない限りは継続はしませんけどね。不愉快だし。



ちなみに、この時にもカタログは早く持ってきてねと言いましたが、未だにカタログは

来ておりません。先週後半くらいに催促の電話をしたところ、確認して折り返させますと

言っていたにもかかわらず、やっぱり折り返しはなし。ほんとダメだな、この会社。



というわけで、いい加減この会社には見切りをつけて、別の自販機業者さんに切り替えを

図っていこうとしています。その辺の交渉の話については、また追ってブログのネタに

させていただこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | コスト削減 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月15日

「リノベーションの魔法」セミナーを受講。

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昨日は暮らしのジャーナリスト高橋洋子さんが主催する空き家リノベーション研究会

主催するイベント「リノベーションの魔法」に参加してきました。



高橋さんとは別のイベントでお会いしていたのですが、それ以来のご無沙汰でした。

テーマも面白いし、久々にお会いしたいなと思ったので、参加してみました。



私自身は、リノベーションは今までにやったことがありません。リフォームで棚を

追加したり、変わった壁紙にしたりすることはありましたが、それが集客に繋がったかと

問われると、正直微妙でしたら。そんなこともあり、あまりリノベーションに積極的に

手を出そうとは思っていませんでした。



ただ、今は東京の収益物件の値段が高くなり、なかなかモノにできない状況です。

一手間かけて大きく収益性をあげるようなお話にも着目していかないと、割安感のある

物件を手にいれることはできないのではないかと考えます。



昨日も懇親会で話したのですが、物件を売るという選択肢を取るためには、それに代わる

別の物件を入手しなくてはならないという話が出てきます。私の場合、フィリピンの

コンドミニアムがいつ軌道にのるかわからないという点から、この支払いを行う為の

キャッシュフローの原資は確保しておかないといけない、というところも制約です。



今の東京でどうやって割安なものを買うかということの答えの一つにリノベーションを

しかけて再生していくという話があるのではないかと考えております。



そんな思いを胸に抱きながら、参加させていただいたセミナー。

(前置きが長くてすみません)



まいまいさんの「金をかけない」「時間をかけない」「節約の魔法」が主軸のお話は

リノベーションのセミナーなのに「あえてリノベーションは最低限」という攻め方が

あるということを学ばせていただきました。ちょっと磨けばすぐ光るようなものを

うまく探してきて、あとはスピード勝負に持ち込む、と。そのスピードを作るために

四の五の言わず節約して現金を貯めろ、と。



投資向けのお話が多い中で、一人だけ実需向けのお話をされていた団地のマー君さん。

DIYリノベ生活から、団地生活デザインという団体を始めるようになり、リノベで人生が

変わったというお話。どう変わったのかいくつかの事例は出してくださいましたが、

もっと詳細を掘り下げて伺いたかったです。



他の講師の方も、空間の作り方のコツや、リノベ素材となる戸建入手の経緯、リノベの

プランニングのポイント、実際の戸建リノベ事例などいろいろな話題がありまして、

楽しくお話を聞かせていただきました。



内容としては、おおむね満足なものの、ちょっぴり物足りないな〜という感じでした。

以下、個人的に残念だった点を。



今回のセミナーはリノベーションに興味がある方をターゲットにしていたものなので、

私のように具体論を知りたい人もいれば、もっと基本的なことを知りたい人もいました。

どちらかというと今回は、後者の方をターゲットにしていた勉強会だったと思います。

ですので、具体論について細かい言及がなく、ちょっと残念でした。



また、6名の方の事例発表の時間が短かったなあというところもありました。

どの発表も掘り下げていけばきっと気づきや学びがある内容だろうと思ったのですが、

時間が短く駆け足になってしまい、うーんもうちょっとそこを聞きたかったなあ、

と思うことが多かったです。



具体論に踏み込んでいく感じで、半分くらいの人数で2倍の時間をとったものだったら

個人的には満足したかなあと思った次第です。まあここはターゲットをどうするかという

セミナー主催者の気持ちもあるので、私がどうこう言うところではないかと思いますが。



あと、勉強会と懇親会の間が空きすぎていて、ちょっと間延びしちゃいました。

お片づけなどもあると思うので、これも仕方ない部分はあるかなとは思いますが、

待つ方は時間を持て余してしまっていたので、改善できるといいなと思います。

(何人かの大家さんと一緒に喫茶店に行って30分くらい話す時間がありました)



懇親会は楽しくお話ができ、結局三次会まで居残ってしまいました(笑)

いいねー飲み会。同じような方向性の人と飲むのって楽しいです。



空き家リノベーション研究会の皆様、楽しい時間をありがとうございました。

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posted by ひろ* at 09:17 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月14日

来週の札幌出張に向けて準備をする。

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久しぶりの札幌出張の準備をぼちぼち整えております。



来週ちょっくら札幌に出かけてくることにしました。たまたまもともと予定していた

土日の用事がなくなってしまったので、どうせならということで札幌に行くことに。



今回の札幌出張の目的は・・・

・大規模修繕が終わった札幌1棟目の様子を見てくる

・札幌1棟目、札幌3棟目の管理会社さんと満室祝いをしてくる

・金融機関さんへのご挨拶

・その他もろもろの管理会社さんとの打ち合わせ

といったところを計画しております。



札幌1棟目の大規模修繕は、外壁塗装とコーキングの打ち替え、鉄部塗装を行いました。

外壁については、おおまかなイメージだけ伝えて、あとは任せてしまいましたので

カラーバランスなどうまくいっているかがちょっと気になっております。仕上がり具合も

完了が冬場にずれ込んでしまったことから、少し不安が残ります。



とりあえず自分の目でしっかり見てくることが重要だと思います。気がつかなかった、

では済まされませんので、出来栄えをしっかりチェックしてきたいと思います。



また、札幌1棟目も先日無事に入居が決まり、申し込みベースで完全満室となりました。

(とはいえ、東京2棟目に退去予告があるので手放しでは喜べません)

これを祝して、満室のお祝いを管理会社さんとしてこよう、というところもあります。



それから金融機関さんへのご挨拶。



札幌3棟目を借り入れている金融機関さんが、担当の方が異動になってしまい、後任の

担当の方とまだご挨拶ができておりません。まずはご挨拶して、今後の融資の姿勢が

どうなるのかを把握してこようと思っています。



それから、札幌で懇意にしている業者さんの紹介で、地元の金融機関さんとの面談を

設定してもらうことになりました。事前の打ち合わせでは、いくつかのハードルさえ

越えられれば、おそらく融資審査の俎上に乗るのではないかということです。これも

期待したいところです。



あとは投資家さん同士の会合なんかもありますので、その辺も楽しんでこようかと。

二泊三日の日程なので、また色々予定がギューギュー詰まってしまいそうですが・・・

気合を入れて乗り切りたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:14 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月13日

久しぶりに一都三県で買付を入れてみた。

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久しぶりに一都三県で「買ってもいいかな〜」と思える物件がありましたので、

ちょっとだけ動いてみました。



いつも提案してくださる業者さんのメールマガジン的なものに掲載されていた情報。

普段は「こんなもんかー」とスルーするのですが、久しぶりに「お?」と思うものが

掲載されていました。これだったら検討してもいいかな、と。



一都三県で利回り10%のファミリー向け間取りの中古RCで、都内にも十分通勤圏内。

液からの距離も5分以内で、積算評価額と売却希望金額のバランスも取れています。

少し築年数が古めだけど、20年くらいの融資期間は取れそうです。



これが単身だったらスルーしていたところですが、ファミリーであれば多少利回りが

下がっても検討する価値があると思っています。既存の東京2棟目や札幌1棟目は

ファミリー間取りですが、他の単身物件と比べて入れ替わりが少なく、運営の手間が

かからない印象を持っているためです。



早速業者さんに電話して、すぐに現地調査をしてきました。



建物自体は恐らく大規模修繕を必要とするだろうと考えられます。外壁は塗装が

直近ではないものの近々必要であろうと思われる状況になっておりました。

ただ、共用部に雨漏りや爆裂の雰囲気はなかったので、そこまで悪い状態ではなく

十分にリカバリー可能な範囲と予想しました。



共用部がちょっと薄暗いので、ここのバリューアップが必要になるだろうと推測。

全体的に明るくなれば、もう少し雰囲気もよくなることでしょう。



一番気になったのは1階です。構造の都合上、幹線道路に入口が思い切り接している上

採光もあまり取れないという残念な仕様。洗濯物を思い切り外に干すことができない?

という点は大きくマイナスになると思いました。1階以外は問題ないのですが・・・。



家賃相場もざっくりとポータルサイトで調べましたが、1階がちょっと高い印象です。

それ以外はまあ相場なりかなというところで、1階の分だけちょっと想定賃料を下げて

考えればよいかと思いました。



こういった点を考慮し、マイルドな指値を実施できないか仲介業者さんにご相談。

ちょっと探ってみますということで、元付業者さんに連絡をしてもらいました。

その間に私は取引の実績がある金融機関さんに連絡して、案件の概略を伝えて

融資検討可能か確認。できない話ではなさそうだというところを掴みました。



そして仲介業者さんから連絡をいただきました。その結果は・・・



「業者の買付が1番手で入ってました」



        ∧∧
       ヽ(・ω・)/   ズコー
      \(.\ ノ
    、ハ,,、  ̄
     ̄



えー、買取転売業者さんがこの価格で買っちゃうのー?

改めて実感しましたが、高騰してるんですね。収益物件の価格。



とりあえず、2番手を確保しつつ、いったん融資付けに動いてみようと思います。

うまく1番手の方がこけてくれればいいのですが。

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posted by ひろ* at 09:13 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月12日

両親からの相続のことも今から考えたほうがいいかも。

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親のもっている実家、もし相続になったらどうしますか?

ここ数日、そういう話をよく考えている私です。縁起でもないから考えたくない、

という気持ちはあれど、両親ともそれなりの年齢なので考えないわけにもいかない。

身内に不幸があると、よりそんな気持ちが強くなります。



両親は実家を保有しています。義理の両親は実家と別宅を保有しています。

他方、私は既に自宅を購入しまっています。仮に全部相続することになった場合

これらをどうしたらいいのでしょうか。アパートを建てて儲かるような場所なら

いいのですが・・・そうでもない立地なのが残念です。



建物をつぶしてコンテナ収納や駐車場に変えるという手もあるかもしれません。

固定資産税との見合いになるとは思いますが、一案として考慮はできそうです。

あとは売却でしょうか。



まあそもそも、私も嫁ちゃんも弟がいるので、税部相続するかもわかりませんが

何も考えずに相続を迎えて不幸になるのも親にとって本意ではないだろうと考えます。

まだ両親が元気なうちに、弟と話をして相続の方向性くらいは決めておいたほうが

よいでしょう。今後、弟としっかり話をしておこうと思います。



本日は手短ですがこの辺で。

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posted by ひろ* at 07:00 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする