2015年03月21日

札幌の金融機関さんを訪問する。

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札幌に出張にきております。

今回の出張の主な目的は以前ブログネタにしましたが、昨日はその中でも特に

金融機関さんへのアプローチをしてきました。



今回アプローチしてきたのは、札幌4棟目を借りている金融機関さんと、新規開拓を

しようとしている金融機関さんの2つです。



札幌4棟目に関しては、東京在住の個人に対して札幌の支店が貸し出すというかなりの

イレギュラーな取引でした。当時の担当者の方がとても親身になって対応してくれたため

なんとか借りることができました。今でもあの時の担当の方には感謝しております。

札幌4棟目の名前は、その融資担当者さんの名前を一部拝借してつけたくらいです。



そのお世話になった担当の方が異動になってしまいました。今後どうなるんだろう。

本当に継続しておつきあいいただけるのだろうか。そんな不安をいただきながら、

後任の方にご挨拶してきました。



後任の方も理知的な印象。話しやすかったです。

新規案件についても、当面はまだだけど、もうちょっと期間が経って成績が見えてきたら

取り組みたい感じでいるように見えました。上司である信任の課長さんとの面通しも

してくれましたので、新しい担当の方の印象はとても良かったです。じっくりと関係を

作っていければいいなあと思いました。



もう一つ、別の地元の金融機関さんにも行ってきました。こちらは不動産業者さんの

つてを頼ってです。お話をした感想としては、ある条件さえ整えば融資は十分に

検討してもらえそうでした。決算書も見てもらい、問題ないという回答をいただいたので

あとは案件次第かなというところです。



札幌で購入するなら、札幌の金融機関さんを開拓したいところですから・・・

東京に住みながら札幌の地元の金融機関さんを口説いていくのは大変ですけれども、

その先に大きなメリットがあると思うので、継続して取り組んでいきたいと思います。

いっそ札幌に移住しちゃいたいくらいです。

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posted by ひろ* at 11:04 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月20日

退去前につき内見不可だけど申込ゲット!

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嬉しいニュースが入ってまいりました。東京2棟目、内見なしで入居申込ゲット!



夜も更けた時間に東京2棟目の管理会社さんから着信あり。退去撤回とかかなあ?

それとももっとお金がかかる話かしら・・・。気になったので、仕事中だったけど

こそこそと執務室を抜け出して電話に出ました。



「まだ確定ではないのですが・・・」と切り出す管理会社の社員さん。

なんとなく声のトーンからは悪い話ではなさそうな雰囲気がします。



「お申し込みをいただきまして」



おー!ほんとですか!?

家賃を1割以上あげている上に、まだ前の入居者様がお住まいになっている状態で

内見もしていないのに、いいんですか?ほんとに?ちょっと我が耳を疑いました。



管理会社さん曰く、申込をしてくださった方は夫婦と子供の3人住まいの方です。

ターゲットとしてはばっちり。しかし管理会社さん的には「属性は今一つ」とのこと。

いえいえ、私からしてみれば定職に就いているだけでも十分です。ありがたいです。



管理会社さんとしては、保証会社さんをつけることを条件にしようとしている、

ということでした。保証会社さんがつくならもう全然オッケーですよ、私的には。

先日札幌3棟目で入居1ヶ月弱で退去になるという無念な事態が発生しましたが、

それを帳消しにする喜びでした。



東京2棟目はファミリー物件です。2LDKで割と使いやすい間取りです。

我ながら悪くないと思っているお部屋なので、目論み通りに入居が決まったことに

にんまり状態。ただ、内見もせずに決まったというのは、ちょっと家賃が安かったと

いうことなのかもしれない、と思うと少し微妙な気持ちになります(贅沢)。



これから本格的に審査が始まる段階なので、まだぬか喜びに終わる可能性があります。

とはいえ、競争力があることはわかりました。とても良い雰囲気です。

この調子で札幌4棟目もびしっと決まればいいなー。いい流れが続きますように。



入居申込を得るために尽力いただいた管理会社さん、どうもありがとうございました!

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posted by ひろ* at 06:17 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月19日

ようやく土地決済の目処が立ちました。

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ようやく土地決済ができそうです。



かれこれ1年越しで取り組んでいる野立て太陽光発電の話。

先日ようやく変電所側の工事の契約もでき、工事負担金を振り込むことができました。

これで電力側も動き始めるはずです。



そして土地の決済もようやく見えてきました。売主さんが設定されていた根抵当権が

ようやく外せる見込みが立ったとのこと。



今回の土地は2つの根抵当権がついておりましたが、うち1つが民間の大手商社さんで

先方の稟議が合併があったとかでかなり遅れており、結局根抵当権を外すのに3ヶ月を

要するという・・・悲しい事態になっていました(;;)



昨日、仲介業者さんから連絡があり、売主さんが相手の商社さんより抵当権を外せる

見込みが立ち、法務局にて手続きを開始したという連絡を受けた、という情報の連携が

ありました。これで1週間くらい経過すれば、ようやく登記ができる状態になります。



いやー、ようやくです!来週土地の所有権移転ができ、正式に工事の発注ができます。

いや、今も発注はしているんだけど、パネルの発注をするために支払うお金が払えずに

いつ納入されるといった具体的な情報が提示してもらえないままになっておりました。

これでようやく精度の高い工程表が組めるのではないかと思います。



メインバンクさん、司法書士さん、施工業者さんなど関係各位に連絡を取り、決済の

日取りを決めました。あとはその日程で売主さんがOKかどうか確認するだけです。

長かったなあ、土地の決済まで。



いろいろな思いは去来しますが、まだ最後の大物「電力会社」さんが陥落していません。

ここがいつまでに連系してくれるか、というところの勝負は残っております。

プレッシャーをガンガンかけていかなくては、と思います。



今はサラリーマンの仕事が半端なく忙しくて、平日はほとんど不動産関係の作業が

できない状況にあります。太陽光に関しては、回せるのは義母がある程度事務作業を

引き受けてくれるからだと思います。感謝しております。早く義母にもっと役員報酬を

出せるようにしなくては・・・



今日も調整の電話をかけていこうと思います!

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posted by ひろ* at 09:02 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月18日

わずか1ヶ月で退去予告!その理由は・・・?

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完全満室になるのって、けっこう難しいですねえ。

札幌4棟目に先日スピード入居されたお客様が、驚きのスピード退去になりました(汗)



このお客様は、管理会社さんのスタッフの方が客付けしてくださった方です。

属性も保証人さんも申し分なく、家賃交渉もなし。素晴らしいっ!ブラボー!

そんな美しい入居付けでした。



しかしすでに悲劇はこの時忍び寄っていたのです。



入居してから一ヶ月も経っていないこの時期に、その入居者様をご紹介してくださった

管理会社のスタッフの方から着信あり。なんだろうと思って電話に出てみると・・・



「私のつけた○○○号室のお客様が退去になるかもしれないという話で・・・」



え、まだ1ヶ月だよ!?もう退去??

びっくりしてしまったのですが、どうやらご家庭の事情で急遽実家に戻らなくては

ならない事態が発生したとのことです。それで、保証人であるお父様が管理会社さんに

電話をかけてきて、退去させるからというお話になったのだとか。



ご本人は一人暮らしを継続したい気持ちでいるのですが、ご両親は戻したいということ。

ここはご本人の頑張りに期待したかったのですが、その日の夜ご本人も退去に同意して

私の札幌4棟目の満室は風のように去っていきましたorz



事情を伺う限り、退去は致し方ないと思います。きちんと住むつもりで契約もしたし、

本当に不可抗力だったのでしょう。うちの物件を選んでくれたことに感謝したいと

思います。



退去の時期が4月に食い込んでしまうということもあり、少しでも早く出ていただく方が

こちらも繁忙期に間に合わせられると思ったので、時期の交渉をしていただきました。

もちろん、ただこちらの都合を押し付けるのも良くないので、短期解約の違約金を少し

減らすということを条件に早めに出ていただくことを依頼してもらいました。



しかし、家の都合の話もあり、すぐに動くことが物理的に不可能な状態だそうです。

結局退去は4月にずれ込むことになりました。うーん、1階のお部屋で繁忙期を逃すのは

痛いですね、正直。いささか困ったもんです。



まあ4月分の家賃はいただけているし、短期解約の違約金もいただきました。

ここは気持ちを切り替え、じっくりと募集をかけていこうと思います。4月中くらいなら

まだまだ見込みはあるでしょう。管理会社さん、何卒よろしくお願い致します!

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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(2) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月17日

自動販売機の設置、他者さんの提案状況は?

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昨日は自販機の現在の業者さんの残念な状況を書かせていただきましたが、それに対する

反響をいろいろといただきました。皆さんけっこう協賛金とかもらったりしていて、

条件良くやられているんだなあとびっくり。私はまだまだ修行が足りません。反省。



さて、私も今の業者さんに納得満足しているわけではありませんので、ここまでの

拙い賃貸経営の知識と、私がここまでに培ってきた皆様とのつながりを活用して

2つの業者さんにお声がけをして、入れ替えの提案をいただきました。



最初にご提案を依頼した業者さん(以降「A社」とします)からは、早速電話をいただき

早々に提案をしたいということを仰っていただきました。しかし、紹介いただいた担当の

方は私の設置したい地域の管轄ではなかったので、管轄の営業所の担当の方をご紹介して

いただきました。



この紹介していただいた方が、悪い人ではないものの少々微妙なところがありまして。

私が今かなり出張が多いので、出張が比較的少ない可能性がある月曜日か金曜日で、

という話をしたのですが、当日になって「今日なら大丈夫でしょうか」と連絡が来る。

必ず空いているわけではないので、事前に連絡してほしいんですが・・・。



時間がなかなか取れないのに、かたくなに会って提案したいと言われてしまったので、

本当に今は時間が取れないので、まずは提案書をポスティングいただき、その内容を

見ながらお電話で詰めていきたい、という話をさせていただきました。担当者の方も

それで良いと言ってくださったのですが、その後のセリフにちょっとびっくり。



「すいません、現地確認したいので住所を教えていただけますか?」



え、あれだけ会いたがっていたのに、まだ提案書作ってなかったの!?びっくりです。

このやりとりで少々私の中でこの業者さんの株がだいぶ下がってしまいました。



その後2週間経って、ようやく提案書が投函されました。今の業者さんよりはだいぶ

良いのですが、協賛金はありませんでした。うーん、微妙だ。いろいろと微妙だ。



常に同じ営業さんが担当してくれるわけではないので、それだけではないとは思いますが

一度微妙だという印象を持ってしまうと・・・。最初に紹介していただいた動きのいい

担当さんが良かったなあ。



さて、もう1社紹介していただいた業者さん(以降B社さんとします)。

こちらもすぐに連絡をいただくことができました。タイミング良く、たまたま予定が

合ったのですぐに会ってきましたが、物腰も柔らかく感じのいい方でした。



この方に聞いたのですが、私が現在置いているベンダーさんはかなり質が悪いようで

撤去をしようとするとあれこれ理由をつけてそれを止めさせたり、裁判に持ち込んだりと

競合のベンダーさんが辟易するくらいしつこいそうです。契約期間はあと1年半くらい

残っているので、そういうのを相手に撤去を申し入れないといけないのかと思うと

うんざりした気持ちに。



そんな話もあったので、現行の自動販売機業者さんとの契約書を探して確認しました。

内容を読んだところ、12ヶ月平均で電気代よりマージンが少ない状況が認められれば

解約できるという文言がありました。しかしそれをどうやって認めさせるかが問題です。



ここは万が一相手がブログを読んでいたら困るので細かいことを書くつもりはないですが

一応こんな形でやったらいいんじゃないかな、という案は考えております。その内容を

B社さんに話したところ、それで進められるか過去の経験から調査して助言するという

ことを言っていただきました。うん、この段階でまだB社さんから提案をいただいては

いないのですが、気持ち的には「B>A>>>>>既存」という感じです。

あとはどんな提案書が出てくるか、ですね。



一筋縄では終わらない(かもしれない)自販機の業者さん変更。

また動きがあれば報告させていただこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | コスト削減 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする