2015年03月26日

吉と出るか凶と出るか?やる気スイッチ激しくオン!

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今回の札幌出張の中で、最近ちょっと怠けていた不動産活動に喝を入れてきました。



ここまでのいろいろな蓄積で、最近はそれなりに気楽な不動産活動になっています。

入居者様の募集に関しても、札幌の条件が悪い単身物件は過去の努力のおかげで

ちょっと営業をすれば、そこそこ決まるという状況になってきました。本当に厳しい

物件(札幌2棟目)はうまく売却に成功しました。



今こうやって「ちょっと営業すればそこそこ決まる」状態になったのも、数年前に

これらの物件の客付けで仲介業者さんに顔を売ることに成功したからだと思います。

そういう意味では、過去に作った遺産の中で今は生きていることになります。



考えてみれば、今はあまり新しいチャレンジに携われておりません。

物件は高くて買えない、売却は金食い虫がいるからキャッシュフローを減らせないのと

売りやすい大きな物件を持っていないのでそこまで旨味がない、などと言い訳をして

あまり新しいことに踏み込んでいない自分がいます。



しかし、自分の周りでは次々にステージが変わっていく大家さん仲間がいます。

札幌でコジローさんと少し話をしましたが、彼は彼で新たなチャレンジをしており

とても活き活きとしていました。札幌2棟目の苦労話などで盛り上がったのですが、

最近自分は安穏とするばかりでそういう苦労をしていないなあと感じました。



また、仲良しの業者さんのところの女性社員さんは、業者であるというポジションを

うまく活かして、アパートを2棟も購入し、ツーシーターの外車を購入していました。

なにこのスピード感。すごいじゃないですか。



仲間の大家さんは高値での売却に成功し、負債を減らして安全圏に進んでいます。

私と言えば、現状から何も変わっておりません・・・。



皆さんとお話をしていて、なんだか妙に刺激を受けてしまいました。

現状に満足している場合じゃない。もっと目指すべきところがあるのでは。

もっと上を目指していくべきだ、と。



「物件買えないねー」じゃなくて、「物件を買おうという気持ちが整っていない」

なのではないかと思うようになりました。買える物件が出て来れば、物件の売却にも

気合が入ります。札幌3棟目も来年から長期譲渡になり、税負担が減ります。



今、物件を買うのは自殺行為?一般的にはそうなのかもしれませんが、ここまで培った

皆様との関係や知識を活用すれば、そこまでハズレを引くこともないと思います。

同じ利回り10%程度でも、立地のいい利回り10%と立地の悪い利回り10%は

運営のやりやすさが全然違います。利回りが低いからではなく、トータルで見て手間が

関わらず高稼働率を維持でき、実質利回りが高いものを選ぶことができれば良いのです。



都内では小ぶりな一工夫したらいける物件を。

札幌では融資を引いてそこそこ大型の物件を。



まずは「買う」という気持ちを前面に押し出して、懇意にしている業者の皆様に対して

アピールをしていこうと思いました。条件が合うものが来れば検討すればいいわけだし、

情報を集めようという気持ちがなければ何も始まりませんから。



今回は刺激の多い札幌出張でした。

やる気のスイッチが久々にオンになり、気合が入りました。

まずはとにかくガツガツと攻めてみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月25日

AirBNBの可能性に納得した札幌出張。

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盛りだくさんの札幌出張、まだまだネタは続きます。

目下の研究テーマであるAirBNBに関して、札幌でいろいろ仕掛けに入っている方が

いるよという情報を古家かしこさんから伺いまして。早速紹介していただきました。

相手の方もかなりお忙しいようなのですが、今回の出張の中でうまく日程が合いまして

このたびお話をさせていただくことができました。



東京でもAirBNBを手がける方とお会いしていたので、基礎知識は保有している

つもりですが、それとはまた違う観点からの気づきを多数得ることができました。



お話をしていて非常に印象に残ったのが、理路整然としていてAirBNBの成長を疑う

余地がないことを根拠を持って説明してくださったこと。プレゼン能力が高いのです。



「日本に来る環境客はどのくらいになったかわかりますか?」などと質問することで

相手に考える時間を与え、そこに答えを差し込む。ただ聞いているのに比べて、

強く印象に残ります。



(上記問に対する正解)

2013年に念願の1000万人を突破し、2014年は一気に1300万人超です。

2013年までの公式データはこちらを、2014年の動向が書いてある記事はこちらです。

そりゃあ土日の銀座を歩いていたら中国語ばっかり聞こえるはずだ。



「なぜフランスは観光が盛んなのかわかりますか?」という質問も目から鱗でした。



恥ずかしながら、目の前のことに集中しすぎて大局観を忘れることが割とあるんです。

AirBNBがいいらしいぞと聞いている。観光客が増えているのもわかっている。ではなぜ

観光客が増えているのか?言われてみれば理由まではわかりません。



国が観光に力を入れたから?いやいや、国は2003年からVISIT JAPANキャンペーンを

ずっと展開していますが、ここ数年の目覚しい躍進の原動力になるような施策を

打っているかといえば、そこは微妙です。



円安になって観光客が来やすくなったから?それはそれで一過性の理由としてはあると

思いますが、それだけではなくもっと大きな理由がある、というのが彼の説でした。



そこに冒頭の「なぜフランスは観光客が多いのか」です。

私は全くわかりませんでしたが、その理由を彼はこう言いました。



「周りの国がお金持ちだからです」



なるほど、そう考えると日本が観光立国になる要素は十分にあるわけですね。

アジアがどんどんお金持ちになる。すると庶民が海外旅行に目を向ける。

行きたい先は、アジア地域の中でも先進国で観光資源もある日本になるのは必然です。

おもてなしの心は、リピーターを確実に増やすことでしょう。



初めて日本観光に来た人は、東京や京都を見るでしょう。

では二度目に来る人はどこを見るか?有力な候補地として札幌が挙がるのは間違いない。

そんな事情もあり、札幌でAirBNBは伸びるはず。それが彼の仮説でした。

すっと腑に落ちました。納得ずくめです。



そういった話以外にも、実際にAirBNBを行う上での運営上の留意点なども伺いました。

非常に面白い。やっぱり長期的に見てAirBNBはいけるにちがいないという気持ちを

改めて感じた次第です。



とはいえ、AirBNBはまだ旅館業法の観点から言えばグレーな領域であります。

実際に自分で手がけて良いのか、という点については悩ましく感じている次第です。

業法が改正されれば、すぐにでも取り組みたいところなのですが・・・。

ともあれ、もう少し国の様子を見つつ、その間に情報を蓄積していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月24日

現地で外壁塗装の出来栄えを確認する。

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札幌出張の大きな目的の一つに、札幌1棟目の外壁塗装の出来栄えを確認するという

作業があります。今回、そちらについてもチェックしてまいりました。



札幌1棟目はだいぶ前から外壁の話をしておりました。結局、職人さんの手配ミスなどが

重なり、雪が降る前に工事を完了できず。この寒い中工事をして本当に大丈夫なの?と

常々不安を抱いていましたが、出来栄えを見てそれが杞憂であったことにほっと一息。



すっかり収縮してしまっていたコーキングは全部打ち直して綺麗になっていたし、

鉄部もいい感じに美しく塗られておりました。悪くなっていたサイディングは交換して

くれていたし、全体的に満足のいく出来だったと思います。ありがたい。



根雪になっているところがあり、今すぐ工事を行うのが難しい箇所があったのですが、

そこについては春になって完全に雪が溶けたときにサービスで追加工事します、と言って

いただきました。基礎の塗装と境界のブロック塀の塗装をしてくれるそうです。

ブロック塀の塗装は元々お願いしていましたが、基礎の塗装は業者さんのサービスです。

納期が遅れたからというのもあると思いますが、サービスしていただき感謝です。



今回の案件、自分でカタログから色を選んだりはしておりません。懇意にしている

デザイナーさんと打ち合わせをして、どんな雰囲気の色合いがいいかを相談した上で

その雰囲気を業者さんに伝え、あとは業者さんで色を選んでいただきました。



正直なところ、このやり方で本当にイメージ通りいけるのか?という不安はありました。

しかし実物を見れば、なかなかどうして悪くない。一部、色指定した箇所がイメージより

紺色に近く、もう少し黒に近い青が良かったなあと思ったりもしましたが、バランスは

決して悪くないし、カラーサンプルも何も見ずにやったにしては上出来だと思います。



シャープな雰囲気になったけど、住んでる人ほとんど母子家庭なんだよなあ。

かっこよさより温かみがあるデザインの方が良かったかしら(汗)



何にせよ、満足のいく出来栄えでした!やってよかった、外壁塗装。金銭的には1年分の

札幌1棟目のキャッシュフローが吹っ飛びましたけどね・・・。儚いね、賃貸経営。



札幌1棟目はこれで当分何もしなくて大丈夫な状態になりました。懸案があるとすれば

長期で入居された人が出て行った場合に、お部屋が確実に壊滅しているであろう、

という点だけです。収支が安定している物件は心の支えになります。

これからも頑張って稼いでちょうだいね!

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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月23日

肝臓がフォアグラになるまで飲みニケーションを止めない(!?)

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札幌に行くと、夜は隙間なくぎっちり飲み会の予定を入れます。

少ない日数の滞在ですから、極力時間を有効に使わなくてはなりません。

短期決戦ですから、肝臓が多少酷使されることになります。それでも攻めます。

フォアグラにはなりたくないけど、ギリギリまで頑張ります(笑)



今回はオーナーさん仲間の飲み会と管理会社さんとの飲み会、いつものメンバーを

軸にした飲み会の3本をこなしてきました。



オーナーさん同士の飲み会としては、とあるオーナーさんからお誘いをいただいて

札幌の不動産投資家およびその予備群の方とお酒を飲む機会を得ることができました。

地元の人とお話をするのはとても大事なことで、その中から様々な気付きを得たり

何かあった時に頼らせていただいたりすることができるようになります。



今回は初めてお会いする方が多く、新しい交友関係を作ることができたと思います。

また、Facebookのコメント欄などでよく名前を見かける方と、実際にお会いすることが

できたのでそのままそちらでもつながる、というパターンがけっこう発生しましたので

これも良いご縁になっていくのではないかと考えられます。



管理会社さんとの飲み会ですが、今回は札幌1棟目と札幌3棟目の管理をお願いしている

管理会社さんと飲んできました。札幌1棟目と札幌3棟目はありがたいことに満室に

なっておりますので、それを祝して飲んできた次第です。



社長と飲む機会はそこそこあるので、今回はスタッフの皆さんも可能な範囲で連れてきて

いただきたい、ということを申し出ました。その分のコストは当然ながらこちらで

負担します。いつもお世話になっているし、満室を維持できるのも管理会社さんの

尽力の賜物です。そのことに対するお礼の気持ちとして、特に現場のスタッフに対して

ご馳走させてほしい、と思った次第です。



結局、現場で動いているスタッフの方が2名来てくれました。

社長がいる場だとなかなか自由に話はしづらかったのかもしれませんが、彼らなりの

本音を聞くことができたのではないかと思う次第です。



お話をすること、時間を共有すること、などを通じて親密度が上がっていきます。

今回の飲み会で、多少なりともそういう効果が得られたのではないかと考えます。

そうした効果を得ることで、物件を管理する時に「頑張って満室にしよう!」

「きれいに維持しよう!」という気持ちが芽生えてくるものと想像しています。



コミュニケーションのひとつの手段として「飲みニケーション」は活用できる、

と思います。人によって好き嫌いはあるでしょうから全員に有効とは言えませんが、

その場合でも、その相手にとって有効なコミュニケーションのやり方を考えながら

コミュニケーションをとっていくことは大事だと思います。

いろいろな方と時間を共有することは是非試してもらいたいと思う今日この頃です。

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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月22日

物件を新規に購入できる気がしないけど・・・。

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札幌でいろいろと活動をしております。

その中には、当然ながら新規の案件を探すこともあります。



今回の札幌滞在の中で、金融機関さんを紹介してくれた業者さんや、管理会社さんと

話をしてまいりました。やっぱり今は良い売り物がないようです。



札幌であれば、地下鉄徒歩圏内の新築用地が無難にやりやすいところなのですが、

これもかなり値段が上がってしまっているということ。そして材料も人工も高止まり。

結局、私が1年半前に建てた頃よりも利回りは1%以上落ちているようです。



では中古ならどうかと言いますと、RCの中古であれば、利回り10%程度にまで

落ちてしまう模様。うーん、悩ましい。さすがに札幌で10%だとちょっと怖いです。

固定資産税、リフォーム、広告料・・・経費負けしてしまう予感がプンプンします。



売り時なのは間違いないけど、売って得たお金で何か入れ替えていかないといけないのに

それができないというジレンマが発生してしまうのが今の状況。

もちろん、売って一度リセットするという手段もあるのだとは思いますが・・・

フィリピンで軽く収益化が遅くなりそうな案件を抱えている以上、キャッシュフローを

あまり細くするわけにもいきません。



売り物件はないけど、やっぱり新しい物件は購入していきたい。こんな市況だけど、

それでもなんとか提案してよ〜、長い付き合いなんだし〜、と無茶を言ってみましたが

なかなかそうもいかないです(当たり前だけど)。



とはいえ、今回お話をした業者さんは両方とも管理会社さんを兼ねております。

管理物件の中に売りの話が当然持ち上がってきますから、そういうやつで安く入手が

できそうな案件があれば紹介してくださいということは伝えておきました。

実際にいくつか提案してくれそうです。



仮に10%の案件だったとしても、立地がよく空室ロスが少なく、調達金利が低ければ

回ることは回ります。不動産は安く買わなくてはならないという鉄則はあるのですが、

いい場所であれば多少利回りが低くても攻めるという選択肢はあるかもしれません。



今年は決算書も少し頑張ったので、やっぱり融資は引きたいです。

丹念に探して、いいものを買っていけるように種まきをしていこうと思います。

いつか素敵な芽が出ますように。

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posted by ひろ* at 09:38 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする