2015年03月31日

補助金の年度末実績報告と延長確定。

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太陽光の補助金を出してくれる協会の方から連絡がありました。



仙台の法人で推進している野立て太陽光発電。ようやく本日、土地の決済が出来ます。

その太陽光の設置に利用する補助金の協会の方から、年度末作業実績報告書を提出して

今年の実績を報告するよう連絡がありました。



当然ながら、今はまだ作っている最中なので、実績はありません(汗)

実績がないならないで、そのことを協会に報告する義務があります。

指定の書式があるので、そこに記載をして提出することになります。



補助金ってのはけっこう面倒でして、書かなくてはならない書類が山ほどあります。

業者さんと私たちでヒーヒー言いながら書いてから、もうだいぶ時間が経過しました。

未だに発電が始まっていないどころか、着工もほとんどしていないという状態です。

時間かかりすぎだよね、これ。



協会の担当の方もいろいろと親切にしてくれます。

報告書も、書き方に不明な箇所があれば指導してくれますし、ドラフト版として

こんな感じに資料を作り上げます、というものを送れば、それが妥当か内容をみてくれて

ダメなところは赤入れして返してくれたりします。ありがたいです。



今回の報告書も、2〜3回そんなやりとりをして、問題無い状態になったという認識を

相互に持ったので、郵送させていただきました。協会側でも書類がついたことを確認して

電話をいただきました・・・ん?協会の方が何か言ってるぞ?



「まだ書類に不備がありました」



ナ ナンダッテー!! Ω ΩΩ



幸い、押印が必要なページではなかったので、そのページだけPDFで送ってくれれば

いいですよという話になったので良かったのですが、焦りました・・・。

報告の機嫌が3月31日だったので、仙台からもう一度送ってもらうような事態になれば

報告に間に合わないというオチになってしまうところでした。



何事も余裕を持って取り組まないとダメですね。気をつけます。



ひとまずこれで、今年の12月までに発電できれば補助金が入ることは確定しました。

あとは電力会社さんを早く動かしていくことが必要になるので、そちらについても

積極的にやっていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月30日

買付が通りました。

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地味に買付を入れています。場所は札幌。



二週間前に札幌に行った際に、懇意にしている業者さんと話をしてきました。

今は利回りの高い物件を割安に購入するには難しい時期だけれども、融資に関しては

出やすい時期なので、立地が良くて埋められる物件なら、若干利回りが低めでも

検討していきたい、と。



物件の家賃帯にもよりますが、札幌でも広告料は2ヶ月あれば充分になっています。

立地が良ければ家賃帯も高めになりますので、固定費がかさんで経費負けもしにくく

なることでしょう。そんな物件であれば、表面利回りにこだわらずとも、うまく運営を

していくことは可能ではないかと考えた次第です。



そんな話をしたところ、管理会社さんからご提案をいただきました。

内容を見ると、確かに立地は間違いない場所です。ここなら自分で住むのもあり。

家賃も築年数を考えれば、かなり取れてます。三方角地で地型も良好。

除雪の費用もそこまでかからない雰囲気にみえます。

なかなかいいじゃないですか。



勿論難点もあります。



エレベーターのある物件なので、運営コストがちょっとかかること。

店舗が家賃に占める割合がけっこう高いところ。

積算<売価なので融資づけや与信の面で問題が出る可能性があること。

そして利回りがあまり高くないこと。



店舗の占める割合が高い点に関しては、抜けた時のことを考えるとリスクです。

しかし、テナントづけもそこそこうまくいっているようで、抜けている間頑張って

耐え忍べば、まあどうにかなるレベルだと思います。むしろ良い面を考えると、

店舗は原状回復なども不要で、運営コストの面から見れば悪くないという見方も。

立地的にちゃんと埋まると考えられるので、そこまで心配はしていません。



積算<売価であることは、裏を返せば固定資産税が安いということでもあります。

そういう意味では悪くない一面も。



利回りはリスクですが、表面利回りが高くても安定しない物件を買うくらいであれば

稼働率も定着率も良い物件を買った方がいいのかなという気もします。

利回りが低いと言っても、東京1棟目や東京2棟目よりは利回りは高いです。

今回のは築古RCなので、経費が掛かるから一概に比較はできませんが・・・。



今は金利が安いので、金利と年数がうまく調整できれば、キャッシュフローはそれなりに

出てくる案件ではあります。そういった部分を勘案したのと、管理会社さんがうまく

話をしてくれて、5%程度のかわいらしい指値が通ったことも要因としてありました。



そんなわけで、これから融資づけに取り組んでみたいと思います。

基本的には、管理会社さんがお付き合いしている金融機関さんで取り組む形で、

部分的に自分で発掘した金融機関さんにもお願いしてみようと思っています。



さて、頑張ってみよう!

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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(4) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月29日

Airbnbの法令面と戸建投資の事例を学ぶ。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会でした。



今回のテーマは札幌とあまり関係がないけどAirbnbに関する勉強、そして戸建の売却に

関する事例発表でした。



Airbnbに関しては、とにかく法令を遵守しようとすると、身動きが取れない状況です。

今回の勉強会にはそういったところに明るい業者さんをお招きして、現状の運営の事例や

法令面のリスクや今後の見通しなどについて勉強させていただきました。



まず、政府が全く動いていないわけではないということ。

特区法第13条というものが制定されており、Airbnbのように民間の空き家を活用して

宿泊施設を作ることを許容する姿勢を見せています。

首相官邸のホームページを参照



明示的になっているのは「10日以上の宿泊」「25平米以上」という2つですので

Airbnbを考える場合、まずはこのルールを遵守できる体制にしておく必要はあるかと

思われます。



10日以上というルールはけっこう厳しいですが、こうしておかないと既存の旅館業法に

準拠した宿泊施設に配慮できないし、住み分けもできないということなのだと思います。



いっそ自分が旅館業許可の申請手続きをして、旅館営業を問題なく行える状態になる、

ということも考慮したのですが、用途地域の問題や申請の手間、消防署や教育機関など

外部機関の許認可など、いろいろなハードルがあるようです。1棟まるまるAirbnbと

するのなら一考の余地はありますが、部屋単位だと難しい気がしました。

このサイトのコンテンツを参考にしました



そして、この特区法第13条というものは、あくまでガイドラインにすぎないとのこと。

この内容に対して、細かな運用ルールを作っていくのは自治体であり、今のところは

その整備は進んでいないということでした。



しかし、日本版Airbnbのようなイメージのサイト「TOMARERU」というビジネスも

立ち上がっているようです。ここにはエイブルなどが参加しているようです。

大企業がなんのあてもなくサービスに乗り出すわけがないので、おそらく裏で

情報収集をした上で、特区法第13条の運用を開始する自治体が出てくることを

把握しているのではないかと推察されます。



何にしても、そう遠くない未来にAirbnbがなんらかの形で合法化される流れになると

判断できることはわかりました。引き続き注目していきたいと思います。



余談ですが、今Airbnbのホストになっている人は法令遵守意識が低い人が多い模様。

若い人がお小遣い稼ぎでオーナーに無断で転貸している事例が極めて多く、騒音などの

トラブルからそれが発覚し、オーナーから即時退去、アカウント削除、損害賠償などを

求められているケースも少なくないようです。せめてオーナーとはきちんと握った上で

やっていった方がよろしいのではないかと思います。



戸建売却もいろいろなノウハウが詰まった素晴らしい内容でした。

結局のところ、いかにして安く買うか、いかにして安くリフォームするか、いかにして

高く売るかという3点に尽きるなあと思いました。それを実現するには、人間力というか

コミュニケーション能力というか。そういったものが必要なのだろうと感じました。



懇親会も含め、大いに盛り上がった1日でした。

楽しく勉強になりました。ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 12:04 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月28日

都内でも高利回りを自力で作れる!?

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ちょっと前の話になりますが、不動産投資家の友人が内覧会を開催するということで

お邪魔してきました。そして目から鱗な事例を見せていただき、東京でもまだまだ

小ぶりな物件なら投資に耐えうるものが作れるということを学びました。



ちょっと前の話です。

割と古くから付き合いがある不動産仲間から、内覧会のお知らせをいただきました。

しばらく会っていなかったのですが、最近なにやら23区内で高利回りの物件を

ゲットしたとのお話。興味があるので、早速見せてもらいに行きました。



場所は都内のターミナル駅から10分強歩いたところにある戸建。

普通に戸建で貸したら、そこまでの収益性はありません。

しかし彼は、これをセパレートして2戸のアパートにリフォームしました!

なるほど、この発想はなかったわ。



妄想シミュレーション。



50平米、600万の戸建があったとします。

そのまま貸したら8万円で、年収は96万。

これを300万かけて2戸のアパートにします。

600万+リフォーム300万で900万の取得価格に対して、

収益は1部屋6万と考えれば2部屋で12万、年収は144万。



こうやって計算すると、戸建もアパートも利回りは変わりません。

しかし、手残りは1.5倍近くになります。効率が違います。



上記の妄想では、利回りも変わりませんでした。ただ、今時の東京で利回り16%の

戸建なんて普通にしてたら買えません。当然今より高い値段で取得することになります。

リフォーム代は取得価格に関わらず一定の幅に収まるとすれば・・・

高利回り物件が自分の力で生み出せることになります。すごい!



そんな素晴らしい物件を見せていただき、すっかり私もやってみたくなりました。

今年は攻めると決めたので、この路線も並行してみていこうと思います。



先日の札幌出張で、東京のバブル風味な相場が落ち着くまでは、軸足を札幌に移そうと

決めた私ですが、それでも都内に全く未練がないわけではありません。

でも、こういう小さな投資を積み重ねていくことなら両立できそうな気がします。

都内は小ぶりなものをちまちまと。札幌ではそこそこの規模のものを。

そんな住み分けでやっていければいいのかなと思いました。



貴重な勉強の場をありがとうございました。

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posted by ひろ* at 09:48 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月27日

太陽光発電用地の決済に向けて。

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太陽光の土地の決済の準備を粛々と進めております。



とにかく時間がかかっている野立て太陽光発電。前回書いたブログでは、土地の

根抵当権が外れてようやく決済できる見込みが立ったと書かせていただきました。



その後、紆余曲折というほどじゃなかったのですが、法務局の登記完了予定に時間が

けっこうかかることが判明し、4月になってしまうのではないかという状況が発生。

4月になると、固定資産税評価額が変わったりして、何かと面倒だということで

仲介業者さんが法務局になんとか3月末までに決済を済ませられるよう調整をかける、

ということになり、3月末という日程で今は進んでいます。



これを受けて、買主であるこちら側も準備を進めています。

まずは残金の準備。今回は事業に供与する土地と、事業に供与しない個人で購入する

土地がありますので、それぞれに分けてお見積をいただいています。そして個人で

購入する方の土地について、口座に資金を準備します。



法人の方は、すでに融資金は金融機関さんの中にあるので、各種お見積を持参して

必要な資金を当日出してもらうように依頼をかけました。



事業用の決済であれば、融資いただいたお金が使えます。司法書士さんの手数料などは

できるだけ法人で取得する土地に寄せてもらうようにお願いをしました。

手元資金はできるだけ温存しておきたいという意志からです。



土地の決済にあわせて、施工業者さんへの支払いの準備も進めております。

発注時点での支払の額や振込先などの問い合わせをしています。



あわせて、土地取得後の連系に向けて、工程表を作成してもらっております。

これは電力会社さんに提示するもので、電力さんの工事が遅延してしまうとこんなに

困ってしまうんですよ、という話を営業所の方とするためのツールです。



のんびりしていると、電力会社さんはすぐにのんびりしはじめる印象があります。

いや、一生懸命やってくれているのかもしれませんが、なんか全体的にのんびりです。

承認プロセスとかいろいろ大変なのだろうとは想像していますが・・・



こちらにできることは、こまごまとプレッシャーをかけにいき、うるさい客だから

早く済ませよう、みたいな感じに動いてもらうことだと思います。



サラリーマンの仕事と並行でなので、なかなか大変ですが・・・

ひとまずそんなところで進めていこうとしております。頑張ろうっと。

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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする