献本いただきました（最速でお金持ちになる絶対法則）。

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遅まきながら、ユニークな一匹狼こと紺野健太郎さんから著書を献本いただきましたので

拝読させていただいた感想など書かせていただこうと思います。

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属性が悪い人でもキャッシュフローを得て自由な人生を謳歌できる、というところが

本書に込められたメッセージかと思います。基本的な戦略は以下の通りです。



１．駅から遠くても高利回り築古物件をノンバンクを用いて元利均等、長期に融資付

２．長期借入の為返済比率が下がるので、キャッシュフローが増えて手元資金増加

３．ある程度のキャッシュフローになったら融資期間を短く元金均等にしてB/S改善



基本的な方向性は、私も似ているなあと思いました。ただ、違うのは属性かと。

私の場合は、キャッシュフローを得る為に属性をフル活用して高金利の金融機関さんから

借入をして、手元のキャッシュフローを殖やしていきました。利用できる金融機関さんは

属性別に違うと思いますが、属性が低くても手元に頭金を貯めることで道が開ける、

ということなのだと思います。



本書で共感できると思ったのは、目標設定が大事だという点と不動産に特化して

一点集中で資産を作り上げている点です。



私も初心者の方とお話をすることがたまにありますが、どことなく目標設定がずれており

これだとうまく回らないだろうなあと感じるときがあります。５年で１００万の

キャッシュフローを得たいと言いながら、ボロ戸建を買ってみたりとか。

目標に沿った手法が必要と思いますが、そこがふらふらしている方には良い本かと。



また、手元資金が豊富でない時期は、資産を分散しない方がいいと私は考えます。

その点においても不動産一本に集中させる姿勢を推奨しているのは、対象とする属性を

考えると、ぶれがなくて良いと思いました。



銀行別の情報が細かく掲載されている袋とじも、初心者の方には良いですね。

ただ、本文にも似たような内容は記述されておりますし、ある程度経験を積まれた方で

あれば、この情報は無くても充分かと思います。とはいえ、袋とじって楽しいですね。

上手な戦略だなと思いました（笑）



気になった点をいくつか。

まず「カードローンで物件取得」とか書いちゃっていいのでしょうか？という点。

カードローンは事業用融資には使えません。もし使っていることがわかった段階で

一括返済を迫られるリスクもあるかもしれません。筆者が書いているからといって、

安易に真似をしていいか・・・慎重に検討すべきと思います。



次に気になったのが、減価償却の取り方や税引後キャッシュフローの考え方が

あまり書いていないことです。



築古物件を購入してキャッシュフローを増やすと、減価償却は一般的に大きくとれる

傾向にあります。耐用年数オーバーだと減価償却は４年です。建物比率がどのくらいかに

依存する部分はあるものの、けっこう大きな減価償却になるものと思われます。



その減価償却がとれている間は税金に困ることはないと思いますが、減価償却が

終わった後、税金が重くのしかかってくるのでは？ということについてあまり言及がなく

どう考えているのかな？というのが気になりました。



紺野さんご自身は、そのリスクヘッジとして「高利回り」で買い「他事業のCF」も

作られているのかなと想像しました。他事業のCFが５０万と書いてあったので、

決して小さくない金額です。どういう事業なのか気になるところです。



紺野さんくらいの高利回り物件なら、あまり気にすることではないのかもしれません。

ただ、手法を参考にする人は、高利回り物件をきちんと仕込んでいかないことには、

税引後キャッシュフローの少なさに驚くことになるかもしれません。

属性が高い人が真似をするなら、更にそこを意識した方がいいと思います。

所得税、住民税の高さに驚く結果となるかもしれません。



初心者の方が一つの戦略を学ぶには良いのではないかと思いました。

紺野さん、献本いただきありがとうございました。



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昨日のブログ記事の続きです。

一昨日、税理士さんと今期の決算の落としどころなどについて話をしてきました。



テーマとして挙げたのは以下の２点。

１．法人の太陽光発電導入に伴う消費税還付が可能か？

２．個人の決算書をどこに着地させたいか



１については昨日書いたので、今日は２の個人の決算の落としどころについてです。



まず、今の私のポジションから。

・現金はそれほど持っていない

・借入は常にフルローン狙いで多め

・今後もまだ買い増していきたい

・サラリーマンの給与はそこそこ貰っている（節税必須というほどではない）

・扶養家族は嫁ちゃんのみ、子供はいない



今後もまだ買い増していきたいという希望がある以上、赤字にするという選択肢は

今のところはありません。子供がいるから所得を減らすとメリットがあるとか、

超高給取りで節税が必須とか、そういうこともありませんので、赤字ということは

まず考える必要はないかと思っています。



とはいえ、基本フルローンを狙っている人なので、財務状態が芳しいわけではないです。

現実としては、住宅ローンの借り換えもけっこう大変で苦労をしております。

そういった状況ですので、融資取得に向けて属性を補強する決算書が必要になります。



とはいえ、無駄に最高税率にする必要もないと思います。

減価償却と元本返済のバランスがうまく取れるよう、資本的支出とするか経費とするか

決めていくこと、社員立替金は返してもらうつもりもないので固定負債に切り替える、

など格付向上に寄与できる内容であれば、あとは最低限の利益が出ていれば良いです。



まずはこの点について税理士さんにお伝えして、着地点を決めていきました。

とはいえ、税理士さんも「この辺ならニーズを満たせます」という提案はなかなか

できません（そりゃあ金融機関さんじゃないんだから当たり前ですね）。

ひとまず、今の税率が上がらない程度に利益を積んでみることにしました。

具体的には、青色申告控除を差し引いて１００万以内の利益というところです。



正直、これが正解かどうかは私にも皆目見当がつきません。でもまあ、今年の成績が

青色申告控除の範囲での黒字ということで、見た目上の利益はゼロ円となっているのに

比べれば、だいぶ評価は良くなるはずだと思います。



これを達成するために、どのような形にすればいいかを税理士さんと話し合いました。

いくつかの方針は合意したので、その方向で進めていただく予定です。

正式な申告書とする前に、金融機関さんに一度見てもらう予定もありますので、

忙しいとは思うけど早めに作っていただきたい、とお願いをしてきました。



税理士さんはエキスパートですが、経営方針まで決めてくれるコンサルタントでは

ありません。依頼者であるオーナーが経営指針を出せないと、正しく機能しません。

いくら腕のいい航海士がいても、船長が目的地を指示しないと動くことはできません。

オーナーが明確な指針を持つことがとても大事であると思います。



大家さんがとても忙しくなる時期ですが、頑張って乗り越えましょう。

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