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決算書を作らなくてはならない季節ですね。
先日、とある金融機関の担当者さんといろいろと話をしました。
本日はその内容のうち、不動産賃貸業の方なら誰でも役に立ちそうな話を書きます。
減価償却はお金が出ていかない経費です。現在価値は減っていきますので売却する
前提があるなら良くない側面もありますが、お金が出ていかないのに経費になるという
部分だけで考えると素晴らしい経費です。
元本返済はお金が出ていく上に経費になりません。残債は減っていきますので売却する
前提があるなら良い側面もありますが、お金が出ていくのに経費にならないという
部分だけで考えると恐ろしい費用です。
で、少なくとも、とある銀行員さんは、不動産賃貸業の決算書分析の中では、減価償却と
元本返済を比較し、減価償却が多くなると稟議を書きやすいということを言ってました。
（どこでもその評価をしているかはわかりません）
金利は経費として計算されるから良いとして、元本はお金は出ていく一方なものの、
決算書上は何の影 響も与えません。他方、減価償却は決算書に経費として計上されつつ
実際のお金は出ていきません。この二つがきちんとバランスがとれている、ないしは
減価償却の方が上回っていれば、経費とキャッシュフローのバランスがとれている、
と判断できるということと解釈しました。
私自身については、昨年の決算書をベースに見ると「減価償却費＞元本返済」の図式が
成立していた、ということでした。自分で見たわけではないのですが、行員さんが
融資審査の時そこを評価しており、問題なかったとのことです。
しかし、元本返済は年々増えていきます。他方、減価償却はあるタイミングで減ります。
そういうことを考えると、どこかでこのバランスは崩れていくことになります。
ここはきちんと考えておかなくてはならないポイントなのだろうと考えます。
減価償却が減った時にどうするのか？現金を貯めて繰り上げ返済するのか？
減価償却＜元本返済となってしまっている不動産を売却して改善させるのか？
木造の築古をある程度の融資期間で購入し（それが難しいという話は承知しています）
減価償却を見積法に基づいて、全期間において元本返済＜減価償却になるように
減価償却の期間を費用を設定して、うまくキャッシュフローを出しつつ持ちきる、
なんていうことも考えられるのかもしれません。
ただ、金融機関さんの中には、耐用年数切れの木造物件はどれだけキャッシュが
出ていても収入はゼロ円と見なすところもあります（主に大手の銀行さんがそうです）。
そういうところだと、前述の戦略は完全にマイナスとなります。むしろ銀行評価の為には
耐用年数が残っているRC物件を購入した方がいい、ということになります。
お付き合いしている金融機関さんがどういう評価をするかをうまく見極めながら、
借りやすい決算書を作ることが肝要になるかと思います。
それを知るには、まず金融機関さんとしっかりとした関係を作ることが第一です。
銀行員さんは私たちの見方です。どっぷり付き合って、しっかり融資を引ける体質に
持っていくことができればいいですね。そこを目指して私も頑張ります。
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