2015年02月04日

土地の仮登記が済みました。

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野立て太陽光発電を行うために入手した土地の仮登記が完了しました。



年末に融資実行となった太陽光発電。その後もいろんな手続きを進めるべく動いており、

連系承諾書の取得や補助金の延長申請など、あれこれとやっていただいております。

そしてこの週末には仙台に行って現地の境界確認をしてくる予定です。



そんな中、司法書士さんから「土地の仮登記が完了した」という連絡がありました。

年末に仮登記をすることを条件に融資実行をいただいたのですが、その仮登記の

情報が謄本に正式にあがったよ、ということです。



この土地には根抵当権がついていたので、それを外さないと融資は実行できません。

しかし、金融機関さんが「年内に実行しないと融資できるかわからなくなる」という話で

何とか根抵当権を後から外すことを確約した上で融資実行できないか、という方針を

探っておりました。その結果、仮登記を打って融資を実行して、その後根抵当権を外し

正式に所有権を移転させよう、という話になった次第です。



私としては金利負担が発生するので、ギリギリでいいじゃないという気持ちでしたが

金融機関さんに融資いただけないと話が進まないので、おとなしく従いました(笑)



根抵当がいつ外れるかという話については、今も仲介業者さんとやりとりをしています。

2月いっぱいで何とか外せるよう努力していただいているところです。

ただ、仮登記の状態で地面の造成をはじめても良いという許可は得ておりますので、

この際根抵当権が外れるのが遅くても、固定資産税の負担が減っていいかもしれない、

などということをこっそり思っている次第です(笑)



一日も早く連系を開始したい。金利据え置き期間中にキャッシュをしっかり貯めたい。

それが実現できるよう、今後もプッシュしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月03日

再契約を普通借家と定期借家のどちらにするか。

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以前のブログで連絡が取れずに再契約が出来ないと書いた入居者様とようやく連絡を

取ることができ、なんとか再契約できそうな運びとなりました。



さて、この方との再契約、定期借家契約を継続するか、普通借家契約に切り替えるか。

どうしようかと悩んでおりました。



お騒がせの入居者様は生活保護を受給しており、保証会社の審査も通過しております。

だから家賃を取りっぱぐれることはまずないだろうと思っており、実際その通りの

結果になっております。ただ、やっぱりこういう形で面倒なことになる人だというのは

ありますから、今回も定期借家契約にしようかという気持ちもありました。



とはいえ、定期借家契約にすると多少ながら管理会社さんへの事務手数料もかかります。

低家賃物件であまり収益を目減りさせたくないところもあるので、ある程度入金が確実な

入居者様に関しては、普通借家契約に切り替えようかなとも思う気持ちもあります。

定期借家契約の方が気持ちに余裕はできるんですけどね・・・



今回の入居者様の場合、保証会社さんがついていますので、仮に夜逃げされてしまっても

荷物の搬出まで家賃が保証されます。しかも、生活保護で市が直接家賃を口座に

振り込んでくれる形態なので、実質的にはよほどのことが無い限り家賃をとりっぱぐれる

リスクはないだろうと考えられます。



いろいろ考えましたが、事務手数料を節約するために普通借家契約に切り替える方針で

管理会社さんにお願いをしました。数千円を惜しんで後で痛い目に遭うかもしれませんが

低家賃帯の物件では、コストを削れるところはできるだけ削らないといけないのです。

家賃10万に対する数千円と、家賃2万に対する数千円では、占める割合が違います。

ここが地方の低家賃物件の怖いところです。



上述の困った入居者さんの再契約が遅れたことにより、ほぼ同時期に、もう一名の

入居者様が定期借家契約の方が再契約の時期を迎えることになりました。

こちらは既に4年お住まいになっているおばあさんで、ご本人は年金、家賃はご子息の

仕送りでお支払いいただいています。家賃の遅れは今まで一度もありません。



お年を召された方ですので、年に1度くらいお会いして様子を見るのも良いのですが

目先のコストを下げることも重要なので、こちらも今回から普通借家契約に切り替えて

自動更新の形とすることにしました。



昨年までは定期借家契約であっても管理会社さんの中で事務手数料は吸収してくれて

おりました。ただ、私の物件で定期借家契約の人が割と増えてきてしまったこともあり

さすがにそろそろ事務手数料をもらわないと辛い、というような趣旨の話をいただき

こちらも労働に見合った対価をお支払いするということで合意した次第です。



コスト感覚が芽生えると、細かいことでも少しずつコストを低減していこうという

気持ちになります。今回もその気持ちに従い、リスクと天秤にかけてコスト削減を

選びました。自動販売機の電気代なんかもそれと同じで、コスト削減をはかるために

必要な作業と思っております。

※自販機の件のブログ記事 その1 その2 その3



今後ともしっかりとそういった努力を継続していきたいと思います。

小さなことからこつこつと。

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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月02日

物件調査と管理業務を実施。

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昨日も昼間は不動産活動にいそしみました。



まず、朝一番で東京1棟目の管理会社さんをご訪問し、いろいろと情報交換を実施。



試験的にある1室に対して室内物干しを試したところ、入居者様に好評だったので、

各部屋に年明けに配布しました。その後の反響を伺ったところ、皆さん喜んで受け取って

いかれたそうですが、設置の手伝いなどの要望はなかったとのこと。本当につけたのか

ちょっと怪しいですが、まあとりあえずよしとしましょう。



また、この繁忙期に1部屋更新があるはずなので、更新してくれそうか確認しました。

今のところ退去という話は伺っていないので、おそらく更新してもらえるだろうと

予想しているとのことです。やった、東京1棟目では初めての更新になりそうです。

驚くほどに定着率が悪かったからなあ・・・この物件。



この管理会社さん、家が近いからということもあってたまに顔を出していますが、

それ以外にも下心があってお邪魔しています。その下心とは・・・売買物件の情報収集。

地場の業者さん、かつ町内会の役員やボーイスカウトの団長など、地域に根差した

活動をされている社長がいるので、その縁で何か面白い物件情報などでないかなと

たまに顔を出して話をしているのです。ただ、今のところは何もないですが^^;



今回も話を聞きましたが、最近は安い戸建などが出ても瞬間蒸発しているのだとか。

やっぱり元付の業者さんをしっかり押さえておかないとだめですね。引き続き、

地道な関係構築に努めようと思います。



その後、東京1棟目に不動産仲間の紹介で入居している方のところを訪問し、家賃回収。

この人も訳ありで入居しており「2年は住むことを約束する」という条件だったから

家賃を下げて対応しました。その2年がそろそろ経過します。



この入居者様の要望は、できれば私が持っているファミリー物件(東京2棟目)に

転居したいということでした。東京1棟目はさすがに狭くて限界が来ていると。

まあそりゃあそうでしょうねえ。しかし想定していた退去もなく、東京2棟目は

すっかり安定稼働モードです。移動していただく先がありません。



そこでちょっとひらめいた私。ブログでは書きませんが、少し思い切った提案を

してみました。私が抱える諸問題がある程度軽減され、キャッシュフローが改善します。

入居者様にとっても、価格帯が合うならばメリットがある提案のはずです。

入居者様も興味を示してくれて、検討すると言ってくださいました。

検討結果次第では、2月は忙しくなるかもしれません。この件については入居者様と

どこかでもう一度ちゃんと話をしたいと思います。



そしてその後は物件調査に出かけました。今回は東京都下の区分所有案件です。

区分は自発的には興味を持つことはなかったのですが、今回、嫁ちゃんのお友達が

「不動産屋さんから、オーナーが住んでる部屋を売却しようとしているということで

 買わないかという話があった」という相談を持ち掛けてきたので、条件が合うなら

買っちゃおうかなと思って見学してきた次第です。



とにかく古い物件で、しかも法廷地上権の区分。普通の融資は無理でしょうねえ。

共用部はあまりきれいとは言えず、大規模修繕も直近でやっている気配がありません。

ベランダの防水もなんとなく怪しいし、ベランダの手すりはサビサビ。

そろそろ何かやらないといけない時期でしょ?という感じに見えます。



数字的には、今の価格でもまあ悪くはないですが、間取りがどうにも古臭いのと

今後の賃貸付のためには水回りの改善が必須だろうと言うことで、その分の改修費用を

織り込んだ上で対応できる数字でなら買ってもいいかな〜という印象です。

法人を作って法人に持たせて、実績作りするにはちょうどいいロットかもしれないし、

融資が引けなくても現金でなんとかなる価格帯だし、ということを感じました。



区分についてはあまり詳しくないのですが、とりあえず修繕積立費の残高の確認と

トラックレコードの確認から始めようかと思います。



そんな感じで、またいろいろと並行で話を進めてしまっている自分がいますが、

太陽光などもあるので、ちゃんと収拾をつけられるようにうまくコントロールしながら

動いていかなくちゃですね。気をつけます。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月01日

懇親会は重要な気づきの場。

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昨日は業者さん兼大家さん仲間の方が都内23区内で高利回りの新築を建てた、

ということで見学をさせていただきました。懇親会も開催され、5時間以上にわたり

飲み続けて、大変盛り上がった一日でした。



最近、平日はほぼ出張で都内にいることがなく、最近あまり大家仲間の皆様と

飲みに行くことができずにおりました。昨年12月は2回、今年1月も2回です。

うち半分以上は関東→札幌の大家会のメンバーとの飲み会。あとは狼旅団系であり

かなりメンバーが固定されていました。



出張族になる前は、それこそどんだけ飲みに行ってるのよというくらいの勢いで

色々な方との交流を図っておりました。最近は平日が出張&業務多忙にて全くそれが

できず、土日のうち片方は家族との時間や溜まった雑務をこなすことなどに注力する

必要があり、結果として飲み会や交流会、見学会といったイベントに行く機会が激減。

(そのおかげで痩せた?という噂も)



サポートスタッフを昨年からやらせていただいていた東京築古組も、結局ほとんど

サポートすることができず、見かねた理事会の方が「サポートできる状態じゃない」

ということで、今年はそれも外れております。こうやって、不動産関係の方と会うことが

どんどん減っている感じなのですが、私としては、今の状態は今の状態で仕方ないなと

諦めていたところはありました。



でも、昨日久しぶりに懇親会に参加し、久々に会う大家さん仲間の方と会話することで

やっぱりもっと懇親会に出たいという欲求は強まりました。私よりスキルが断然上の

凄腕大家さんがぞろぞろと参加しており、その手法や考え方、今の市況の読み方など

語り合うわけです。そりゃあもう学ぶことだらけですよ。



特に嬉しかったのは、心の底から「この人はすごい!」「どこかちょっとすごすぎて

気軽にいろいろ聞いちゃいけない気がする」と思っていた某凄腕大家さんから

「ひろ*さん頑張ってるしスキルもあるのに、今の状態はもったいないよ!」と

声をかけてもらったこと。しかも貴重な時間をたっぷり割いていただき、個人的に

ものすごくためになるアドバイスをいただきました。



別の凄腕大家さんにも、今の自分の状況からどう財務状態を改善していくことが

できるかという観点でアドバイスをいただいたり。ていうかブログとかの書き込みを

見ているだけで、ある程度財務の予想ができてしまうというのもすごいことです。



今は買えないし、売ったらキャッシュフロー減っちゃうし、と思って現状維持を

決め込んでいましたが、そうではない進むべき道の候補を見つけたような気がします。

借金漬けで見せかけのキャッシュフローを増やし、財務は時間が解決してくれるのを

待つという消極的かつ期間のリスクを伴う作戦ではなく、借金の額を減らして筋肉質な

体制に持ち込むという選択肢もなくはない、と。



大御所大家さんから親身なアドバイスをこれだけ受けられる立場にいることを

感謝しなくてはならないし、こうして実際にアドバイスを受けられることに対しても

感謝の気持ちを忘れてはなりません。自分ももっとスキルアップを図り、誰かにとって

頼れるアドバイザーにならなくてはと思います。



やっぱりもっとこういう会に参加しないとダメだなあと思いました。

サラリーマンは多忙ですが、こういう機会を積極的に作って参加するようにしたいです。

それも行動目標の一つにしようと思います。

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posted by ひろ* at 09:50 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする