境界の確認を行う。

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昨日は日帰りで仙台に行ってきました。

売主様および仲介業者様立ち合いの下、野立て太陽光の土地の境界確認をするためです。



土地はまだ仮登記の状態なのですが、太陽光発電の設備工事を進めてよいということで

売主さんとはお話をすることができています。その合意にしたがい、造成作業などを

進めていきたいのですが、境界杭もなく、確定測量をせずに現況渡しとなることから

境界の状態がはっきりとしていない状況となっております。



そこで今回、売主さん、仲介業者さん、買主（私、義母、施工業者さん）の三者が集まり

境界の確認を現地で行うこととなりました。ここで確認した情報をもとにして、

どこまで伐採や造成をしていいのかを決めていく想定です。



そんなわけで、日帰りで仙台に行って立ち合いを実施してきました。

仲介業者さんが「汚れてもいい格好」「長靴などを推奨」という形で連絡をしてきて

いましたので、私も久しぶりにゴアテックスの靴を引っ張り出してみました。



境界確認は、雪まじりのぐちゃぐちゃの土の上を歩きながら、獣道のような市道を

草をかき分けながら進み、時にはその市道が畑に化けているなどのアクシデントも

発生していたり、おそらくプチ土砂崩れ的な事故で境界の杭が抜けて転がっていたり。

そもそも境界の杭が存在しないため、なんとなくこの辺だよねという感じでチェックが

進んでいきました。



一応、一通りの確認が取れて、業者さんが施工の目印となる杭を打っていきまして、

だいたいの作業を終わらせることができたかと思います。



さて、境界確認をしてみてわかった問題点が１つあります。それは隣地に生えている木。

太陽光なのでできる限り日照を確保したいので、今回はできるだけ木を伐ろうと考えて

現地の設計を進めています。しかし、今回「あれ、ここって隣地の木なの！？」という

箇所がいくつかありました。他人の土地の木を勝手に伐るわけにはいきませんので、

どうにかするなら地主さんと交渉をする必要があります。



邪魔な木がある場所は３ヶ所。うち２ヵ所の地権者の方は地続きで近所にお住まいの方。

１ヶ所は謄本をあげてみないとわかりませんが、いずれにせよ確認した上で一度工事の

ご挨拶に伺い、木について相談をしなくてはならないと思います。

もう一度仙台に来ないといけないなあ、たぶん。できれば売主さんを巻き込んで

一緒にご挨拶に来てもらえると嬉しいなあ。交渉してみるか・・・。



売電開始に向けて、工事を一歩一歩着実に進めていく次第です。

早く売電してお金が入ってくる状態にしないと！金利がもったいない（汗）

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必殺大家塾セミナーに参加。

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昨日はいくつかの予定があったのですが、その中の一つに必殺大家人さんのセミナーが

ありました。今回の講師は必殺さんではなくＺさん。Ｚさんとは別のセミナーで

一度ご挨拶をさせていただいておりましたが、その時もどんな投資をされているとか

そういう話は特になく、関西のすごい人という感じの認識しかありませんでした。

どんな感じなのか気になったので、参加してみようと思った次第です。



セミナーの内容はネット掲載禁止ということなので書きませんが、赤裸々にいろんな

裏側のことを話してくださいました。修繕にかけた金額、税額、決算書の内容など。

結果的に転売になってしまった案件でどのくらいの利益を出したかも語ってました。



当たり前なのですが、「安く仕入れる」ことがすべての話の中で重要なことだ、

ということはとてもよく理解できました。Ｚさんの手法は近畿地方で都心から

比較的外れたところにロットが大きめの高利回り物件を仕込んでいくスタイル。

管理は全部外注で、売れるなら短期でもどんどん売ってしまうということです。



ご本人も仰っていましたが、必殺さんと真逆です。

エリア：超ドミナント⇔広域ドミナント

管理：自主管理⇔管理会社

売却：しない⇔する



真逆でも必殺さんは「Ｚはすごいで〜」と認めています。

懇親会で必殺さんと話しましたが「必殺大家塾はセミナー屋は呼ばん！本物だけを

呼ぶんや。口下手でもなんでもええ。表に出てこない本物を引っ張り出すんやで。」

的なことを言いながらＺさんのことを絶賛しておりました。



実際に話を聞いて思ったのは、マインドの持ち方が半端ないなあということです。

不動産を始めるにあたり、自分から退路を断ったり、通常ではありえないような

資金調達を試みたり。とにかく覚悟が違います。びっくりしますよ、本当に。



マインドセットってとても重要で、なりたい自分にしかなれないと思っています。

小さな自分をイメージすれば、小さな自分で終わってしまいます。Ｚさんはそれを

大きく持って、かつそのイメージに少しでも早く近づけるように自分を追いつめて

覚悟を持った取り組みができるように動いているのだなあと思いました。



自分にはそこまでの覚悟はあるのか？うん、間違いなくないと思います。

覚悟の差が結果の差を生んでいるのかなということもなんとなく思った夜でした。



ふわっとした話しか書けずに恐縮ですが、刺激のあるセミナーでした。

企画してくださった必殺さん、どうもありがとうございました。

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物件ホームページをWordPressで作る。

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サラリーマン大家さんの中には、自前の物件ホームページを持っている人も少なからず

いるのではないかと思います。私も持とうと思って仕掛けを作り始めました。

しかし面倒になってしまい、あえなく挫折した過去があります（笑）

でも、それを乗り越えられるかもしれないツールが登場しました！



先日、勉強会のメンバーが発表していた事例の中に「物件ホームページ」の事例が

ありました。どんな感じで作っているのかと思って話を聞いてみると、レンタルサーバに

自前でWordPressと不動産プラグインをインストールして使っているのだとか。

ほほー！そういう手がありましたか。それだったらメンテナンスも楽ちんですね。



で、一人で納得してるけど、そもそもWordPressって何なの？という方もいるでしょう。

WordPressとは、ブログを作成するためのアプリケーション（＝ソフトの一種）です。

ブログを書くと言うと、無料ブログサイトで書くことをイメージされるかもしれません。

WordPressは、自分でその無料ブログと同じような機能を作ってしまおう、というもの。



無料ブログだと、運営ルールが変わればそれに従わなくてはなりませんし、サービスの

提供が終了すれば、移転したりしなくてはなりません。広告も勝手に出てきます。

手軽だけど制約事項がいろいろとある、というイメージですね。



他方、WordPressを使うと、月々のサーバ維持費用が若干かかるものの、自分の一存で

ブログやWebサイトの運営ができます。すべてが自分の思い通りになるってのは、

なかなか気持ちがいいものですよ。しかもその気になれば自分のサイトのアクセスの

ためだけに使えるドメインも取得できます。



細かいことは「WordPressとは」みたいなキーワードで検索してみてください。

きっと、ここを見るより有益なサイトがいっぱいあると思われます。

※アフィリエイトやる人もWordPressを使うと良いんじゃないかと。



で、不動産プラグインです。

実際に動かしているところや管理画面を見せてもらいましたが、使い勝手良さそう。

これはいいなーと納得しました。不動産屋さんが自社ＨＰで集客する用途でも

充分使えるだろうと思える充実度です。これが無料なんだからインターネットは

恐ろしい世界です。



最近のユーザは、物件名で検索をかけてくることが多いように感じています。

実際にWordPressで作った自分の物件の情報サイトのアクセス解析の内容を見せて

貰いましたが、物件名で検索をしていることがよくわかる結果でした。



自分が同じ立場だったらどうするかを考えれば、おのずとわかるかと思います。

だって、仮にヤフー不動産で見つけたいい感じの物件があったとして、他のサイトから

契約したらキャッシュバックがあったり初期費用が安くなったりしたら、そちらから

契約したほうがオトクですよね。その時何をキーワードにするかと言えば・・・

少なくとも物件の名称は使われると思います。



そして自分の物件紹介サイトが見つかったとします。

そこに「大家直接契約なら初期費用が○○％ＯＦＦ」なんて書いてあったら・・・

やっぱりそのサイトから申し込みをしたくなりますよね。

※実際にこれをやると、仲介業者さんにそっぽを向かれる可能性が高くなる諸刃の剣



あるいは、意思決定を補完するツールとしての利用はどうでしょう。

ＳＵＵＭＯにあまり写真が出ていなくても、検索して出てきたサイトに動画や写真が

いっぱい掲載されていて、近隣の情報もどっさり掲載されていたら、その物件にきめる

後押しになると思いませんか？



時間は無理してでも作るものだというのはよくわかっていますが、今は自分自身の

優先すべき作業があるので、すぐにというわけにはいきません。それでもいずれは

物件ホームページをWordPressを使って作るべきだなと考えています。



やりたいことがいっぱい頭の中に出てくると、サラリーマンやってる場合じゃないなあと

焦る気持ちやわくわくする気持ちが生まれてきます（実際には辞められませんが）。

やりたいこと、やるべきことがいっぱいあることは幸せなことなのでしょう。



・・・ちょっと話がそれましたが、いずれWordPressを使って物件ホームページを

作ることに取り組みたいと思います。できれば上半期中に！

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入居キャンセルのため、完全満室は取り消し。

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この週末は、必殺さんのセミナーに行ったり、次なる計画に向けて話し合い（with泡）を

行ったり、仙台に行って太陽光発電の土地の境界確認をしたりで大わらわ。

サラリーマンの仕事にも追われていますし、なんか色々大変だなあという状態です。



昨日も仕事に追われていましたが、そんな折に札幌４棟目の管理会社さんから電話が。

折り返してみると、なんとなく声のトーンが明るくない感じです。うん、嫌な予感。



「先日いただいたお申し込み、キャンセルになってしまいました・・・」



おおう、そうですか・・・orz

完全満室だと喜んでいたけど、まだまだだったようです。



キャンセルになったのは、先日諸々の交渉があった方のお部屋ではなく、学生さんが

入居する予定だったお部屋です。まあ南向きで条件は悪くないお部屋ですので、

今回の方がキャンセルになったからと言って、そんなに心配しなくても決まるものだとは

思っています。むしろ、この時期でなく３月末キャンセルとかだったら目も当てられない

結果になるので、それよりは断然良かったかと。



何事も「最悪でなくてよかった」と思うようにすると、ストレスが溜まらずに

気持ちよい人生を送れるのではないかと思います（笑）



管理会社さんの管理担当の方は本当に恐縮層にしていました。

いやいや、そこまで恐縮しなくても大丈夫ですからと言ったのですが、担当の方は

自分がもうちょっと早く契約書を返送していれば、ドタキャンにならなかったかもと

悔しそうにしておりました。



こうやって我がことのように真剣に取り組んでいただけるだけでも充分ありがたいです。

いい管理会社さんだなあとしみじみ思いました。



募集条件を変更するかという話をしましたが、今のままでいいでしょうと。

今回の募集から家賃を落とさず礼金を少し落としているので、礼金戻したらどうだろうと

聞いてみたところ「うーん・・・」と渋そうな声（笑）

じゃ、今までと同じ条件でいきましょうか。



どちらにせよ、東京１棟目で退去が恐らく出てしまうことはわかっていたので、

完全満室といっても実際の入居ベースでの完全満室は達成できなかったものと思います。

（今回キャンセル分も含め、３月入居のお部屋が２部屋あったため）



まだまだ繁忙期の真っ最中。

これ以上退去を出さず、確実に入居をきめていければ、問題はありません。

札幌４棟目に関しては、すっかり管理会社さん任せになっていますが、それでも回るなら

まあそれでいいんじゃないかなと思います。うまいこと決まりますように。

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融資を引きやすい減価償却と元本返済の関係。

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決算書を作らなくてはならない季節ですね。

先日、とある金融機関の担当者さんといろいろと話をしました。

本日はその内容のうち、不動産賃貸業の方なら誰でも役に立ちそうな話を書きます。



減価償却はお金が出ていかない経費です。現在価値は減っていきますので売却する

前提があるなら良くない側面もありますが、お金が出ていかないのに経費になるという

部分だけで考えると素晴らしい経費です。



元本返済はお金が出ていく上に経費になりません。残債は減っていきますので売却する

前提があるなら良い側面もありますが、お金が出ていくのに経費にならないという

部分だけで考えると恐ろしい費用です。



で、少なくとも、とある銀行員さんは、不動産賃貸業の決算書分析の中では、減価償却と

元本返済を比較し、減価償却が多くなると稟議を書きやすいということを言ってました。

（どこでもその評価をしているかはわかりません）



金利は経費として計算されるから良いとして、元本はお金は出ていく一方なものの、

決算書上は何の影響も与えません。他方、減価償却は決算書に経費として計上されつつ

実際のお金は出ていきません。この二つがきちんとバランスがとれている、ないしは

減価償却の方が上回っていれば、経費とキャッシュフローのバランスがとれている、

と判断できるということと解釈しました。



私自身については、昨年の決算書をベースに見ると「減価償却費＞元本返済」の図式が

成立していた、ということでした。自分で見たわけではないのですが、行員さんが

融資審査の時そこを評価しており、問題なかったとのことです。



しかし、元本返済は年々増えていきます。他方、減価償却はあるタイミングで減ります。

そういうことを考えると、どこかでこのバランスは崩れていくことになります。

ここはきちんと考えておかなくてはならないポイントなのだろうと考えます。

減価償却が減った時にどうするのか？現金を貯めて繰り上げ返済するのか？

減価償却＜元本返済となってしまっている不動産を売却して改善させるのか？



木造の築古をある程度の融資期間で購入し（それが難しいという話は承知しています）

減価償却を見積法に基づいて、全期間において元本返済＜減価償却になるように

減価償却の期間を費用を設定して、うまくキャッシュフローを出しつつ持ちきる、

なんていうことも考えられるのかもしれません。



ただ、金融機関さんの中には、耐用年数切れの木造物件はどれだけキャッシュが

出ていても収入はゼロ円と見なすところもあります（主に大手の銀行さんがそうです）。

そういうところだと、前述の戦略は完全にマイナスとなります。むしろ銀行評価の為には

耐用年数が残っているRC物件を購入した方がいい、ということになります。



お付き合いしている金融機関さんがどういう評価をするかをうまく見極めながら、

借りやすい決算書を作ることが肝要になるかと思います。

それを知るには、まず金融機関さんとしっかりとした関係を作ることが第一です。

銀行員さんは私たちの見方です。どっぷり付き合って、しっかり融資を引ける体質に

持っていくことができればいいですね。そこを目指して私も頑張ります。

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