海外不動産の融資事情。

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ただいま、引渡しを迎えるフィリピンのコンドミニアムの融資づけを行っております。



先日フィリピンに行っていろいろと話を聞いてきたコンドミニアム。

そろそろ融資づけの準備をしなきゃいけないようですので、ぼちぼちと動き始めました。



仲介業者さんからのメールによれば、地元の金融機関さんで外国人でも融資相談が

可能だそうです。ただし期間は３年（汗）

別の金融機関さんだと、日本に支店があるのでもうちょっと柔軟に対応できるとか。

こちらですと、１０年くらいは大丈夫みたいです。



金利は驚きの７％前後。日本ではとても考えられない金利となっております。

これだったら、某サラリーマンに優しい金融機関さんのフリーローンでも大して

変わらないんじゃないのかなと思ってしまいます。フリーローンだと信用情報に

記載されるけど、海外の金融機関さんなら記載されないかも？という期待は

ありますけど・・・。



これだけ金利が高いということは、それだけ国が成長していて資金需要がある、

ということです。逆に言えば、お金を預ける側からしたら、金利が高くなるという

話になります。裏返して考えてみることは重要かと思います。



まあとりあえず両方とも申し込んでおこうとは思います。３年であっても融資を

引けるならそれはそれでいいでしょう。



あちらの金融機関さんでは、「結婚している場合はその相手の情報も出す」というのが

日本の金融機関さん以上に当たり前のようです。日本の場合は連帯保証人とか事業継承の

確認の意味合いで情報を求めてきますが、フィリピンでは夫婦は一体となって動くのが

当然という感じがあり、連帯保証人も何も関係なくても、結婚しているなら必ず書類に

相手の署名が必要となります。



困ったのは身分証明書。本人のパスポートがあれば十分かと思いきや、日本に支店が

ある方の金融機関さんは「奥様のパスポートも必要です」と。えー、うちの嫁ちゃん

パスポート持ってないんですけど、免許証とかじゃだめですか？と言ってみたのですが

「パスポートが一番重要なんです」と、どうしても譲れない模様。うーん、面倒だ。

使う予定のないパスポートを作らなくてはならないようです。



準備する書類が日本と異なり、証明写真や戸籍謄本（本当に結婚しているかの確認）も

必要ということを言われました。各国によってその辺の違いはいろいろですねえ。

明日、日本の支店さんにご相談に行ってくるので、資料の準備もしなくちゃです。



さてさて、どうなることやら。

とりあえず、流れに任せて進めていきたいと思います。続きを読む

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入居に向けて着々と準備中。

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仙台１棟目の申込をいただいたお部屋に関して、着々と入居に向けた準備を進めてます。



仙台１棟目は１部屋の空室がありますが、ここには既に申込をいただいております。

ただ、学生さんなので入居が３月からということになり、今は空いている状況です。



こちらの入居準備を義母に任せておりますが、今のところつつがなく進んでおります。

義母は義母のルートで信頼できる業者さんを見つけたので、その方に依頼することで

たいがいのことが相場より安い値段で対応できております。素晴らしい。



このお部屋は短気退去でしたので、敷金の返金もなく、違約金も若干頂戴しました。

退去立ち会い時に確認した「窓が割れている」事案に対しても、無事に保険適用と

なりました（敏腕代理店さんに感謝！）。



懸案事項だったエアコンですが、３月から入る入居者様が「エアコンありますよね？」

と仲介業者さんに問い合わせてきたようで、設置が不可避になりました＾＾；

ベランダもなく、足場をかけた厄介な工事になる為、仲介業者さんが知恵を絞って

安く発注できるルートを探してくれました。結果、当初見積の半額くらいで施工が

できることになりまして、一安心。仲介業者さんに感謝です。



今年は仙台の賃貸の需給バランスがだいぶ崩れてきはじめている、という話は

周りからちょいちょい聞こえてくるようになりました。そんな中、私の物件は

購入時点でまだ復興バブルの家賃上昇が顕在化しておらず、ほとんどのお部屋が

震災前の家賃となっています。そのせいか、退去の声も聞こえてきません。



２０１２年に購入し、引渡時点で満室。元オーナーが自己使用していた部分は

割と高い家賃で決まりましたが、その後は専門学校を卒業した方が入れ替わっただけ。

１Ｋのアパートとしては脅威の回転率の低さです。たぶん立地と家賃設定の安さが

それに貢献しているのだろうなと思います。



スペックや立地の割に家賃が安ければ、定着率も高くなるものと思います。

（ただし生活保護以上の人が入る物件に限る）



話があまりまとまっていませんが、とりあえず仙台は順調で義母もスキルアップしており

安心して賃貸経営を任せられる状態です。この調子でいければいいなーと思います。

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AirBNBを活用できないか検討中。

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最近、AirBNBに興味を持っています。



先日書いた短期貸しというキーワードにも合致する話だとは思うのですが、短期で

部屋を貸せる仕組みというのはなかなか面白いものではないかと考えています。



東京オリンピックに向けて、どんどん外国からのお客様が増えることが予想されます。

宿の確保という観点で、AirBNBもひとつの重要な役割を果たすのではないでしょうか。

大家さんにとっても無視できない存在になってくるものと想像しています。



運営元であるAirBNB社は、サンフランシスコに本拠地を置くアメリカの会社です。

海外でノウハウを作り、仕組みを確立してからの日本上陸です。それなりに勝算もあり

消費者保護の仕組みも考慮されていることと思われます。



私も試しに登録してみましたが、決済の仕組みは整っているし、ホストに何らかの被害が

発生しても、8000万までは補償してくれる仕組みがあります。日本語に対応している

カスタマーサポートもありますので、安全性は高そうな印象を受けました。



懸念されるのが旅館業法違反ということになるのでは？という点。

今のところAirBNBは非常にグレーな存在であると思います。ですので、今の時点で

「やります！」と言うのは業法違反というリスクを伴います。そういった観点から、

私も研究はしてみるけど、今すぐ大胆に取り組むということはしないつもりです。



私の勝手な予想ですが、東京オリンピックに向けて、ここ数年のうちに法令が改正され

既存の旅館にも負担をそれほどかけない形で、AirBNBを許容する形になるだろうと

考えております。そうなった時にすぐに取り組めるよう、準備は進めておくべきかと。



そんなわけで、早速アカウントの登録をしてみました。

登録して、まずは家の近所のホストがどのくらいいるのかを見てみました。

ホストになっている人はそんなに多くなかったです。まあそりゃあそうかもね。



少し範囲を広げて、有名な観光地なんかを見てみると、格安のルームシェアから

一軒家を丸々貸しますというものまで、何十件かの登録がありました。

取り組んでいる人はちらほらといるようです。



AirBNBに関するブログなどを読んでいると、もし取り組む場合の流れは・・・

○AirBNBに空き室を登録する

○問い合わせが来たら回答する（英語が多い模様）

○予約が決まったら家への交通ルートや地図などを事前に送付

○事前に部屋を清掃、アメニティの準備

○当日の鍵の受け渡し、室内の説明

○帰宅後の清掃

○宿泊者のレビューを書く

こんなところのようです。



この中で面倒なのが事前のメールのやり取りと鍵の受け渡しみたいです。

メールは頑張るしかないでしょうけど、鍵は電子錠なりキーボックスなりで自動化すれば

負担は軽減できそうですね。



まあいくら予想したところで、しばらくは取り組むことはできないわけですから

何とも言えないですけど、もし取り組むことが出来る環境になったら、英語力向上と

新しい収益の模索という意味で色々頑張ってみたいところです。



すぐに活用できるかもしれないと思っているのは、フィリピンのコンドミニアム。

こちらは現地で頼れるパートナーさえ見つければ、意外とありじゃないかなと。

国内法にも触れないので、すぐに試せそうです。



いずれにせよ、しばらくはAirBNBの動向を注視していこうと思います。

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退去予告あり！その時、どのような判断を下すか。

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先日、完全満室が残念ながらキャンセルになった話を書きました。

そして、同じ札幌４棟目で更に退去予告が発生してしまいました。

なかなかそう簡単に完全満室にさせてくれないですね・・・。



今回の入居者様の退去理由は「進学」ということでした。まあそう言われてしまうと

仕方が無いですね・・・。まだ住み始めて１年経ってないのに進学ってのも、あまり

イメージがわかない部分はありますが。まあ言っても仕方ありません。



で、問題なのが退去日。なんと３月末ということです。やーめーてー。

もうちょっと早くならないのかい？そのタイミングじゃ繁忙期を逃しちゃいますよ。



管理会社さんにもうちょっと退去が早くならないか確認してもらったのですが、

相手は受験勉強の真っ最中。保証人の方とやり取りをしている状況です。退去日が

「だいたい３月末」というアバウトなことしか決まらないようで・・・。



部屋が見られるならそれほど心配はしていないのですが、部屋が見られないまま繁忙期を

終えてしまう可能性があるというのは避けたいところです。そこで管理会社さんにも

アイディアを出してもらい、キャンペーンを打つことにしました。



キャンペーンの内容として・・・広告料を増額！非常に単純ですがこれだけです。

中を見ることが出来ないというハンデに対し、誰に訴求したらいいのかを考えましたが

仲介業者さんのやる気を出させるのが一番いいのではないかと考えました。



幸いにして、同タイプで陽当たりが良いお部屋が空いています。こちらに誘導してもらい

「家賃が少し予算オーバーなら、陽当たりは悪くなるけどもっと安い部屋がありますよ」

という形で決めやすくなるのではないかと思っています。そういう作戦を仲介業者さんに

考えてもらうには、彼らの取り分を増やすのがベターではないかと考えた次第です。



勿論、ただ広告料をアップさせるだけでは、その家賃分損をすることになります。

キャンペーンの代わりに、家賃は退去時のものから２０００円アップとすることで

２年かけて取り戻す作戦を取ることにしました。何とか売却まで家賃を高い水準で

維持していきたいので、その為に少し初期費用がかかるのは仕方ないかと思います。



別のお部屋は２回転したのですが、その度に１０００円ずつ家賃を上げています。

合計２０００円アップという状況なので、今回のお部屋も同様に２０００円アップしても

何とか客付できるだろうと踏みました。



この条件で早速募集を開始してもらいました。内覧できないハンディキャップを

どうやって覆していくか。先行して打てる手をどんどん打っていきたいと思います。

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貸すなら短い期間の方が効率がいい。

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先日、とある投資家さんとお話をしていて「確かにな〜」と改めて納得したことが

ありましたので、シェアさせていただこうと思います。



「貸すなら短い期間の方が効率がいい」



これだけ見ると、何言ってるんだ？って感じになりますよね。

だって短期で解約されたら、広告料だの原状回復だのお金ばかりかかりますから。

家余り時代の不動産賃貸業の鉄則は「退去を極力減らし、長く住んでもらう」です。

それと真逆なことを言っているじゃないか、と思う人もいるはず。



でも、上記の意見って「不動産賃貸業の従来の貸し方」の中でのお話ですよね。

そうではなく、今回の話はもう少し引いた目線で考える必要があります。



例えば、ウィークリーマンションと普通の賃貸マンションを比較してみましょう。

ウィークリーマンションの方が一般的に賃料が高いはずです。お金も月に１度ではなく

賃貸の期間が終わる都度入ってきます。ウィークリーの方が条件がいいと思いませんか？



最近注目されているコインパーキングなんかも、月極駐車場と比べたら単価は高く

設定される傾向にあると思います。トランクルームより駅のコインロッカーの方が

単価が高くなるのも割と一般的なことに思えます。



月貸しより週貸し、週貸しより日貸し、日貸しより時間貸し。

期間が短くなればなるだけ、単価があがりお金がすぐに手元に入ってきます。

これが冒頭で書いた「貸すなら短い期間の方が効率がいい」という話の意味です。



ここで突然ですが、不動産賃貸業と一般事業を比較してみましょう。



不動産賃貸業のメリット

・月貸しの装置産業なので、売上を読みやすい

・土地という資産が最終的に手元に残る

・事業を始めるにあたり、借入をすることが（比較的）容易



不動産賃貸業のデメリット

・収益性がそれほど高くなく、爆発的な儲けに繋がらない

・資産性があるゆえに、固定資産税がかかってしまう

・物件を保有している間は利益が確定しない（ランニングコストがかかる）



１つめのデメリットで書いたように、安定はするものの爆発的には儲かりません。

なぜそうなるのか。外的な要因（家あまり）などもあるとは思いますが、一つの理由に

「長期にわたっての契約となるから」というものもあるのではないかと考えます。



ホテルだって、１日泊まるのと１ヶ月泊まるのとでは、ボリュームディスカウントの

割合が変わってくるものと思います。当然長期にわたって借りた方が安いです。



そんな意見交換をしながら、自分がこの発想を吸収していくにはどのような方法が

考えられるかをぼんやりとイメージしてみました。



事業の収益性をいかにして向上させるか？という点は悩ましいところですが、

不動産賃貸業以外で時間貸しに近いものを行うという方法もあると思いますし、

今ある不動産をいかにして時間貸しに近い形態にするかという方向性もあるでしょう。



私の場合、いきなり異業種というのもきついですし、サラリーマンをやりながらという

事情もあるので、今やっている不動産賃貸業の延長線上で考えたい気持ちがあります。

具体的に何をすべきか、いくつかの案は考えましたが、どれが有効なのかは今後いろいろ

試していきながら考える必要があるのだろうなあと思います。



今年は今までの不動産賃貸業と少し違うジャンルで収益をあげていこう、ということを

目標として考えていますので、そのことも踏まえて諸々検討していきたいと思います。

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