身近な人が幸せにならない経費「自販機の電気代」は徹底削減！

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２１位です。いろいろ大変で、体重が減りました（？）。

応援クリックよろしくお願いします→



いくつかの物件で自販機をつけておりますが、そのコストに関して検証を始めました。



自販機に注目し始めたのは、以前のブログでも書いた通り義母が電気代が高くなったと

急に騒ぎだしたところからです。よくよく履歴を追いかけてみると、前から高かったと

いう人騒がせなオチだったわけですが、これをきっかけに全体的に自販機の見直しに

入っております。



仙台だけでなく、別の物件の自販機の電気代も確認しましたが、こちらもかなりの値段が

電気代に消えていることがわかりました。こうなると、恐らく残りの自販機も全て

そのような状態になっているに違いありません。全体的な見直しが必要です。

今まで見落としていた私。自分自身に対して大変残念に思います。コスト感覚の欠如。



現在、仙台の自販機は通電を止めています。もうそろそろ１ヶ月が経過しますので、

電気代が実際にどうなるかという結果が出ます。その内容を見ながら、自販機の

業者さんと話をして、対応方針を考えていこうとしています。



電気代が高いのであれば、それに見合う売上が必要になります。しかしそれが

見込めないのであれば、撤去させていただくか、電気代の負担をお願いするかの

どちらかに寄せていくしかありません。あるいは最新の省エネ機器に変更した上で

様子を見る、といったところでしょうか。



別の物件についている自販機に関しては、業者さんに電気代が高すぎる旨を伝えたところ

最新の省エネ自販機に交換してもらえることになりました。ここはたいした売上もなく

入居者さん向けの福利厚生と割り切っていたのですが、今の電気代だと福利厚生と

割り切るには辛い数字だったので、ありがたい話です。どのくらい変わるのか注目して

見ていきたいと思います。



また別の物件でも、設置した業者さんに電気代が高い旨の連絡をしております。

こちらはサービスセンターにかけたのですが、何週間経っても営業さんからの連絡は

ありませんでした。前から対応の悪いベンダーだと思っていたので、もうここには

見切りを付けようと、不動産仲間から紹介してもらった業者さんとコンタクトをとり

来週提案をしてもらうことになりました。



ところが、ここでようやく元々置いていたベンダーの営業さんと連絡が取れまして。

今までの対応の不満などもあったので、売上に見合わないということで基本的には

撤去したいというようなことを申し上げたところ、一度ゆっくりと話をさせてほしいと

申し出を受けました。今週末、まずは電話で打ち合わせをすることに。

人がいいなあ、自分。



とにかく、今置いている自販機は全て見直しをかけていこうと思っています。

あとは自分の勉強の為、どの型番の自販機だったらどのくらいの消費電力だった、

という情報を取得していこうかなとも。知識向上のために、いろいろやってみようと

思っております。地味な作業ですが、少しでも支出は減らしていきたいものです。



私自身は、減らして良い支出と減らしてはいけない支出があると思っています。

顔の見える誰かが幸せになる支出はあまり削らず、顔の見えない誰かが幸せになる支出は

極力削っていこう、というのが基本方針です。



自販機の電気代の場合、幸せになるのは電力会社さんだけです。相手は大きな会社です。

誰が仕合せになっているのかよくわかりません。それであれば、そこに落とす経費は

極力削って、そのかわり仲介業者さんやリフォーム屋さん、管理会社さん、入居者さん

などの身近な方々にお金を落としたいと思うわけです。



これからも、誰も不幸にならない経費はどんどん削っていこうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

税込処理と税抜処理。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２３位です。眠い，眠すぎる。

応援クリックよろしくお願いします→



先日のブログにて記載した太陽光発電における消費税還付の手続きについてですが、

「消費税還付分に法人税が課税される」という件については、それを回避することが

できますよ、というアドバイスをいただきました。

そのキーワードは「税抜経理」という考え方だそうです。



消費税の処理には、税込経理と税抜経理があるとのことです。



税込経理

消費税額も売上として処理。

支払った消費税額は経費と捉えるので逆に還付金は雑収入となる。



税抜経理

消費税は損益に関係しない仮勘定で処理。納付も還付も仮受仮払の出入りと考える。

帳簿の金額は売上も経費もすべて本体価格となるので、減価償却のもととなる金額も

本体価格となる。



税抜経理にすることで、減価償却の金額が消費税分減ってしまうこと、および売上額が

小さく見えてしまう（＝金融機関さんに対して業績があまり良くないように見える）

という２点がデメリットになりそうです。



ここでシミュレーションをしてみることが出来れば良かったのですが、サラリーマンの

仕事が超多忙になっており、そこまで対応する元気がありません。税理士さんも

この時期は確定申告で大変だと思いますので、お互いにもうちょっと落ち着いてから

検討してみようと思います。



今日は手短ですがこの辺で。

寝不足であまり頭が回ってないのです・・・。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

献本いただきました（最速でお金持ちになる絶対法則）。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２６位です。少し順位上がったけど、まだだいぶ低いです(>_<)

応援クリックよろしくお願いします→



遅まきながら、ユニークな一匹狼こと紺野健太郎さんから著書を献本いただきましたので

拝読させていただいた感想など書かせていただこうと思います。

【楽天ブックスならいつでも送料無料】最速でお金持ちになる絶対法則 [ 紺野健太郎 ] 価格：1,620円（税込、送料込）

属性が悪い人でもキャッシュフローを得て自由な人生を謳歌できる、というところが

本書に込められたメッセージかと思います。基本的な戦略は以下の通りです。



１．駅から遠くても高利回り築古物件をノンバンクを用いて元利均等、長期に融資付

２．長期借入の為返済比率が下がるので、キャッシュフローが増えて手元資金増加

３．ある程度のキャッシュフローになったら融資期間を短く元金均等にしてB/S改善



基本的な方向性は、私も似ているなあと思いました。ただ、違うのは属性かと。

私の場合は、キャッシュフローを得る為に属性をフル活用して高金利の金融機関さんから

借入をして、手元のキャッシュフローを殖やしていきました。利用できる金融機関さんは

属性別に違うと思いますが、属性が低くても手元に頭金を貯めることで道が開ける、

ということなのだと思います。



本書で共感できると思ったのは、目標設定が大事だという点と不動産に特化して

一点集中で資産を作り上げている点です。



私も初心者の方とお話をすることがたまにありますが、どことなく目標設定がずれており

これだとうまく回らないだろうなあと感じるときがあります。５年で１００万の

キャッシュフローを得たいと言いながら、ボロ戸建を買ってみたりとか。

目標に沿った手法が必要と思いますが、そこがふらふらしている方には良い本かと。



また、手元資金が豊富でない時期は、資産を分散しない方がいいと私は考えます。

その点においても不動産一本に集中させる姿勢を推奨しているのは、対象とする属性を

考えると、ぶれがなくて良いと思いました。



銀行別の情報が細かく掲載されている袋とじも、初心者の方には良いですね。

ただ、本文にも似たような内容は記述されておりますし、ある程度経験を積まれた方で

あれば、この情報は無くても充分かと思います。とはいえ、袋とじって楽しいですね。

上手な戦略だなと思いました（笑）



気になった点をいくつか。

まず「カードローンで物件取得」とか書いちゃっていいのでしょうか？という点。

カードローンは事業用融資には使えません。もし使っていることがわかった段階で

一括返済を迫られるリスクもあるかもしれません。筆者が書いているからといって、

安易に真似をしていいか・・・慎重に検討すべきと思います。



次に気になったのが、減価償却の取り方や税引後キャッシュフローの考え方が

あまり書いていないことです。



築古物件を購入してキャッシュフローを増やすと、減価償却は一般的に大きくとれる

傾向にあります。耐用年数オーバーだと減価償却は４年です。建物比率がどのくらいかに

依存する部分はあるものの、けっこう大きな減価償却になるものと思われます。



その減価償却がとれている間は税金に困ることはないと思いますが、減価償却が

終わった後、税金が重くのしかかってくるのでは？ということについてあまり言及がなく

どう考えているのかな？というのが気になりました。



紺野さんご自身は、そのリスクヘッジとして「高利回り」で買い「他事業のCF」も

作られているのかなと想像しました。他事業のCFが５０万と書いてあったので、

決して小さくない金額です。どういう事業なのか気になるところです。



紺野さんくらいの高利回り物件なら、あまり気にすることではないのかもしれません。

ただ、手法を参考にする人は、高利回り物件をきちんと仕込んでいかないことには、

税引後キャッシュフローの少なさに驚くことになるかもしれません。

属性が高い人が真似をするなら、更にそこを意識した方がいいと思います。

所得税、住民税の高さに驚く結果となるかもしれません。



初心者の方が一つの戦略を学ぶには良いのではないかと思いました。

紺野さん、献本いただきありがとうございました。



本日いっぱい、アマゾンキャンペーンをやっているそうです。

興味のある方はご購入の上エントリーしてみてはいかがでしょうか。

アマゾンキャンペーンはこちらです。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

個人の確定申告の結果をどこに持っていくか。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２８位です。うげ、近年見たこともないような低い順位・・・（汗）

浮上のための応援クリックを何卒・・・→



昨日のブログ記事の続きです。

一昨日、税理士さんと今期の決算の落としどころなどについて話をしてきました。



テーマとして挙げたのは以下の２点。

１．法人の太陽光発電導入に伴う消費税還付が可能か？

２．個人の決算書をどこに着地させたいか



１については昨日書いたので、今日は２の個人の決算の落としどころについてです。



まず、今の私のポジションから。

・現金はそれほど持っていない

・借入は常にフルローン狙いで多め

・今後もまだ買い増していきたい

・サラリーマンの給与はそこそこ貰っている（節税必須というほどではない）

・扶養家族は嫁ちゃんのみ、子供はいない



今後もまだ買い増していきたいという希望がある以上、赤字にするという選択肢は

今のところはありません。子供がいるから所得を減らすとメリットがあるとか、

超高給取りで節税が必須とか、そういうこともありませんので、赤字ということは

まず考える必要はないかと思っています。



とはいえ、基本フルローンを狙っている人なので、財務状態が芳しいわけではないです。

現実としては、住宅ローンの借り換えもけっこう大変で苦労をしております。

そういった状況ですので、融資取得に向けて属性を補強する決算書が必要になります。



とはいえ、無駄に最高税率にする必要もないと思います。

減価償却と元本返済のバランスがうまく取れるよう、資本的支出とするか経費とするか

決めていくこと、社員立替金は返してもらうつもりもないので固定負債に切り替える、

など格付向上に寄与できる内容であれば、あとは最低限の利益が出ていれば良いです。



まずはこの点について税理士さんにお伝えして、着地点を決めていきました。

とはいえ、税理士さんも「この辺ならニーズを満たせます」という提案はなかなか

できません（そりゃあ金融機関さんじゃないんだから当たり前ですね）。

ひとまず、今の税率が上がらない程度に利益を積んでみることにしました。

具体的には、青色申告控除を差し引いて１００万以内の利益というところです。



正直、これが正解かどうかは私にも皆目見当がつきません。でもまあ、今年の成績が

青色申告控除の範囲での黒字ということで、見た目上の利益はゼロ円となっているのに

比べれば、だいぶ評価は良くなるはずだと思います。



これを達成するために、どのような形にすればいいかを税理士さんと話し合いました。

いくつかの方針は合意したので、その方向で進めていただく予定です。

正式な申告書とする前に、金融機関さんに一度見てもらう予定もありますので、

忙しいとは思うけど早めに作っていただきたい、とお願いをしてきました。



税理士さんはエキスパートですが、経営方針まで決めてくれるコンサルタントでは

ありません。依頼者であるオーナーが経営指針を出せないと、正しく機能しません。

いくら腕のいい航海士がいても、船長が目的地を指示しないと動くことはできません。

オーナーが明確な指針を持つことがとても大事であると思います。



大家さんがとても忙しくなる時期ですが、頑張って乗り越えましょう。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

消費税還付について検討する。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２４位です。ランキング下がってますですハイ。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は税理士さんと今期の決算の落としどころや今後のことについて話をしてきました。



仙台の法人の決算時期が２月末、個人の確定申告は１２月末ということになりますので、

この時期に税理士さんと方向性について会話をしておくことはとても重要なのです。

どんな優秀な税理士さんでも、私の心の中まで読み通せるわけではありません。

こちらの意向を伝え、すり合わせをしておく必要があります。



そんなわけで、税理士さんと打ち合わせをしてこようと日程の調整をしましたところ

「２月〜３月は土曜日も出社しているから、土曜日でもいいですよ」と。サラリーマンは

そうしていただけると大変ありがたいのですが、なんか申し訳ない気分にもなりました。

今後法人を作るときは、決算期は３月末とかではない時期にしよう・・・。



テーマとして挙げたのは以下の２点。

１．法人の太陽光発電導入に伴う消費税還付が可能か？

２．個人の決算書をどこに着地させたいか



１については、仙台の法人が課税売上が自販機しかない状態なので、特に問題なく

消費税還付が可能ということになりました。ただ、還付した場合に３年間は課税業者に

なってしまい、かつ簡易課税の方がどう考えても消費税額の負担が少ないという点を

熟慮する必要はあるなと思った次第です。



仙台の法人は不動産賃貸業なので、仕入れもそれほど多額にはなりません。

課税業者の申告をして本則課税になると、売上消費税から仕入消費税を引いた額を

正確に計算して消費税を納付する必要があります。他方、簡易課税であれば、

課税売上額の７割を課税仕入額とみなしてくれるため、売上の３割を消費税として

納付する必要があります。



太陽光発電の課税売上に対応する課税仕入はそんなに多くないと思います。

不動産賃貸業でも、それほど多くの課税仕入はないでしょう。そう考えると、還付を

受けずに簡易課税で回す場合とどちらがオトクになるのか？という点が気になります。



そして非課税売上と課税売上の比率にも注目する必要があります。

仮に家賃収入（非課税）が５００万、太陽光発電（課税）が５００万だったとします。

このケースで課税仕入が２５０万発生したとしても、課税売上の割合である５０％分しか

仕入消費税として計上することはできません。５００万ー２５０万×５０％＝３７５万に

対しての消費税額を納付する必要があります。



更に、消費税還付を受けたお金に対して法人税がかかります。

なんでそこで法人税がかかるんだ！と憤慨したくなりますが、叫んでも結果は変わらず。



あとは消費税の税率が変わった時のこととかも考えたり、非課税売上の比率が

増えた場合（アパートを購入した、など）のことも考える必要があります。



それらを考慮しながら、Excelでシミュレーションシートを作成してざっくり計算。

結果、いろいろなパターンを考慮したとしても、還付を受けた方がよさそうだという

シミュレーション結果を導き出すことができました。



ただ、当初還付された額がすべて利益とならず、将来の課税を繰り延べているだけ、

ということなんだな、というのも自分で計算してみて理解できました。

試算を他人任せにしていると、なかなかそういう知識が身に着かないと思います。

是非、概略だけでも自分自身の頭で理解したほうがよろしいのではないかと思いました。



自分で納得したので、あとは試算の結果が正しいか、税理士さんに確認をとって

問題がなければ来年は課税業者の申告をすることにしましょう。



さて、次は個人の決算の着地点ですが・・・こちらは明日にします。

これから家族サービスに出かけるので、時間切れ。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。