2015年02月28日

太陽光発電が遅々としてなかなか進まない。

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太陽光発電の話が相変わらずなかなか進みません。

何が進んでいないのかと言うと、電力会社さんの手続きと土地の所有権移転に向けた

売主さんの根抵当権を外す処理です。



太陽光発電のために入手する土地は、仮登記をして所有権をつけさせていただきました。

しかし、あくまで仮登記です。本当に所有権を移転するには、先方にて根抵当権を

外す処理が必要となります。



確認したところ、根抵当権をつけているのは金融機関さんと商社さんでした。

売主は法人さんなので、おそらく取引相手に保全措置として担保を提供しているものと

推察されます。そしてその商社さんの動きがどうにも鈍く、未だ社内稟議を回している

最中というお話でした。結果、2月中には根抵当権が外れるはずということで準備を

進めていたのですが、そこは難しく、3月に持ちこしということになりました。



土地の造成は始めて良いということでしたので、先行で着手させてもらうつもりですが

万が一決済できなかったりしたら問題ですので、大きな工事をするのは怖いです。

土地が得られなければ、融資の残金を一括返済しなくてはなりませんから。



早いところ、スッキリした状態になりたいものです。



もう一つ、遅々として進まないのが電力会社さん。こっちは本格的に面倒です。

系統連系承諾書は出たものの、変電所の工事負担金に関する契約書が送られてきません。

電力会社さんに電話して確認していますが、その書類を作るのは営業所ではなく

別の部門だということで、話がなかなか通りません。



工事の費用を払ってから12ヶ月以内に工事を終える、みたいなのんびりしたことを

言っているので、こっちは決算の都合や融資の据え置き期間の都合、補助金の都合などが

あるので、そんなに時間をかけられても困るんです。消費税還付にも影響してきます。



こちらの都合を説明し、なんとか早く対応してほしいという話はしておりますが・・・

施工業者さんにも協力してもらい、早く動かすように働きかけを続けていく予定です。

明日、施工業者さんと打ち合わせをしますので、作戦を練りたいと思います。



くしくも両方とも大きな会社がボトルネックになっています。

大きな会社が絡むとスピードが遅くなるのかしら。

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posted by ひろ* at 11:31 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月27日

東京と仙台の物件について考える(特に東京1棟目)。

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一昨日昨日と、今後どう動くかを考えなくてはならない,的な記事を書きました。

本日はこのシリーズの最終回の予定です。東京と仙台の既存物件をどうするか、です。



まず簡単なのは仙台。1棟しか持ってないし、返済比率も50%は切っているし、

稼働率も立地も悪くないので、このままホールドする方向で良いと思っております。

規模も小さいので、キャピタルが出ると言ってもたかが知れています。今後の融資審査に

悪い影響を及ぼすような物件でもないので、このまま維持でいいと思います。

ていうか、仙台の法人はこれを売ったら法人として何も残りません(笑)



仙台に関しては、義母がこの仕事を「楽しい」と言ってくれているので、不採算案件で

ない限りは、このまま続けていきたいです。勿論、不採算案件になるのであれば別ですが

そうでないなら家族の幸せとやり甲斐という観点でも、続けるべきと考えます。



東京については、少し思案のしどころです。

東京1棟目は木造借地新築で上物の評価は多少あり、積算評価額<残債。

東京2棟目は耐用年数が少し残る築古S造で上物の評価は多少あり、積算評価額<残債。



両方とも利回りは10%を越えているので、収益還元っぽい考えであれば、何とか

回っているという風に評価はしてもらえるような気がします(細かい計算の仕方は

よくわかっていないので割愛しますが・・・感覚的にです)



銀行融資という観点でくせ者になっているのは東京1棟目だと思われます。

まず何しろ「借地」というのが痛いです。どこの金融機関さんも借り換えに対しては

二の足を踏みます。借り換えに応じてくれそうな金融機関さんも若干ありましたが、

その場合も自己資金を入れないと対応できないということでした。



自己資金を入れてでも借り換えしたい気持ちはあります。この物件は某政府系金融機関で

15年融資で借入しており、返済比率は7割近いというドキドキする状態です。

その分残債は減っているので良いのですが。自己資金を入れて民間金融機関さんに

+5年して借り換えを打診したら、数字としてはまあ一息つける感じになりそうです。



しかし、自己資金を入れるなら新規案件に投入したい気持ちもかなりありまして(笑)

まあその案件が無いというのが実情なんですけど。



それと、以前政府系金融機関さんの担当の方とご相談したこともあるのですが、

あまり短期で売却すると「投機的」と見なされ、次の融資を受け難くなるようです。



もし購入時より2%ほど低い利回りで売却した場合は、恐らく少し手元に資金が

残るものと想像します。こちらも恐らく数百万といったところでしょうか。

ただ、借地なので売りにくいだろうなあとは思います。ロットが小さいので現金で

買ってくれる人がいるかもしれないなあという気はしていますが・・・。



あとは短期譲渡になってしまうので、その点は留意が必要かなと思っています。

そのデメリットを帳消しに出来る金額で売れればいいのですが、そこもまだ不透明。



結局のところ、どうしたらいいか色々悩んでしまいますが、東京1棟目は

・売却する

・自己資金を入れて借り換えする

のどちらかの選択肢が良いと考えます。理想は売却なのかなという気持ちはありますが、

金融機関さんとの関係もあるので、いったん借り換えが無難なのかなと考える次第です。



東京2棟目は「借り換えさせてください」と言ってくださる金融機関さんもおりますし、

個人で保有する東京の物件を全て売却してしまうのもどうかなあと思いますから・・・

こちらはホールドのつもりです。



昨日と今日の内容を考えると、今保有している6棟のうち、木造系の3棟は売ってしまい

S造、RC造の案件は引き続き保有するような形になりそうです。政府系金融機関さんの

融資枠を空けるために、東京1棟目は自己資金を入れての借り換え、もしくは売却を

模索した方がいいだろうと想像します。



たまにこうやって、自分が今後どうあるべきかを静かに考える時間を持つのも

良いものです。あとはその指針が正しいのか、第三者の方に数字を含めて開示して

評価してもらうプロセスがあると一番いいのですが、そこに至までにはまだ情報の

整理ができていないと感じています。時間を見つけてそういったことも行いたいと

考えている次第です。



もうちょっと手元に現金があれば動きやすいんだけどなあ。

ああ、誰か現金数千万ポンと融資してくれる人いないかなあー(いるわけない)

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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月26日

札幌の物件を今後どうしていくべきか。

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昨日のブログ記事で少し戦線を縮小させよう的なことを書かせていただきました

集中できてないじゃん!というツッコミもいただいておりますが、そんなことは・・・

すいません、あると思います(汗)



まあそれはそれとして(と流していいのか!?)、昨日のブログで予告した通り

融資を今後も受けていくという目線で分析してみようと思います。



札幌の物件は、木造が2棟と築浅RCが1棟で合計3棟です。

札幌1棟目は築古木造で上物の評価はなく、積算評価額と残債がほぼ同額。

札幌3棟目も築古木造で上物の評価は無く、積算評価額<残債という状況。

札幌4棟目は新築で建てたRCで、積算評価額>残債という感じです。



札幌1棟目は長期譲渡の時期に入ったので、20%の課税で売却が可能となります。

札幌3棟目は2010年に購入しているので、来年長期譲渡に入る予定です。

また、2010年ということは、長期譲渡になれば「平成22年に取得した土地等を

譲渡したときの1000万の特別控除」が使えることになります。

それとは別に「土地等の先行取得の特例」も使えます。

(詳細は昔のブログ記事をご参考にどうぞ)



土地等の先行取得の特例の場合、土地の売却額から届出した金額を差し引き、そこに

平成22年度の割合である60%をかけた金額が繰り延べとなり課税対象にならない

(その代わり先行取得土地の簿価から差し引かれるので、将来的に利益が出るはず)

という話になります。この辺は税理士さんに詳細を聞いてください。



さて、そんな状況を踏まえて、何を売るべきなのか。



銀行融資を受けるという観点で言えば、真っ先に売るべきは札幌3棟目と思います。

積算も割れており、木造なので大きな金融機関さんでは資産価値ゼロと見なされ

負債のみが計上されてしまいます。こういう物件があると、なかなか相手にしてもらえず

苦労することになってしまいます。



また、札幌1棟目も同様の理由(大きな金融機関さんから収益性を評価してもらえない)

がありますので、売却の候補になるかと思います。



札幌4棟目は当面ホールドです。法人に移し替えたいけど、取得税などの諸経費が

バカにならないので、それはちょっと難しいだろうなあ。



一番売りたい札幌3棟目なのですが、残念なことに長期譲渡の期間に入っていないため、

税金のことを考えるとあまり売却は好ましくありません。来年以降のテーマにすべきと

考える次第です。



札幌1棟目は安定しているのでそれほど売却のことは考えておりませんでしたが、

それなりに利益が出る値段で売却が出来るなら、売って融資付をしやすくするのも

いいのかしれないです。しっかり大規模修繕もしましたので、バリューアップは

図れていると思います。ただ、昨今は入れ替える物件がないという難点も・・・。



ロットが大きくない物件なので、仮に購入時の利回りより3%ほど低い利回りで

売却できたとして、税金や諸経費などを差し引き、手元に残る資金は数百万と

いったところでしょうか。まあ数百万でも大きいのは大きいですけど・・・。

家賃収入の数年分の手残りにはなりますから。



売れるなら売る、なのかな?売った上でその利益で東京1棟目を繰り上げて、

借り換えるという作戦もあるのかな?



考えがまとまらなくなってきましたが、とりあえず札幌はこの1〜2年で木造を売却して

手元資金を増やしたり融資を受けやすい体質にしたりすることを考えたいと思います。



明日は東京の物件をどうしていくか、について考えてみます。

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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月25日

分散投資から集中投資へ(?)。

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現在、私は個人で札幌と東京に、義母を代表とした法人で仙台に不動産賃貸業を展開して

運営を行っています。また、それに加えてフィリピンのコンドミニアムを個人で保有して

運営をこれから行っていこうとしております。また、現在出張中の地域の金融機関さんと

会話をする機会も増えましたので、もしかしたら物件取得する地域が増える可能性も

あるかなと思っています。



今までは、あまり考えなく拡大してきた結果、このような形になってきております。

しかし、売り手市場となった今、次の買い手市場が来るまでにもう少し自分自身の

状況を整理し、次なる波に備えた方がいいのではないかと考えるようになりました。



その発想に至るには、先人からのアドバイスもかなりありました。

資本力の割に戦線を拡大し過ぎている、手元の物件を売却することで次の融資を

受けやすくした方がいいのではないか、などなど。私もそれに対して深く考察は

できていませんが、そもそもどういう選択肢を取りうることができるのか、ということを

今から調査しなくてはならないと思っています。



まず自分自身が各地域に対してどう考えているかを整理してみました。



札幌については、引き続き重点地域として対応していきたいと考えております。

遠隔地なので、手間がかからない優良物件のみに絞って保有することを考えたいです。

個人ではなく法人で物件を所有し、札幌という地域にしっかり根ざした活動をする、

というのが理想です。別地域での物件を購入する際の融資のネックになりますので、

今のように個人で保有するのは好ましくありません。



仙台についても、引き続き重点地域として対応していきたいと考えております。

義母を代表とした法人がありますので、私個人とは切り離して考えることが出来ます。

義母がいろいろと動いてくれますし、本人も楽しんで仕事に協力してくれています。

メインバンクもできましたので、ここで撤退するという選択肢は考える必要はないです。

勿論、法人として対応していく想定です。



東京については、市況が買い手市場になった時に一気に買い進めたいと考えています。

逆に、今は保有している物件を売却してもいいのかもしれません。特に借地の新築である

東京1棟目は、家の近所だからと喜び勇んで購入したものの、長期の融資が組めておらず

かつ間取りに競争力がないので、入れ替えの候補とした方がいいと考えます。



なお、東京に関しては、無理に法人で購入せずに、個人でいいかなと思っております。

地方の金融機関さんは、得てして東京に支店を持っており、融資の障害にならないことが

多いと感じている為です。逆の場合はかなり障害になりますが・・・。



フィリピンに関しては、確実に撤退で考えています。複数戸持つ必要性はありません。

1戸は保有し続けてもいいとは思いますが、残りは全て売却して終わりにしたいです。

新興国なので制度が変わったり、デベロッパーや仲介業者さんががいい加減だったりで

疲れることも多く、かつ日本の金融機関さんが海外のコンドミニアムを資産として

みることもありません。資本力が乏しいのに、海外に拡大する意味は無いと考えます。



新規の地域については、法人を作って対応する方針で、かつその地域のことがある程度

理解できているならば、考えてもいいかなと思っています。ただ、良い案件があればと

いう感じで、自分から積極的に攻めて探すという感じではありません。



具体的に、私が今出張で来ている地域あたりは、悪くなさそうなので購入の対象にしても

いいのではないかと思っております。ただ、利回りが考えている以上に低い状態なので

二の足を踏んでしまいます。もうちょっと市況をしっかり見て、良い時に仕込むのが

良いのでしょうね。



さて、理想の姿にもっていくために、私がすべきことは何か?というところについて

銀行融資と絡めて少し考えてみました。それらについては明日改めて書こうと思います。

独り言なブログで恐縮ですが、最近サラリーマンの仕事に追われて、あまり不動産活動が

出来ていないもので・・・書くネタもないのです^^;

そんなわけで、自問自答みたいな感じですがご容赦を。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月24日

築古木造にも融資が出るようになった?

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大半の企業が3月末をもって年度末の決算を迎えます。

金融機関さんも例外は無く、ノルマ達成に向けて必死に動いている模様。

その結果、ちょっとした動きが出ている部分もあるようです。



昨日、札幌1棟目と札幌3棟目の管理会社の社長さんと電話で会話をしました。

本題は全然違うお話だったんですが、その中でぽろっと出てきたのがこんな話。



「○○○銀行さんが3月末まで限定で木造築古にも融資を出していますよ」



ほほー。木造築古って、なかなか融資が出ないから利回り的に納得のいく物件が

まあまあ多いんだよなあ。もし本当だとすれば、チャンスと言えるかもしれません。



木造とRCを比較すると、保有するコストは圧倒的に木造の方が安いと思います。

固定資産税も安く、共用部の維持費や修繕コストも安くなりがちです。

また、融資が出にくい分、利回りも高く設定される傾向にあります。

耐用年数越えなら、減価償却も4年で設定できますので、税金の心配もあまりないです。



デメリットも当然あります。

都銀さんなど大手の金融機関さんは、耐用年数超過物件は評価ゼロとみなしますので

次の物件の融資を受けづらいという点は意識しなくてはなりません。

減価償却がたくさんとれるので、売却時の利益が出やすくなってしまいます。

減価償却が切れた後、税金で苦労するものと思われます。



全てが良いものなんて、そう簡単には出てきません。何かしらのデメリットはあります。

そのデメリットが何かを理解し、デメリットとメリットを比較できることが大事です。



話が逸れました。

融資が出づらいけど収益性が高い木造築古アパートにも、3月末まで限定で融資を出すと

聞くと俄然盛り上がってしまいます。ただ、今でさえメガバンクさんとのおつきあいは

木造物件の残債があり難しい情勢なのに、ここでまた増やしてしまうことによる

融資面でのダメージも当然考慮しなくてはなりません。



法人で借りられればいいのでしょうけど、あいにく今回情報を入手した金融機関さんは

個人にしか貸さないということでした。そうなると、慎重な判断が求められます。



ま、悩んだところで案件がなかったら意味は無いんですけどね〜(笑)



金融機関さん関係の情報も、引き続きしっかり収拾していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする