現在２０位です。昨日は即効就寝でした。
応援クリックよろしくお願いします→
今回、フィリピンに出張したのにはいくつかの理由があります。
もうすぐ引渡（ターンオーバー）を迎えるプリセールの案件に関する情報収集。
現在売却をかけている物件についての進捗状況確認。
少し加熱しているように見えるフィリピン不動産の現地での状況把握。
一つ一つは小さな話かもしれません。日本の不動産に比べればインパクトは小さく、
日本からメールでやり取りしても何とかなる話が多いです。しかし、それだと自分に
プレッシャーもかからないし、やはりひざを突き合わせて話さないとわからないことも
あると思います。
そんなことを考えていた矢先に、セブパシフィック航空の格安航空券セールがあり、
会社を休めるかどうかもわからなかったけど、とりあえず取ってしまいました。
なんとか会社と話をつけて、今回渡航したというところです。
今回の渡航で得られた情報のうち、書いても差し支えなさそうなことについて
つらつらと書いていこうと思います。
なお、あくまで私が聞いた話です。記憶違いなどもあるかもしれません。
主観に基づいた意見などもあると思いますので、もし異なる意見や事実関係が
あるようでしたら、コメント欄などでお知らせいただけますと嬉しいです。
【物件をどうしていくか、という悩みに対するスタンス】
エージェントによって言うことはさまざまでした。
ただ、基本的にはフィリピンの成長性を信じてフィリピンで仕事をしている人が多く
「５年程度保有すべし」という意見は皆さん一貫していたように感じます。
融資を引くか、現金で買うか、などの選択肢は人それぞれという感じでした。
【客付、管理について】
客付については、フィリピンで結果を出しているエージェントを今まで見たことが
なかったのですが、今回初めて管理物件を満室で回している方にお会いしました。
当たり前の話ですが、物件ごとに立地や特徴が異なるので、それらを勘案しながら
どういう形態でまわしていくかを考える必要がある、というお話がありました。
日本の不動産と同じですね。
お話した方の事例で言うと、一般的に不利と言われている１ＢＲのコンドミニアム
（コンドミニアムは外国人がターゲットになることが多いが、駐在員は家族で現地に
きたがるから２ＢＲ以上が良い）でも、立地次第ではとある客層に訴求することで
満室経営を行えると。お客様はすべて日本人ながら、日本でまったく営業はせずに
フィリピンですべて完結しているそうです。これには驚きました。すごい。
コンドテル（コンドミニアムをホテル的に運用）という運用の選択肢もありますが
デベロッパーがそれを許しているかは要確認したほうがいいという忠告もありました。
【SPA (Special Power of Attorny)】
案件を仲介する業者さんによっては、ＳＰＡという契約を投資家さんと業者さんの間で
結んでいることがあります。これは全権委任状となりますので、どこまでを委任するか
よく確認しておいたほうがいいとのことです。
ＳＰＡを結んでいる場合、いつまでの期間結んでいるかも重要です。
物件引き渡しまでなのか、引き渡し後も含めてなのか。
私の場合は物件引き渡しまでの間の一切の業務を、仲介してくれた業者さんに対して
全権委任するＳＰＡを結んでおりました。他方、引き渡し後のＳＰＡは結んでおらず
管理会社さんをどうするかについては現在自由に選べる状態とのことです。
中には、購入時にデベロッパーさんのリーシング部門とＳＰＡを結ばされている
ケースもあるみたいで、この場合はそのデベロッパーさんが気に入らなくても、
なかなかＳＰＡを解除することができずに苦労するケースがあるそうです。
【家賃の支払い】
フィリピンのコンドミニアムは、契約したら家賃は１年一括払いとかになるケースが
けっこうあるようです。現地でエージェントの方と「家賃滞納とかされたら困りますね」
と言ったところ「？」という顔をされてしまいました。すみません、現地の常識が
あまりなかったもので・・・＾＾；
フィリピンは比較的貸主の権利が強いようですので、そういう意味ではいいかも？
【住宅ローン】
フィリピンの住宅ローン、だいたい７％〜８％くらいです。外国人が現地の銀行で
融資を引くのはなかなか難しく、３年とかそういう短い期間になるケースが多い模様。
物件によっては、提携銀行の日本支店が円建てで１５年融資をすることもあるようです。
融資の提携状況についてもよく確認の上、購入を検討されると良いと思います。
明日に続きます。
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
