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昨日のブログの続きを書きます。昨年の振り返りです。
今日は不動産に関する買付や保有不動産の状況以外の部分について振り返ります。
【太陽光発電】
野立て太陽光の購入を目指して動いた一年でした。そしてこんなにトラブルが
多発するものなのかと唖然としました。トラブルの総合商社ですよ、これ。
最初に付き合っていた業者さんが、先鞭こそつけるもののその後の詰めがとことん甘く
決まったと思っていたことが何も決まっていなかったり、買付が通っているはずの
土地の買付が全然通っていなかったり、全くコントロールされていませんでした。
仲間の尽力で途中で業者さんの交代に成功し、ようやく話がきちんと進み始めました。
補助金のために、買付が通っていない土地の売主様にに無理やり一筆書いてもらったり。
仙台の法人の売上規模が小さいため、太陽光の事業を縮小をせざるをえなかったり。
融資づけの間に売主さんとのトラブルが発生し、急遽釈明に仙台に出向いたり。
土地の造成に思った以上に費用がかかることになり、施工業者さんと膝を突き合わせて
どうやってコストダウンしていくか必死で相談したり。
他にも細かいトラブルは数えきれないほどありました。
融資もこれらが固まらずにかなりの苦労を伴いましたが、事業計画がようやく固まり
メインバンクさんに頑張っていただき、融資の内諾を得ることに成功。
この時点で太陽光を計画して9ヶ月が経過です。時間がかかりました。
一難去ってまた一難。今度は電力会社さん。
ようやく融資が固まったと思ったら、電力会社さんが申し込みを保留してしまい
太陽光自体が今後どうなるかわからないという極めて不安定な状況に陥りました。
幸い、私は保留直前に滑り込みで申し込みができていたので助かりましたが・・・。
系統連系の事前検討申込の回答の時よりも、系統連系の費用が80万あがったことは
痛いけどまあもう目をつぶるしかありません。困ったのは連系承諾書が待てど暮らせど
一向に出てこなかったこと。補助金や融資などの関係もあり、何としても連系承諾書は
今年中に出してもらわないと困るからスケジュールを教えてとお願いしても、営業所では
わからないんですの一点張りで話にならず。
最後は施工業者さんにお願いしていろいろな形で立ち回ってもらい、そのものずばりの
連系承諾書は出てこなかったものの、それに類する状態である一筆を書いてもらった上で
スケジュールの見通しも伝えてもらうことに成功しました。施工業者さんに深く感謝。
これで何とか補助金の協会さんや金融機関さんが納得する形になりました。
さあ年内決済だ!と思ったら、今度は売主さんが根抵当権を外すのに時間がかかるから
そんなにすぐには動けないという話が勃発。金融機関さん、司法書士さん、仲介業者さん
などなど関係者で協議して、仮登記という形で年内決済を迎えることになりました。
来年もきっと苦労が続くのだろうと思いますが、何とか頑張って形にしていきます。
据え置き期間を長くとってあるので、とにかく早く稼働させて手元に資金を留保する。
それが安全性を高める行為であることは間違いありません。
政治主導の制度ものについては、その制度が変わるというリスクを常にはらんでいます。
制度に依存する仕組みは長期にわたって保有できないかもしれない、ということを
常に念頭に置いて、早期返済を心掛けることが重要だと思っています。
【既存借入】
東京2棟目の金利交渉に成功し、1%ほど金利が下がりました。
この時、お付き合いのある金融機関さんから借り換えのご提案をいただきましたが、
既存行と手を切るのはまだ少し早いという判断と、不動産賃貸業をスタートすることが
できたご恩を考えて、もう少しだけ卒業しない方向でという判断をしました。
細かいところですが、こういう積み重ねでキャッシュフローを改善していきたいです。
【住宅ローン】
借り換えを目指して、いくつかの金融機関さんとお話を進めていましたが・・・
借入が多いのでなかなかうまくいかず、ここまでに相談した金融機関さんについては
いずれも頓挫してしまいました。
今年は少し方針を変えて、なんとか借り換えを成立させるよう動きます。
あとは住宅ローンの借り換え時に、枠の関係で団信に入れないかもしれないという
話がありましたので、生命保険に加入しました。この担当の方が面白い方でして、
法人の決算書をどのようにきれいに見せるかということも、契約者に対してアドバイスを
してくださる方なのです。私もいくつか教わったことがあります。勉強になりました。
【海外不動産】
フィリピンのコンドミニアムの売却を試みていますが、そう簡単にいかないようです。
目論みが外れて痛いところです。美味い話なんてそうそうあるわけないですねえ。
現地のエージェントの方はのんびりしていて、こまめな報告は期待できません。
新興国のルールは日本のルールと違う。ルールを熟知しないまま市場に飛び込むことは
大変危険だ、ということを理解した一年でした。
【関東→札幌の大家会】
勉強会6回、懇親会6回、バスツアー1回、会員制度の変更などを行いました。
夏ごろの勉強会にオモロー不動産の青山社長をお呼びしたのですが、このセミナーで
私自身がちょっとシェアハウスに目覚めてしまい、現在物件の物色や仕込みを地味に
行っているところです。
かつみんさんが実施したバスツアーを本人の許可の元パクらせていただきまして、
関東→札幌の大家会バスツアーも行いました。楽しく、かつ勉強になりました。
関東→札幌の大家会はむやみに人数を増やさず、ある程度顔の見えるメンバーの中で
濃い情報交換や事業提携などを進めていこうとしております。その趣旨があるため、
新規の入会はお断りしておりました。とはいえ、入会待ちの方がだいぶ増えたので
準会員という制度を作り、運用を始めました。J1とJ2みたいなもんですね。
これを今後どう活かしていくか、要検討と思う次第です。
【税務・保険】
ふるさと納税に目覚めました。年末はふるさと納税でゲットした干物を食べて満足。
節税できるわけじゃないけど、少しお得になるということで、今年も継続して
愉しんで納税しようと思います。
また、一昨年売却した札幌2棟目の税金が重い一年でもありました。
今年はそこのキャッシュアウトが少し減るから、気持ち的に楽になりそうです。
振り返ってみましたが、「あまり何もない平穏な一年」と思っていたけど、決して
そんなことはなかったようです。いろいろあるじゃん、と(笑)
これらを踏まえて、明日は昨年立てた目標に対するレビューと、今年の目標を
考えていきたいと思います。
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