現在18位です。初詣で引いたおみくじは中吉でした。
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あけましておめでとうございます。旧年中は大変お世話になりました。
攻めの姿勢を強めすぎて危なっかしい部分がある私ではありますが、
今年もどうぞよろしくお願い申し上げます。
さて、昨日のブログで予告した通り、旧年を振り返ってみます。
昨年はどちらかというと、不動産と関係のないところでいろいろと大きな変動があった
一年でした。親類縁者の罹患や他界が相次ぎ、気持ちの面でも割と落ち込むことが
多かったことや、サラリーマンの仕事が出張ベースに変わり、ほとんど東京にいられず
家を留守にすることが多くなりました。とにかく環境の変化が大きい一年でした。
そんな中、不動産事業に関しては大きな変化はなく、むしろどちらかと言えば安定して
推移していたように思います。完全満室こそ達成できなかったものの、どの物件も
そこそこ安定していました。特に仙台と東京はほぼ空室ロスはなかったです。
札幌は他地域に比べて部屋数が多いのと、それほど生活に余裕がない方向けの家賃帯と
いうこともあり、動きは多少ありましたが、それでも許容範囲内でしょう。
各物件について振り返りたいと思います。
【札幌1棟目】
とにかく民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業の補助金に振り回された
一年だったと思います。昨年末、10年以上住んだ方が退去。数カ月後にまた補助金の
事業が始まると踏んで空室にし続けておりましたが、お部屋の内装にはこの制度が
利用できなくなっていたので、補助金のメリットが大きい大規模修繕に踏み切りました。
しかし業者さん選定や申請書類の作成が遅れ、申請が受理されて補助金が決定したのが
12月の後半。冬の札幌で外壁塗装かよ!とドキドキしています。
【札幌3棟目】
札幌3棟目の呪われたお部屋に「保証会社の審査を通過した方」が入居されたので
これで呪いが解けるのではないかと期待しております。今のところ大丈夫そうですが
年末の時点で1月の家賃が入っていなかったらしく、ちょっと気にしています。
あとはいつも通り安定の厳しい属性の方の入退去がありました。もう慣れたので
特にここで話題にはいたしません。あ、でもさすがに逮捕には驚いた。
【札幌4棟目】
意外と入退去がありました。ただ、入れ替わりごとに家賃を少しずつあげていくことが
できているので、結果オーライと受け取ろうと思います。
犬の騒音問題で退去がいくつか出たのが痛かったですが、今はその教訓を活かして
未然に問題になる前にアプローチをとれる体制になっています。ありがたい。
【東京1棟目】
基本的には大きな動きはなく、安定しておりました。
トピックとしては、退去するする詐欺を繰り返していた青年が3度目の正直で退去した、
といったことくらいでしょうか。
次に入居が決まったのは、生活保護の方。うーん、ここでも生活保護の星でございます。
【東京2棟目】
店舗の入れ替わりが発生しました。うどん屋さんからパン屋さんへチェンジです。
迅速に決まったため、空室ロスもほとんどなかったですが、募集条件を変える暇もなく
埋めなきゃと焦っていた時の敷金の額しか取れなかったのが痛恨です。
あとは消費税増税に伴い、店舗・事務所の家賃の増税分転嫁に成功しました。
【仙台1棟目】
ここも入れ替わりは1部屋だけでした。細かな問題はあれど、大きな問題もなく
募集すれば家賃はあがってくれるという親孝行な物件になっております。
【物件の新規購入】
購入に関しては、この相場なのでさすがに厳しかったです。
年初に都内で購入を目指してかなり頑張りましたが、残念ながら叶いませんでした。
利回り10%のファミリー+単身の物件。S造で築16年くらい、積算>売価という
スペックでした。売主側が任意売却状態だったのですが、債権者である金融機関さんが
任売の条件を呑まずに、話自体が流れてしまいました。
あとは出張先での物件購入を検討しましたが、こちらも先に買い手が現れてしまい
成立せず。ただ、この時に出張先の金融機関さんの開拓に成功し、とある金融機関さんが
是非今後ともお付き合いさせてほしいと言ってくださったのが収穫でした。
あとは札幌で小ぶりな木造耐用年数超過物件に買付を入れたり、大型ファミリーRCに
買付を入れたりしましたが、どれも融資や諸条件が合わずに見送り。
仙台で義母が自分が持っている土地に新築を建てたいと言い出したので、いろいろと
アドバイスをしてきました。ハウスメーカーさんをぶった切ったりもしてきました。
こちらは引き続き協力していくことになりそうです。
ただの振り返りのはずが、けっこうなボリュームになってきました。
まだまだ長くなりそうなので、続きは明日にします。
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