2015年01月11日

自販機犯人説を検証する準備を整える。

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前回書いた電気代の高騰に関しての続きです。



自販機が原因なのでは?という点について、仮説に基づいた検証を行う必要があります。

今はまだ電気代高騰については自販機犯人説が有力ではあるものの、本当に自販機かは

わからないというのが実情。それであれば、仮説を事実に変える検証が必要です。



今回の場合、前回のブログで書いた通り、一度自販機の電気を1ヶ月止めてみて、

その結果電気代がどうなるかを計測してみましょう、という方針になりました。

業者さんにとっても一度自販機を止めるのは売上面で痛手のはずなのですが、

快くご協力いただけるということでしたので感謝しております。



基本的な話は義母経由でしてもらったのですが、伝言ゲームになっていたら嫌だなと

思ったので、こちらからも電話してその旨ご依頼をさせていただきました。

先方は「すぐ撤去と言われても仕方ないところを、かえって気を遣っていただき

申し訳ない」「こちらも他のお客様に対して電気代のことを聞かれた時の材料になるから

今回のことを通じて勉強させていただきたい」ということで、スムーズに進みました。



あわせて、現在導入している自販機の省エネ性能を確認するため、カタログを当方に

送ってほしいということをお願いし、快諾いただきました。

これを基準として、他社さんのカタログの省エネ性能と比較してみようと思ってます。



カタログの話をした際に業者さんとも少し話をしました。業者さん曰く、省エネタイプの

自販機と呼ばれるものは、商品を温めたり冷やしたりするのを夜間止めるなどの方法で

電気代削減を実現しているものが多いとのこと。その場合、ホットの商品は何度も

加温したり冷やしたりすることになるので、劣化してしまう。よって、その対策のため

過剰な停止ができないという限界があるので、どれを設置しても変わらないのでは?

とおっしゃっていました。



ただ、普通に考えてそんな状態のものを市場に出荷するとも考えにくいのです。

聞きかじった話では、魔法瓶のように電力供給せずに内部で温度を維持するようなものも

あるという噂なので、もっと電気代のかからないタイプはあるはずです。



引き続き、各所にてヒアリングを実施していきたいと思います。



社長ではない別のスタッフの人が義母と話したようなのですが、最終的には先方から

「お客さんが儲かっていないなら申し訳ないから撤去しますよ」と言ってきたとか。

社長は「何か継続できる提案を考えます」と私には言ってきましたが、スタッフとは

言ってることがずれています。スタッフ、ある意味いい人だ(笑)



仙台1棟目は頭金約1割で15年融資というファイナンスアレンジで購入しましたが、

キャッシュフローは悪くない状況です。昨年の実績を集計してみると、1億円あたりの

キャッシュフローが400万を超えております(勿論購入価格が1億というわけでは

ありませんので、念のため)。大規模修繕も終えて安定稼働モードに入っておりますし、

これからもしっかり稼いでもらわなくてはなりません。



そのために、電気代などの維持費を少しでも落としていき、経費を抑えて利益率を

向上させていく努力をしていきたいと考えています。その一環として、今回の電気代の

削減の方向性をしっかり検討していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:37 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月10日

今シーズンの除雪価格の計算方法が決まりました。

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以前、除雪の費用があがることになりそうだということを書きました。

その中で、除雪の額がいくらになるかわからないと書いていましたが、先日その金額が

確定して管理会社さんから連絡が来ました。



以前のブログに書いたように、今年は除雪の価格が大きく上がることを覚悟してました。

しかし、管理会社さんとしても、いろいろ頑張ってコストを抑える努力をしてくれたため

実際に来た提案は「除雪は作業人員×作業時間×月出動回数にて計算」

「排雪は出動回数に応じて都度清算」というものでした。



昨年までは除雪も排雪もコミコミの価格だったのを、今年は除雪と排雪を分離発注して

できるだけコストを抑える形にしたようです。リフォームのコスト削減にも通じる

この考え方。管理会社さんも知恵を絞ったのだろうなあということがわかります。

ありがたいです。



ちなみにこの試算された金額を見ると、物件の土地面積に応じて除雪費の価格が

高くなっていっています(当たり前ですね)。札幌1棟目の価格が札幌3棟目の

2倍の値段となっておりました。札幌3棟目は前面2台の駐車場の分だけなのに対し

札幌1棟目は前面3台+通路の分があるので、この配分については納得です。



札幌3棟目は空き駐車場がないものの、札幌1棟目にはピロティタイプの部分に

1台分の空車がありますので、排雪はせずにそこに雪を貯めればいいのかな。

コスト削減の方法があるか、管理会社さんに相談してみようと思います。



ていうか、そんな話をするくらい雪が積もっているのに、まだ札幌1棟目の外壁を

塗れてないのはやばいんじゃないだろうかとひやひやしています・・・。

施工業者さんは「しっかりやるので大丈夫です」と言ってるんだけど、不安だー。

ただ、冬場にやってあまり具合がよくない箇所があれば、そこは春先になったら

補修しますと言って貰ったので、少しは安心かも。



最後、ちょっと除雪に関係ない話になり失礼しました。

こういう形で実費精算のような形態になるのはこれが初めてです。

今年の除雪費がどのくらいになるのか注視していこうと思います。

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posted by ひろ* at 09:34 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月09日

売電開始までの道のりは・・・。

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義母から「太陽光の融資の借入の返済予定表を貰ってきた」というメールがありました。

融資実行がなされてしまった以上、一刻も早く太陽光発電設備を導入して、売電を

開始したいと考えております。



その為に越えなくてはならないハードルが・・・



1.系統連系承諾書の受領

2.電力会社側の工事負担金の支払

3.設備工事の契約

4.売主様の根抵当権解除



この4点となります。

これらをゲットすることで、補助金の確保、融資実行、工事発注に繋がっていきます。



補助金を確定させるには、1、2、3が必要になります。

銀行融資と土地の所有権確保、工事の発注には、4が必要となります。



補助金は特に注意しなくてはならず、1〜3を必ず1月末までに準備する必要が

あります。1と2は電力会社さんといろいろと話した結果、1月半ばくらいには

出てくるのではないかと思われる状況にまではきました。しかし、本日の時点で

まだ何も連絡がありません。やきもきしています。



少しでも早く稼働を始めたい、という意味では、4の進捗状況もかなり重要です。

こちらは仲介業者さんにプッシュをかけておりますが、果たしてどうなるのか。



今回、工事完了時期が読めないこともあり、1年の据え置き期間を設けています。

ですので、少しでも早く売電を始めることが出来れば、手元資金にかなりの余裕が

できることになります。それを原資に、繰り上げ返済するか、何か別の不動産の

頭金にするか、という選択肢が増えることになるので、是非早々に売電したいのです。



しばらくはこの件が最優先事項になりそうです。

あまり押しが強い方ではない私ですが、こればかりはそんなことも言ってられません。

仙台の法人の社運をかけた(?)プロジェクト、推進していきます。

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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月08日

太陽光発電の新買取制度について調べてみた。

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太陽光発電の受付停止から見直しに関しての動きが、昨年末に出てきておりました。



箇条書きで言うと

・今までは500kw以上の太陽光発電は30日まで買い取らないルールがあった

・2014/10/1以降の申込は、全ての太陽光発電で無制限に買い取らない可能性あり

・太陽光の発電量を時間単位で監視する機器の導入を義務づける

・買取単価は接続契約時の単価となる

ということのようです(東京電力、中部電力、関西電力は除く)。

都心部以外は出力制限を強化していくということと読み取りました。



こちらのサイトにまとまった情報が書いてありましたのでご参考まで。



上記記事の筆者の所感としてなのか裏付けがあるのかはわかりませんが、記事の中で

以下のようにまとめられております。



「電力会社は接続可能量を保守的に低く見積もっているため、実際に供給力が需要を

 上回って出力制御を実施するケースは当面のあいだ少ない」



「接続可能量の算定にあたっては、再稼働のめどが立っていない古い原子力発電所の

 供給力まで対象に加えるなど、現実味に欠ける試算になっている。太陽光の供給力も

 最大値に近い状態で発揮できることを前提にしていて、そのような状況が各地で

 発生する可能性は極めて小さい。新ルールの運用を開始した後も、実際に適用する

 ケースはさほど多くないと考えるのが妥当だろう。」



上記を鵜呑みにするなら、長期的には何かしらの制約がかかる可能性があるものの

短期的には大きな影響はないということと捉えられます。

(本当に鵜呑みにしていいのかは自己判断で・・・)



また、経産省のエネルギー対策課長のインタビューが東洋経済オンラインに掲載されて

おりました
ので、こちらも拝読致しました。



国としては最大限の再生可能エネルギーを受け入れられるような制度にしたが、

電力会社が買い取らないリスクも織り込んだ上で事業を行うか検討いただくことになる、

ということが記載されておりました。ただ、電力会社さんは必ず受け入れ可能用の見込を

提示することが義務づけられているということでした。



東京電力、中部電力、関西電力などの管轄ではまだ余裕があるので、地価の低い一部の

地域での投資ラッシュが是正され、全国的に均一化されるのが望ましいそうです。



震災前30年間の原発稼働率を基準に接続可能量を決定したことについては、長期に

わたって買取を続ける制度であるという特性を考慮した結果の保守的な試算だという

ことです。すぐに破綻してもいいからいっぱい受け入れるという姿勢ではないことは

事業を行おうとしている立場の人間として少しほっとします。



今後の太陽光の買取価格の方向性については、調達価格算定委員会が決定することであり

経産省としては関与するものではない、ということも記載されておりました。



いろいろなサイトで意見を読んでいきましたが、民主党が決めた制度だから自民党に

変わって気に入らないからなしにしてやろう、的な雰囲気が見える内容は特になく、

制度自体を少しずつ見直しながら約束している20年固定買取制度を維持しよう、

というスタンスであるように見受けられました。



さて、事業者となろうとしている私としては、この不安定な環境下で実現しようと

していることに対し、ヒヤヒヤすることもあればやきもきすることもありました。

一番気になっていたのは、私自身が本当に新制度ではなく旧制度下で事業を進めることが

できるのか、ということ。ここについて年明け早々電力会社さんに電話してみました。

結果としては、私の申込は旧制度で対応してもらえるようです。ほっとしました。



気になることは色々ありますが、太陽光に関しては早期に事業化していくことと

制度が持つ危うさを考慮し、できるだけ早期返済を心がけていくことでリスクを

減らしていくことを念頭において進めたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月07日

定期借家契約によるリスクヘッジ。

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年末年始モードも終わり、すっかり日常生活に戻ってきた感のある今日この頃。

管理会社さんより、定期借家契約で入居いただいている入居者様の再契約についての

確認連絡が来ておりますが、そのうち片方の方はちょっと雲行きが怪しいです。



札幌3棟目は私が保有する物件の中でも一番家賃帯が低い物件となっております。

バストイレ別で駅から5分以内とはいえ、物件が札幌の感覚で言えばそれほど広くなく

敬遠されやすい間取りになっているためです。



かつて売却した札幌2棟目よりは楽ですが、それでもそこまで楽にお客様が集まるとは

言いがたいです。工夫として「属性があまり良くない」と言われるお客様であっても

家賃を払っていただけるなら問題ないということで、門戸を広く開けて受け入れてます。



ただ、リスクがある方をほいほいと受け入れるわけにもいきませんので、柔軟には

審査するものの、その分何かしらの保全策は講じさせていただいております。

その一つが定期借家契約です。



普通借家契約だと、滞納など何かしらの事故があった場合にも、すぐに退去いただくと

いうことができません。定期借家契約であれば、期間が来れば契約は満了になるので

問題があれば再契約をしないということで契約上は処理することが出来ます。

(実務上は占有されてしまえばそこまでの意味はないのですが・・・)



不良入居者の方のために、優良入居者の方が迷惑を被ることを防ぐことができますので

オーナーにとっても優良入居者様にとっても良い契約形態だと思っております。



リスクに応じて、定期借家契約の期間を3ヶ月〜1年未満で設定するようにしてます。

厳しいお客様は3ヶ月など短めに契約し、その時の状況を踏まえながら契約期間を

長くしたり、普通借家契約に切り替えたりしています。



今回再契約の対象となったお客様に関しては、保証人の状況や収入の不安定さなどを

総合的に判断して定期借家契約で様子を見ることにしました。



対象の方が2組おられるのですが、1組は大きな問題はなさそうなので、短めの

定期借家で対応していたのを、少し長めの定期借家契約に切り替えたいと思います。

もう1組は、連絡が全く取れないということで、どうにもならずに困っております。



連絡が取れない方、以前も生活保護なのに滞納騒ぎを起こしています。その時は無事に

滞納分まで回収できたので、あまりことを荒立てずにそのままお住まいいただきましたが

今回は定期借家契約の再契約のお知らせをしても連絡をしてきてくれません。



管理会社さんが現地訪問をすると、住んでいる気配はありそうだということでした。

既に契約は切れているので、現状は契約なしで占有されている状態になります。

生活保護もあり、12月の家賃も支払われているのですが・・・

事情はよくわかりませんが、引き続き連絡を取っていただき、きちんとした形で

再契約を結べるように動いていただいております。



一筋縄では行かない低所得者向け物件。それでも安定しているお部屋もありますし、

「この物件しか入れません」という人はその分少し家賃が高くても住んでくれます。

創意工夫をしながら、収益性をあげていく努力をしていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする