2015年01月16日

スイスフラン騒動から不動産の良さを再確認する。

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スイスフランとユーロでFXをやっていた人がすごいことになっているみたいですね。

スイス中銀がフラン上限廃止「持続不可能だった」



このニュースでスイスフランの相場が暴落し、ディフェンシブな運用と思って持っていた

多くの方々が阿鼻叫喚に陥っている、という状況がネットから見てとれます。

スイスフラン騒動で大儲けした人と大損した人の阿鼻叫喚の叫びまとめ #fx



私は今のところ不動産一本やりで、紙の資産はいっさい持っておりません。

会社の持株会だけはありますが、能動的に運用しているものはない状況です。

というわけで、本件に関しての影響は受けておりません。



私、あまり紙の資産が得意ではありません。

ドライな判断が出来ず、ずるずるといってしまい最終的に損をするタイプです。

セルフコントロールが得意ではないのです(だから太る・・・)。



不動産を始める前、FXに少し手を出したことがありました。当時はリーマンショックの

ちょっと前で、相場は割と上り調子だったこともあり、ビギナーズラックで資産が

増えていきました。種銭は10万くらいだったのですが、一時は100万近くまで

上昇した記憶があります。



調子に乗って嫁ちゃんに毎日「今日はこのくらい儲かった〜」と報告してました。

嫁ちゃんはしきりに「一度利益確定したら?」と言ってましたが、私はまだいけると思い

利益確定せずに保有し続けました。



そして最終的に相場の潮目が変わり、稼いだお金は一瞬でパーになりました(苦笑)

嫁ちゃんにはそれ見たことか、私の忠告を聞かないからそうなったんだといじめられ

肩身の狭い思いをしたものです・・・。



そんなわけで、性格的にあまり紙の資産は得意ではなく、嫁ちゃんにも「株はやめて」と

釘を刺されております^^;

ま、当時のFXの結果が結果だけに仕方ないですね。



脱線が長くなりました。



紙の資産はこういった急騰や急落があるのが怖いです。こればかりは各国の政策であり

個人で努力してもどうにもならない領域となります。ただ黙って推移を見守るのみ。



他方、不動産は経営努力でどうにかなることが比較的多いと思います。

どうにもならないのは立地くらいでしょうか。その立地も、極端に人が少ない地域で

なければ、マーケティングなどで何とかなるかもしれません。

本物の限界集落などであれば話は別ですが・・・。



相場があがるのも緩やか、落ちるのも緩やか。そして不動産は経営努力で挽回を

はかることが出来ます。この点が株やFXと違うところです。



爆発力のある株やFXはオフェンシブな側面を持っており、持久力・安定感のある

不動産はディフェンシブな側面を持っていると考えます。これらのバランスをうまく

とっていくことが重要なのかなと感じています。



とは言いながら、私はまだまだ現金の金融資産が少ないし、そもそも前述の通り

株の運用に向いていない性格であることから、今は不動産一本に注力しています。

借入を原資としたかりそめのキャッシュフローではなく、本当の意味で守るべき

資産ができたら、分散する必要が出てくるのだとは思いますが、今はまだそのような

ステージではないと認識しています。海外コンドミニアムすら早かったくらいです。



本当に株をやるのであれば、ファイナンシャルアカデミー株式投資の学校くらいは

ちゃんと受講して、知識をつけてから発進しないとかなと思っています。

って、これは完全に余談ですね。すいません。



株と不動産は補完関係にあると思います。株で得たキャピタルゲインを不動産の

頭金に変え、安定的なインカムゲインを得つつ、株の運用も引き続き行う。

そんな運用モデルができる人には良いのかもしれません。



朝起きて目の前に飛び込んできたニュースを見ながら,つれづれと思ったことを

書いてみた次第です。将来的にサラリーマン辞めたら株式投資の学校にでも入って

勉強してみようかなあ。紙の資産、苦手だけど興味が無いわけじゃないので。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月15日

田舎のRCのメリット・デメリット。

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現在、田舎の1棟ものに買付を入れるかどうか検討しております。



人口1万人未満の小さな町があるのですが、そちらで物件情報が出てきました。

チャレンジ大好きな私ですが、さすがに人口1万人を切るところでの物件購入は

今まで未経験です。しかも私が今までに保有してきた物件に比べるとかなり大型。

そんな人口少ない地域でそのロットは怖すぎます。聞いた瞬間ちょっと引きました。



しかしまあ利回りは悪くないんです。銀行融資がつきにくい場所だからというのは

あるのだと思いますが、最近の相場観からすればけっこうな高利回りと思います。



さて、この物件のいいところと悪いところを挙げていきましょう。



いいところ

・積算>売価なので、銀行融資がつきやすく、共同担保としても活用できる

・地域で一番大きな物件で、他の賃貸物件に比べ競争力がある

・ファミリー間取りなので安定した入居が見込める

・田舎なので融資がつきにくく、高利回りになっている



悪いところ

・積算>売価なので、固定資産税が高い

・大きな物件の割に家賃が安いことから、一部屋あたりの経費率がかさむ

・田舎なので人の動きは少なく、一度空室になれば空室期間が長くなる傾向にある

・田舎なので融資がつきにくく、出口をとれない

・田舎なので、地域衰退のリスクを抱える



こうやって書き出してみると、いいところと悪いところは紙一重なのがわかります。

積算>売価だと融資はつきやすいけど、固定資産税が高くなる、など。

この辺はダイエットにも似ています。低糖質ダイエットはある側面から見たら身体に

良いけど、別の側面から見たら身体に悪い、みたいな。切り口、角度、断面によって

見え方が変わってくるのだと思います。



今回ご提案いただいた物件は、サラリーマンに優しい某金融機関で融資が出ません。

エリア外ということです。そうなると、簡単に買えないので利回りは上がります。

他方、簡単に売れないので保有したらインカムで食っていくより他ありません。

試算してみましたが、RCなのでデッドクロスも簡単に起こりそうです。



他方、客付けについては意外と悪くなかったです。勿論頻繁に希望する人が出るわけでは

ないのですが、地域で他にあまり賃貸物件がないから、内覧に行けば決定する確率は

けっこう高いのだとか。客付けも私のドミナントエリアからは少し離れてしまいますが

札幌市内で完結できそうと言う点は悪くないです。



駐車場も全戸分ついていますので、ここも優位性があります。

とはいえ、その広い駐車場は冬期になれば除雪が必要なので、ランニングコストは

きちんと見込んでおく必要があります。この費用もばかにはなりません。



行政のリスクも確認する必要があります。

確認したところ、かつては財政健全化が必要な地方自治体となっていたのですが

今はそれを脱しており、財務状態はそれほど悪くないように見えます。

人口はピークアウトしており、じわじわと減ってきています。

立地としては、町役場の近くであり、最近開発された住宅街も近所にあることから

町が衰退しても見捨てられるようなところでないだろうと推察されます。



上記のように、様々な要素があるので何とも言えないところはありますが・・・

この物件に対する金融機関さんの反応は見てみたいと思いました。

今後のことを考えると、私自身北海道でどのくらい融資枠が確保できるのかを

知っておく必要があります。そういう意味での試金石としては悪くないと考えます。



そこで、懇意にしている業者さんを介して、北海道の金融機関さんにこの案件を

試しに持ち込んでもらい、金融機関さんとしてどのような判断をするか見てみる、

ということはやってみることにしました。物件がダメでも個人に対しては融資が出せる、

みたいな展開になればベターなのですが、果たして。



せっかくいただいた案件です。

動いて損をすることはないと思いますから、これをネタにして動けるところは動く、

ということで考えていこうと思う次第です。

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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月14日

隙間時間をうまく使って雑務をこなしていかないと。

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昨日も仕事の合間を縫って、あれこれと細かな作業を進めておりました。



管理会社さんからは民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業の今後の

手続きについて、不明点があったのを確認してもらいました。送金の証跡を

どのような形にすればいいか、という内容でしたが、無事解決。



数日前にご提案を受けた田舎の高利回りRC物件について、取り扱っていそうな賃貸の

仲介業者さんに電話して、需要や状況をヒアリング。あわせて、札幌で懇意にしている

各業者さんと該当物件について確認。



仙台のメインバンクさんに、太陽光関係の資金の融資実行時期の調整。

あわせて、施工業者さんとの契約締結に向けて記載内容のチェック。

その他、抱き合わせで抑えることになった土地の転売に向けての手続き。



週末のフィリピン渡航に向けての手続きや、コンドミニアムの月払い分の送金。

現地ではマカティとセブに行き、みっちりとミーティングを入れております。

時間調整するだけでも結構大変でした。



札幌4棟目の管理会社さんから、現在の各空室の反響状況や退去後の空室のリフォームの

方針についての確認。および、現在抱えている空室の募集条件についての調整。



地域情報ブログのウェブデザインなどに関して、デザイナーさんにお仕事のご依頼。



関東→札幌の大家会の新年会の手配や新規問い合わせのあった方への対応と、

会の中で札幌での拠点を持つことのご提案を実施。



ゆっくり会って話したいなと思った投資家の方へのアポ取りと時間の確定。



フィリピンのコンドミニアムの売却手続きのために必要な書類の作成。

英語だから難しいんですけどね・・・。



書き出してみると、一つ一つはそれほど大きくないものの、けっこう色々やってます。

しかも夜は出張先に前泊で入り、ホテルでSkype英会話してました。

頑張ってますねー、私(自画自賛)



やりたいことは色々あれど、なかなか時間が確保できないという現状はありますが

それでも頑張って隙間の時間を捻出すれば、人間やってやれないことはないはずです。

言い訳せずに日々頑張っていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月13日

購入の体験談と売却の体験談。

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昨日は昼間は関東→札幌の大家会のメンバーが購入した都内物件の内覧会へ。

夜はアパートを売却することに成功した投資家さんの飲み会に参加してきました。



昼間の内覧会は、都内某駅に集合して物件を拝見し、その物件についていいところと

悪いところを言い合い、終わったらランチ懇親会という流れでした。



とにかく取得価格が破格に安くて驚きの物件です。

両面道路の整形地なのに、坪単価は相場の半分以下!どうしたよこれ!?って感じです。

建物は耐用年数がまだ数年残っているS造で、拝見する限り状態もそれほど悪くなく

しばらくこのままで使えるんじゃないかな?と思えるものでした。



間取りはちょっと狭めの2DK。いやー、この取得価格でファミリー間取りですか。

なんともすごい物件をゲットされたものです。驚愕に値します。



とにかくその取得価格の安さに度肝を抜かれてしまいました。この相場が加熱した

現在の東京で、何も難がないこれだけの物件を2桁利回りで取得することができるとは。



融資も某民間金融機関さんで耐用年数を7年越える期間でつけてきた模様です。

金利も当然のように1%台前半。おみそれしました。非の打ちようがありません。



どうしてこんな物件を見つけられたの?というところでいろいろ話を伺いました。

理由はいろいろあると思いますが、地道に業者さんを開拓した結果だろうと思います。

特に「え、ここに営業する意味あるの?」と思うような、昔ながらの機能しているか

怪しい不動産屋さんなども含め、くまなくローラー作戦で営業されたことが功を奏した、

ということと想像します。



今回の案件は売主さんが高齢のために売却するということになったそうです。

売主さんがどういう状態だったか、なぜ売却に傾いたか、なぜそんな安い価格だったか、

という話を聞くと「不動産屋さんにいいようにやられちゃったなあ・・・」という

感想を抱いてしまうような内容でした。



紆余曲折の末、その本当に営業しているのかどうかもよくわからないような業者さんに

売主さんが売却を依頼しており、その業者さんのところにたまたま客付けの営業に

飛び込んだ買主さんが「物件を探している」ということを告げた結果、今回の物件が

提案されたということです。



現在の収益物件の相場を把握していない仲介業者さん、不動産屋さんに軽くだまされ

早く売らなくちゃという気持ちになっていた売主さん、ここに賃貸のお客さんは

来ないでしょと思われるお店でも、可能性を最大化させるために営業に飛び込んだ

買主さん。この3つの要素が奇跡的にであった結果が今回の物件取得に繋がった、

ということみたいです。



最近、仲介業者さんへの営業をサボっている自分がいることを反省しました。

札幌4棟目に2部屋の空室を残している現状なのだから、札幌に行ってしっかり営業を

してこないといけないのではないかと。全力で動けていないのではないかと。

そして自然と「客付け力のある店舗にだけ行こう」みたいな感じで、対象とする店舗を

無意識のうちに絞っていたのではないかと。



身体は一つしかないので、いくつもの仕事を並行でできないのが辛いところですが、

優先順位をつけてしっかり対応していかなくてはならないことを選別する必要性が

あるよなあという気持ちになりました。



今回のお話から学ぶべきこと。

・行動することを忘れてはならない

・わずかでも可能性があるなら、その選択肢を捨てないで済む実現方法を考える



あと、リフォームをやっている一人親方を紹介していただきました。

一人で電気工事から左官からハウスクリーニングまで、何でもやれるそうです。

こういったコネクションを持たせていただき、大変ありがたいです!



見学後は昼間なのにお酒を飲んで宴会してました。

ここでも会のメンバーとあれこれ情報交換したりして、楽しいひと時を過ごしました。

固定費削減に繋がりそうな話も聞けたので、さっそく仲間を募ってみようかと思います。



そして夜はアパートの売却に成功した投資家さんを囲んでの懇親会。

話を聞けば聞くほど、今は売り時であって買い時ではないなあと痛感してしまいます。



一度売ろうと思ったけど、震災がそのタイミングで発生してしまい、微塵も売れず。

そのまま保有し続け、ここがチャンスということで売却に動き、見事売りぬいたとか。

いいですねー!手元に資金も残ったということで、売却することの重要性を改めて

感じさせられるお話でした。



他にも仲良くしている投資家さんの近況を伺えたり、金融商品に関しての話題も

追加で聞けたりと、得るものがある飲み会でした。まあ、投資とあまり関係のない

いろんな話題の方が多かったような気はしますが^^;



一日を通じて、このご時世の中での購入と売却の事例を聞くことができた一日でした。

充実していたと思います。お世話になった皆様、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月12日

不動産を買いたい人のコミュニティ。

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昨日は不動産仲間がやろうとしている新たな試みの決起集会に参加してきました。

具体的にどのような試みかと言うと・・・物件を購入したい投資家の人を集めて

業者さんに対してアプローチをしていこう、という試みとなります。

「これだけ買いたい人がいるので誰かしら買えますから、いい物件情報をお願いします」

というセリフで売買仲介業者さんにPRし、優先的に紹介してもらおう!と。



前に読んだ不動産の本だかウェブサイトだかで、確か他にもそういうことをしている

グループがあるということは知っておりました。また、任売案件を扱う弁護士さんが

「あそこに頼めばとりあえず売ってくれる」と認識し、案件が出たら出すような形で

仲介業者さんと結託して動くパターンがあるのも知っています。そういった観点から

本当にものになるなら、けっこう面白いんじゃないかなという気がしている次第です。



そんな期待もあり、今回そのグループの会合に出席してみました。



グループの中で、購入したい人の属性や金融資産の一覧表を作ってメンバーに配布し

業者さんにそれを見せながら話すことで説得力を増させる方法を考えていることから

ある程度の情報をグループに開示できること。



自分が買わないと判断した物件をグループ内にシェアすること。

(この時、自身が手数料を取らないのが望ましい)



紹介された側で購入に向けて手を挙げた場合は、最後まで責任ある行動をとること。

(買付を入れたのに途中で撤回する、中抜きして元付業者にルールを無視して

 突撃する、など、業者さんや会にとって迷惑になる行為は慎む)



人数を増やすことで購買力を増やしていくという観点から、ルールを守って購入に

向けて活動できる人であれば、積極的に会に招き入れる方針とすること。



おおむね、そんなような話だったかと認識しています。

途中で太陽光関係の電話が来てしまい、一部離籍していたもので、聞ききれていない

ポイントもあったかもしれません。



会合にはこれから1棟購入したい人からすでに何棟も持っている人、業者さんだけど

個人で購入している人、節税のために現金で物件を購入している経営者の人、

夢のらしんばんを開発している人、自転車と移動が好きな人など様々な人が参加して

おられました。いろいろな人がいるもんだなあと感心。



せっかく面白そうな試みなので、私もできるだけの協力はしていきたいと思います。

無理して買う必要はないけど、満足いくものを買えるに越したことはないので、

それに向けた努力は継続していこうと思います。



もしブログを読んだ方で、上記のような会に興味がある人がいればご紹介しますので

何らかの形でご連絡をいただければと思います。主催者につなぎます。

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