2015年01月26日

ペットの臭いが気になる。

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昨日も話題にした札幌4棟目なのですが、少し気になることがあります。

札幌4棟目で問題になると言えば、ペットのお話が多いのですが、今回もそれです。



2ヶ月前くらいにペットのワンちゃんの鳴き声がうるさいというお話が出ておりました。

この時は、まず先手を打って入居者様に「うるさいという話があるけど、どうですか」

と、逆に選考して声をかけておくことで、入居者様が感じる不満の声を和らげる作戦に

出ました。たぶん、これはこれで失敗ではなかったと思っています。



その間に、ペットの鳴き声がうるさいお部屋の方と管理会社さんがお話をして、

改善に努めてもらうよう対応してほしいということを伝えておりました。

入居者様も「引っ越したばかりで慣れていないのだと思う」ということを仰って

おられたようで、少しずつ改善に向かうものと予想していました。



ところが、先日の報告ネットさんの巡回で「巡回中にずっと吠えている犬がいました」

という報告があったのです。あれれ、あまり改善されていない?

更に「ペットの毛が共用部に落ちている」「共用部全体にペット臭が充満している」

などといった報告があがってきまして、こりゃーまずいかもと思った次第です。



管理会社さんに連絡すると、すぐに現場を確認しに行ってくださいました。

(この行動力がこの管理会社さんの素晴らしいところだと思います)



ペットの毛→確かにあったので清掃をした、清掃業者に注意喚起する

ペットの臭い→確かにあったので消臭剤を設置した

ペットの鳴き声→確認できなかったので、別の時間にまた行ってみる



おおむねそんな報告でした。素早く対応してくださり、ありがたいです。



今までこういった事案はなかったので、推測にはなりますが先日ペットの鳴き声が

うるさいということで話をした入居者様に関連しているものと推測しています。

共用部のペット臭充満はちょっと気になります。きちんとペットの世話をできてるのか?

もしペットが問題になった場合、ペットに罪はなく、飼主の問題です。



ペット臭がしていても気にならないという人もいるかもしれませんが、私だったら

気になると思います。こういった事態にならないよう、是非改善してほしいところです。

少なくとも、問題を共用部にまで持ち込まず、自分のお部屋で完結するように

してほしいものです(いや勿論、お部屋で問題が起こるのも困りますけど)。



ちょっと気になるペットの件、今後も気にしてみておこうと思います。

何か良い解決案はないのだろうか・・・。

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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月25日

満室まであと1歩!

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さて、ここしばらくずっとフィリピンのことを書いていましたが、お前さんの国内の

空室はどうなったんだい?太陽光発電は進んでいるのかい?といった点について

気になる人もいるかもしれません。勿論いない可能性が大なのですが、ここは基本的に

「問わず語り」なので、聞かれなくても書いちゃいます。露出狂でございます。



本日は国内の空室について。

実はフィリピンで財布を盗られておろおろしているさなか、札幌4棟目の空室に

1部屋申込がありました!おー、ブラボー!管理会社さんありがとう!



申込をしてくださったのは、4月から大学に通うお嬢様だそうです。

物件の近所にある大学の学生さんということで、想定できるターゲットです。

4年制の大学だから、うまくいけば4年間引っ越しなしかも。いいですね〜。



こちらのお部屋ですが、前回退去された時からさらに家賃を1000円値上げして

募集しました。2回転していて、前回も1000円値上げしているから、新築当初と

比較すると2000円アップです。さらに言えば、新築前の業者さんの提案家賃から

比較すると7000円も値上げしていることになります。よく頑張ったよ、自分。



ただ、さすがに食いつきがじわっと悪くなってきていたようなので、礼金を減らして

初期費用を少し軽減してみました。結果、問題なく入居が決まり、ほっとしています。



今回空いたお部屋は、札幌4棟目の中でも比較的仕様が良いお部屋です。

札幌4棟目は1階に4部屋あり、全て角部屋の仕様なのですが、その中でも南向きで

ベランダがあるお部屋は1階に1部屋しかありません。その一番仕様的に有利な

お部屋でしたので、家賃を少し上げるのもスムーズだったのだろうと推測します。



保証人さんもきちんといて、広告料も1ヶ月でOK(礼金を減らした分削りました)。

東京1棟目の借地ワンルーム新築と同じ条件で、家賃も似たような感じです。

なんかこうやって考えると、札幌の新築は悪くないですねえ。

(この当時建てたから良いのであって、今から建てると割高ですよ!)



残念なのは3月1日からの入居なので、それまで家賃が発生しないことです。

とはいえ、入居まで半月〜1月くらいかかるのは仕方がない部分もありますから、

おおむね1ヶ月強待ちますと考えて気にしないことにしようと思います。



これで札幌4棟目はあと1部屋を残すのみ。残りのお部屋が1階なので不利ですが

私がほとんど動いていない状態でこれだけ決まってくれるのだから十分な成果です。

いい加減自分で営業回りとかしないとかなあ。最近サボってるからなあ。

最後の1室、1階だから不利なのです。少しでも高く決めようと思うのであれば、

営業行為が必要だと思いますが、ちっともできていません。



むしろ逆に、先日なんて最寄りの仲介業者さんの店長さんと思われる方から電話が来て

「繁忙期になりましたので頑張ります。何か交渉事などあったら相談させてください。」

と逆営業されちゃったし。これはこれで大変ありがたいのですが、でもむしろこっちから

営業していかなくちゃいけないよねと思う次第です。

自分に喝を入れて頑張ろうかと思います。

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posted by ひろ* at 10:32 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月24日

フィリピン出張で得られた情報(後編)。

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昨日のブログの続きです。

つらつらと得られた情報を書いていこうと思います。



なお、あくまで私が聞いた話です。記憶違いなどもあるかもしれません。

主観に基づいた意見などもあると思いますので、もし異なる意見や事実関係が

あるようでしたら、コメント欄などでお知らせいただけますと嬉しいです。



【質の悪い業者さんの話】

伝聞の話なので確証がないため、さすがに実名は書けませんが・・・

海外不動産はまだまだ不明瞭な点も多く、かなり悪どい業者さんもいるようです。



一括で購入したら割引だからということで投資家さんに一括で買ってもらい、現金を

その業者さんに振り込ませておく傍ら、実際の契約は分割にしてしまって、業者さんの

手元に資金を残してしまう。



某サラリーマンにやさしい金融機関さんのフリーローンを引かせ、その支払先をやはり

その業者さんにして、お金をゲットした後デベロッパーさんにその費用を払わず、

のらりくらりと対応して逃げようとする。



上記2つとも同じ業者さんでした。複数の箇所から同じような話を聞きましたので、

たぶんそれなりに信憑性は高い話なのだろうと思います。



私も最初に買ったコンドミニアムでは「送金は弊社が代行します」という話をうけて

その業者さんにお金を払っていた時期があります。しかし、そもそも送金代行するのは

法律違反らしく、この業者さんはデベロッパーさんから出入り禁止の処分を受けました。

送金代行など引き渡しまでのフォローをするという名目で、手数料40万を払いましたが

1年もせずに逃げられてしまい、手数料は返却されず、散々でした。



面倒でも、手数料がかかっても、送金は必ずご自身で行うようにしてください。

それが詐欺会社からご自身の身を救うために必要な措置です。



【黒幕?】

フィリピンでの日系人社会は比較的狭く、だいたいどこかで誰かがつながります。

その元締に近いところにいる方とも今回お会いしましたが、前述のような詐欺業者には

金主となるバックが恐らくついていて、その黒幕が入れ知恵をしているのではないかと。

今ある詐欺会社がなくなっても、別の捨て駒を使って同じような手段で詐欺を働く

可能性はきわめて高いだろうということでした。



やはり、送金は面倒でも確実に自分で行うべし、ということだと思います。

中にはきちんとした会社もあるのだろうとは思いますが、自分の身を護るためにも

送金代行をしてくれる会社は疑ってかかるくらいでいいかと思います。



【プレセール案件の価格】

私が購入した3〜4年前のフィリピンに比べ、明らかにプレセールの価格が上がり

今の価格で購入するなら、物件を厳選しないと怖い、という意見も聞かれました。

何を買ってもいい時代ではなくなってきているようです。

いや、3〜4年前も「何を買ってもいい」わけじゃないですね。私も売却できずに

今後どうしようか悩んでいるコンドミニアムがありますから。



その一方、マレーシアの最低購入価格があがったことを受け、今までマレーシアを舞台に

仕事をしていた業者さんがフィリピンに流入してきています。新興の業者さんが

少なくとも10以上はできているようです。マレーシアに比べてフィリピンの

コンドミニアムの価格は安いので、絶対額が安いことで売りやすいということなのかと

思っています。



しかし、本当にこういった新興業者さんに現地での物件の良し悪しの判別ができるのか。

私にはちょっと疑問です。私の場合は、10年以上現地に住んでいるエージェントの

友人がいますし、業者ポジションの方で率直に意見を聞ける人が数人おりますから、

セカンドオピニオンを聞くことができますが、本当にその新興業者さんとしか現地での

接点がなかったら・・・?



もちろん、新興業者さんでも現地の信頼できるエージェントと提携して、きちんと仕事を

してくださる方もいらっしゃると思います。私自身がお付き合いして導き出した話では

ありませんので、何とも言えません。



ただ、私自身は上述のようなところがあり、今後フィリピンで新たな物件を購入するか?

と言われると、非常に懐疑的です。



【商業物件】

フィリピンでは商業物件が非常に良いという話を聞きます。これはどのエージェントに

話を聞いても、ほぼ間違いなくそうだと言われるでしょう。



ただ、商業物件は住宅ローンが使えませんので、現金一括払いが原則となります。

非常に安定するとは思いますが、現金一括で購入できるロットの商業物件なんて

そうそう出てきません。1000万前後の商業物件があれば、今のこの市況であっても

検討する価値はあるのかなと思いますが、なかなかそんな都合のいいものは出ません。



大金を盗まれて痛かったけど、それなりに得るものがあった出張だったと思います。

世の中、動いてみないと何も始まらないので、今後も事あるごとにしっかり動いて

情報収集をしていこうと思います。



以上、フィリピン出張報告でした。

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posted by ひろ* at 09:42 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月23日

フィリピン出張で得られた情報(前編)。

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今回、フィリピンに出張したのにはいくつかの理由があります。



もうすぐ引渡(ターンオーバー)を迎えるプリセールの案件に関する情報収集。

現在売却をかけている物件についての進捗状況確認。

少し加熱しているように見えるフィリピン不動産の現地での状況把握。



一つ一つは小さな話かもしれません。日本の不動産に比べればインパクトは小さく、

日本からメールでやり取りしても何とかなる話が多いです。しかし、それだと自分に

プレッシャーもかからないし、やはりひざを突き合わせて話さないとわからないことも

あると思います。



そんなことを考えていた矢先に、セブパシフィック航空の格安航空券セールがあり、

会社を休めるかどうかもわからなかったけど、とりあえず取ってしまいました。

なんとか会社と話をつけて、今回渡航したというところです。



今回の渡航で得られた情報のうち、書いても差し支えなさそうなことについて

つらつらと書いていこうと思います。



なお、あくまで私が聞いた話です。記憶違いなどもあるかもしれません。

主観に基づいた意見などもあると思いますので、もし異なる意見や事実関係が

あるようでしたら、コメント欄などでお知らせいただけますと嬉しいです。



【物件をどうしていくか、という悩みに対するスタンス】

エージェントによって言うことはさまざまでした。

ただ、基本的にはフィリピンの成長性を信じてフィリピンで仕事をしている人が多く

「5年程度保有すべし」という意見は皆さん一貫していたように感じます。

融資を引くか、現金で買うか、などの選択肢は人それぞれという感じでした。



【客付、管理について】

客付については、フィリピンで結果を出しているエージェントを今まで見たことが

なかったのですが、今回初めて管理物件を満室で回している方にお会いしました。

当たり前の話ですが、物件ごとに立地や特徴が異なるので、それらを勘案しながら

どういう形態でまわしていくかを考える必要がある、というお話がありました。

日本の不動産と同じですね。



お話した方の事例で言うと、一般的に不利と言われている1BRのコンドミニアム

(コンドミニアムは外国人がターゲットになることが多いが、駐在員は家族で現地に

 きたがるから2BR以上が良い)でも、立地次第ではとある客層に訴求することで

満室経営を行えると。お客様はすべて日本人ながら、日本でまったく営業はせずに

フィリピンですべて完結しているそうです。これには驚きました。すごい。



コンドテル(コンドミニアムをホテル的に運用)という運用の選択肢もありますが

デベロッパーがそれを許しているかは要確認したほうがいいという忠告もありました。



【SPA (Special Power of Attorny)】

案件を仲介する業者さんによっては、SPAという契約を投資家さんと業者さんの間で

結んでいることがあります。これは全権委任状となりますので、どこまでを委任するか

よく確認しておいたほうがいいとのことです。



SPAを結んでいる場合、いつまでの期間結んでいるかも重要です。

物件引き渡しまでなのか、引き渡し後も含めてなのか。



私の場合は物件引き渡しまでの間の一切の業務を、仲介してくれた業者さんに対して

全権委任するSPAを結んでおりました。他方、引き渡し後のSPAは結んでおらず

管理会社さんをどうするかについては現在自由に選べる状態とのことです。



中には、購入時にデベロッパーさんのリーシング部門とSPAを結ばされている

ケースもあるみたいで、この場合はそのデベロッパーさんが気に入らなくても、

なかなかSPAを解除することができずに苦労するケースがあるそうです。



【家賃の支払い】

フィリピンのコンドミニアムは、契約したら家賃は1年一括払いとかになるケースが

けっこうあるようです。現地でエージェントの方と「家賃滞納とかされたら困りますね」

と言ったところ「?」という顔をされてしまいました。すみません、現地の常識が

あまりなかったもので・・・^^;



フィリピンは比較的貸主の権利が強いようですので、そういう意味ではいいかも?



【住宅ローン】

フィリピンの住宅ローン、だいたい7%〜8%くらいです。外国人が現地の銀行で

融資を引くのはなかなか難しく、3年とかそういう短い期間になるケースが多い模様。

物件によっては、提携銀行の日本支店が円建てで15年融資をすることもあるようです。

融資の提携状況についてもよく確認の上、購入を検討されると良いと思います。



明日に続きます。

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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月22日

フィリピンの不動産のプレセールについて考える。

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今日は不動産ブログ的なところに立ち戻り、フィリピンの不動産ってどうなの?

というところを書いていこうかと思います。本日はプレセール案件について。



フィリピンで主に日本人向けに販売されている不動産はコンドミニアムです。

コンドミニアムは、日本で言えば東京の高級なマンションの区分所有でしょうか。

ユニット(=戸)単位で購入します。この形態であれば、外国人も権利が保障されます。



なぜ1棟ものや土地が販売されないかというと、外国人単独名義で購入できない為です。

外国人4割、フィリピン人6割の割合で権利を分け合い、購入する必要があります。

コンドミニアムの場合、1棟全体で外国人4割、フィリピン人6割であればよいので、

ユニット単位で外国人が100%の権利を保有することができます。



日本と違い、完成前から販売を開始することがあります。これをプレセールと言います。

デベロッパーさんは、最初に建築資金を集めたいので、着工前の計画段階で販売を

開始します。この時は、期間リスクや倒産リスクを織り込み、少し安めに販売します。

着工して完成が近づくにつれ、デベロッパーさん主体で価格をあげていきます。

引渡直前や引渡直後くらいが一番(定価ベースで)価格が高くなります。



また、引渡直前や引渡以降、中古物件として権利を売買する方法もあります。

これはリセールと言います。普通の日本の中古区分マンションと同じような案件と

思っていただければよいかと思います。



上記を見る限り、プレセールで買ったものをリセールで転売したら儲かりそう、

という風に見えるかもしれません。しかし、一筋縄でそうはいかない部分もあります。

確かに定価は上がりますが、市場に出てくるリセールものが定価以下だったら、

結局その定価って意味がないですよね。



フィリピンではまだリセールの市場が確立されていません。REINSのような

共通データベースもなく、各エージェントが個人個人で物件を引き受けて販売する、

という形がとられるのが一般的です。情報が浸透しないため、そもそも期待する価格で

売却できず、結局売り出し価格並みか、それ以下で売却せざるを得なくなるケースに

陥ってしまうという場合もあるかと思います。



現に、私も1ユニット売却に出していますが、泣かず飛ばずです。問い合わせなんて

微塵もありません、という状態でした。同じコンドミニアムを買った人から聞いた話だと

「損切りでよければ売却に動いてみます」と言われたこともあったとか。

業者さんが宣伝している内容とは裏腹に、流動性は低いと思った方が良いと思います。

(私が良い業者さんとお付き合いできていないだけ、というのもあるかもしれません)



デベロッパーさんも、基本的には「リセールではなくプリセールのユニットを売り切る」

ということを第一に考えますので、リセール案件についてはあまり真剣に相手をして

くれない(ように見える)感じです。



もちろん、誰が見ても優位性があり、リセールものを必死に探してでも購入したい、

という案件であれば、それはその定価が正しく機能する優良案件なのだと思います。

しかし、その物件を見極める眼力をどうやってつけるかという問題は残ります。



外国人投資家に「ここは東京23区だからいいですよ」と言えば、現地を知らないと

それだけで良い印象になります。しかし、23区もピンきりです。外国人の方が

抱いているイメージの23区と違う場所があるのはお分かりになるかと思います。



それと同じで、フィリピンと言っても広いです。マニラだって、実は行ってみると

いくつかの都市の集合体を「メトロマニラ」と呼んでおり、それが外国人が一般的に言う

マニラと同義語になっています。マニラ、マカティ、パサイ、タギッグなどといった

複数の都市があるなんて、興味を持って調べないとわからないかもしれません。

メトロマニラにも治安がいいところもあればスラム街もあります。



そんな状況で「これは間違いなく転売するに値する立地だ」と自信を持って言えますか。

エージェントがそう言ったから大丈夫?エージェントだって売らなきゃ飯は食えません。

本当に信頼できるエージェントを見つけたならそれでいいと思いますが、エージェントの

スキルがそれに満たなければ、誤った判断となるかもしれません。



現地の方の嗜好性や、その物件が対象とするターゲット(駐在員?富裕層?一般層?)、

近隣の開発予定、デベロッパーのブランド力や安全性など、考慮すべき点はいろいろ

あります。この辺は日本の不動産と同じだと思います。



デベロッパーさんだって、どんな大手でも新興国の中での大手です。日本の品質とは

比較にならないほど適当です。契約書は1年経っても送られてこないとか、ざらです。

完成して1年以上経過しているのに、いまだ7割しか引渡が済んでいない、という

あるコンドミニアムの話も現地で聞きました。そういう不安とも戦う必要があります。



しかも、プレセールは完成までに何年も間が空きます。その間、家賃収入は一切

入らないどころか、毎月持ち出しで積み立てをすることになります。余剰資金で

積み立てるならいいのですが、余裕のない状態で積み立てをして、途中で支払いが

滞ってしまったら・・・もちろん、積み立てておいたお金はパー。デベロッパーさんは

ほくほく顔でそのユニットをもう一度プレセールの案件として出すことでしょう。



新興国なので、昨日までの税制が今日から急に変わるかもしれません。

そうなれば、デベロッパーさんは「税制が変わったからこれだけ払ってね」と急に

言い出すことも考えられます。また、税制に限らず、管理費なども同様かと思います。

「管理費はない」と聞いていたコンドミニアムが、実は普通に高い管理費を取られる、

ということを後から聞かされたこともあります。



さらに言えば、日本の建物の維持管理技術とフィリピンのそれは比べ物にならないくらい

フィリピンのほうが分が悪いです。変なデベロッパーさんの物件を掴むと、築5年でも

日本の築20年くらいの古めかしさになってしまいます。私が泊まったコンドミニアムも

隣の部屋の目覚まし時計の音がよく聞こえました。その程度の技術の物件をいつまで

保有し続けるか、というところはよく考えないといけないと思います。



短期の話に左右されず、長期的に保有するつもりであれば、プレセールも良い面は

あると思います。国が成長していくから不動産価格も上がり、その国への投資の増加、

ローカルの購買力増加などで、流動性が高まるのをじっくり待つ、という姿勢で

臨めるなら良いと思います。転売を考えず、外貨建ての収入を得るための手段と

捉えるなら、それもまたよいと思います。要は目的次第ではないかと。

(とはいえ、当然ながら立地の見極めや客層の選定は必要です)



別にプレセールを悪者にしたいわけじゃないのですが、誰にでも勧められるものでは

ないと思います。ご自身の目的と資産背景をしっかり踏まえ、それでも大丈夫なら

購入すればいいのではないかと思います。ただ、私の今の発想やポジションからすると

プレセールはあまり合っていないなあと思うだけです。



明日は現地で聞いた話などを差し支えない範囲でまとめてみようと思います。

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posted by ひろ* at 09:13 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする